2011 QCCQ 712, 2011 QCCQ 712

Brazeau c. 3095-4655 Québec inc. (Immo Outaouais) 2011 QCCQ 712 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-017181-089 DATE : 17 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE PRATTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD BRAZEAU […] Gatineau (Québec) […] et NICOLE AUBIN […] Gatineau (Québec) […]

Partie demanderesse c. 3095-4655 QUÉBEC INC., faisant affaires sous la raison sociale «IMMO OUTAOUAIS», 185, boul. Desjardins, Maniwaki (Québec) J9E 2C9

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Richard Brazeau et Nicole Aubin réclament de Immo Outaouais la somme de 7 000 $ à

titre de dommages, afin de compenser la perte de valeur de leur immeuble et les inconvénients subis lors des travaux de correction visant à régler des problèmes d'isolation. [ 2 ] Il ressort de la preuve que le 1 er novembre 2006, Richard Brazeau et Nicole Aubin (les acheteurs) achètent, au prix de 235 000 $, de madame Claudette Tremblay (le vendeur), la

partie privative connue et désignée comme étant le lot numéro 3 228 189 du cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Hull et portant le numéro civique […], à Gatineau. [ 3 ] La promesse d'achat, présentée une première fois le 6 août 2005 et finalement acceptée par le vendeur le 1 er septembre 2006, a été conclue par l'intermédiaire d'Immo Outaouais (le courtier), représenté par Carmelle Rochon (l'agent). [ 4 ] Les acheteurs prennent finalement possession de leur condominium en 2007, après l'avoir loué pendant un an à leur vendeur.

L'hiver 2007-2008 est donc le premier qu'ils passent dans leur nouveau logement. [ 5 ] Lors des premiers froids d'hiver, en 2007-2008, ils remarquent que les planchers sont froids et que les murs « dégagent de l'air ». Ils apprendront par la suite que l'immeuble a de graves problèmes d'isolation, qui nécessiteront d'ailleurs, en 2009-2010, d'importants travaux de réparation.

Le problème étant maintenant réglé, les acheteurs tiennent leur courtier responsable des dommages qu'ils allèguent avoir subis et qu'ils continuent à subir. [ 6 ] Les acheteurs prétendent ainsi que le courtier a commis une faute en ne faisant pas remplir par le vendeur, lors de la conclusion de la promesse d'achat, le formulaire intitulé « Déclarations du vendeur sur l'immeuble », recommandé par l'ACAIQ, et en ne faisant pas non plus compléter par le vendeur la clause 6.1 de la promesse d'achat, intitulée « Déclarations ».

Ils lui réclament dès lors la somme de 6 500 $ pour la perte de valeur de leur condo et 500 $ pour les troubles et inconvénients, pour un total de 7 000 $. [ 7 ] Pour que la responsabilité du courtier soit engagée, trois conditions doivent être rencontrées. Premièrement, l'agent représentant le courtier doit avoir commis une faute en omettant de faire remplir ces déclarations par le vendeur. Deuxièmement, les

acheteurs doivent avoir subi un préjudice. Troisièmement, ce préjudice doit avoir été causé par la faute de l'agent. [ 8 ] La question en litige est donc la suivante : le courtier, agissant par l'entremise de son agent, a-t-il commis une faute en ne faisant pas remplir par le vendeur le formulaire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble » et la clause 6.1 de la promesse d'achat?

Si oui, cette faute a-t-elle causé un préjudice aux acheteurs? [ 9 ] Le Tribunal conclut qu'aucune faute n'a été commise par le courtier, et cela pour deux motifs. [ 10 ] Tout d'abord, les courtiers et les agents n'ont pas l'obligation de faire compléter le formulaire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble » . Certes, l'ACAIQ en recommande l'utilisation, mais elle ne le rend pas obligatoire. L'agent explique qu'elle l'utilise principalement lorsque les immeubles ont un certain âge.

Ce n'était pas le cas en l'espèce, l'immeuble ayant été construit en 2003-2004 et la promesse de vente ayant été conclue le 1 er septembre 2006, après qu'une première offre eut été faite en septembre 2005. L'immeuble était d'ailleurs toujours protégé par la garantie des maisons neuves de l'APCHQ à cette époque.

Le contexte général ne recelait dès lors rien de particulier qui aurait pu faire naître une obligation spécifique, pour l'agent, d'exiger que le vendeur complète ce formulaire. [ 11 ] Par ailleurs, l'agent n'avait pas connaissance, non plus, de plaintes particulières reliées au froid qu'auraient portées des résidants de cet immeuble en 2005-2006, lors de la négociation de la promesse d'achat. Les acheteurs insistent sur l'existence de telles plaintes en produisant une décision de l'administrateur de la Garantie des maisons neuves de l'APCHQ (GMN) datée du 25 septembre 2006.

L'administrateur y précise cependant qu'il n'est pas en mesure de statuer sur l'existence des situations dénoncées par les bénéficiaires et reliées au fait que le plancher serait trop froid dans les unités 101, 102, 103, 105 et 106. En septembre, les conditions climatiques n'étaient en effet pas propices à cette vérification.

L'agent affirme au surplus n'avoir jamais été mis au courant de ces plaintes et rien ne permet de mettre en doute sa version des faits à cet égard. [ 12 ] Dans les circonstances, comme le bâtiment était de construction récente, qu'il était déjà protégé par la garantie sur les maisons neuves de l'APCHQ et que l'agent n'avait pas connaissance de plaintes reliées à des problèmes d'isolation dans d'autres unités de cet immeuble, on ne peut conclure qu'elle n'a pas respecté les règles de sa profession ou commis une faute en ne faisant pas remplir le formulaire « Déclarations du vendeur » proposé par l'ACAIQ.

Son obligation de renseignement a des limites. Encore faut-il qu'elle sache qu'il existe ou qu'il peut exister des vices méritant d'être divulgués à l'acheteur pour avoir le devoir de prendre les moyens nécessaires pour les faire connaître à l'acheteur potentiel. [ 13 ] Cela dit, même si l'agent avait fait remplir le formulaire par le vendeur, les acheteurs n'auraient pas eu davantage connaissance des problèmes d'isolation. En effet, le vendeur n'a jamais constaté lui-même que les planchers de son unité étaient froids, et il ne s'est donc jamais plaint de ce fait.

Le vendeur savait toutefois qu'un des copropriétaires, résidant à l'autre extrémité de l'immeuble, s'était plaint du froid, puisqu'en 2005 un représentant du Programme de garantie de l'APCHQ était venu « cogner à sa porte pour savoir si elle avait froid ». Elle lui a répondu par la négative et elle n'a pas davantage porté attention à cette visite impromptue. À

part cet incident, elle n'a jamais eu connaissance de plaintes reliées à l'isolation de l’immeuble. Elle a même continué à résider, à

titre de locatrice, dans l'unité 102 qu'elle venait de vendre aux acheteurs, ce qui témoigne du fait qu'elle s'y trouvait confortable. [ 14 ] Il en résulte que, même si l'agent avait, en 2005-2006, fait compléter le formulaire « Déclarations du vendeur » , ce dernier n'aurait vraisemblablement pas été en mesure de porter les problèmes d'isolation à l'attention des acheteurs. On ne peut en effet pas divulguer un renseignement qu'on ne connaît pas.

Aucune faute n'a été commise par l'agent, ni par voie de conséquence par le courtier, en semblables circonstances. [ 15 ] Par ailleurs, même si une faute avait été commise, il aurait fallu qu'elle soit la source d'un préjudice pour que la responsabilité du courtier soit engagée. Or, le principal préjudice allégué par les acheteurs est la diminution de valeur de leur appartement. Cependant, au moment où ils intentent l'action, en 2008, ils ne l'ont pas vendu, n'ont pas tenté de le vendre et n'ont donc pas souffert d'une quelconque perte de valeur à cette époque.

Depuis, les problèmes d'isolation ont été corrigés et, à l'automne 2010, les acheteurs ont mis leur appartement en vente. Alors qu'ils l'ont payé 235 000 $ en 2006, ils en demandent aujourd'hui 289 800 $, à la suggestion de leur agent d'immeuble. La perte de valeur n'a donc pas été démontrée. [ 16 ] Il est vrai que les acheteurs ont, en 2009-2010, souffert d'inconvénients majeurs reliés aux travaux exécutés pour remédier au problème d'isolation.

Cependant, ces troubles n'ont pas été causés par une faute du courtier. [ 17 ] Pour ces motifs, le TRIBUNAL : - Rejette la demande, avec les frais de 189 $. __________________________________ MARIE PRATTE, J.C.Q. Date d’audience : 14 décembre 2010