2022 QCCQ 8415, 2022 QCCQ 8415

Soudquy c. Ouagar 2022 QCCQ 8415 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-160612-190 DATE : 17 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ABDERRAHMANE SOUDQUY -et- RKIA ELMANSOURI Parties demanderesses c. JAMILA OUAGAR -et- L’EXPERT IMMOBILIER P.M. INC.

Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Abderrahmane Soudquy et Rkia Elmansouri ( Clients ) réclament 15 000 $ à Jamila Ouagar ( Courtier ) et à l’Expert Immobilier PM Inc. ( Agence ) représentant les dommages qu’ils subissent par leurs fautes. [ 2 ] Les Clients reprochent au Courtier et à l’Agence de ne pas avoir agi avec objectivité et ne pas les avoir conseillés adéquatement au sujet de l’état de la maison qu’ils achètent par leur intermédiaire et d’avoir minimisé les problèmes mentionnés dans le rapport d’inspection préachat quant au problème d’infiltration d’eau.

Questions en litige [ 3 ] Le Tribunal doit trancher les questions en litige suivantes :

a) Les Clients démontrent-ils que les défendeurs ont commis des fautes ?

b) Si oui, quels sont les dommages en découlant ?

Analyse [ 4 ] Il appartient aux Clients de prouver que les défendeurs commettent des fautes et les dommages en découlant. [ 5 ] Le Tribunal retient les faits pertinents ci-après décrits. [ 6 ] La preuve démontre que les Clients confient la vente de leur maison au Courtier en 2015 et qu’ils conviennent d’une rétribution de 4 % du prix de vente ( Première maison ). [ 7 ] Le Courtier prépare la fiche descriptive et le 25 novembre 2015, la Première maison est vendue au prix de 222 000 $. [ 8 ] La preuve est contradictoire quant à la raison pour laquelle les Clients mettent en vente leur Première maison.

Pour le Courtier, les Clients veulent acheter une autre maison dans un but de spéculation et ils n’ont pas l’intention de la garder à long terme. Il justifie donc ainsi le fait qu’il ne touche pas de rétribution pour cette transaction, puisque selon ses dires, les Clients feront plusieurs transactions immobilières à l’avenir pour lesquelles le Courtier pourra toucher une rétribution. [ 9 ] Les Clients le nient et expliquent qu’ils se laissent plutôt convaincre par le Courtier de vendre la Première maison, car elle est trop petite.

En effet, ceux-ci affirment que c’est leur Première maison, qu’ils n’ont pas d’expérience en immobilier et que leur but n’est pas spéculatif. [ 10 ] Après avoir préparé la fiche d’inscription, le Courtier prépare la promesse d’achat avec les acheteurs de la première maison et une fois acceptée, il leur suggère qu’il se retire du processus de vente afin qu’ils n’aient pas à payer la rétribution prévue au contrat.

[ 11 ] Ainsi, aucune rétribution n’est payée chez le notaire dans le cadre de la vente de la Première maison et les parties conviennent que les Clients lui paieront en argent comptant environ 2 % du prix de vente, soit 4 200 $ que les Clients lui remettent. [ 12 ] Le Courtier admet avoir aidé les Clients dans la préparation des documents de vente et d’ailleurs, les formulaires de promesse d’achat sont ceux utilisés par les courtiers, mais il nie avoir reçu une rétribution en argent comptant. [ 13 ] Le Tribunal retient plutôt la version des faits des Clients. [ 14 ] Les Clients ne réclament pas aux défendeurs de dommages liés à cette transaction dans le présent dossier, mais ils expliquent le contexte de la relation et leurs déceptions quant aux manquements déontologiques auxquels ils ont fait face. [ 15 ] Les Clients leur reprochent de ne pas les avoir conseillés adéquatement dans le cadre de la mise en vente de la Première maison.

En effet, ce n’est qu’après la vente de la Première maison qu’ils apprennent qu’ils s’exposent à d’importantes pénalités hypothécaires s’ils ne retrouvent pas une autre maison dans les trois mois de la vente de la leur, afin de reporter leur hypothèque sur celle-ci. [ 16 ] Par la faute du Courtier, il devient donc urgent pour les Clients de trouver une nouvelle maison afin d’éviter ces pénalités ce qui explique leur empressement quant à l’achat de leur deuxième maison ( Deuxième maison ). [ 17 ] Le Courtier aurait dû informer les Clients du fait qu’ils auront à payer des pénalités de leur prêteur hypothécaire avant la vente de la Première maison, ce qu’il n’a pas fait. [ 18 ] Le Courtier insiste sur le fait qu’il n’était pas de sa responsabilité de les en aviser alors que les Clients sont des néophytes en la matière et ils ne sont pas, contrairement à ce que prétend le Courtier, des personnes engagées dans une activité immobilière spéculative consistant à acheter et revendre des maisons. [ 19 ] Le Courtier leur présente la Deuxième maison.

Il s’agit d’une propriété mise en vente par le Courtier depuis plusieurs mois qui était louée par une dame et ses enfants. [ 20 ] Les Clients témoignent avoir subi beaucoup de pression de la part du Courtier pour qu’ils achètent la Deuxième maison de ses clients. C’est ainsi qu’ils présentent une promesse d’achat au prix de 280 000 $. [ 21 ] Les Clients visitent la Deuxième maison en hiver et ils ne sont pas en mesure de constater l’état du toit, de la piscine et de la fondation extérieure en raison de la présence de neige.

Ils notent une forte odeur dans la maison pendant la visite et le Courtier les rassure en leur expliquant que les odeurs proviennent de la nourriture cuisinée par la locataire plutôt que d’un problème à la Deuxième maison. L’offre est acceptée. [ 22 ] La promesse d’achat étant conditionnelle à une inspection préachat, un inspecteur se rend dans la maison le 7 janvier 2016. Le rapport mentionne un très grand nombre de limites en raison du fait que l’inspecteur ne peut avoir accès à certains éléments vu la présence de neige.

L’inspecteur souligne un certain nombre de problèmes. [ 23 ] Les Clients expliquent que le Courtier leur obtient une diminution du prix de vente de 30 000 $ à la suite de l’inspection préachat pour tenir compte des problèmes mentionnés dans le rapport d’inspection.

Le Courtier le nie et insiste sur le fait que les documents de la transaction ne le démontrent pas. [ 24 ] La preuve révèle pourtant que le notaire instrumentant la transaction indique que les propriétaires de la Deuxième maison transfèrent 30 000 $ au notaire, diminuant ainsi de 30 000 $ la mise de fonds des Clients. [ 25 ] Le Courtier dit ne pas avoir été impliqué dans une diminution de prix si ce n’est qu’une diminution de 5 000 $, mais il ne démontre pas de façon convaincante. [ 26 ] Au moment de la prise de possession de la Deuxième maison, les Clients notent une forte odeur dans la maison et un expert confirme le 19 décembre 2016 que la maison est affectée de nombreux vices cachés causant la prolifération de moisissures [1] . [ 27 ] Les Clients apprennent que les anciens propriétaires ont été avisés par la locataire de problème d’infiltrations d’eau et n’ont rien fait pour y remédier. [ 28 ] Les Clients notent l’accumulation de beaucoup d’eau dans la cage d’escalier située à l’arrière lors de périodes de pluie importantes.

Le fait que le drain installé à cet endroit soit bloqué empêche l’écoulement de l’eau vers le drain. [ 29 ] L’expert conclut que l’accumulation de l’eau résulte de la pente négative du trottoir de béton aménagé à l’arrière qui dirige l’eau directement dans la cage d’escalier.

L’eau s’infiltre à l’intérieur mouillant ainsi les matériaux du plancher du sous-sol de façon répétitive. [ 30 ] L’expert remarque la présence de récents revêtements de sol dans le sous-sol qui laisse l’impression que les anciens propriétaires ont dû dissimuler les déficiences. [ 31 ] Le Courtier nie être au courant de tels problèmes, mais le Tribunal ne retient pas sa version des faits, car la preuve révèle qu’il connaissait la Deuxième maison, l’ayant mis en vente plusieurs mois avant que les Clients ne s’y intéressent. [ 32 ] Le Courtier a clairement manqué à ses devoirs de conseil en minimisant les problèmes, prétextant que l’odeur était celle de la nourriture des locataires alors qu’il reconnait être allé plusieurs fois à diverses saisons dans la Deuxième maison. [ 33 ] Le Courtier a manqué d’objectivité dans le cadre de cette transaction.

Il n’a pas conseillé les Clients quant aux problèmes potentiels et a exercé une pression indue pour qu’ils l’achètent. [ 34 ] La preuve révèle que le Courtier a même accepté de diminuer le montant de sa commission sur les documents, mais qu’il a

exigé à nouveau le paiement d’une

partie de sa rétribution en argent comptant. [ 35 ] Ces façons de faire ne sont pas celles d’un courtier prudent et diligent. Le fait que les ententes entre les parties ne soient pas documentées sur les documents et de toucher des commissions en argent comptant sont des comportements préjudiciables aux Clients et ne correspondent pas à la façon de faire qu’un courtier prudent et diligent adopterait. [ 36 ] Ces comportements sont préjudiciables pour les Clients et trompeurs pour leur institution financière.

Les Clients ont donc dû débourser des sommes colossales pour réparer la Deuxième maison qui n’était pas habitable. [ 37 ] Les Clients ont également poursuivi les anciens propriétaires de la maison en raison de la découverte de vices cachés et pour représentations dolosives quant à l’état de la maison et ont réglé hors Cour leur litige dans le seul but d’acheter la paix à un montant moindre que celui recherché. [ 38 ] Les Clients réclament dans la présente demande aux défendeurs le remboursement des frais de l’expert qu’ils ont dû engager après l’achat pour se faire conseiller sur les réparations à effectuer.

Ces frais totalisent 5 874,31 $ [2] . [ 39 ] Le Tribunal conclut que le manquement du Courtier à son devoir de conseil relativement à l’état de la maison fait en sorte que les Clients ont dû retenir les services de professionnels pour les guider dans les travaux à effectuer. [ 40 ] Le Courtier a d’ailleurs offert de payer ces frais, mais les parties n’ont pu s’entendre sur les termes de la quittance devant accompagner le paiement. [ 41 ] Le Tribunal conclut qu’il s’agit d’un dommage direct et leur octroie ce montant. [ 42 ] Par ailleurs, la preuve révèle que la Deuxième maison devait être libre le 1 er mai 2016, mais les Clients n’ont pas pu y aménager en raison du refus de la locataire de quitter ladite maison. [ 43 ] Les Clients blâment les défendeurs, car ils ont donc dû entreprendre un recours devant le Tribunal administratif du logement et assumer en double les frais d’occupation pour les mois de mai et juin 2016. [ 44 ] Quant à la réclamation de 2 600 $ pour perte de loyer de l’ancienne locataire qui a tardé à leur permettre d’occuper les lieux ainsi que de 1 750 $ de frais de loyer payés, le Tribunal comprend les inconvénients subis par les Clients. [ 45 ] Le Tribunal conclut que le refus de l’ancienne locataire de quitter la Deuxième maison à la date prévue ne résulte pas de la faute des défendeurs, mais plutôt de celle de la locataire et des anciens propriétaires qui ne respectent pas les délais prévus dans la promesse d’achat. [ 46 ] Le Tribunal rejette donc ce chef de dommages. [ 47 ] Finalement, les Clients réclament aux défendeurs le paiement d’une

partie des coûts de réparation de la piscine, soit la somme de 4 775,69 $. [ 48 ] La preuve révèle que lors de la visite, la piscine était sous la neige et le rapport de l’inspecteur souligne le fait qu’il ne peut donc pas se prononcer quant à son état. [ 49 ] Les Clients ne procèdent pas à l’ouverture de la piscine la première année en raison du fait qu’ils n’habitent pas la maison.

L’été suivant, les Clients ne le font pas non plus, puisqu’ils passent l’été à l’extérieur du Québec. [ 50 ] Ce n’est que l’été qui suit que les Clients constatent les problèmes lors de l’ouverture de la piscine et ils les réparent en 2019. [ 51 ] Le Tribunal conclut que les Clients ne rencontrent pas leur fardeau de prouver que les problèmes existaient lors de la vente. [ 52 ] Le Tribunal rejette donc cette

partie de sa réclamation. [ 53 ] Dans les circonstances, il faut conclure que le Courtier et l’Agence n’ont pas conseillé ni informé avec objectivité les Clients en ne les informant pas de tout facteur dont ils ont connaissance qui peuvent affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. [ 54 ] Ce comportement entraine la responsabilité du Courtier et de l’Agence à

titre de commettant [3] . [ 55 ] Le Tribunal condamne donc les défendeurs solidairement à payer 5 874,31 $ aux Clients. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE solidairement Jamila Ouagar et l’Expert immobilier P.M. Inc. à payer à Abderrahmane Soudquy et à Rkia Elmansouri 5 874,31 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 29 juillet 2019 avec frais de justice de 205,00 $. __________________________________ EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q.

Date d’audience : 20 octobre 2022