2012 QCCQ 8647, 2012 QCCQ 8647

Gestion Paul M. Bellemare inc. c. Carrier (Carrier & Carrier Notaires et conseillers juridiques) 2012 QCCQ 8647 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-011893-125 DATE : 15 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NICOLE MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION PAUL M. BELLEMARE INC. et CLAUDE OUELLETTE Demandeurs c.

MICHEL CARRIER faisant affaire sous « CARRIER & CARRIER NOTAIRES ET CONSEILLERS JURIDIQUES »

Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant un manquement à ses obligations professionnelles, les demandeurs réclament la somme de 7 000 $ au défendeur en raison du préjudice qu’ils ont subi. [ 2 ] Les demandeurs ont requis les services du défendeur pour un contrat hypothécaire de deuxième rang, lequel est reçu en minutes le 17 janvier 2011. [ 3 ] À l’article 8 du contrat, on retrouve ce qui suit : « 8. Déclaration du constituant Le constituant déclare ce qui suit :

c) Toutes les taxes, cotisations, impositions sur ledit immeuble sont payées à date et aucune de ces taxes cotisations ou impositions n’a été consolidée ou payée par subrogation. » [ 4 ] Or, le 4 novembre 2011, les demandeurs reçoivent un avis que la débitrice a fait faillite.

Ils apprennent alors que les taxes 2009 et 2010 sont impayées pour un montant de 6 042 $ et qu’ils se retrouvent créanciers de troisième rang. [ 5 ] Les demandeurs n’ont jamais pu réaliser leur créance (un prêt de 20 000 $) et ils en imputent la faute au défendeur qui aurait été négligent dans l’exécution de son mandat en ne vérifiant pas si les taxes avaient été payées malgré la déclaration du constituant qu’elles l’avaient bel et bien été. Avoir connu cette information, ils n’auraient jamais consenti de prêt.

Position des demandeurs [ 6 ] Il est du devoir d’un notaire de s’assurer que les taxes sont payées, il s’agit d’un mandat implicite de sorte qu’ils n’avaient pas à donner d’instruction spécifique à ce sujet. [ 7 ] Ils invoquent l’article 17 du Code de déontologie des notaires (1) : « 17. Le notaire doit s’assurer des faits essentiels au soutien d’un acte ou d’une convention et informer son client des formalités nécessaires à sa validité et à son efficacité. »

et le Règlement sur la tenue des dossiers et des études des notaires (2) : « 13. Le notaire doit, dans tout dossier se rapportant à la signature d’un acte d’aliénation d’un immeuble, conserver l’original ou une photocopie des documents suivants, à moins d’en avoir été exempté par les parties : 3° la preuve du paiement des taxes municipales et du droit de mutation; 4° la preuve du paiement des taxes scolaires. »

Position du défendeur [ 8 ] Il a eu un mandat général de rédiger un contrat hypothécaire sans qu’il soit question de vérifier les taxes. [ 9 ] Les demandeurs savaient que le premier prêt consistait en du financement alternatif, ce qui augmentait le risque de prêter en deuxième hypothèque. [ 10 ] L’immeuble, évalué à 175 000 $, a été vendu 70 000 $ sans que les demandeurs interviennent suite à l’avis de prise en paiement alors que l’hypothèque de premier rang était de 55 000 $.

Les demandeurs auraient pu désintéresser le premier créancier et essayer de vendre plus cher. [ 11 ] C’est la faillite du débiteur qui est la véritable cause de la perte des demandeurs et non pas le fait de ne pas avoir vérifié si les taxes avaient bel et bien été payées. Même si elles l’avaient été, il y aurait eu prise en paiement et faillite. Analyse I- Quelles obligations incombent au défendeur en vertu du contrat? [ 12 ] Dans son Traité sur la responsabilité civile du notaire (3) , le professeur Marquis indique ce qui suit : « Conséquemment, même si la

Loi sur le notariat 1 ou les règlements de la Chambre des notaires, par exemple, prescrivent au notaire, en tant qu’officier public, des obligations bien définies, rien n‘empêche que ces devoirs, peu importe leur degré de contrainte, soient compris dans la relation conventionnelle notaire-client et soient possiblement, au cas de violation fautive et préjudiciable, sanctionnés par la responsabilité contractuelle 2 . » [ 13 ] Le devoir de conseil du notaire est une obligation extrêmement importante qui domine l’exercice de la profession. [ 14 ] Pour arriver à une exécution adéquate de cette obligation, le notaire pourra avoir à faire certaines vérifications.

Le professeur Marquis en traite de la façon suivante : « 231. Il est certain que le travail professionnel du notaire est surtout d’ordre juridique. Il ne semble pas, toutefois, y avoir une cloison étanche entre l’ordre du droit et celui des faits, comme le démontrent bien d’ailleurs nos propos immédiatement précédents concernant l’ordre de droit. C’est que fréquemment il arrivera qu’un fait ne sera pas sans répercussions même dans le domaine juridique.

C’est pourquoi d’ailleurs, nous l’avons signalé précédemment 1 , le Code de déontologie des notaires 2 prescrit que ceux-ci doivent s’assurer « […] des faits essentiels au soutien d’un acte ou d’une convention » 3 . Ainsi, il découle des dispositions de certaines lois particulières qu’en raison de la priorité spéciale attachée aux créances y mentionnées, il n’est pas indifférent pour un acheteur que l’immeuble qu’il projette d’acquérir soit ou non affecté d’arrérages d’impôts fonciers en faveur des municipalités ou des commissions scolaires.

Il en est de même notamment à l’égard des : « […] créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble » 4 . 232. Nous pensions donc que le devoir de conseil n’est point étranger à ces questions de faits. Le notaire doit normalement en prendre une entière connaissance par l’obtention des renseignements nécessaires et, au besoin, donner les conseils appropriés au client. … 234. Toute obligation notariale, en matière de recherches et de vérifications, ne sera, en principe, à l’instar des autres obligations du notaire, qu’une obligation de moyens 1 .

Le notaire devra faire preuve seulement d’une diligence et d’une prudence raisonnables, d’une habileté convenable 2 . Il aura discrétion dans le choix des modalités d’exécution de son obligation : par exemple, certificat, relevé de taxes foncières, état d’une créance hypothécaire, photocopie d’un document ou d’un registre.

Mais les informations recueillies, verbales mais préférablement écrites, devront posséder une fiabilité suffisante 3. … Relativement, cependant, aux taxes foncières 6 et au droit de mutation immobilière 7 , les tribunaux ont accepté que les notaires puissent s’en tenir aux renseignements obtenus des organismes publics concernés. … » II- Y a-t-il manquement au devoir de conseil du notaire?

[ 15 ] Dans l’affaire Ruthvic Investments inc. c. Sander J. Abrahams (4) , il a été décidé que : « Le défendeur, en sa qualité de notaire instrumentant à un acte, n’est pas responsable professionnellement des déclarations faites par l’une ou l’autre des parties à un contrat (1) . Il n’est là que pour les constater. Le mandat qui lui est confié en l’instance n’est pas explicite, spécifique ou exprès quant à la vérification des taxes (2) . » [ 16 ] Avec égard, le Tribunal ne partage pas ce point de vue. Il est du devoir du notaire de s’assurer que les taxes sont payées (art. 17 du Code de déontologie précité ).

À cet égard, s’en tenir aux déclarations du constituant relativement aux arrérages de taxes, dans le cadre de la rédaction d’un contrat hypothécaire de deuxième rang, où cet élément est important en raison de la priorité spéciale attachée aux créances, ne cadre pas avec la prudence raisonnable dont doit faire preuve un notaire et n’offre pas une fiabilité suffisante. [ 17 ] Dans ce contexte, le Tribunal ne peut conclure à une exécution adéquate par le défendeur de son obligation de conseil.

III- Y a-t-il relation de cause à effet entre ce manquement et le préjudice allégué (non réalisation de la créance)? [ 18 ] Le Tribunal estime que non.

C’est au moment du prêt et non plus tard que la suffisance du gage doit être examinée. [ 19 ] L’hypothèque de premier rang de 55 000 $ ajoutée à celle des demandeurs totalise 75 000 $ pour un immeuble évalué à 125 000 $. [ 20 ] Si on avait tenu compte des arrérages de taxes de 6 042 $, on arrive à un total de 81 042 $ de créances garanties par un immeuble évalué à 125 000 $, ce qui somme toute a peu d’incidence sur le risque. [ 21 ] En fait, c’est la faillite de l’emprunteur et non le manquement du défendeur lors de la confection de l’acte qui est la cause véritable de la perte des demandeurs, sans compter qu’ils n’ont rien fait pour protéger leur créance suite à la réception de l’avis de soixante jours.

POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] REJETTE la demande; [ 23 ] LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ NICOLE MALLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 2 OCTOBRE 2012