2019 QCCQ 7814, 2019 QCCQ 7814

Syndicat des copropriétaires du Domaine Bonneville c. Henri 2019 QCCQ 7814 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-157408-172 DATE : 19 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE BONNEVILLE Demandeur c.

LIETTE HENRI et ROSE DESPREZ SAVARD et LAURIE SIMONEAU Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires du Domaine Bonneville ( Syndicat ) réclame les honoraires et déboursés extrajudiciaires de ses avocats encourus à la suite d’un prétendu défaut de respecter la déclaration de copropriété de la part des défenderesses, copropriétaires de deux unités de copropriété divise. [ 2 ] En défense, les défenderesses plaident ne pas avoir contrevenu à la déclaration de copropriété alors en vigueur et qui ne prévoyait pas la possibilité pour le Syndicat de réclamer les honoraires et déboursés extrajudiciaires de ses avocats en cas de défaut d’un copropriétaire de la respecter, sauf dans le cas d’un défaut de payer sa contribution aux charges communes. [ 3 ] De plus, en demande reconventionnelle, les défenderesses réclament au Syndicat 8 846,80 $ en raison de son comportement abusif dans l’interprétation de la déclaration de copropriété.

QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ]

a) Le défaut allégué par le Syndicat à l’égard des défenderesses doit-il être analysé selon la déclaration de copropriété originale ou celle entrée en vigueur le 22 décembre 2016?

b) Les parties transigent-elles relativement au défaut allégué des défenderesses?

c) Le Syndicat a-t-il eu un comportement abusif à l’encontre des défenderesses? CONTEXTE [ 5 ] L’immeuble en cause est un ensemble immobilier de 250 unités privatives d’habitation de type maison de ville. [ 6 ] La copropriété était régie par une déclaration de copropriété du 10 avril 1973 ( Déclaration originale ), remplacée par une déclaration de copropriété du 22 décembre 2016 ( Déclaration ). [ 7 ] Aux termes de la Déclaration originale, les cours arrière sont des parties communes à usage restreint réservées à l’usage exclusif des copropriétaires d’une

partie privative et pour son bénéfice. [ 8 ] Les défenderesses constatent que les terrains de leur cour arrière sont difficiles à entretenir puisqu’il est impossible d’y faire pousser du gazon. [ 9 ] Cela étant, à l’été 2016, elles procèdent à l’installation d’un gazon synthétique qui règle d’une manière définitive leur problème d’entretien des terrains de leur cour arrière. [ 10 ] Le Syndicat conteste le droit des défenderesses d’installer du gazon synthétique dans leur cour arrière en invoquant des dispositions de la Déclaration originale et de la Déclaration. [ 11 ] Après avoir mis en demeure les défenderesses, le Syndicat entreprend un recours contre elles intitulé Demande introductive d’instance en injonction permanente et en dommages et intérêts devant la Cour supérieure (numéro 500-17-097630-175).

[ 12 ] En juillet 2017, les parties signent un document intitulé Transaction et quittance par lequel « les parties ont conclu une entente partielle, sans admission ou reconnaissance de responsabilité, afin d’éviter la tenue d’un procès sur la demande en injonction permanente, et souhaitent régler l’ensemble de leurs différends passés, présents ou futurs en lien avec le revêtement des cours arrières [ sic ], et plus particulièrement la prohibition du gazon synthétique alléguée par le Demandeur » (le Syndicat) . [ 13 ] Au procès en la présente instance, les parties acceptent que le Tribunal prenne connaissance des termes de cette transaction et quittance. [ 14 ] À ce document, les parties règlent les conséquences de l’installation du gazon synthétique par les défenderesses de telle façon qu’elles devaient obtenir l’assentiment d’un certain nombre de copropriétaires afin de la bonifier. [ 15 ] En fait, les défenderesses enlèvent le gazon synthétique qu’elles installent dans leur cour arrière à la suite de l’intervention de la Ville de Montréal qui interdit une telle installation, à moins de conserver un pourcentage de superficie avec des éléments de type végétal et non synthétique.

Ainsi, les défenderesses évitent tout litige avec les autorités de la Ville de Montréal. [ 16 ] Au document Transaction et quittance , les parties prévoient notamment : 10) En considération de ce qui précède, et sous réserve des obligations strictement prévues à la présente transaction et quittance et du paragraphe 11 ci-après, les parties se donnent mutuellement quittance complète, totale, finale et définitive pour toute action, réclamation, demande, dommages, droit ou droit d’action de quelque nature que ce soit, qu’elles ont pu avoir ou auraient pu avoir entre elles, découlant directement ou indirectement des faits et circonstances mentionnés dans les procédures et pièces du dossier de la Cour portant le numéro 500-17-097630-175. [ 17 ] Au paragraphe 11 de cette entente, les parties prévoient expressément qu’elle ne porte pas sur les frais extrajudiciaires réclamés aux termes de la demande introductive d’instance et ceux qui pourraient être réclamés par les défenderesses dans le cadre d’une demande reconventionnelle.

ANALYSE [ 18 ] Le Syndicat fonde son recours sur l’article 108 de la Déclaration entrée en vigueur le 22 décembre 2016 : HONORAIRES ET DÉBOURSÉS EXTRAJUDICIAIRES

ARTICLE – 108 Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d’un avocat sont retenus par le Syndicat suite à un défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété , y compris quant aux paiements dus par un copropriétaire au Syndicat en vertu de la déclaration de copropriété, sont à la charge de ce copropriétaire sauf dans les cas où suite à des procédures judiciaires, un jugement final rejette en totalité la demande du Syndicat. (Soulignement du Tribunal) [ 19 ] Le défaut allégué des défenderesses tire sa source de l’installation de gazon synthétique dans leur cour arrière respective en août 2016, alors que la Déclaration originale est en vigueur et ne contient pas une disposition similaire à l’article 108 précité de la Déclaration. [ 20 ] À la Déclaration, il est fait mention de la Déclaration originale du 10 avril 1973 qui est désignée comme la Déclaration de copropriété originale . [ 21 ] À l’article 108 précité de la Déclaration, le « défaut » vise le non-respect des dispositions de la Déclaration et non celles de la Déclaration originale. [ 22 ] Aussi, les parties reconnaissent qu’à la Déclaration originale, il n’est pas permis au Syndicat de réclamer les honoraires et déboursés extrajudiciaires de ses avocats, sauf dans le cas où un copropriétaire fait défaut de lui payer sa contribution aux charges communes (article XII.

E) iii) de la Déclaration originale). [ 23 ] Le Tribunal ne retrouve aucune disposition législative ni contractuelle permettant au Syndicat de plaider la rétroactivité de l’article 108 précité de la Déclaration relativement à un « défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété ». [ 24 ] Cela étant, le Tribunal conclut que la réclamation du Syndicat pour les honoraires et déboursés extrajudiciaires de ses avocats est mal fondée puisqu’elle s’appuie sur un défaut allégué intervenu en août 2016 alors que la Déclaration originale ne prévoit aucune possibilité de les réclamer. [ 25 ] Au surplus, au procès, le Syndicat ne démontre pas en quoi les défenderesses auraient contrevenu à la Déclaration originale par l’installation de gazon synthétique dans leur cour arrière.

Il ne suffit pas d’alléguer un défaut ou une contravention, encore faut-il l’établir. [ 26 ] Quant à la deuxième question en litige, il y a lieu de reproduire les articles 2631 et 2633 du Code civil du Québec : 2631 . La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. 2633 . La transaction a, entre les parties, l’autorité de la chose jugée. La transaction n’est susceptible d’exécution forcée qu’après avoir été homologuée.

[ 27 ] Ainsi, par la signature du document intitulé Transaction et quittance , les parties règlent d’une manière définitive toute la question d’un prétendu défaut des défenderesses de respecter la Déclaration originale ou la Déclaration et « se donnent mutuellement quittance complète, totale, finale et définitive pour toute action, réclamation, demande, dommages, droit d’action de quelque nature que ce soit, qu’elles ont pu avoir ou aurait pu avoir entre elles, découlant directement ou indirectement des faits et circonstances mentionnés dans les procédures et pièces du dossier de la Cour portant le numéro 500-17-097630-175 ». [ 28 ] Cette transaction a, entre les parties, l’autorité de la chose jugée. [ 29 ] Le Tribunal ne peut donc décider si les défenderesses sont en défaut de respecter la Déclaration originale ou la Déclaration, puisque les parties ont déjà transigé à cet égard devant la Cour supérieure en se donnant quittance. [ 30 ] Même si les parties réservent leurs droits et recours pour les honoraires et déboursés extrajudiciaires de leur avocat respectif, cela n’empêche pas qu’elles transigent d’une manière définitive sur tout défaut allégué qu’auraient commis les défenderesses. [ 31 ] Cela étant, le Tribunal conclut que le Syndicat est forclos de plaider quelque défaut que ce soit de la part des défenderesses, puisque cette question est réglée devant la Cour supérieure « sans admission ou reconnaissance de responsabilité ». [ 32 ] Relativement à la demande reconventionnelle, le Tribunal conclut que les défenderesses ne se déchargent pas de leur fardeau d’établir quelque comportement abusif du Syndicat à leur égard. [ 33 ] Les parties ont eu un différend sur l’interprétation de la Déclaration originale et de la Déclaration découlant de l’installation de gazon synthétique dans les cours arrière des défenderesses. [ 34 ] Ce différend a mené les parties devant la Cour supérieure et elles ont réglé le sort de ce litige par la signature d’une transaction et d’une quittance, sans qu’il en résulte un quelconque abus. [ 35 ] En conséquence, le Tribunal rejette la demande du Syndicat et la demande reconventionnelle des défenderesses.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal : REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires du Domaine Bonneville contre Liette Henri, Rose Desprez Savard et Laurie Simoneau, sans frais; REJETTE la demande reconventionnelle de Liette Henri, Rose Desprez Savard et Laurie Simoneau contre le Syndicat des copropriétaires du Domaine Bonneville, sans frais; __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. Date d’audience : 12 décembre 2019