2014 QCCQ 87, 2014 QCCQ 87

Lalonde c. 9232-6941 Québec Inc. 2014 QCCQ 87 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile »

N° : 505-32-029574-127 505-32-030050-125 DATE : Le 14 janvier 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 505-32-029574-127 CAROLE LALONDE et ANDRÉ CAMPEAU Et MARCEL DESCÔTEAUX ET JOHANNE DUPRAS ET LISE DESCÔTEAUX et JACQUES BOUCHARD ET DENIS BOULAY et JUDITH GASSE ET THÉRÈSE LEDUC et RICHARD AUDET ET LISE BILODEAU et ROGER ROBIN ET LISE FRAPPIER ET JUDY SMYTH ET JEAN-GUY FRANCOEUR ET NELSON NADEAU ET JEAN AUBÉ ET ANDRÉE THEMENS ET MARTIN MONTPETIT ET

SYLVAIN CHARBONNEAU ET JEAN-GUY BEAULIEU ET NICOLE LALONDE ET RAYMOND GERVAIS ET JOSSELINE PROULX ET LISE BOUGIE SAVARIA et ROGER SAVARIA

Partie demanderesse c. 9232-6941 QUÉBEC INC. et HABITATION CLASSIQUE 2000 INC. et HABITATION CLASSIQUE INC.

Partie défenderesse 505-32-030050-125 CAROLLE TURGEON

Partie demanderesse c. NOËL SALOMON et FRANCE MERCIER

Partie défenderesse c. HABITATION CLASSIQUE 2000 INC. ET 9232-6941 QUÉBEC INC.

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________

[ 1 ] Le présent litige soulève essentiellement la question de savoir si des copropriétaires divis qui ont eu à payer pour des travaux correctifs consécutifs à un vice caché affectant de façon importante une

partie commune peuvent ou non poursuivre en leur nom personnel leur vendeur. [ 2 ] Autrement dit, les copropriétaires possèdent-ils alors l’intérêt juridique requis par les articles 55 et 165(3) C.p.c. pour poursuivre individuellement leur vendeur ou seul leur syndicat de propriété possède-t-il cet intérêt? [ 3 ] Si le total du coût des travaux correctifs pour l’ensemble de la copropriété s’élève à plus de 7 000 $ et que les copropriétaires divis formulent chacun une réclamation en division des petites créances, y a-t-il alors division de créances prohibée par l’article 955 C.p.c.? [ 4 ] Telles sont les questions juridiques auxquelles le Tribunal devra répondre après avoir réglé certaines questions préliminaires. [ 5 ] Parmi ces questions préliminaires, il y a lieu de déterminer contre quelle société les demandeurs peuvent exercer leurs recours contractuels, car comme on le verra, le vendeur, entrepreneur ayant construit les unités d’habitation en copropriété divise, a procédé à un nombre impressionnant de changements de nom et autres modifications corporatives, dont certaines transactions sur lesquelles il y a lieu de se questionner.

À cet égard, la preuve soulève davantage de questions qu’elle n’y répond. [ 6 ] Ce dossier illustre parfaitement les difficultés d’importance auxquelles sont parfois confrontés certains acheteurs d’immeubles neufs lorsqu’ils entendent faire valoir leurs droits résultant de la garantie légale de qualité, aussi appelée garantie contre les vices cachés. [ 7 ] Il importe de souligner que la preuve dans les deux dossiers à l’étude a été présentée dans un contexte où l’entrepreneur visé par les demandes principales ou en garantie est poursuivi dans au-delà d’une cinquantaine de dossiers semblables actuellement ouverts en division des petites créances dans le district de Longueuil.

Dans 29 dossiers, l’entrepreneur a produit une contestation. Dans les autres dossiers, il n’a pas produit de contestation à ce jour. [ 8 ] À la suite de l’introduction de 31 dossiers en division des petites créances dans le présent district, un processus de gestion d’instance a été mis en place devant un juge spécialisé en gestion d’instance. [ 9 ] Dans le cadre de ce processus de gestion, les deux dossiers à l’étude ont été désignés comme dossiers types.

Celui des demandeurs Carole Lalonde et André Campeau a été désigné en gestion comme le dossier numéro 2, tandis que celui de la demanderesse Carolle Turgeon a été désigné comme dossier numéro 3. [ 10 ] Un autre dossier plus ancien avait été désigné comme dossier numéro 1, celui de la demanderesse Nathalie Desmarais [1] . Cependant, dans ce dossier, son père et mandataire Guy Desmarais s’est désisté en son nom et avec son autorisation de la demande de façon spectaculaire, séance tenante, lors de la première journée d’audience.

Il a alors pris conscience que l’audition des dossiers types allait durer plus d’une journée d’audience, puis anticipé des difficultés qui pourraient occasionner des reports multiples. Aussi, il a appréhendé le caractère purement théorique d’un possible jugement gagnant non exécutoire, étant d’avis par ses recherches que la compagnie défenderesse était devenue une « coquille vide ». À cet égard, il s’exprime ainsi : Le Tribunal : Vous pouvez pas vous en aller comme ça sans être libéré par le Tribunal quand vous êtes en train de me parler là. M. Desmarais : Je vous demande de me libérer.

Le Tribunal : Attendez, ce que vous me dites… M. Desmarais : Votre Seigneurie, j’ai pas de temps à perdre je veux pas vous faire perdre votre temps. Là, ces gens-là sont sur le bord de la faillite… Le Tribunal : Pourquoi vous voulez vous désister ici, là comme ça, c’est un coup de théâtre là. M. Desmarais :

C’est un coup de théâtre. Écoutez la compagnie a changé d’actionnaires deux fois depuis deux ans O.K. Le Tribunal : Bien là, vous attendez pas de voir ce que Madame va faire [2] ? M. Desmarais : Il y a rien qu’elle va faire, il y a rien qu’elle peut faire. Il y a plus rien dans la compagnie. Elle vaut zéro cette compagnie-là… [ 11 ] En conséquence du processus de gestion et d’une sélection des trois dossiers types, tous les autres dossiers pendants basés sur les mêmes faits sont actuellement en suspens et ne sont pas entendus dans l’attente du présent jugement. [ 12 ] Une

partie de la preuve présentée dans le cadre des dossiers à l’étude pourrait avoir une incidence importante sur ces dossiers en attente, le tout bien entendu laissé à l’appréciation du juge qui entendra ces dossiers. [ 13 ] Pour cette raison, même s’il s’agit d’un exercice fastidieux, le Tribunal se doit de faire état de cette preuve afin d’en permettre l’appréciation ultérieure. [ 14 ] Ceci étant, le Tribunal abordera maintenant à tour de rôle les sujets suivants : • Les faits essentiels ayant donné naissance aux réclamations dans les deux dossiers à l’étude; • La désignation exacte de la

partie défenderesse ou appelée dans chacun des deux dossiers et les changements corporatifs; • Les admissions ou aveux judiciaires ou extrajudiciaires; • L’intérêt ou absence d’intérêt juridique des demandeurs; • La contravention ou non-contravention à la règle de la prohibition de la division de créance en vertu de l’article 955 C.p.c.; • Le quantum pour perte de jouissance, tracas et inconvénients dans le dossier 505-32-029574-127.

Les faits essentiels ayant donné naissance aux réclamations dans les deux dossiers à l’étude Dossier Lalonde-Campeau [ 15 ] Dans ce dossier, le couple Lalonde-Campeau, ainsi que les propriétaires de 19 autres unités d’habitation en copropriété divise situées au […], à Boucherville, ont joint leurs recours dans la même demande en vertu de l’article 956 C.p.c. pour réclamer chacun 5 000 $ en diminution du prix de vente et dommages-intérêts à la

partie défenderesse (Classique), qui a construit l’immeuble et le leur a vendu comme premier acheteur. [ 16 ] Les allégations de leur demande introductive résument très bien les faits essentiels sur lesquels ils fondent leurs recours pour vices cachés : 1.- Les demandeurs sont propriétaires d’une unité d’habitation située………au numéro civique […], à Boucherville; (pièce P-1) 2.- Cette unité d’habitation est comprise dans un bâtiment de quatre (4) unités d’habitation couvert par une déclaration de copropriété (ci-après désigné comme étant le Petit syndicat ); (pièce P-2) 3.- Dix de ces bâtiments composent le « jardin » désigné comme étant les Jardins de Toulouse II (ci-après désigné comme étant le Grand syndicat ), soit les unités 1 à 40 du […]à Boucherville; (pièce P-3) 4.- Un total de quinze (15) jardins ont été construits par la défenderesse dans le cadre de son Projet de la Bruère; (pièce P-4) 5.- La défenderesse 9232-6941 Québec Inc. est la résultante de diverses fusions intervenues au cours des années et comprenant les corporations Habitation Classique 2000 Inc. et Habitation Classique Inc.; (pièce P-5)

6.- L’unité d’habitation fut construite et livrée avec un appareil de chauffage d’appoint (foyer); (pièce P-6) 7.- Les plans alors déposés mentionnent la conformité exigée au Code National du Bâtiment (CNB) 1995 ainsi que l’obligation d’inspection avant la fermeture des murs lors d’installation d’appareils de chauffage d’appoint, et le permis de construction délivré alors par l’Arrondissement de Boucherville de la Ville de Longueuil comporte spécifiquement un avis à cet effet; (pièce P-7) 8.- Le ou vers le 23 décembre 2010, les résidents des unités des rez-de-chaussée des Jardins Toulouse II, ainsi d’autres propriétaires d’unités comprises dans le projet de Bruère, ont été avisés de cesser immédiatement l’utilisation de leur appareil de chauffage d’appoint par lettre du Service de sécurité incendie de l ‘Agglomération de Longueuil, considérant le risque de propagation potentiel; Suite à diverses inspections, les résidents des unités du niveau supérieur des Jardins Toulouse II ont également reçu de tels avis, le ou vers le 25 août 2011. (pièce P-8) (différents avis seront produits en liasse) 9.-

Dès réception de ces lettres le Grand syndicat, par le biais de son président, le demandeur André Campeau, écrivait une lettre au directeur du Service de la sécurité incendie de l’Agglomération de Longueuil, relativement aux permis requis pour l’installation d’appareils de chauffage d’appoint, de l’inspection afférente, et du classement des permis de construction comme étant conforme; (pièce P-9) 10.- Suite à cette missive, le Service de sécurité incendie de l’Agglomération de Longueuil convoquait les administrateurs des Grands syndicats à une réunion d’information; (pièce P-10) 11.- Lors de cette rencontre, le Service de sécurité incendie de l’Agglomération de Longueuil a présenté une analyse des problématiques et des solutions pour ce défaut de construction constituant un vice caché; (pièce P-11) 12.- Le 6 février 2011, suite à la présentation par le Service de sécurité incendie de l’Agglomération de Longueuil, le demandeur André Campeau, à

titre de président du Grand syndicat des Jardins de Toulouse II, demandait une extension des délais pour effectuer les travaux requis; (pièce P-12) 13.- En date du 9 février 2011, une extension des délais pour corriger la situation fut accordée jusqu’au 30 juin 2011; (pièce P-13) 14.- Le 15 avril 2011, la défenderesse, bien que déjà bien au fait de la situation, fut avisée par mise en demeure de la situation, et un délai de dix (10) jours lui était accordé pour procéder à la vérification, ainsi qu’un délai additionnel de trente (30) jours pour procéder à la correction; (pièce P-14) 15.- Le 2 mai 2011, par le biais de ses procureurs, la défenderesse accusait réception de la mise en demeure; (pièce P-15) 16.- Le 14 mai 2011, tel que requis dans leur lettre du 2 mai 2011, les demandeurs avisaient la défenderesse ainsi que ses procureurs qu’une inspection serait effectuée le 30 mai 2011; (pièce P-16) 17.- Le 16 mai 2011, la défenderesse, par le biais de ses procureurs, confirmait sa présence à l’inspection du 30 mai 2011; l’architecte de la défenderesse, M.

Louis Ratté, fut effectivement présent lors de l’inspection, ainsi qu’un représentant de l’APCHQ; (pièce P-17) 18.- Suite à cette inspection, un rapport complet pour les dix bâtiments, composant les Jardins de Toulouse II, fut produit en date du

24 juin 2011, incluant les guides et manuels d’installation pour chaque type d’appareil de chauffage d’appoint installé; (pièce P-18) 19.- Pour chaque unité d’habitation visée, dont celle des demandeurs, un rapport (extraits spécifiques du rapport général) était acheminé à la ville de Boucherville ainsi qu’au Service de sécurité incendie de l’Agglomération de Longueuil; (pièce P-19) 20.- Une demande de permis était déposée le 7 juillet 2011, et un permis pour chaque bâtiment était délivré par la ville de Boucherville; (pièce P-20) 21.- Le 8 septembre 2011, la défenderesse, ainsi que ses procureurs, étaient invités à effectuer les travaux avant le 30 septembre 2011, à défaut de quoi les travaux seraient confiés à un entrepreneur externe; (pièce P-21) 22.- Le 19 septembre 2011, le procureur de la défenderesse était informé des coûts des travaux, et la défenderesse était invitée à nouveau à exécuter elle-même les travaux avant le 30 septembre 2011; (pièce P-22) 23.- Le 21 septembre 2011, les procureurs de la défenderesse tentent d’obtenir de nouveaux délais ou, à défaut, de connaître la date spécifique du début des travaux afin d’y déléguer un représentant; (pièce P-23) 24.- Par lettre du 22 septembre 2011, les procureurs de la défenderesse étaient avisés de l’intention des demandeurs et autres propriétaires visés de procéder aux travaux, considérant l’inaction de la défenderesse; (pièce P-24) 25.- Les procureurs de la défenderesse sollicitaient à nouveau un délai indéterminé avant de prendre position, par lettre du 28 septembre 2011; (pièce P-25) 26.- Le 30 septembre 2011, la défenderesse et ses avocats étaient avisés de la date, heure et lieu du début des travaux, soit le 3 octobre 2011 dès 8h00 A.M.; (pièce P-26) 27.- La même journée, la défenderesse, par le biais de ses procureurs, par lettre adressée aux Présidents de chaque Grand syndicat (Jardin) demandait de sursoir (sic) aux travaux jusqu’à une date indéterminée afin de prendre position; (pièce P-27) 28.- Le 3 octobre 2011, les travaux ont débuté et un représentant de la défenderesse était présent; 29.- Les travaux et inspections se sont déroulés entre le 3 octobre et le 18 novembre 2011; 30.- Une attestation de conformité a été délivrée le 18 novembre 2011, et une autorisation a été délivrée par le Service de sécurité incendie de l’Agglomération de Longueuil le 21 novembre 2011; (pièce P-28) 31.- Des inspections ont été effectuées sur 29 unités visées, et des travaux ont été effectués sur vingt-six unités d’habitation; (pièce P- 29) 32.- Les frais de première inspection, expertise, devis s’élèvent à 4 129,79 $, soit 125 $ plus taxes pour chacune des vingt-neuf (29) unités visées, pour une quote-part aux demandeurs de 142,41 $; (pièce P-30) 33.- Les frais d’inspection finale et d’émission d’attestation de conformité s’élèvent à 6 664,61 $, soit 225 $ plus taxes pour chacune des vingt-six (26) unités ayant fait effectuer les travaux, pour une quote-part aux demandeurs de 256,33 $; (pièce P-31)

34.- Les travaux de base du devis ont été facturés séparément pour chaque unité, et les demandeurs ont déboursé 2 778,40 $; (pièce P- 32) 35.- Les travaux découlant d’exigences additionnelles exigées par le Service de sécurité incendie de l’Agglomération de Longueuil ont été facturés pour l’ensemble des vingt-six unités visées pour un total de 3 000,21 $, et la quote-part établie selon le nombre d’unité visée par bâtiment; les demandeurs ont dû à cet effet débourser 200 $; (pièce P-33) 36.- Les travaux découlant d’exigences additionnelles recommandées par l’ingénieur conseil ont été facturés pour l’ensemble des vingt-six unités visées pour un total de 600 $, et la quote-part établie selon le nombre d’unité visée par bâtiment; les demandeurs ont dû à cet effet débourser 40 $; (pièce P-34) 37.- Les coûts de permis exigés par la Ville de Boucherville, soit 30 $ par bâtiment, ont été répartis entre les vingt-neuf propriétés visées, et les demandeurs ont dû à cet effet débourser 10,35 $; (pièce P-20) 38.- Chaque propriétaire d’unité a dû assumer les frais de finition intérieure (peinture de finition), et à cet effet les demandeurs réclament 200 $; 39.- Les demandeurs réclament également, à

titre de perte de jouissance, tracas et inconvénients la somme de 1 500 $; 40.- À ce jour, la défenderesse nie toujours toute responsabilité ou erreur, nonobstant le bulletin de la Régie du bâtiment émis le ou vers le 14 novembre 2011 (pièce P-35), et nonobstant les décisions rendues par l’APCHQ dans le dossier d’autres « jardins » toujours couverts par leur protection; (pièce P-36) 41.- La présente est bien fondée en faits et en droits. [ 17 ] Certains faits complémentaires peuvent aussi être exposés dans la décision en arbitrage produite en

annexe du présent jugement [3] , dans la mesure seulement où il s’agit de faits communs à tous les « Jardins » construits par Classique dans le cadre de son Projet de la Bruère, et que ces faits sont admis selon l’analyse ultérieure que le Tribunal fera un peu plus loin quant aux aveux judiciaires et extrajudiciaires. [ 18 ] Il n’est pas contesté que les travaux correctifs pour sécuriser les puits des cheminées ont été effectués à la fois dans les parties communes et dans les parties privatives des copropriétaires concernés. [ 19 ] Selon la preuve non contredite, le président du Grand syndicat, André Campeau, a coordonné la recherche des professionnels et entrepreneurs en vue des travaux correctifs.

Il a obtenu des soumissions à cet effet. [ 20 ] Cependant, même si selon son expression le syndicat a agi comme « courroie de transmission » pour les travaux, chaque propriétaire d’une unité d’habitation avec foyer pouvait faire affaire ou non avec les professionnels et entrepreneurs proposés.

Chacun avait le choix de ses prestataires de services. [ 21 ] Le Grand syndicat n’a pas agi en sa qualité officielle de syndicat, n’a pas voté de résolution pour les travaux correctifs, n’a pas prélevé d’argent dans le fonds de prévoyance pour les travaux, et n’a pas imposé de contribution aux copropriétaires pour les travaux. [ 22 ] Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’option d’un foyer ont retenu les services des professionnels et entrepreneurs qu’ils ont eux-mêmes choisis et en ont ainsi assumé les frais. [ 23 ] Classique ne conteste finalement pas les faits et tout l’aspect technique du dossier, ainsi que l’existence d’un vice caché, comme il en sera fait état de façon plus élaborée ultérieurement dans le présent jugement. [ 24 ] Classique plaide pour l’essentiel deux moyens juridiques, l’absence d’intérêt des demandeurs et la division de la créance, car selon elle, seul le syndicat de copropriété pouvait exercer le recours en diminution de prix de vente pour vice caché et non les copropriétaires sur une base individuelle. [ 25 ] Même si les parties ne s’entendent pas sur l’importance relative des travaux dans les parties communes et privatives, cette question ne sera pas déterminante pour statuer sur les moyens de droit soulevés en défense par Classique.

Dossier Turgeon

[ 26 ] Dans ce dossier, Carolle Turgeon, aussi propriétaire d’une unité d’habitation en copropriété divise située au […], à Boucherville, l’unité 11, poursuit par voie de demande distincte les anciens copropriétaires qui lui ont vendu son unité en 2006, Noël Salomon et France Mercier, eux-mêmes premiers acheteurs de Classique en 2003. [ 27 ] Elle allègue fondamentalement les mêmes faits que ceux soulevés par les 20 autres copropriétaires dans le dossier Lalonde- Campeau. [ 28 ] Dans son recours fondé sur la garantie légale contre les vices cachés, Carolle Turgeon réclame 4 813,93 $ en diminution du prix de vente et dommages-intérêts au couple Salomon-Mercier. [ 29 ] Le couple Salomon-Mercier ne conteste pas non plus les faits et ne présente aucune preuve contradictoire à l’encontre de la preuve testimoniale et documentaire volumineuse déposée au dossier par Carolle Turgeon. [ 30 ] Il plaide seulement sa bonne foi et le fait qu’il ne soupçonnait en aucune manière le vice de construction reproché. [ 31 ] Cette bonne foi n’est aucunement contestée par Turgeon. [ 32 ] Le couple Salomon-Mercier appelle en garantie l’entrepreneur qui lui a vendu l’immeuble, la

partie appelée (Classique). [ 33 ] Le couple Salomon-Mercier demande que dans l’éventualité d’une condamnation, elle le soit, si possible, contre l’entrepreneur Classique directement et non contre lui. [ 34 ] l e couple Salomon-Mercier appréhende la possibilité de devoir payer la condamnation éventuelle prononcée contre lui et de ne pas être capable de se faire rembourser par l’entrepreneur Classique si la compagnie ne possède plus d’actifs. [ 35 ] Par sa demande de condamnation directe contre l’entrepreneur, le couple espère éviter ainsi une pénible situation qui l’obligerait à payer une condamnation en lieu et place de l’entrepreneur ayant dérogé aux règles de l’art lors de la construction des cheminées de foyers. [ 36 ] Quand le Tribunal procédera sous peu à l’analyse de tous les changements corporatifs révélés par des documents déposés par les parties séance tenante lors de la deuxième journée d’enquête, après ordonnance de production de documents à Classique prononcée par le Tribunal à la fin du premier jour d’enquête, les appréhensions du couple Salomon-Mercier ne paraîtront certes pas déraisonnables, ni celles du mandataire Desmarais qui a produit un désistement dans le dossier numéro 1. [ 37 ] Le Tribunal explique cependant d’emblée qu’il ne possède pas le pouvoir d’exonérer un acheteur d’immeuble qui le revend par la suite de sa responsabilité relative à la garantie de qualité, même si ce vendeur de bonne foi n’a commis aucune faute et que l’entrepreneur ayant construit l’immeuble n’a pas respecté les règles de l’art lors de la construction. [ 38 ] Chaque vendeur de la chaîne de titres entre l’entrepreneur inclusivement et le dernier acquéreur de l’immeuble est tenu à la garantie contre les vices cachés [4] . [ 39 ] Il est vrai que cette situation crée parfois des injustices, puisque de façon ultime, si l’entrepreneur n’existe plus ou n’est pas solvable, c’est le premier acheteur de l’immeuble neuf qui peut se voir appelé à assumer la garantie légale et payer toute condamnation envers tous les acheteurs potentiels futurs. [ 40 ] L’achat d’une propriété neuve crée ainsi un risque financier non négligeable pour un premier acheteur. [ 41 ] En l’absence d’intervention du législateur, le Tribunal ne possède toutefois aucun pouvoir de remédier à cette injustice potentielle. [ 42 ] Classique, pour sa défense en garantie, fait valoir les mêmes arguments juridiques que dans le dossier Lalonde-Campeau.

La désignation exacte de la

partie défenderesse ou appelée dans chacun des deux dossiers ET LES CHANGEMENTS CORPORATIFS [ 43 ] Évidemment, une condamnation ne peut être prononcée, le cas échéant, que contre une personne morale qui existe encore juridiquement au moment du prononcé de la condamnation.

De là l’importance de comprendre toute la chaîne des transformations de Classique au fil du temps. [ 44 ] Pour le chaînon de départ, précisons tout d’abord que le couple Lalonde-Campeau a acheté son unité le 7 novembre 2003 d’une société nommée Habitation Classique 2000 inc., tel qu’en fait foi l’acte de vente, pièce P-1. [ 45 ] Quant au couple Salomon-Mercier, il a, quant à lui, acheté son unité le 29 septembre 2003 de la même société, tel qu’en fait foi l’acte de vente, pièce D-1. [ 46 ] Cependant, le nombre de changements d’état de cette société publiés au registre des entreprises (REQ) depuis son immatriculation est impressionnant, « à en perdre son latin ». [ 47 ] Voici [5] . [ 48 ] Le 10 juillet 1981, une société est constituée sous le nom Habitation Classique inc., numéro d’entreprise du Québec (NEQ) 1140345340.

De 1981 jusqu’au 27 février 1997, elle opère sous ce nom. [ 49 ] En parallèle, le 12 avril 1996, une autre société est constituée sous le nom Habitation Classique 2000 inc., NEQ 1145697869.

De 1996 au 18 février 1997, elle opère sous ce nom. [ 50 ] Le 18 février 1997, Habitation Classique 2000 inc. modifie son nom, pour celui de 9046-9156 Québec inc. [ 51 ] Le 27 février 1997, Habitation Classique inc. modifie elle aussi son nom, pour celui de 9047-3240 Québec inc. [ 52 ] Le 20 mars 2000, ces deux sociétés, soit 9047-3240 Québec inc. anciennement Habitation Classique inc., et 9046-9156 Québec inc. anciennement Habitation Classique 2000 inc., fusionnent pour devenir Habitation Classique 2000 inc.

Cette seule et même nouvelle entité porte dorénavant le NEQ 1149227101. [ 53 ] Rappelons que c’est cette société Habitation Classique 2000 inc. qui a construit et vendu initialement en 2003 les unités d’habitation concernées dans les deux dossiers à l’étude. [ 54 ] Le 21 décembre 2005, cette société résultant de la fusion modifie son nom et opère dorénavant sous le nom Habitation Classique inc., et ce, jusqu’au 1 er février 2011. [ 55 ] Pourquoi, le 21 décembre 2005, Habitation Classique 2000 inc. modifie-t-elle alors son nom pour revenir à un nom antérieur Habitation Classique inc. utilisé par l’une des deux composantes de la fusion pour la période de 1981 jusqu’au 27 février 1997? [ 56 ] Les changements continuent par la suite. [ 57 ] Le 1 er février 2011, Habitation Classique inc., société résultant de la fusion du 20 mars 2000 et non la société d’origine immatriculée en 1981, modifie son nom pour devenir maintenant 9232-6941 Québec inc. [ 58 ] Cependant, du 10 mars 2011 au 11 octobre 2011, 9232-6941 Québec inc. utilise aussi le nom d’emprunt Habitation Classique, mais sans « inc. », puisqu’il ne s’agit pas du nom sous lequel cette société est immatriculée, mais seulement d’un nom d’emprunt. [ 59 ] Pourquoi tous ces changements? [ 60 ] Cela n’est-il pas de nature à créer de la confusion pour tout acquéreur désirant exercer un recours basé sur la garantie légale de qualité ou autre? [ 61 ] Est-ce facile pour un profane de s’y retrouver? [ 62 ] Ghislaine Tétreault, comptable de l’entreprise ayant acquis la totalité des actions de cette dernière le 1 er avril 2013, n’était malheureusement pas le témoin compétent pour répondre à ces questions, puisque tous ces changements sont bien antérieurs à son arrivée. [ 63 ] À

titre d’exemple de la confusion créée par ces changements, voyons ce qui s’est passé dans le dossier Desmarais, le dossier numéro 1. [ 64 ] Dans ce dossier, la demanderesse a introduit son recours le 13 mai 2011 contre Habitation Classique inc.

Or, on constate qu’à ce moment, la désignation exacte de la société défenderesse aurait dû être 9232-6941 Québec inc. faisant affaire sous le nom Habitation Classique, sans « inc. », puisque Habitation Classique inc. n’existe plus depuis le 1 er février 2011, donc depuis à peine un peu plus de deux mois avant l’introduction de la demande, mais depuis quelque temps après la connaissance des faits donnant ouverture au litige. [ 65 ] Sans la vigilance du Tribunal, dont il fait

partie de la mission de vérifier l’existence du lien de droit en proposant un amendement aux parties après vérification du REQ [6] , tout jugement éventuel risque d’être prononcé en pure perte contre une société qui n’existe plus. [ 66 ] Malheureusement, Nicolas Metsos, l’ancien président et administrateur de l’origine jusqu’au 6 février 2012, selon le REQ, donc pour toute la période concernée par les faits en litige, témoin compétent sur plusieurs faits, n’était pas présent pour témoigner à l’audience, puisqu’il a transféré ses actions, comme expliqué plus en détail ci-dessous. [ 67 ] La liste des administrateurs, la liste des actionnaires, ainsi que le registre des transferts des actions de 9232-6941 Québec inc. ont été déposés en preuve pour la période débutant le 20 mars 2000, soit à compter de la fusion des deux anciennes entités, jusqu’à ce jour. [ 68 ] À la fin de la première journée d’audience du 17 septembre 2013, le Tribunal a ordonné la production des documents pertinents du REQ et du registre des procès-verbaux de la société dans les dix jours, donc au plus tard pour le 27 septembre 2013, afin de permettre à tous de les étudier et de se préparer pour la prochaine audience. [ 69 ] Malheureusement, ces documents n’ont été produits par Classique que lors de la journée d’audience du 26 novembre 2013, empêchant ainsi les demandeurs d’analyser la multitude des informations s’y trouvant et de permettre une enquête plus approfondie. [ 70 ] Ce qui suit résulte donc pour l’essentiel de l’analyse des documents par le Tribunal pendant son délibéré. [ 71 ] Ces documents produits tardivement par Classique révèlent qu’à compter du 6 février 2012, date à laquelle Nicolas Metsos a cessé d’être administrateur et président de la société, son épouse Mireille Lacroix [7] l’a elle-même été jusqu’au 1 er avril 2013. [ 72 ] Depuis le 1 er avril 2013, c’est Ghislaine Tétreault, comptable et représentante de Classique dans le présent dossier, qui est seule actionnaire, administrateur et président de la société. [ 73 ] Le registre des transferts des actions de 9232-6941 Québec inc. démontre qu’avant le rachat récent de certaines catégories

d’actions, le capital-actions de 9232-6941 Québec inc. a été constitué de plusieurs catégories d’actions. [ 74 ] Tout d’abord, les actions de catégorie A. [ 75 ] À la suite de la fusion du 20 mars 2000, Nicolas Metsos est devenu propriétaire de 23 600 actions de catégorie A et de 60 actions de catégorie J du capital-actions de Habitation Classique 2000 inc., maintenant devenue 9232-6941 Québec inc. [ 76 ] Le 3 avril 2006, il a vendu ou transféré 21 771 actions de catégorie A à 9139-9527 Québec inc. et est demeuré propriétaire des 1 829 actions résiduelles de catégorie A de la société, alors Habitation Classique inc., maintenant devenue 9232-6941 Québec inc. [ 77 ] Toujours le 3 avril 2006, Habitation Classique inc., maintenant devenue 9232-6941 Québec inc., a émis 20 000 actions de catégorie F dont Nicolas Metsos est devenu propriétaire.

Le même jour, il les a transférées à 9139-9527 Québec inc. [ 78 ] Un extrait du REQ déposé en preuve par l’une des parties demanderesses, pièce PA-1, démontre que 9139-9527 Québec inc. est une société de portefeuille, une compagnie de « HOLDING », immatriculée le 11 mars 2004, pour laquelle Nicolas Metsos apparaît comme seul actionnaire majoritaire, administrateur, président et secrétaire. [ 79 ] Or, le 31 décembre 2011, donc après la dénonciation du vice reproché par les copropriétaires et l’envoi de mises en demeure à Classique, et très peu de temps avant l’introduction des présentes instances, mais après l’introduction de l’instance dans le dossier numéro 1 en mai 2011, il y a eu rachat des 21 771 actions de catégorie A appartenant à la société de portefeuille 9139-9527 Québec inc. par 9232-6941 Québec inc. [ 80 ] Autrement dit, le 31 décembre 2011, 9232-6941 Québec inc. a donc racheté plus de 90% de son capital-actions de catégorie A, pour une contrepartie inconnue. [ 81 ] Le 30 décembre 2011, la veille, 9232-6941 Québec inc. a aussi racheté les 20 000 actions de catégorie F appartenant à la société de portefeuille 9139-9527 Québec inc., pour une contrepartie inconnue. [ 82 ] Le 1 er janvier 2012, donc le lendemain du rachat de plus de 90% du capital-actions de catégorie A de 9232-6941 Québec inc. appartenant à sa société de portefeuille et le surlendemain du rachat des 20 000 actions de catégorie F, Nicolas Metsos a transféré à son épouse Mireille Lacroix les 1 829 actions résiduelles de catégorie A dont il était alors encore propriétaire. [ 83 ] Rappelons que depuis le 20 mars 2000, Nicolas Metsos était aussi propriétaire de 60 actions de catégorie J de Habitation Classique 2000 inc., maintenant 9232-6941 Québec inc. [ 84 ] Le 20 décembre 2011, il les a transférées à une autre société, 9097-0351 Québec inc.

La preuve ne révèle pas qui sont les personnes morales ou physiques actionnaires et administrateurs de cette société, quoique cette information puisse être facilement obtenue au REQ par toute personne intéressée. [ 85 ] Le 30 décembre 2011, 9232-6941 Québec inc. a aussi racheté les 60 actions de catégorie J appartenant à 9097-0351 Québec inc., pour une contrepartie inconnue. [ 86 ] On constate donc qu’en plus du transfert de 1 829 actions de catégorie A à Mireille Lacroix le 1 er janvier 2012, la fin de l’année 2011 a été fertile en transactions sur actions, puisque les 30 et 31 décembre 2011 la société 9232-6941 Québec inc. a procédé à trois séries de rachats de ses propres actions, soit 21 771 actions de catégorie A, 20 000 actions de catégorie F et 60 actions de catégorie J . [ 87 ] Quel prix la société 9232-6941 Québec inc. a-t-elle payé pour le rachat de la quasi-totalité des actions de son capital-actions? [ 88 ] Où a-t-elle pris les fonds nécessaires?

Rappelons qu’une société ne peut racheter unilatéralement ses actions conformément aux statuts que moyennant le paiement entier de leur prix de rachat [8] . [ 89 ]

La société avait-elle la capacité financière de procéder à ces rachats et de payer en entier le prix de rachat de ses propres actions tout en demeurant capable d’acquitter son passif à échéance [9] ? [ 90 ] En l’absence des témoins compétents à répondre à ces questions, elles demeureront sans réponse. [ 91 ] Après ces rachats d’actions en fin d’année 2011, à compter du 1 er janvier 2012, Mireille Lacroix est donc devenue seule actionnaire de 9232-6941 Québec inc. [ 92 ] Le 1 er avril 2013, Mireille Lacroix a transféré les 1 829 actions résiduelles de catégorie A de 9232-6941 Québec inc. à Ghislaine Tétreault, qui est devenue en même temps seule administrateur et président de la société. [ 93 ] Les documents du REQ démontrent que le vendeur des immeubles n’existe donc plus sous le nom apparaissant à l’acte de vente. [ 94 ] Habitation Classique inc. et Habitation Classique 2000 inc. n’existent donc plus sous ces noms. [ 95 ] On constate aussi que d’autres sociétés au nom analogue ont existé entre 1995 et 2011, avec adresse du siège social à la même adresse : Habitation Classique 3 inc., Habitation Classique (St-Hubert) inc., Habitation Classique (St-Constant) inc., Habitation Classique (Boucherville) inc., Habitations Victoriennes Classiques de Boucherville Pha… [ 96 ] Actuellement, ces sociétés n’existent plus. [ 97 ] Cependant, d’autres sociétés au nom analogue existent encore, toujours à la même adresse du siège social : Habitation Classique

V inc. et Habitation Classique VII inc. [ 98 ] Ghislaine Tétreault témoigne que la société Habitation Classique V inc. est la société qui opère actuellement en construisant des immeubles. [ 99 ] Selon le REQ, pièce PA-1 déposée par l’une des parties demanderesses, cette société a été immatriculée le 22 avril 2009.

Nicolas Metsos est administrateur et président de cette société Habitation Classique V inc., dont le premier actionnaire majoritaire est sa société de portefeuille 9139-9527 Québec inc. [ 100 ] Après avoir démêlé le dédale de tous ces liens corporatifs enchevêtrés, le Tribunal conclut que le lien de droit contractuel des parties demanderesses et demanderesses en garantie est à l’encontre de 9232-6941 Québec inc.

Les admissions ou aveux judiciaires ou extrajudiciaires [ 101 ] Avant l’audition des dossiers types, le Tribunal a pris connaissance des procédures et des pièces produites par toutes les parties, dans le but d’optimiser le temps d’audience. [ 102 ] Cet exercice lui a permis de constater qu’il y avait eu quelques décisions en arbitrage pour le même problème, concernant certains des « Jardins ». [ 103 ] Le Tribunal a notamment lu la décision en arbitrage produite comme pièce P-40 dans le dossier Lalonde-Campeau, reproduite dans son intégralité à l’annexe des présentes [10] , vu son importance relative aux aveux potentiels dans les dossiers en suspens. [ 104 ] À la lecture de cette décision et à l’analyse de la liste de témoins convoqués à l’audience, le Tribunal s’est demandé s’il y avait contestation sur le fond dans les dossiers types, ou seulement sur des moyens juridiques d’absence d’intérêt [11] et de division de créance [12] , comme plaidé dans les contestations. [ 105 ] En conséquence, en début d’audience, le Tribunal a voulu clarifier les véritables questions en litige et vérifier les admissions possibles dans le but d’entendre les parties seulement sur les enjeux réels. [ 106 ] Voici l’échange à cet effet avec la représentante de Classique, que le Tribunal cite de façon extensive, vu son impact potentiel dans tous les autres dossiers actuellement pendants en raison de la même problématique : T Je m’adresse maintenant à madame Tétreault.

Bonjour madame Tétreault. R Oui. T Moi ce que j’aimerais comprendre, ce que je vois aujourd’hui, vous n’êtes pas accompagnée d’aucun témoin-expert pour venir dire c’est sécuritaire, pas sécuritaire, est-ce qu’il y a eu contravention aux plans ou pas? R Non. T Bon… Donc, dans les décisions d’arbitrage, de façon non contredite dans les décisions… l’arbitre a dit : « … nous savons que ce qui a été construit est en contravention avec ce qui est prévu aux plans et devis et au Code national du bâtiment.

L’entrepreneur a soustrait de son ouvrage les protections coupe-feu qui étaient prévues aux plans et devis, puis permis les sept contraventions ci-haut reprises au paragraphe 152, ceci constitue un danger sérieux touchant une

partie essentielle du bâtiment et il y avait eu l’ordonnance de réparer. J’aimerais savoir, pourquoi est-ce que Classique a pas réparé après avoir eu ces décisions-là? R En arbitrage à présent c’est l’APCHQ qui va s’occuper de la réparation. T Pardon? R Quand c’est rendu en arbitrage, c’est l’APCHQ qui va s’occuper de la réparation.

T Vous, ce que vous dites, c’est quand vous avez une décision d’arbitrage qui ordonne à l’entrepreneur de réparer, l’entrepreneur ne répare pas. C’est ça? R C’est l’APCHQ qui va réparer. T Ah bon. D’accord. Je prends acte de ce que vous dites. Je pense que je vais l’écrire la réponse. Donc, madame Tétreault vous dites… R Mais en arbitrage c’est plus monsieur Ratté qui était là donc il pourrait peut-être plus vous expliquer les choses. T On verra au besoin, là je suis dans un « débroussaillage ». Donc, « Classique n’a pas réparé parce que suite à l’arbitrage c’était au Plan de réparer ».

C’est ça que vous me dites? R Oui, c’est une garantie ensuite qui répare. T On va noter la réponse madame la Greffière pour référence future : « Madame Tétreault déclare que suite aux décisions d’arbitrage, Classique n’a pas réparé, parce que c’était au Plan de réparer plutôt qu’à Classique » C’est bien ça? Très bien. Ce que je comprends, madame Tétreault, c’est que dans le cadre de ce qui a été entendu dans les dossiers d’arbitrage, il y a eu une longue preuve qui a duré six jours; il y a quand même beaucoup de témoins qui sont ici aujourd’hui, techniques, qui sont venus témoigner.

Vous me dites que vous n’avez pas de preuve contradictoire. Donc, est-ce que Classique entend ou non dire que les foyers sont conformes puis que tout était sécuritaire, tout était beau? R Non. T Donc, vous n’avez pas de moyens techniques là-dessus? R Non. T Mais ça, ça veut dire à ce moment-là, quand l’arbitre dit justement ce que j’ai lu tantôt au paragraphe « …que ce qui a été construit est en contravention de ce qui est prévu aux plans et devis, puis que l’entrepreneur a soustrait de son ouvrage les protections coupe-feu, puis il a permis des contraventions, puis c’est un danger sérieux ».

Est-ce que ça c’est contesté sur le plan factuel? R On ne conteste pas la réparation des foyers, que… T Le fait que c’était nécessaire, puis que c’est un vice caché, c’est contesté ou c’est pas contesté? R Non, c’est pas contesté. T Donc est-ce qu’on pourrait consigner des admissions, parce qu’on pourrait peut-être libérer tous nos témoins si c’est ça? R C’est pas sur ça qu’on s’appuie pour… T Bon.

Est-ce que vous êtes prête madame Tétreault, j’aimerais qu’on fasse consigner, parce que je n’aime pas faire attendre les gens dans la salle pour rien, parce qu’on a ici, je veux juste identifier mes gens : On a monsieur Daniel Olivier On a monsieur Patrick Lamarche. On a monsieur Richard Appleby On a monsieur Mario Beaulieu. Donc moi j’aimerais bien faire libérer ces gens-là si c’était possible. Donc madame, on va prendre madame la Greffière s’il vous plaît, le dossier Lalonde, P-40, onglet 14.

Regardez madame… onglet 14, je m’en vais au paragraphe… décision du 23 novembre… Madame Tétreault, avez-vous avec vous la décision du 23 novembre 2012, elle a été déposée comme pièce P-40 dans le dossier Lalonde, c’est la décision du 23 novembre 2012 qui concerne les Jardins Grenoble. R C’est l’arbitrage? T Oui. Le long. On a une seule longue décision en arbitrage, c’est bien celle-là? Est-ce que vous l’avez? R Oui. T Je vous invite, madame Tétreault à prendre cette décision-là à partir de la page 26 s’il vous plaît. À partir du paragraphe, il y a un gros

titre là : La notion de vice de construction (au sens du règlement sur le Plan de garantie des bâtiments neufs). À partir du paragraphe 164… ou plutôt je résume. Allez donc aux paragraphes 183 à 187 s’il vous plaît quand il résume. On va le relire ensemble c’est très important pour la suite des choses.

Au paragraphe 183. Donc c’est l’arbitre qui résume les conclusions auxquelles il en vient.

Il dit : « Nous savons que ce qui a été construit est en contravention avec ce qui est prévu aux plans et devis au Code national du bâtiment ». 184 : Nous savons que le Code national du bâtiment est d’ordre public, ce qui ne signifie pas que tous doivent y adhérer à la lettre; comparable, équivalence ou dépassement des normes est certes possible. 185 : Une fois contravention aux dispositions et objectifs de sécurité du C.N.B. établie, il appartient à l’Entrepreneur le fardeau d’établir que sa dérogation est égale, semblable, équivalente ou un dépassement de la norme.

Un fardeau qui lui est, de toute façon imposé, vu la présomption de responsabilité établie par l’

article 2118 C.c.Q. 186 : Il n’y pas eu un commencement de preuve, documentaire, scientifique ou même testimoniale pouvant proposer une équivalence ou dépassement de la norme. Encore, et je me répète ici, ce qui a été construit n’est pas conforme aux plans et devis. L’auteur des plans et devis étant d’ailleurs présent tout au long de l’enquête et audition et les procureurs de l’Administrateur ont soigneusement choisi de ne pas les faire témoigner. 187 : L’Entrepreneur a soustrait de son ouvrage les protections coupe-feu qui étaient prévues aux plans et devis puis permis les sept (7) contraventions ci-haut reprises au paragraphe 152. Ceci constitue un danger sérieux touchant une

partie essentielle du bâtiment et donc, couverte par la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation. La dénonciation ayant été faite dans les six (6) mois qui ont suivi la découverte du problème, les réclamations des Bénéficiaires ont été, à juste titre, reconnues par l’Administrateur.

Il dit : 188. …que c’est un vice de construction, risque probable et manifeste que tous les vides techniques verticaux ainsi que l’installation de la plupart des appareils à combustion -à divers degrés selon qu’il s’agit d’appareils à combustion solide et/ou autre- violent les règles applicables et constituent tantôt un risque d’incendie, tantôt un risque de propagation d’incendie dans des bâtiments résidentiels à haute densité. 189. Il ne s’agit pas d’un simple déficit d’usage. T Donc est-ce que les faits et opinions techniques dont fait état l’arbitre dans sa décision sont admis ou non par Habitation Classique?

R Écoutez les faits techniques c’est Louis qui pourrait vous en parler, pas moi… c’est M. Ratté qui pourrait vous dire ça dans les faits techniques. T Parce que monsieur Ratté lui est un témoin. D’accord? Il peut témoigner là-dessus.

Moi ce que je veux savoir, est-ce que le débat va se limiter à entendre tous les moyens préliminaires que vous avez soulevés ou est-ce qu’il va falloir faire entendre… Autrement dit, supposons que je décide qu’il y a intérêt, puis qu’il n’y a pas chose jugée, puis que les gens ont droit d’être entendus sur le fond, est-ce qu’on va réentendre toute la preuve avec tous les témoins, parce que, d’autant plus que si j’ai tous des experts qui viennent me dire la même chose, que c’est un danger, que c’est pas conforme puis que c’est un danger, puis que c’est pas sécuritaire, puis qu’il y avait danger que le feu se propage… vous avez regardé monsieur Ratté puis il vous a dit, il vous a fait signe qu’il était pas là pour témoigner sur l’aspect technique.

Donc, je comprends que si eux viennent tous dire ça, vous n’avez aucune preuve contradictoire à présenter, vous comprenez… Alors moi, en constatant cette dynamique-là, bien je me dis : Est-ce qu’ils veulent seulement contester pour des motifs légaux ou est-ce qu’ils veulent aussi contester l’aspect technique? Parce que si c’est pas l’aspect technique on va tout de suite consigner des admissions puis on va libérer les témoins, puis je vais vous entendre sur le droit. Une fois que je vous aurai entendue sur le droit, sur tous les points, l’issue dans les dossiers va dépendre de ça.

Donc, moi je veux savoir, est-ce qu’on va avoir besoin de ces témoins-là ou on n’en aura pas besoin? C’est important de comprendre ça. Autrement dit, votre intention, est-ce de présenter une preuve technique contradictoire à l’encontre de celle que monsieur Olivier, monsieur Lamarche, monsieur Appleby et monsieur Beaulieu pourraient présenter? R Non. T Bon. Donc, si ce n’est pas ça, puis est-ce que dans tous les dossiers qui sont pendants c’est la même chose? R Oui. T Bon.

Alors moi je pense qu’à ce moment-là si tel est le cas il serait dans l’intérêt de la justice qu’on consigne vos admissions puis qu’on libère les témoins. R Moi, c’est ça… T Après ça, je vous avais fait ma liste, ce que j’appelle ma liste d’épicerie pour aujourd’hui, ça serait là-dessus qu’il me resterait à vous entendre pour tout. Comprenez-vous? Tous les points techniques… R Les points techniques vous parlez. C’est pas ça qu’on vient de dire… T Autrement dit, vous, ce que vous me dites si vous n’avez aucun point technique à faire valoir… R Non, aucun point.

T Autrement dit, la preuve qui a été présentée devant l’arbitre pendant six jours, si vous me dites c’est pas ça madame la Juge, on n’a pas besoin de la recommencer… R Non, on n’a pas besoin. T … on viendrait dire la même affaire puis on n’a aucune preuve contradictoire à présenter… R Oui. T … bien à ce moment-là on va faire des admissions là-dessus puis on va libérer les gens qui attendent dans la salle. Parce que le vrai débat c’est pas ça. R Non, c’est pas ça le vrai débat. C’est sur les points de droit. T Bon. Alors on pourrait peut-être faire consigner des admissions au dossier.

Moi ce que j’aimerais à cette étape-ci, j’aimerais réfléchir aux admissions comment on va les libeller pour que ça soit bien clair. On prendrait donc à ce moment-ci, je ne libérerais pas les témoins tout de suite, ça sera juste quand les admissions vont être signées. D’accord? Alors donc… puis je me demande même si je ne devrais pas les faire, ce serait peut-être plus facile à l’ordinateur pour que ça soit beau et que ça soit clair. Je me demande, j’aimerais

prendre le temps d’aller rédiger un projet d’admissions que je vais vous soumettre. Si vous êtes à l’aise avec ça vous les signerez, si vous n’êtes pas à l’aise avec ça vous me direz pourquoi puis on verra ce qu’on fait à partir de ça. R Oui. T D’accord. Ce qui nous permettrait après avoir travaillé là-dessus, si on s’entend sur des admissions satisfaisantes pour tous on pourrait libérer tous les témoins puis on continuerait, on serait rendu après ça, ça veut dire que j’aurai pas à décider si monsieur Beaulieu peut témoigner et si ses frais d’expert vont être payés ou pas. On vient de sauver des points.

À ce moment-là, en même temps je vais le faire en fonction… ce que vous me dites c’est dans tous les dossiers qui impliquent, même ceux qui sont pendants, on va le rédiger comme ça, ça pourrait être déposé dans les autres dossiers, ce qui veut dire que dans les autres dossiers il restera juste vos points de droit s’il y en a que vous ferez valoir. Donc j’irais travailler là-dessus puis après ça on pourrait libérer les témoins.

Oui. … T Autrement dit madame, sur le plan technique, autrement dit la preuve de six jours, ce que vous me dites, elle ne sera pas nécessaire parce que les conclusions factuelles et techniques des experts ne sont pas contestées. Autrement dit vos seuls moyens de défense c’est ceux que vous avez formulés dans vos procédures. C’est bien ça? R Oui. T Bon. Très bien. Alors donc c’est ça qu’on va faire consigner par écrit de façon précise qui va être signé. C’est ce sur quoi je vais aller travailler. Ça peut prendre un certain temps parce que je veux que ce soit bien fait. D’accord?

Parce que ça va servir dans les autres dossiers en même temps. Alors… j’aime mieux pas vous libérer parce que si jamais c’est prêt avant dîner, le temps que vous les regardiez puis tout ça. Si jamais madame elle dit je veux les lire plus attentivement, je veux qu’elle ait du temps pendant l’heure du dîner pour les regarder. Alors… donc pour ce qui est de libérer tous les témoins, tout le monde est d’accord?

Alors donc… représentations pour les frais ou quelque chose… Représentations sur les frais d’expert. [ 107 ] Après cet échange, le Tribunal a soumis aux parties un projet d’admissions que la représentante de Classique a refusé de signer sans que ses avocats puissent y apporter des modifications. [ 108 ] À la fin de la première journée d’audience, la cause a été continuée à une date ultérieure, étant entendu qu’avant le 27 septembre 2013, la représentante de Classique devait travailler sur un projet d’admissions écrites et les communiquer à l’autre

partie et les produire au dossier. [ 109 ] Cela ne s’étant pas concrétisé dans le délai, le 9 octobre 2013, le Tribunal a transmis aux parties la lettre suivante : Mesdames, Messieurs,

Lors de l’audience du 17 septembre dernier, la représentante de Classique a fait certaines déclarations à l’audience. Vous trouverez ci-joint une transcription de l’échange entre la représentante et le Tribunal. Les articles 2850 à 2853 C.c.Q. , qui se lisent ainsi, peuvent possiblement s’appliquer à ces déclarations : 2850 . L’aveu est la reconnaissance d’un fait de nature à produire des conséquences juridiques contre son auteur. 2851. L’aveu peut être exprès ou implicite. Il ne peut toutefois résulter du seul silence que dans les cas prévus par la loi. 2852. L’aveu fait par une

partie au litige, ou par un mandataire autorisé à cette fin, fait preuve contre elle, s’il est fait au cours de l’instance où il est invoqué. Il ne peut être révoqué, à moins qu’on ne prouve qu’il a été la suite d’une erreur de fait. La force probante de tout autre aveu est laissée à l’appréciation du tribunal. 2853. L’aveu ne peut être divisé, à moins qu’il ne contienne des faits étrangers à la contestation liée, que la

partie contestée de l’aveu soit invraisemblable ou contredite par des indices de mauvaise foi ou par une preuve contraire, ou qu’il n’y ait pas de connexité entre les faits mentionnés dans l’aveu. L’article 331 C.p.c., texte qui suit, peut possiblement aussi recevoir application : 331. Les aveux faits de vive voix par les parties doivent être notés par le juge ou le greffier. Ces notes, une fois signées par celui qui les a prises, font foi de leur contenu comme si elles avaient été signées par les parties elles-mêmes.

Le Tribunal pourrait éventuellement avoir à qualifier les déclarations à l’audience de la représentante de Classique et à en déterminer la portée. Lors d’une prochaine audience, possiblement le 26 novembre prochain, le Tribunal entendra les observations des parties à ce sujet.

Le présent envoi a donc pour but de vous permettre de vous préparer à cet égard. (…) [ 110 ] Le 23 octobre 2013, Classique a fait parvenir cette lettre de réponse au Tribunal : (…) D’autre part, à la lecture de la transcription, je m’aperçois que je n’ai point été assez précise en ce qui concerne la position que prenait 9232-6941 Québec inc. lorsqu’un consommateur déposait une plainte auprès de la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ.

Si la décision du conciliateur et/ou de l’arbitre nommé en vertu du plan de Garantie donnait raison au consommateur, 9232-6941 Québec inc. avait deux options : 1.- Soit de procéder aux réparations et corrections à ses frais lorsqu’elle était en accord avec la décision tant sur le remède à apporter que sur la façon de faire ou, si on veut mieux, sur la façon de corriger. ou 2.- Dans un cas où 9232-6941 Québec inc. n’était point d’accord avec le fond de la décision et la méthode de corrections, 9232-6941 Québec inc. laissait donc au Programme de Garantie le soin de procéder aux réparations mentionnées dans la décision de l’administrateur ou de l’arbitre et le soin d’engager un entrepreneur pour procéder aux corrections et déficiences suivant la méthode mentionnée à la décision de l’administrateur et/ou de l’arbitre.

Contrairement à ce que laisse croire la lecture de la transcription de l’audience du 17 septembre, le coût des réparations était assumé et payé par 9232-6941 Québec inc. lorsqu’elle ne faisait pas ces corrections et, par le fait même de ce paiement, elle remboursait au Programme de Garantie le montant du coût des corrections lorsque le Programme de Garantie avait procédé à de telles corrections.

Nous ne devons point oublier que tout entrepreneur général dans le secteur de la construction résidentielle au Québec se doit d’être membre d’un programme de garantie et il y en a deux soit celui de l’APCHQ et celui de l’ACQ et, qu’au surplus, l’entreprise qui était accréditée à un programme devait déposer entre les mains de ce programme soit l’APCHQ ou l’ACQ une caution pour garantir ses obligations dont l’une est de voir à réparer les déficiences suite à une décision à cet effet de l’administrateur ou d’un arbitre.

Vous pourriez peut-être me demander pourquoi laisse-t-on, dans un tel cas, le Programme de Garantie de l’APCHQ faire les travaux suivant leur méthode et décider de la portée de ceux-ci? C’est facile à comprendre.

Vu le fait que 9232-6941 Québec inc. n’était point en accord avec soit la méthode ou soit la portée de ces travaux ni sur le fait que c’était ou non un vice, ou quoique ce soit d’autre, et si jamais une nouvelle problématique survenait dans l’avenir suite aux travaux exécutés suivant la méthode mentionnée ou suggérée par l’administrateur ou l’arbitre, dans de telle circonstance, 9232-6941 Québec inc. n’assumait alors aucune responsabilité en ce qui concerne toute déficience dans l’avenir quant aux travaux qui ont été repris.

De cette façon, la garantie de qualité des travaux de corrections étaient alors de la responsabilité de la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ et non point de 9232-6941 Québec inc., et l’APCHQ demeurait donc seule responsable de la qualité des travaux exécutés par leur entrepreneur. Il ne faut surtout pas interpréter la réponse que j’ai donnée lors de l’audition du 17 septembre comme vouloir dire que 9232-6941 Québec inc. ne prenait point ses responsabilités.

Bien au contraire, elle la prenait soit en exécutant les travaux suivant la méthode qu’elle préconisait ou, si elle n’était point d’accord avec la décision tant sur les déficiences en tant que tel que sur la méthode de corrections, en payant entièrement à la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ, le coût des travaux qui leur en avait coûté pour corriger cette situation.

J’espère que la mise au point éclaire votre compréhension de la façon que 9232-6941 Québec inc. gérait toute décision rendue par l’administrateur du Programme de Garantie ou tout arbitre en vertu d’un arbitrage. (…) [ 111 ] Le 26 novembre 2013, la représentante de Classique a signé séance tenante dans les deux dossiers entendus une liste d’admissions, inconditionnellement , dûment informée que cette liste d’admissions ne serait pas signée par les autres parties. [ 112 ] Voici le texte de ces admissions, pièce DA-4 :

Admissions Les parties ci-avant mentionnées soit personnellement ou dûment autorisées conviennent et admettent pour les seules fins de l’audition devant la Cour du Québec, chambre civile, Division des Petites créances, des deux dossiers mentionnés en

titre 1° des réclamations au nom des demandeurs et demanderesses ont été déposées devant la Cour du Québec, chambre civile, Division des Petites créances, siégeant dans le district judiciaire de Longueuil sous les numéros 505-32-029574-127 et 505-32-030050-125 contre la compagnie Habitation Classique inc. et/ou Habitation Classique 2000 inc. maintenant connue sous le nom de 9232-6941 Québec inc. 2° les demandeurs et demanderesses réclament une condamnation monétaire contre soit le constructeur-vendeur ou contre leur vendeur en raison d’un problème constaté dans les vides techniques verticaux (puits des cheminées) des immeubles dont les unités sont détenues en copropriété divise, soit l’absence de cloisonnement (absence de séparation coupe-feu). 3° les parties admettent que les témoins et experts présentés par les syndicats des copropriétés Jardins de Nantes 3726333, Jardins de Grenoble 3683432 et Jardins de Limoges ………..lors de l’audition d’un arbitrage en vertu du règlement sur le plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs tenue à l’automne 2012 devant Me Michel A.

Jeanniot, viendraient témoigner des mêmes faits et des mêmes constatations quant aux déficiences (aucune séparation coupe-feu) dans les parties communes (vides techniques verticaux) de chacun des immeubles détenus en copropriété. 4° les parties acceptent que les faits et la preuve relatées par l’arbitre Me A. Michel Jeanniot dans les décisions Syndicat de la copropriété Jardins de Grenoble (3683432), Syndicat de la copropriété Jardins de Limoges (…….) et Syndicat de la copropriété Jardins de Nantes (3726333) fassent

partie intégrante de la preuve non contestée par chacune des parties. 5° sans restreindre la portée de ce qui précède, les parties par l’entremise de leurs représentants reconnaissent que

a) tous les vides techniques verticaux (puits de cheminées) ont été construits de la même façon et sont identiques et qu’ils comportent une problématique à l’effet qu’il n’y a pas de séparation coupe-feu

b) l’absence de séparation coupe-feu et par conséquent de compartimentation dans les vides techniques verticaux contrevient à ce qui était prévu aux plans et devis et au Code National du Bâtiment, en autant qu’il y avait eu installation d’un foyer et d’une conduite de gaz brûlé ou de fumée rattachée à un foyer

c) le fait pour 9232-6941 Québec inc. d’avoir omis dans la construction des vides techniques verticaux les séparations coupe-feu (compartimentation) qui étaient prévues aux plans et devis, a eu par conséquence les contraventions énumérées au paragraphe 152 de la décision de l’arbitre Me Michel A. Jeanniot et constitue (un danger sérieux touchant une

partie essentielle du bâtiment) donc un vice de construction représentant tantôt un risque d’incendie, tantôt un risque de propagation d’incendie tel que dit par Me Michel A. Jeanniot au paragraphe 188 de sa décision générale. 6° les parties ne contestent pas le fait que le vice constitue un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q . 7° les parties ne contestent pas non plus les conclusions factuelles et techniques de Me Michel A. Jeanniot, arbitre 8° les parties admettent que les demandeurs et les demanderesses des unités mentionnées aux présentes procédures judiciaires ont reçu adressé à leur nom respectif un avis du Service de Sécurité incendie, agglomération de Longueuil leur demandant « de cesser d’utiliser immédiatement votre appareil de chauffage d’appoint », tel qu’il appert à la pièce P-8. 9° la pertinence des travaux et leur quantum faisant l’objet des réclamations des demandeurs sont admis, exception faite de tout montant

réclamé pour « perte d’usage du foyer » ainsi de toute réclamation monétaire pour quelques travaux que ce soit ou achat de matériaux sans facture produite 10° les parties reconnaissent que dans les deux dossiers mentionnés en titre, le tribunal aura à statuer que sur les moyens juridiques tels que ci-dessous énoncés :

a) dossier Campeau-Lalonde et autres portant le numéro 505-32-029574-127 : absence d’intérêt juridique des demandeurs suivant les articles 55 CPC et 165 CPC alinéa 3 et réclamation à l’encontre de l’article 955 CPC

b) dossier Turgeon et autres portant le numéro 505-32-030050-125 : absence d’intérêt juridique de la demanderesse et des demandeurs en garantie suivant les articles 55 CPC et 165 CPC alinéa 3 et réclamation à l’encontre de l’article 955 CPC 11° les parties conviennent de déposer une copie des déclarations de copropriété (« petite » copropriété et « grande » copropriété) et que ceux-ci soient déposées dans le dossier de Lalonde et al. 505-32-029574-127, comme étant représentatifs de l’ensemble des déclarations de copropriété des divers « Jardins ». [ 113 ] Lors de l’audience du 26 novembre 2013, le Tribunal a entendu les représentations des parties sur la qualification et la portée des déclarations à l’audience du 17 septembre 2013 de la représentante de Classique, puisque ces déclarations peuvent avoir une portée plus large que celles de la liste d’admissions déposée [13] . [ 114 ] La représentante de Classique a alors déclaré séance tenante : « Sauf pour ce qui est écrit dans la lettre du 23 octobre 2013, signée par madame Ghislaine Tétreault, Classique ne révoque au motif d’erreur de fait aucune de ses déclarations de la précédente audience (en référence avec l’

article 2852 C.c.Q. ) » [14] . [ 115 ] Le Tribunal en conclut que pour l’essentiel, sous réserve des rectifications de fait de la lettre du 23 octobre 2013, les déclarations à l’audience de la représentante de Classique faisant

partie de la transcription envoyée aux parties et citées dans le présent jugement constituent des aveux judiciaires dans les deux dossiers à l’étude. [ 116 ] Dans les autres dossiers impliquant d’autres copropriétaires d’unités d’habitation faisant

partie des « Jardins », il pourrait s’agir possiblement d’aveux extrajudiciaires, dont cependant la force probante est laissée à l’appréciation du juge qui entendra ces dossiers, en fonction de la preuve qui sera présentée dans ces dossiers, et des observations qui seront alors faites par les parties [15] . [ 117 ] En plus des admissions sur la responsabilité que le Tribunal vient d’analyser, les parties ont aussi convenu d’autres admissions relatives au quantum dans chacun des dossiers. [ 118 ] Sauf pour la peinture qui sera refusée en l’absence de pièces justificatives et sauf pour l’indemnité pour perte de jouissance, tracas et inconvénients qui devra être arbitrée par le Tribunal et ajoutée, il y a admission des parties quant au quantum de chacune des réclamations dans le dossier numéro 2 [16] , pour les sommes suivantes : • Les demandeurs Carole Lalonde et André Campeau : 3 427,49 $ • Le demandeur Marcel Descôteaux: 3 307,48 $ • La demanderesse Johanne Dupras: 3 306,48 $ • Les demandeurs Lise Descôteaux et Jacques Bouchard: 3 307,48 $ • Les demandeurs Denis Boulay et Judith Gasse: 3 307,49 $ • Les demandeurs Thérèse Leduc et Richard Audet: 3 307,48 $ • Les demandeurs Lise Bilodeau et Roger Robin: 3 307,49 $ • La demanderesse Lise Frappier: 3 307,49 $ • La demanderesse Judy Smyth: 3 307,49 $

• Le demandeur Jean-Guy Francoeur: 3 421,42 $ • Le demandeur Nelson Nadeau: 3 307,49 $ • Le demandeur Jean Aubé: 3 307,49 $ • La demanderesse Andrée Themens: 3 541,42 $ • Le demandeur Martin Montpetit: 3 307,49 $ • Le demandeur Sylvain Charbonneau: 3 307,49 $ • Le demandeur Jean-Guy Beaulieu: 3 307,49 $ • La demanderesse Nicole Lalonde: 3 307,49 $ • Le demandeur Raymond Gervais: 3 307,48 $ • La demanderesse Josseline Proulx: 3 427,48 $ • Les demandeurs Lise Bougie Savaria et Roger Savaria: 3 427,49 $ [ 119 ] Par ailleurs, dans le dossier numéro 3 [17] , toutes les parties reconnaissent que le couple Salomon-Mercier ne soupçonnait aucun problème et ignorait totalement la possibilité de vice.

En conséquence, la demanderesse Turgeon ne peut pas avoir droit à des dommages-intérêts pour privation de jouissance, tracas et inconvénients [18] . [ 120 ] Dans ce dossier, il y admission de toutes les parties pour un quantum de 3 613,93 $, excluant donc ces dommages-intérêts qui seront refusés par le Tribunal. Les questions qui demeurent en litige [ 121 ] Deux questions juridiques demeurent en litige. Elles ont d’ailleurs été soulevées à

titre de moyens préliminaires par Classique : • Chacun des copropriétaires possède-t-il l’intérêt juridique requis par l’article 55 C.p.c. pour poursuivre individuellement son vendeur ou seul le syndicat des copropriétaires possède-t-il l’intérêt juridique pour agir ainsi? • Est-ce que le fait pour chacun des copropriétaires d’intenter une poursuite individuelle constitue une division de créance au sens de l’article 955 C.p.c.? [ 122 ] Après avoir répondu à ces questions, si le Tribunal rejette les moyens préliminaires, il restera à arbitrer le quantum pour perte de jouissance, tracas et inconvénients dans le dossier numéro 2 [19] , chacun des copropriétaires réclamant une compensation de l’ordre de 1 500 $ à cet égard.

Cette compensation s’ajoutera aux montants précédemment admis.

L’intérêt ou absence d’intérêt juridique des demandeurs [ 123 ] Classique plaide que seul le syndicat de copropriété possède l’intérêt juridique pour ester en justice aux fins d’obtenir une compensation pour les coûts correctifs nécessaires ou encourus pour réparer des vices de construction ou malfaçons causés aux parties communes de l’immeuble. [ 124 ] Classique ajoute que les demandeurs ne peuvent donc poursuivre que leur syndicat de copropriété pour recouvrer les coûts encourus aux fins de remédier au vice reproché. [ 125 ] Classique présente son moyen juridique en vertu des articles 55 et 165 C.p.c., qui prévoient que : 55.

Celui qui forme une demande en justice , soit pour obtenir la sanction d'un droit méconnu, menacé ou dénié, soit pour faire autrement prononcer sur l'existence d'une situation juridique, doit y avoir un intérêt suffisant . 165. Le défendeur peut opposer l'irrecevabilité de la demande et conclure à son rejet: 1. S'il y a litispendance ou chose jugée; 2. Si l'une ou l'autre des parties est incapable ou n'a pas qualité; 3. Si le demandeur n'a manifestement pas d'intérêt ;

4. Si la demande n'est pas fondée en droit, supposé même que les faits allégués soient vrais. (soulignements ajoutés) [ 126 ] Les articles 1038, 1039, 1042, 1043, 1046, 1047, 1048, 1063, 1064, 1071, 1072 1077, 1078 et 1081 C.c.Q. contiennent des éléments de droit substantiel utiles pour l’analyse du moyen juridique présenté par Classique : 1038. La copropriété divise d'un immeuble est établie par la publication d'une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l'immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes. 1039.

La collectivité des copropriétaires constitue , dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes , la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat . 1042. Sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d'un copropriétaire déterminé et dont il a l'usage exclusif. 1043.

Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun. Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou d'un seul. Les règles relatives aux parties communes s'appliquent à ces parties communes à usage restreint. 1046. Chaque copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis . Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction. 1047.

Chaque fraction constitue une entité distincte et peut faire l'objet d'une aliénation totale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la fraction , ainsi que le droit d'usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant. 1048. La quote-part des parties communes d'une fraction ne peut faire l'objet, séparément de la

partie privative de cette fraction, ni d'une aliénation ni d'une action en partage. 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction ; il use et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. 1071.

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

1072. Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire . 1078. Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction.

Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des parties communes. 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties .

Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. (soulignements, caractères gras et majuscules ajoutés) [ 127 ] Aussi, même si Classique ne conteste pas le fait que les vices reprochés par les demandeurs constituent des vices cachés, il est bon de rappeler les articles 1726 à 1729 C.c.Q. , qui constituent des principes de base essentiels en matière de garantie légale contre les vices cachés : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1727.

Lorsque le bien périt en raison d'un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit au vendeur, lequel est tenu à la restitution du prix; si la perte résulte d'une force majeure ou est due à la faute de l'acheteur, ce dernier doit déduire, du montant de sa réclamation, la valeur du bien, dans l'état où il se trouvait lors de la perte. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur.

En cas de vente par un vendeur professionnel, l'existence d'un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais

fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l'acheteur. [ 128 ] Classique appuie son argumentaire sur trois décisions de jurisprudence, les deux premières rendues en 2000 et la dernière le 30 juillet 2009 [20] . [ 129 ] De l’avis du Tribunal, cette dernière décision est la plus étoffée, car elle fait une fort intéressante revue de la jurisprudence sur le sujet.

Afin de permettre de saisir les arguments à l’appui de la thèse soutenue par Classique, le Tribunal se permet de citer de longs extraits de la décision Chabot c. Groupe Huit B inc. [21] : [14] Une

partie à une procédure doit avoir un intérêt juridique suffisant au sens de l’article 55 C.p.c. Ce principe est d’ordre public et tout questionnement à cet égard peut être soulevé proprio motu par le Tribunal [22] . [15] Ceci étant, il convient d’abord de rappeler que le syndicat des copropriétaires a l’obligation de mettre sur pied et de maintenir un fonds de prévoyance pouvant pallier à ce type de situation en vertu de l’

article 1071 C.c.Q. , ce qui semble avoir fait défaut en l’occurrence. [16] D’autre part, il ne fait aucun doute que le toit, l’escalier commun e et le hall sont des parties communes au sens des articles 1043 et 1044 C.c.Q. [17] L’

article 1039 C.c.Q. indique que la collectivité des copropriétaires a pour fonction l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ainsi que toutes les questions d’intérêt commun. [18] Au niveau des vices de conception ou de construction ou encore de défaut d’entretien des parties communes, l’

article 1077 C.c.Q. prescrit : 1077. « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. » [19] Cet

article doit être lu avec l’

article 1081 C.c.Q. : 1081. « Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties.

Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. » [20] Ces articles autorisent-ils un copropriétaire à poursuivre pour des malfaçons ou vices de construction affectant une

partie commune? [21] Assez étrangement, la revue de la jurisprudence et de la doctrine ne permet pas de tracer une ligne franche afin de répondre à cette question. [22] Ainsi, Me Christine Gagnon [23] indique :

« L’intérêt collectif du syndicat pour agir en cas de vice affectant l’immeuble ne limite cependant pas l’intérêt individuel de chaque copropriétaire. Ainsi, la Cour d’appel a accordé l’annulation d’une vente d’une fraction pour cause de vices cachés graves (la

partie privative devait être démolie et reconstruite) alors que le promoteur et le syndicat des copropriétaires avaient conclu un arrangement qui prévoyait la démolition du premier étage et la réparation du vice et la reconstruction aux frais du promoteur. » [23] Par ailleurs, Me Yves Jolicoeur [24] écrit : « Ainsi, le recours que peut entreprendre un copropriétaire contre le syndicat aux termes de l’

article 1077 C.c.Q. n’a trait qu’aux dommages directs résultant du défaut d’entretien des parties communes ou du vice de construction ou de conception et ne peut avoir pour objet une action en annulation de la vente ou en diminution du prix de vente puisque le syndicat n’est pas

partie à la vente. » [24] L’auteur cite à cet égard un jugement de la Cour d’appel souvent repris [25] : « Or, en l’absence d’un texte clair et précis ayant pour effet d’en priver le copropriétaire, je ne vois pas qu’on puisse, par simple inférence, conclure que les administrateurs pourraient, à l’exclusion de copropriétaires, exercer un recours en annulation de la vente ou en diminution de son prix alors qu’ils ne sont aucunement parties à la vente.

Le recours récursoire auquel fait allusion l’article 444 (C.c.B.C.) n’a trait qu’aux dommages résultant du défaut d’entretien ou du vice de construction, mais je doute fort qu’il puisse avoir pour objet une action en annulation de la vente elle-même entre le vendeur et le copropriétaire ou une action en diminution de son prix. » [26] [25] Dans Lafond c. Hébrard [27] , le juge Denis Charrette avait à répondre à la question suivante : Les copropriétaires divis ont-ils intérêt à poursuivre une vendeuse lorsque la plus grande

partie des dommages l’ont été aux parties communes? [26] Le juge décide que les demandeurs ont l’intérêt suffisant pour intenter le recours. [27] Dans Pruneau c. Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec Inc. [28] , le juge Charette indique cette fois : « C’est le syndicat qui a intérêt à poursuivre le constructeur ou son garant, puisqu’il s’agit d’un vice de construction d’une

partie commune et que le non respect de la finition originale du plafond est une résultante de la réparation à ce vice de construction. Il n’y a donc pas de lien de droit entre les demandeurs et la défenderesse. » [28] Dans Poirier c. Spagnolo [29] , la Cour supérieure, sous la plume de la juge Marie-France Courville, écrit : « M. Poirier (le demandeur) ne peut, en conséquence, plaider pour autrui et réclamer des dommages aux défendeurs Spagnolo et Fournier pour les vices de construction des parties communes de l'immeuble. » [30] [29] Plus loin cependant, elle indique; « À la lumièr

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