2015 QCCQ 8027, 2015 QCCQ 8027

Tsang c. Pinet 2015 QCCQ 8027 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-028971-142 (33-08-1137) DATE : 4 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE LORTIE ______________________________________________________________________ HIEN NGHIEP NHIP TSANG APPELANT – intimé c.

JULIE PINET, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec INTIMÉE – plaignante et LE COMITÉ DE DISCIPLINE de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec MIS EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Hien Nghiep Nhip Tsang, connu sous le nom de Jeff Tsang [Tsang [1] ], se pourvoit à l’encontre des décisions suivantes du Comité de discipline [le Comité] de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec [OACIQ] : ▪ Sur culpabilité le 25 novembre 2011. ▪ Sur sanction le 4 juillet 2014. [ 2 ] Julie Pinet, ès qualités de syndique adjointe de l'OACIQ, agit en reprise d’instance de la syndique Hélène Morand [la plaignante]. [ 3 ] Le tableau suivant résume la situation (le caractère gras correspond aux chefs faisant l’objet du présent appel) : Infractions reprochées [2] Décision et sanction

1. De 2000 à 2005, concernant différents immeubles situés en Montérégie, notamment sur les rues :

a) Orchard à Saint-Hubert [Orchard],

b) Allard à Brossard [Allard],

c) Théberge à Brossard [Théberge],

d) Bonneville à Longueuil [Bonneville],

e) Grant à Longueuil [Grant],

f) Kensington à Saint-Hubert [Kensington],

g) Noisy à Brossard [Noisy],

h) Godin à Saint-Hubert [Godin], [les 8 immeubles] Tsang a agi de manière à permettre l'acquisition ou la location, par des tiers, d'immeubles devant servir à la culture de cannabis ou à d'autres activités illicites ainsi qu'en participant à la revente ou des reventes subséquentes de certains de ces immeubles et, plus spécifiquement :

a) en agissant, à

titre d'agent collaborateur, pour l'achat ou la location des 8 immeubles alors qu'il savait ou aurait dû savoir que le but de ces acquisitions était de faire la culture de cannabis ou de se livrer à d'autres activités illicites à l'intérieur des 8 immeubles;

b) en agissant, notamment à

titre d'agent inscripteur, pour les reventes subséquentes de certains des 8 immeubles, notamment pour les immeubles Allard, Théberge, Bonneville , Grant et Godin, alors qu'il savait ou aurait dû savoir que ceux-ci avaient été utilisés pour la culture de cannabis; le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [les Règles] [3] Déclaré non coupable Déclaré coupable

Article 13 (Bonneville et Grant) Suspension 5 ans

2. Relativement à l'immeuble Allard, Tsang a laissé signer par des personnes autres que Luu Phuoc Hung et de Luu Ke Hung, les documents suivants :

a) le contrat de courtage CC 40107 portant la date du 2 novembre 2004;

b) le contrat de courtage CC 40114 portant la date du 2 avril 2005; commettant une infraction pour chacun de ces alinéas, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles. Plaidoyer de culpabilité Suspension 2 mois Plaidoyer de culpabilité Suspension 2 mois Sanctions : Concurrentes entre elles Consécutives chef 1 3. Relativement à l'immeuble Théberge, Tsang a signé, à

titre de témoin de la signature de Hung Luu et de Luu Ke Hung, les documents suivants :

a) la promesse d'achat PA 88036 et l'annexe AA 44273 portant la date du 7 décembre 2003;

b) la contre-proposition CP 89142 portant la date du 8 décembre 2003;

c) la contre-proposition CP 89051 portant la date du 9 décembre 2003; alors que Hung Luu et Luu Ke Hung n'en étaient pas les signataires, commettant une infraction pour chacun de ces alinéas, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles. Plaidoyer de culpabilité Amende 1 000 $ Plaidoyer de culpabilité Amende 1 000 $ Plaidoyer de culpabilité Amende 1 000 $ 4. Le ou vers le 25 juin 2003, relativement à l'immeuble Grant, Tsang a laissé signer par une personne autre que Phan Phuong Nam, le contrat de courtage CC 40092, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles.

Plaidoyer de culpabilité Suspension 2 mois Concurrente 2a)b) 5. Relativement à l'immeuble Kensington, Tsang a signé, en lieu et place d'un présumé Trinh Hung, une lettre de confirmation d'emploi de Dinh Chien Nguyen portant la date du 28 août 2002 sur papier à en-tête de Confection Bella Mode inc., le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles. Retrait autorisé (suite aux plaidoyers) 6.

Entre les 10 octobre et 29 novembre 2002, relativement à l'immeuble Kensington, Tsang a laissé signer par une personne autre que Dinh Chien Nguyen l'acceptation de la contre- proposition CP 21089 et/ou le bail portant le numéro 2573633, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles. Plaidoyer de culpabilité Suspension 2 mois Concurrente 2a)b)

7. Relativement à l'immeuble Noisy, Tsang a signé, à

titre de témoin de la signature d'Alfonso Cordero, les documents suivants :

a) la promesse d'achat PA 11246 et l'annexe AA 60099 portant la date du 15 novembre 2002;

b) la modification MO (numéro illisible) portant la date du 1er décembre 2002; alors qu'Alfonso Cordero n'en était pas le signataire, commettant une infraction pour chacun de ces alinéas, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles. Plaidoyer de culpabilité Amende 1 000 $ Plaidoyer de culpabilité Amende 1 000 $ 8. Relativement à l'immeuble Godin, Tsang a signé, en lieu et place de Tran Ba Dieu les documents suivants :

a) la promesse d'achat PA 15252 et l'annexe AA 99370 l'accompagnant portant la date du 6 août 2001;

b) la contre-proposition CP 21873 portant la date du 6 août 2001;

c) le formulaire de modification MO 53386 portant la date du 11 août 2001;

d) le formulaire de modification MO 48246 portant la date du 18 août 2001; et a apposé sa propre signature, à

titre de témoin de la signature de Tran Ba Dieu, commettant une infraction pour chacun des alinéas, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles. Plaidoyer de culpabilité Suspension 2 mois Plaidoyer de culpabilité Suspension 2 mois Plaidoyer de culpabilité Suspension 2 mois Plaidoyer de culpabilité Suspension 2 mois Concurrent autres chefs

9. À Brossard, le ou vers le 22 janvier 2007, Tsang n'a pas collaboré à l'enquête menée par la syndique Hélène Morand, a dissimulé des renseignements ou fait de fausses déclarations lors de cette même enquête, notamment :

a) en ne déclarant qu'à la toute fin de son entretien avec Julie Pinet, enquêteur, que le promettant-acheteur Ngoc Cam Huynh était le frère de son épouse alors qu'il avait pourtant été questionné préalablement quant à ses relations avec ce promettant-acheteur et quant aux circonstances ayant mené à la rédaction d'une promesse d'achat pour ce dernier;

b) en déclarant à Julie Pinet, enquêteur, qu'il avait vu les promettants acheteurs Luu Ke Hung et Hung Luu signer la promesse d'achat PA 88036, l'annexe AA 44272 et les contre- propositions CP 89142 et CP 89051 portant sur l'immeuble Théberge;

c) en déclarant à Julie Pinet, enquêteur, qui lui demandait si l'un des vendeurs de l'immeuble Bonneville, Ngoc Cam Huynh, ne faisait qu'un avec l'individu du même nom impliqué dans une transaction pour l'immeuble Allard « Je présume, puisque vous avez dit tantôt que c'est ça » alors que cet individu est le frère de sa propre épouse;

d) en déclarant à Julie Pinet, enquêteur, qui le questionnait sur les circonstances de la remise en vente de l’immeuble Bonneville « Je présume que ces gens-là l'ont rénovée un petit peu pour la revendre après » alors que les vendeurs de cet immeuble étaient Ngoc Ha Huynh et Ngoc Cam Huynh soit, respectivement, sa propre épouse et le frère de son épouse;

e) en déclarant à Julie Pinet, enquêteur, qui le questionnait sur sa relation avec le dénommé Manh Hung Trinh, « ce nom me dit quelque chose » alors que ledit individu est l'époux de sa soeur; le tout contrairement aux articles 54 et 55 des Règles. Déclaré coupable

Article 55 Suspension 3 mois Déclaré coupable

Article 55 Suspension 3 mois Déclaré coupable

Article 55 Suspension 3 mois Déclaré coupable

Article 55 Suspension 3 mois Déclaré coupable

Article 55 Suspension 3 mois Sanctions : Concurrentes entre elles

[ 4 ] Ainsi, les suspensions totalisent 5 ans et 5 mois et les amendes 5 000 $. LE CADRE JURIDIQUE [ 5 ] Jusqu’au 30 avril 2010, l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [ACAIQ] avait pour mission d’assurer la protection du public en veillant que ses membres poursuivent leurs activités conformément à la

Loi sur le courtage immobilier [LCI] [4] et aux règles déontologiques. [ 6 ] Le 1 er mai 2010, la nouvelle

Loi sur le courtage immobilier [5] entre en vigueur et institue l’OACIQ en remplacement de l’ACAIQ. [ 7 ] Les faits liés à la présente affaire relèvent de l’ancienne LCI. De plus, le Comité a agi en vertu des articles 129 et 130 de cette loi. [ 8 ] Le droit d’appel à la Cour du Québec est prévu à l'article 100 de la nouvelle LCI. [ 9 ] Par ailleurs, les dispositions pertinentes des Règles se lisent ainsi : 13. Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. 54.

Le membre doit collaborer lors d'une inspection professionnelle, d'une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint, notamment en dévoilant tous les faits dont il a lui-même connaissance et en produisant tous les documents pertinents. 55. Le membre ne doit pas faire d'exagération, de dissimulation ou de fausse déclaration lorsqu'il fournit des renseignements ou des documents lors d'une inspection professionnelle ou d'une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint. LE CONTEXTE GÉNÉRAL [ 10 ] Depuis le 10 juin 1994, Tsang est détenteur d’un certificat d’agent immobilier affilié.

Il représente l’agence immobilière Les Immeubles Trans-Unis Inc. Entre les années 2000 et 2005, il intervient lors de l’achat, la location ou la revente des 8 immeubles mentionnés dans la plainte (chef 1). Dans plusieurs cas, il procède à des changements non expliqués d’identité des acheteurs et utilise la formule « et al » pour désigner une

partie à une transaction. Les adresses de certaines personnes ne correspondent pas à la réalité. [ 11 ] Autour de 2002, les policiers Alain Mainville et Josée Richard de Longueuil reçoivent diverses informations à l’égard de production de drogue dans certains immeubles. Sur cette base ils procèdent à des perquisitions et découvrent des cultures de cannabis dans les 8 immeubles. [ 12 ] La plaignante établit un lien entre les diverses transactions immobilières et Tsang. Elle ouvre un dossier d’enquête et rencontre Tsang les 22 et 31 janvier 2007.

Le 7 juillet 2008, la présente plainte disciplinaire est déposée. [ 13 ] Lors de l’audition devant le Comité entre février et avril 2011 (total de six jours) : ▪ Tsang enregistre un plaidoyer de culpabilité aux chefs 2, 3, 4, 6, 7 et 8. Il sera par la suite déclaré coupable. ▪ La plaignante obtient la permission de retirer le chef 5. ▪ Tsang plaide non coupable aux chefs 1 et 9. [ 14 ] Les parties appellent plusieurs témoins et déposent une abondante preuve documentaire. Tsang donne sa version.

Essentiellement, il nie avoir eu connaissance d’une culture de cannabis dans les immeubles concernés. [ 15 ] Dans sa décision rendue le 25 novembre 2011, le Comité détermine ce qui suit : 1) La présence de culture de cannabis dans les 8 immeubles est établie. 2) La plaignante reproche à Tsang d’avoir connu les desseins illicites des acheteurs [chef 1a)] et d’avoir participé aux reventes en toute connaissance de cause [chef 1b)]. Comme il n’y a pas de témoins directs, il s’agit d’une preuve circonstancielle. 3) La preuve ne permet pas de conclure que Tsang connaissait les projets illicites des acheteurs.

Conséquemment, il est acquitté du chef 1a) [6] . 4) Toutefois, il savait que les immeubles avaient abrité des cultures illégales. Ayant pris part à une opération de recyclage, il est déclaré coupable du chef 1b) concernant les maisons Bonneville [7] et Grant [8] . Toutefois, la preuve est insuffisante à l’égard des autres immeubles. 5) Il est déclaré coupable d’entrave au travail du syndic (chef 9). [ 16 ] Par la suite, Tsang présente une requête en arrêt des procédures qui est rejetée le 19 mars 2013 [9] . [ 17 ] Le 11 avril 2014, le Comité tient une audition sur la détermination de la sanction.

En raison de la gravité des infractions, la plaignante recommande une suspension permanente pour l’ensemble des chefs. Pour sa part, l’avocat de la défense atténue le rôle de Tsang et considère appropriée une suspension totale de 2 mois. Le Comité rend sa décision le 4 juillet 2014 et détermine que Tsang, par

sa complaisance, a permis le recyclage de deux maisons (Bonneville et Grant) ayant servi à des activités illicites. Conséquemment, pour assurer la protection du public, les objectifs de dissuasion et d’exemplarité doivent prédominer. Le Comité impose une suspension de 5 ans sur l’infraction la plus grave [chef 1b)].

Les autres contraventions conduisent à des suspensions totales de 5 mois et à des amendes de 5 000 $. [ 18 ] Tsang interjette appel des deux décisions. [ 19 ] Concernant la décision sur culpabilité, il formule les moyens suivants : 1) En toute logique, le Comité ne peut à la fois acquitter [chef 1a)] et déclarer coupable [chef 1 b)]. 2) Les preuves testimoniale et documentaire ne supportent pas la connaissance par Tsang des cultures dans les maisons Bonneville et Grant. 3) Le Comité rejette de façon injustifiée les explications données par Tsang. 4) À l’égard des chefs 9a)c)d)e), le Comité s’est livré à une analyse tronquée de l’interrogatoire tenu par le syndic. [ 20 ] Concernant la décision sur sanction, Tsang soutient que le Comité assimile erronément son comportement à celui d’une personne reconnue coupable d’une infraction criminelle.

Or, le seul reproche qui peut être fait est d’avoir été complaisant. En outre, le phénomène de la culture de cannabis dans les maisons était peu connu à l’époque. [ 21 ] Au total, Tsang demande à la Cour du Québec d’infirmer les décisions sur culpabilité. À

titre subsidiaire, il propose de substituer aux sanctions prononcées une suspension de 2 mois [chef 1b)] et une réprimande [chefs 9a)c)d)e)]. [ 22 ] Pour sa part, la plaignante soutient le bien-fondé des deux décisions. ANALYSE ET DÉCISION [ 23 ]

L'article 100 LCI prévoit que tout appel d’un comité de discipline est interjeté devant la Cour du Québec conformément au Code des professions [CP] [10] , compte tenu des adaptations nécessaires. [ 24 ]

L'article 175 CP prévoit que le tribunal « peut confirmer, modifier ou infirmer toute décision qui lui est soumise et rendre la décision qui, à son jugement, aurait dû être rendue en premier lieu ». 1) LA NORME D'INTERVENTION [ 25 ] Les parties conviennent que la norme de la décision raisonnable s’applique à l’égard des décisions rendues par le Comité. Le Tribunal retient cette position qui s’harmonise à la jurisprudence [11] . D’ailleurs, lorsque le premier décideur interprète sa loi habilitante, il existe en appel une présomption de déférence [12] . [ 26 ] Selon l'arrêt de la Cour suprême Dunsmuir c.

Nouveau-Brunswick [13] , cette norme de contrôle commande la déférence, soit « […] le respect de la volonté du législateur de s’en remettre, pour certaines choses, à des décideurs administratifs, de même que des raisonnements et des décisions fondés sur une expertise et une expérience dans un domaine particulier » [14] . Toutefois, cela ne signifie pas que « les cours de justice doivent s’incliner devant les conclusions des décideurs ni qu’elles doivent respecter aveuglément leurs interprétations » [15] .

La Cour suprême établit le cadre d'analyse suivant : [47] […] certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôt donner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables . Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre des différentes solutions rationnelles acceptables. La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité.

Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit . [16] 2) LES QUESTIONS EN LITIGE [ 27 ] Le Tribunal identifie les trois questions suivantes. [ 28 ] Le Comité a-t-il rendu une décision déraisonnable : 1) En prononçant une déclaration de culpabilité sur le chef 1b)? 2) En prononçant une déclaration de culpabilité sur les chefs 9a)c)d)e)? 3) En imposant une sanction totale de 5 ans et 5 mois? 3) LA CULPABILITÉ SUR LE CHEF 1b) (première question en litige)

a) Mise en contexte [ 29 ] Initialement, Tsang est inculpé d’avoir agi :

a) Comme agent collaborateur pour l'achat ou la location des 8 immeubles, sachant que le but était de faire la culture de cannabis, et

b) À

titre d'agent inscripteur, pour les reventes subséquentes, sachant que les immeubles avaient été utilisés pour cette culture. [ 30 ] D’une part, le Comité rejette le chef a). D’autre part, il retient le chef

b) à l’égard des maisons Bonneville et Grant. [ 31 ] Dans son analyse globale du chef 1b), le Comité constate que les 8 immeubles perquisitionnés ont fait l’objet de reventes par l’entremise de Tsang. S’agit-il de spéculation immobilière ou d’opération de recyclage de maisons de culture de cannabis? Cette deuxième situation « implique que la maison aurait été remise sur le marché après une perquisition souvent après maquillage rendu nécessaire par l’enlèvement de tous les vestiges de la production passée et le déshabillage des parements des murs de sous-sol » [17] . [ 32 ] Le Comité détermine que les nombreux changements d’identité et la technique « et al » pour désigner une

partie dans une transaction constituent « une pratique troublante dans les circonstances » [18] . De plus, l’identité des acheteurs est secondaire et ils sont « interchangeables » [19] .

Par ailleurs, le Comité retient que deux éléments de base ont été prouvés par la plaignante : 1) La présence de culture de cannabis dans les 8 immeubles. 2) L’implication subséquente de Tsang lors des reventes, sans divulguer cette situation. [ 33 ] Tsang savait-il que les propriétés avaient abrité une culture de cannabis? [20] Pour répondre à cette question clef, le Comité analyse successivement les multiples transactions liées aux 8 immeubles.

Immeuble Bonneville [ 34 ] Par souci de commodité, le présent Tribunal résume ainsi la situation : 18 août 2001 Mise en vente de l’immeuble au prix de 122 500 $. 11 septembre 2001 Tsang rédige la promesse d’achat au prix offert de 106 000 $ au nom de « Qhang Luong Ho et Al. ». 13 septembre 2001 Le vendeur répond par une contre-proposition à 112 000 $ qui est acceptée. 31 octobre 2001 Acte de vente notarié entre le vendeur et l’acheteur Bac Nam Bui. Entre la promesse d’achat et l’acte de vente, il y a eu changement d’acheteur sans qu’aucun formulaire de modification ne soit complété.

L’adresse de l’acheteur Bac Nam Bui est la même que le signataire de la lettre d’emploi transmise à l’institution financière au soutien du prêt, soit Manh Hung Trinh de Confection Bella Mode. Ce dernier est l’époux de la sœur de Tsang.

15 janvier 2003 Le policier Mainville procède à une perquisition suivant un mandat alléguant production de stupéfiants à l’intérieur de l’immeuble. 406 plants de marijuana ainsi que du matériel nécessaire à la culture de cannabis sont saisis (ventilateurs, échangeur d’air, boîte électrique). Cette quantité de plants dépasse largement la moyenne canadienne de 250 par maison [21] . Deux personnes sont arrêtées puis inculpées, Dong Vinh Le et Dang Khan Pham. Suivant la perquisition, Mainville effectue des recherches pour connaître le nom du propriétaire et retrace Bac Nam Bui.

Le policier communique avec lui et constate qu’il ne maîtrise ni le français ni l’anglais. Il lui demande de trouver quelqu’un qui pourrait le représenter. La suite se déroule comme suit, selon le témoignage de Mainville [22] : Or, on s’est compris et j’ai reçu un appel quelques minutes plus tard, là, d’un dénommé – un prénommé, à tout le moins, là – Jeff. Cette personne- là, je lui ai demandé son nom de famille, il m’a demandé de vouloir garder l’anonymat, qu’elle voulait pas s’impliquer dans le dossier autre que de faire le lien entre lui et la personne que je voulais… avec laquelle je voulais discuter.

Q- Elle s’est représentée comme étant qui, par rapport au propriétaire? R- Un ami qui s’occupe des affaires de monsieur Bac Bui Nam. Mais j’ai demandé quel genre d’affaires, il… le monsieur a pas voulu en parler ou discuter plus profondément de ce sujet-là. Tout ce qu’il voulait, là, c’est de faire le lien, qu’est-ce que j’avais à y demander pour pouvoir le traduire par la suite à monsieur, lui donner les réponses. Et ça été de courte durée.

Le monsieur Jeff, une personne qui parle bien français, nerveux – un débit rapide, là, une personne nerveuse au téléphone – et qu’on se comprenait très bien, on pouvait parler français comme je parle présentement à vous. Et, c’est ça, j’ai pu savoir que la maison avait été louée et que, comme démontrait l’enquête, là, jamais on avait été en mesure de… de voir ou de noter la présence du propriétaire sur place. Or, c’est l’information qu’on avait à l’époque, il y avait pas lieu d’aller plus loin.

Le propriétaire était avisé que sa maison avait de sérieux dommages et qu’il pouvait en reprendre charge, si on veut, et sans de… se soucier d’accusations criminelles puisqu’on n’avait pas été en mesure de… de démontrer que monsieur s’était rendu sur place. En réalité, c’est l’objectif même de l’OCDM : c’est de saisir la maison dans toutes les enquêtes, mais là, il y avait pas lieu de le faire, puisque le propriétaire n’avait pas été vu sur les lieux.

Donc, la discussion, qui a duré peut-être au maximum dix minutes avec monsieur… prénommé Jeff . [23] Le propriétaire Bac Nam Bui n’est pas arrêté puisqu’il n’a jamais été vu sur les lieux. Il avait loué la maison. 23 avril 2003 Remise en vente par Bac Nam Bui, représenté par Tsang, pour un montant de 169 900 $. 11 août 2003 Acte de vente notarié entre le vendeur Bac Nam Bui et les acheteurs Ngoc Cam Huynh et Ngoc Ha Huynh, respectivement le frère de l’épouse de Tsang et l’épouse de Tsang , pour un montant de 169 900 $, soit le prix de mise en marché.

L’acte de vente indique que Ngoc Ha Huynh réside au 8671 D’Allonnes à Anjou alors qu’elle n’y réside pas. 14 septembre 2003 Remise en vente par l’entremise de Tsang au prix de 178 000 $ sans qu’il n’y ait aucune modification à l’état de la propriété. 12 novembre 2003 Tsang rédige une promesse d’achat au nom de Jean-Claude Francis, Mimose Labase et Gaulle Francis, laquelle indique un prix offert de 165 000 $. 13 novembre 2003 Les vendeurs répondent par une contre-proposition prévoyant un prix de vente de 178 000 $.

Les acheteurs acceptent et Tsang s’occupe de leur demande de financement. 26 janvier 2004 Acte de vente notarié entre les vendeurs Ngoc Cam Huynh et Ngoc Ha Huynh et les acheteurs Jean-Claude Francis, Mimose Labase et Gaulle Francis. Les vendeurs déclarent être domiciliés et résidés à Bonneville alors que ce n’est pas le cas. [ 35 ] Le Comité détermine que :

1) Suite à la discussion avec Mainville en janvier 2013, « [i]l est tout à fait logique d’en déduire que [Tsang] a été informé de cette perquisition par sa position d’intermédiaire entre [Mainville] et Bac Nam Bui » [24] . 2) Lors des reventes en avril et septembre 2003, Tsang ne divulgue pas la culture de cannabis. 3) La première revente est faite à l’épouse de Tsang et au frère de cette dernière. 4) Le prix de vente moins la commission conduit à une perte.

L’explication concernant la revente dans un but de profit ne fait aucun sens. 5) Le beau-frère de Tsang, Manh Hung Trinh, est soupçonné d’activités suspectes (fausse lettre d’emploi, présence à la propriété Noisy avant la perquisition le 30 avril 2003). De plus, il conduit la camionnette immatriculée au nom de Tsang. Lorsqu’interrogé par le syndic au sujet de Manh Hung Trinh, il répond vaguement que « ce nom me dit quelque chose ».

Il reconnaîtra plus tard qu’il s’agit de son beau-frère. [ 36 ] Sur cette base, le Comité conclut ainsi : [347] L’interchangeabilité des acheteurs, les pleins pouvoirs de [Tsang] pour conclure la négociation de l’achat original, les liens que [Tsang] cache avec son beau-frère, le faux motif de la revente et la conversation qu’il a comme intermédiaire entre le sergent-détective Mainville et Bac Nam Bui convergent de façon grave, précise et concordante, pour établir une preuve prépondérante de la connaissance de la culture de cannabis antérieure à l’inscription prise par [Tsang] pour la revente [de Bonneville] et qu’il n’a pas divulgué cet état de fait dans les reventes subséquentes.

Il s’agit d’une pratique en matière immobilière qui puisse causer préjudice au public et à la profession, contrevenant ainsi à l’article 13 des [Règles]. Immeuble Grant [ 37 ] La chronologie s’établit ainsi à l’égard de la maison située sur la rue Grant : 24 octobre 2002 Mise en vente au prix de 149 000 $. 11 janvier 2003 Tsang rédige la promesse d’achat indiquant un prix offert de 140 000 $ au nom de « Nguyen Van Long et Al. ». 12 janvier 2003 Le vendeur répond par une contre-proposition prévoyant un prix de vente de 142 000 $.

Le promettant-acheteur accepte. 15 janvier 2003 Perquisition de l’immeuble Bonneville par le policier Mainville, suivie d’une conversation avec Tsang. 31 janvier 2003 L’acheteur à la promesse d’achat est modifié pour Pham Phuong Nam. 19 mars 2003 Acte de vente notarié entre le vendeur et l’acheteur. L’adresse de l’acheteur Pham Phuong Nam est la même que celle de Dong Vinh Le, lequel a été arrêté lors de la perquisition Bonneville. 7 mai 2003 Perquisition par la policière Richard suivant un mandat alléguant notamment production intérieure de marijuana.

Plusieurs sacs contenant du cannabis ainsi que de l’équipement servant à la production de cannabis sont saisis. Deux personnes sont arrêtées, Manh Than Nguyen et Huu Chung Vu. 23 juin 2003 Tsang rédige une promesse d’achat au nom de Ngoc Cam Huynh et Ngoc Ha Huynh, respectivement le frère de l’épouse de Tsang et l’épouse de Tsang. La promesse indique un prix offert de 183 000 $. 24 juin 2003 Le vendeur répond par une contre-proposition prévoyant un prix de vente de 195 000 $. 25 juin 2003 Le propriétaire Pham Phuong Nam complète un contrat de courtage exclusif avec Tsang.

Le prix de vente demandé s’établit à 199 000 $ [25] . La promesse du 23 juin a donc été signée avant la mise en vente officielle. 19 août 2003 Acte de vente notarié entre le vendeur Pham Phuong Nam et les acheteurs Ngoc Cam Huynh et Ngoc Ha Huynh. Tsang signe l’acte de vente pour le vendeur en vertu de la procuration qu’il détient.

Encore une fois, Ngoc Ha Huynh déclare être domiciliée au […] à Montréal alors qu’elle n’y réside pas. 4 février 2004 Remise en vente par l’entremise de Tsang au prix de 239 900 $, et ce, sans qu’aucune modification n’ait été faite à l’état de l’immeuble. 18 février 2004 Tsang rédige une promesse d’achat et ses annexes au nom de Cheng Kam Bui et La Kinh Buoi, indiquant un prix offert de 225 000 $. 19 février 2004 Les vendeurs répondent par une contre-proposition, prévoyant un prix de vente de 235 000 $.

Les acheteurs acceptent. 2 avril 2004 Acte de vente notarié entre les vendeurs Ngoc Cam Huynh et Ngoc Ha Huynh et les acheteurs Cheng Kam Bui et La Kinh Buoi. Ngoc Ha Huynh déclare une autre fois être domiciliée au […] à Montréal alors qu’elle n’y réside pas. 10 octobre 2004 Cheng Kam Bui et La Kinh Buoi remettent l’immeuble en vente par l’entremise de Tsang au prix de 268 000 $. 2 mars 2005 Tsang rédige une promesse d’achat au nom de Yung Kam Minh et Or Ping Kuen, indiquant un prix offert de 248 000 $.

3 mars 2005 Les vendeurs répondent par une contre-proposition prévoyant un prix de vente de 258 000 $. Les acheteurs acceptent. 29 juin 2005 Acte de vente notarié entre les vendeurs Cheng Kam Bui et La Kinh Buoi et les acheteurs Yung Kam Minh et Or Ping Kuen. [ 38 ] Le Comité retient ce qui suit : 1) Encore une fois, les acheteurs sont interchangeables.

De plus, Tsang continue d’utiliser la technique « et al ». 2) Il y a une proximité temporelle entre les faits suivants : l’acquisition (mars 2003), la perquisition (mai 2003) et la revente (juin 2003). 3) Dans sa dénonciation en mai 2003, la policière Richard se réfère aux informations obtenues de Mainville lors de la perquisition Bonneville en janvier 2003. Autrement dit, Tsang est informé depuis au moins janvier 2003 du phénomène des maisons de culture de cannabis. 4) Tsang a reconnu sa culpabilité au chef 4.

Ainsi, en juin 2003, le contrat de courtage n’a pas été signé par Pham Phuong Nam. 5) La revente en juin 2003 est faite à des personnes liées à Tsang. 6) Il savait que la maison était à vendre avant le contrat de courtage. 7) Il déclare une adresse différente de sa conjointe. « Pourquoi cette mise en scène »? [26] 8) Le Comité ne retient pas l’explication de transactions spéculatives.

Au contraire, il s’agit de ventes précipitées, sans réelle mise en marché. 9) Tsang est omniprésent lors des achats et des reventes. [ 39 ] Sous cet éclairage : [370] Le Comité en vient à la conclusion qu’il s’agit, en l’espèce, d’une opération de recyclage d’une maison que [Tsang] devait savoir été perquisitionnée en rapport avec les produits du cannabis. [371] Il s’agit d’une pratique en matière immobilière qui puisse causer préjudice au public ou à la profession et qui contrevient à l’article 13 des [Règles] de [l’ACAIQ], [Tsang] étant déclaré coupable sous le chef n o 1b) quant à la propriété [Grant].

Les autres immeubles [ 40 ] Le Comité ne retient pas la culpabilité à l’égard des 6 autres immeubles. Toutefois, il note que les acheteurs sont encore une fois interchangeables, avec mention « et al ». Tous ces immeubles ont fait l’objet de perquisitions et les acheteurs étaient représentés par Tsang. Certaines reventes sont faites à des proches de Tsang.

b) Analyse du présent Tribunal [ 41 ] À cette étape, il est utile de survoler les principales règles gouvernant la preuve. [ 42 ] Le droit disciplinaire obéit à des impératifs qui lui sont propres, mais avec une parenté avec le droit civil [27] . Ainsi, « contrairement au poursuivant en matière criminelle, le syndic n'est pas tenu de faire la preuve de l'infraction hors de tout doute raisonnable […] » [28] . Le fardeau applicable correspond à celui de la prépondérance de la preuve [29] , critère moins exigeant que celui du doute raisonnable.

Selon les auteurs Royer et Lavallée [Royer], pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur civil doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence [30] . [ 43 ] La Cour suprême, dans F.H. c. McDougall [31] , affirme que, dans une instance civile, une seule norme de preuve s’applique, celle de la prépondérance des probabilités [32] . Cette norme ne comporte pas différents degrés de probabilité selon la gravité de l’affaire [33] . [ 44 ] Dans le présent cas, la plaignante reproche à Tsang d’avoir participé au recyclage de maisons de culture de cannabis.

Comme il n’y a pas de témoins directs, le Comité détermine qu’il s’agit d’une preuve circonstancielle [34] . En droit civil, il s’agit de la preuve par présomptions. [ 45 ] Selon l'

article 2846 du Code civil du Québec , la présomption est une conséquence que la loi ou le tribunal tire d'un fait connu à un fait inconnu. L'

article 2849 ajoute que les présomptions de fait « sont laissées à l'appréciation du tribunal qui ne doit prendre en considération que celles qui sont graves, précises et concordantes ». [ 46 ] Dans son analyse, le Comité se réfère à l’arrêt de la Cour d’appel Longpré c.

Thériault [35] qui cite l’auteur français Larombière [36] : Les présomptions sont graves, lorsque les rapports du fait connu au fait inconnu sont tels que l’existence de l’un établit, par une induction puissante, l’existence de l’autre (…) Les présomptions sont précises, lorsque les inductions qui résultent du fait connu tendent à établir directement et particulièrement le fait inconnu et contesté. S’il était également possible d’en tirer les conséquences différentes et même contraires, d’en inférer l’existence de

faits divers et contradictoires, les présomptions n’auraient aucun caractère de précision et ne feraient naître que le doute ou l’incertitude. Elles sont enfin concordantes, lorsque, ayant toute une origine commune ou différente, elles tendent, par leur ensemble et leur accord, à établir le fait qu’il s’agit de prouver… Si… elles se contredisent… et se neutralisent, elles ne sont plus concordantes et le doute seul peut entrer dans l’esprit du magistrat. [ 47 ] Dans Longpré , un enfant se blesse et les parents reprochent au défendeur d’avoir toléré un balcon et un escabeau non sécuritaires.

Il n’y a pas de preuve directe de l’accident. Le premier juge fait droit à la poursuite sur la base de présomptions que l’enfant est tombé soit de l’escabeau soit du balcon. La Cour d’appel accueille le pourvoi, ne pouvant conclure à une prépondérance de preuve que l’enfant est tombé de cette manière.

La Cour ne peut écarter l’hypothèse tout aussi probable d’une chute sans obstacle. [ 48 ] L’auteur Royer, se référant à plusieurs autorités jurisprudentielles, résume ainsi l’état du droit : Une présomption de fait ne peut être déduite d’une pure hypothèse, de la spéculation, de vagues soupçons ou de simples conjectures. Le fait inconnu qu’un plaideur veut établir ne sera pas prouvé, si les faits connus rendent plus ou moins vraisemblable un autre fait incompatible avec celui que l’on veut prouver ou s’ils ne permettent pas d’exclure raisonnablement une autre cause d’un dommage subi.

Les indices connus doivent rendre probable l’existence du fait inconnu, sans qu’il soit nécessaire toutefois d’exclure toute autre possibilité . [37] [ 49 ] Dans son argumentation au

chapitre de la preuve circonstancielle, Tsang se réfère à l’arrêt de la Cour suprême R. c. Griffin [38] . Dans un contexte d’inculpation de meurtre, la juge Charron rappelle que, pour prononcer un verdict de culpabilité, les jurés « doivent être convaincus hors de tout doute raisonnable que la seule conclusion rationnelle pouvant être tirée de la preuve circonstancielle est que l’accusé est coupable » [39] . [ 50 ] Cet emprunt de Tsang au droit criminel est inapproprié puisque le seuil diffère fondamentalement. Le Comité n’avait pas à trancher hors de tout doute raisonnable.

Il devait appliquer la norme du droit civil : la prépondérance de la preuve telle que décrite par l’auteur Royer en matière de présomptions. [ 51 ] Pour paraphraser le juge Sopinka de la Cour suprême dans Snell c.

Farrell [40] , il ne s’agit pas d’être certain à 100 %, mais plutôt d’atteindre une probabilité de 51 %. ◊ [ 52 ] Tel que plus haut mentionné, le Comité conclut à l’existence d’un fait initialement inconnu (connaissance de Tsang des cultures de cannabis) sur la base des faits connus suivants : 1) L’interchangeabilité des acheteurs. 2) L’utilisation de la technique « et al ». 3) La proximité temporelle. 4) Les plaidoyers de culpabilité sur les autres chefs dans le même dossier. 5) Les reventes à des personnes liées. 6) Les adresses qui ne correspondent pas à la réalité. 7) Les pleins pouvoirs de Tsang. 8) Les liens qu’il cache. 9) Les faux motifs de revente. 10) La conversation téléphonique avec le policier Mainville en janvier 2013. [ 53 ] Dans son argumentation, Tsang analyse mot à mot le témoignage de Mainville.

Il conclut que, lors de la conversation, le policier ne l’a pas avisé que l’immeuble avait servi à la culture de cannabis. Le Tribunal ne retient pas cet argument. En effet, cette conversation doit être analysée dans son ensemble [41] : 1) Le policier Mainville fait

partie d’une équipe composée de trois sergents-détectives, un lieutenant-détective, six agents et deux agents doubles. Environ 60 % des enquêtes étaient consacrées à la production intérieure de marijuana. De 2002 à 2005, les policiers ont enquêté entre 125 et 150 plantations. 2) Selon la moyenne canadienne, on retrouve environ 250 plants dans un immeuble. En ce qui concerne Bonneville, il y avait 406 plants. 3) Le contexte de la conversation entre Mainville et Tsang s’établit comme suit :

a) Bui achète l’immeuble Bonneville par l’intermédiaire de Tsang.

b) Le policier Mainville procède à la perquisition de l’immeuble.

c) Le policier communique avec Bui pour l’aviser de la situation.

d) Bui ne maîtrise ni le français ni l’anglais. Il doit trouver quelqu’un pour le représenter.

e) Quelques minutes plus tard, le policier reçoit l’appel de Tsang.

f) Une conversation se déroule entre le policier et Tsang. [ 54 ] Sur cette base, le Comité pouvait inférer que Tsang a été informé de la situation. À tout le moins, dans un tel contexte, le simple fait d’avoir une conversation avec un policier doit éveiller l’attention. ◊ [ 55 ] Tsang soutient qu’il est illogique d’acquitter sur 1a) et de condamner sur 1b). Cet argument ne peut tenir. En effet, les éléments constitutifs des deux infractions diffèrent : ▪ Chef 1a) : La plaignante doit prouver que Tsang sait que les maisons sont acquises pour cultiver le cannabis.

Le Comité conclut que Tsang ignorait les desseins illicites des acheteurs. ▪ Chef 1b) : La plaignante doit prouver que Tsang sait, lors des reventes, que les propriétés ont antérieurement servi à la culture. Le Comité conclut que Tsang avait cette connaissance. [ 56 ] En somme, les deux chefs couvrent deux perspectives différentes. L’implication dans la vente [chef 1a)] peut différer de l’implication lors des reventes [chef 1b)]. L’acquittement sur l’un n’emporte pas l’acquittement sur l’autre. ◊ [ 57 ] Au total, la décision prend appui sur la preuve.

Le Comité, dans sa démarche d’appréciation, conclut qu’il existe des présomptions graves, précises et concordantes. [ 58 ] Cette détermination, au sens de l'arrêt Dunsmuir , est motivée, intelligible, et appartient « aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit ». Elle a été rendue par une formation de trois membres qui connaît le milieu et possède une expertise en la matière.

Cela conduit à la déférence en appel. [ 59 ] L’appel sur la déclaration de culpabilité à l’égard du chef 1b) est donc rejeté. 4) LA CULPABILITÉ SUR LES CHEFS 9a)c)d)e) (deuxième question en litige) [ 60 ] À noter que le chef 9b) ne fait pas l’objet de l’appel.

a) Mise en contexte [ 61 ] Le chef 9 vise l’interrogatoire tenu par l’enquêteur le 22 janvier 2007. [ 62 ] Le Comité prononce des déclarations de culpabilité à l’égard des cinq situations suivantes survenues lors de l’interrogatoire :

a) À la fin de l’interrogatoire, Tsang reconnaît que Ngoc Cam Huynh est le frère de son épouse. Préalablement, il feint ne pas le connaître.

b) Il déclare faussement avoir vu Luu Ke Hung et Hung Luu signer les divers documents portant sur l'immeuble Théberge.

c) Tsang feint à nouveau ne pas connaître Ngoc Cam Huynh, frère de son épouse, impliqué dans les transactions Bonneville et Allard.

d) Il ignore si Ngoc Ha Huynh et Ngoc Cam Huynh ont rénové l’immeuble Bonneville alors que ces personnes sont respectivement son épouse et le frère de son épouse.

e) Il méconnaît l’identité de Manh Hung Trinh, alors qu’il s’agit de l’époux de sa sœur.

b) Analyse du présent Tribunal [ 63 ] Tsang soutient que le Comité s’est livré à une analyse tronquée de la preuve. [ 64 ] Cette prétention ne convainc pas. Le Comité, qui avait en sa possession la transcription de l’interrogatoire, se réfère abondamment aux extraits pertinents pour chacun des chefs. [ 65 ] Tsang soutient qu’il ignorait avoir été convoqué pour une enquête. Encore là, cet argument ne peut tenir. Le Comité, dans sa décision, se réfère à l’interrogatoire qui démontre le contraire [42] .

Par surcroît, la syndique, dans son témoignage, mentionne avoir préalablement pris rendez-vous avec Tsang et précisé en quoi consistait la rencontre [43] . [ 66 ] L’appel sur la déclaration de culpabilité à l’égard du chef 9 est donc rejeté. 5) LES SANCTIONS (troisième question en litige)

a) Mise en contexte

[ 67 ] Par souci de commodité, le Tribunal rappelle les sanctions imposées : Chef et nature Suspension 1b) Revente des immeubles Bonneville et Grant 5 ans 9a)b)c)d)

e) Défaut de collaboration avec la syndique [le chef 9b) ne fait pas l’objet d’un appel] 3 mois consécutifs [ 68 ] Compte tenu des autres sanctions consécutives, le total s’établit à 5 ans et 5 mois. [ 69 ] Tsang considère cette décision trop sévère et propose plutôt une suspension de 2 mois (chef 1b) et une réprimande (chef 9). Analyse du présent Tribunal [ 70 ] Les sanctions sont-elles déraisonnables? [ 71 ] Dans Shem c. Simard [44] , affaire qui concerne une sanction en déontologie policière, le juge Patrick Théroux de la Cour du Québec se réfère à l’analyse de la Cour d’appel dans Pigeon c.

Daigneault [ Pigeon ] [45] , dans le contexte du courtage immobilier : [37] […] La sanction infligée n'est pas déraisonnable du simple fait qu'elle est clémente ou sévère; elle le devient lorsqu'elle est si sévère, ou si clémente, qu'elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l'infraction et à l'ensemble des circonstances, atténuantes et aggravantes, du dossier. [ 72 ] Cet énoncé s’applique au présent cas. [ 73 ]

L'article 98 LCI prévoit qu’un comité peut imposer une ou plusieurs des sanctions suivantes : réprimande, suspension ou révocation du permis, amende.

La décision peut également prévoir des sanctions consécutives. [ 74 ] À l’origine, devant le Comité, la plaignante recommandait une suspension permanente, estimant que le chef 1b) est du plus haut niveau puisque Tsang a participé à une opération de recyclage de cannabis. [ 75 ] Dans sa démarche, le Comité : 1) Énonce de façon détaillée la position de chaque partie. 2) Expose les grands principes et les objectifs visés par une sanction disciplinaire en se référant à l’arrêt Pigeon [46] précité : I. La protection du public; II. La dissuasion du professionnel. III. L'exemplarité à l'égard des autres membres; IV.

Le droit du professionnel d'exercer sa profession. [47] 3) Recadre le contexte factuel. Ainsi, Tsang n’a pas participé directement à la culture de cannabis. Il a plutôt fait preuve d’une complaisance qui a permis le recyclage de propriétés.

Toutefois, le degré de participation ne rend pas disponible le bas du spectre des sanctions [48] . 4) Signale la jurisprudence dont la fourchette s’étend de l’amende à la suspension permanente [49] . 5) Fait référence à l’affaire Dion [50] où un comité impose une suspension de 5 ans, dans le contexte où le courtier n’informe pas l’acheteur qu’un immeuble a été utilisé pour la culture de cannabis. Il s’agit donc également d’un cas de recyclage de maison.

Le présent Comité cite l’extrait suivant de Dion [51] : [26] Dans le cadre de cette analyse, il n’est pas sans intérêt de savoir que le législateur considère que la personne reconnue coupable d’une infraction criminelle ne peut être titulaire d’un certificat de courtage immobilier avant qu’un délai de cinq ans ne se soit écoulé depuis une condamnation d’une infraction criminelle ayant un lieu avec l’activité de courtage immobilier et la demande de permis (Art. 21 du Règlement d’application de la [LCI]).

Évidemment, l’intimé n’a, à ce jour, pas été reconnu coupable de quelque infraction criminelle, mais cette période d’inhabileté statutaire ajoute un élément permettant de situer le niveau de gravité objective d’une infraction de la nature de celle du chef n o 1 de la plainte formelle. 6) Retient comme facteur atténuant l’absence d’antécédents durant une vingtaine d’années d’expérience et la bonne conduite depuis la commission des infractions.

L’aspect réhabilitation n’est donc pas en jeu [52] . [ 76 ] Sur cette base, le Comité conclut ainsi : [42] L’intimé n’est pas le pire contrevenant dans les pires circonstances. Effectivement, la plupart des décisions en suspension permanente interviennent soit sur recommandations communes, soit par défaut ou à l’occasion, lorsque l’intimé participe lui-même à la culture à l’une ou plusieurs occasions où il y est étroitement lié.

[43] Le Comité est donc d’avis de se situer dans la médiane du spectre des sanctions disponibles . [53] [44] En l’occurrence, il ne s’agit pas d’une semi-divulgation […], mais d’un silence complaisant envers des intervenants qu’il connait et dont l’implication ne laisse aucun doute qu’il savait et qu’il s’est prêté à leurs opérations immobilières quant à des immeubles affectés de la tare « maisons de cannabis » qu’il n’a pas divulguée. [45] Même si l’état des connaissances reliées au phénomène des maisons de culture en 2003 a beaucoup évolué depuis, l’attitude de l’intimé à vouloir cacher son implication et celle des proches et membres de sa famille lors de l’enquête avec [la syndique] démontre clairement qu’il connait le haut niveau de gravité de cette situation.

Il expliquera plus tard, devant le Comité, qu’il était inquiet et ne voulait pas impliquer les membres de sa famille; il connaissait la règle, son importance et l’a sciemment transgressée. Au nom de la protection du public, l’exemplarité et la dissuasion doivent être favorisées.

Il est intolérable que le titulaire d’un permis, quant à une activité protégée, puisse prêter son statut professionnel à de telles opérations. [46] Pour toutes ces raisons, le Comité est donc d’opinion que la protection du public nécessite qu’il rende une sanction priorisant les objectifs de dissuasion et d’exemplarité et, par conséquent, ordonne la suspension du permis de l’intimé pour une durée de cinq ans. [ 77 ] Cette analyse du Comité est impeccable. [ 78 ] Dans son appel, Tsang reproche au Comité d’avoir établi un parallèle avec une infraction criminelle pour en arriver au résultat de 5 ans.

Ce motif doit être rejeté. Le Comité, en se référant à l’affaire Dion , a considéré par analogie la période d’attente de 5 ans. Il ne s’est toutefois pas restreint à cette période car il a pondéré divers autres facteurs.

Ce point de référence s’inscrit dans cet « art délicat » qui consiste à doser les divers facteurs [54] . [ 79 ] Le Comité choisit de faire prédominer la protection du public, l’exemplarité et la dissuasion, et ce, dans le contexte où Tsang : 1) Ne bénéficie pas du facteur atténuant d’un plaidoyer de culpabilité sur le chef 1b). 2) Camoufle la participation des membres de sa famille. 3) Reconnaît sa culpabilité sur de nombreux autres chefs. [ 80 ] Entre la réprimande et la suspension permanente, le Comité choisit la sanction « médiane » d’une suspension de 5 ans. [ 81 ] Certes, il s’agit d’une sanction sévère mais pas déraisonnable au point de justifier une intervention.

Il n’appartient pas à la Cour du Québec d’intervenir en appel pour substituer son opinion à celle du Comité [55] . Tel que reflété dans l’affaire Dion , le Comité se situe dans la fourchette reconnue. [ 82 ] Le présent Tribunal se réfère aux observations du regretté juge en chef Lamer de la Cour suprême dans R. c. M. (C.A.) [56] , en matière de détermination de la peine, avec les adaptations requises : 1) Le Comité a l’avantage d’avoir présidé l’audition.

Il profite d’avoir vu et entendu les témoins, dont Tsang. 2) Situé en première ligne, le Comité possède une qualification unique sur le plan de l’expérience et de l’appréciation. [ 83 ] De surcroît, le président du présent Comité, M e Pierre Choquette, est bien au fait de la jurisprudence, tel qu’il appert de plusieurs décisions qu’il a rendues et qui sont citées par les parties [57] . ◊ [ 84 ] Le cadre d’analyse du Tribunal à l’égard du chef 1b) s’applique aux sanctions du chef 9.

Incidemment, le mémoire de l’appelant ne contient aucun argument à l’égard du chef 9. [ 85 ] Finalement, le Comité détermine des sanctions consécutives (5 ans plus 2 mois plus 3 mois) qui totalisent 5 ans et 5 mois. D’une part, la LCI permet l’effet consécutif. D’autre part, comme il s’agit de transactions déontologiques différentes, il n’est pas déraisonnable de cumuler les durées. L’effet global ne conduit pas à un résultat disproportionné. [ 86 ] L’appel sur les sanctions est donc rejeté. LES DÉBOURSÉS [ 87 ]

L'article 175 CP prévoit que le tribunal « possède le pouvoir de condamner l'une ou l'autre des parties aux déboursés ». [ 88 ] Puisque l’appel est rejeté, le présent Tribunal condamne Tsang aux déboursés [58] . CONCLUSION [ 89 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 90 ] REJETTE l’appel de l’appelant. [ 91 ] CONFIRME les décisions du Comité de discipline de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec rendues le 25 novembre 2011 et le 4 juillet 2014.

[ 92 ] CONDAMNE l’appelant aux déboursés de l’appel. __________________________________ PIERRE LORTIE Juge à la Cour du Québec M e Alain Mongeau (Alain Mongeau avocats) Avocat de l'appelant M e Emmanuelle Ouimet-Deslauriers (M es Le Goff Pelletier Khelfa Savoie) Avocate de l’intimée Date d’audience : 7 avril 2015 Réception des derniers documents : 17 avril 2015