2010 QCCQ 3062, 2010 QCCQ 3062

Re/Max Performance inc. c. Hrib 2010 QCCQ 3062 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Chambre Civile – Division de Pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-166308-109 DATE : 23 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX PERFORMANCE INC. Demanderesse c.

IHOR HRIB et INGA OVANESOVA Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête du défendeur en garantie Vladimir Kapnik en rejet de la requête introductive d'instance en garantie déposée contre lui. Cette requête en rejet se base sur les nouveaux articles 54.1 et suivants du Code de procédure civile . [ 2 ] Le défendeur en garantie prétend qu'à

titre d'agent immobilier, il est le préposé de la demanderesse principale, que l'

article 1463 du Code civil du Québec s'applique en l'espèce et qu'en conséquence, il ne peut être poursuivi en garantie par les clients- inscripteurs en l'absence de tout lien contractuel entre ceux-ci et lui. Il ajoute que les faits allégués par les demandeurs en garantie constituent, au fond, leur défense à l'action principale et que, par conséquent, la demande en garantie est inutile. [ 3 ] Les défendeurs/demandeurs en garantie contestent cette requête pour rejet, soumettant que monsieur Kapnik est un travailleur autonome et qu'il n'y a aucun lien de préposition entre Re/Max Perfomance inc. et lui. L'

article 1463 C.c.Q. ne reçoit donc pas application et le défendeur en garantie peut être poursuivi personnellement en responsabilité civile. Dans le doute, il est de toute façon préférable de laisser au juge du fond le soin d’en décider.

Le contexte factuel [ 4 ] En janvier 2010, la demanderesse Re/Max Performance inc. (ci-après « Re/Max ») poursuit les défendeurs/demandeurs en garantie pour la somme de 42 937,47$, représentant le montant de la rétribution due aux termes de deux contrats de courtage immobilier intervenus entre eux en juillet 2008 et en octobre 2009. [ 5 ] Monsieur Kapnik est et a été, en tout temps pertinent, un agent immobilier affilié à Re/Max et membre de l'Association des Courtiers et Agents Immobiliers du Québec (ACAIQ). [ 6 ] Le 2 juillet 2008 intervient un contrat de courtage exclusif entre Re/Max et les défendeurs pour la vente de la maison de ces derniers située sur la rue Terry-Fox à l'Ile des Sœurs.

Des acheteurs potentiels et les défendeurs s’entendent sur un prix (312 000$), et le montant de la rétribution (6%) est établi à 21 130,20$. [ 7 ] La vente ne s'est jamais conclue, les défendeurs ne s'étant pas présentés chez le notaire à la date fixée. [ 8 ] Le 5 octobre 2009 intervient un second contrat de courtage exclusif entre les mêmes parties, pour la vente de la même maison à l'Ile des Sœurs. [ 9 ] Cette fois, le prix de vente convenu est de 322 000$ et le montant de la rétribution (6%), de 21 807,45$. [ 10 ] Une fois de plus, la vente ne s'est pas concrétisée et Re/Max blâme les défendeurs d'avoir, dans les deux cas, volontairement fait échouer ces ventes et de s'être soustraits sans motif valable à des offres d'achats fermes, empêchant ainsi l'exécution des deux contrats de courtage exclusif, d'où sa réclamation principale.

[ 11 ] La défense n'est pas encore produite, non plus que l'échéancier. Les questions en litige [ 12 ] Le Tribunal doit déterminer si le défendeur en garantie est ou non un préposé de Re/Max et si, conséquemment, l'

article 1463 C.c.Q. reçoit ou non application. [ 13 ] Dans l'affirmative, il devra décider si la requête introductive d'instance en garantie constitue une procédure inutile, mal fondée et abusive au sens de l'article 54.1 C.p.c. et évaluer, le cas échéant, le bien fondé de la réclamation de 1 000$ en dommages faite par le défendeur en garantie à l'encontre des demandeurs en garantie.

L'ANALYSE [ 14 ] Tel qu'il appert des pièces P-3 et P-12, les contrats de courtage immobilier ont été conclus avec Re/Max, non avec monsieur Kapnik, ce qui justifie le recours de Re/Max contre les défendeurs pour les rétributions qui lui sont dues en application desdits contrats. [ 15 ] Quel est le statut de l'agent Kapnik par rapport à Re/Max? La preuve révèle qu'il en est un agent affilié. Mais cela crée-t-il un lien d'emploi ou un lien de préposition entre eux? [ 16 ] La

Loi sur le courtage immobilier [1] contient quelques dispositions touchant la nature du lien qui existe entre un courtier et un agent : « 14. Tout courtier doit affecter à un établissement les agents immobiliers qui sont à son emploi ou autorisés à agir pour lui. 16. Le certificat d'agent immobilier est délivré à toute personne physique qui satisfait aux conditions prescrites par la présente loi ou par un règlement pris en application de celle-ci. 17 . Le certificat d'un agent qui cesse d'être à l'emploi d'un courtier ou autorisé à agir pour lui est suspendu de plein droit.

L'agent dont le certificat est ainsi suspendu peut, selon les conditions prévues par règlement de l'Association, obtenir la reprise d'effet du certificat dès qu'il est de nouveau à l'emploi d'un courtier ou autorisé à agir pour lui. 18. Tout agent doit, conformément au règlement de l'Association, se rapporter à l'établissement auquel il est affecté et transmettre à la personne qui dirige cet établissement, toutes les informations nécessaires au maintien des dossiers, des livres et des registres que détermine l'Association par règlement . 19.

Un agent ne peut être en même temps à l'emploi de plus d'un courtier ou autorisé à agir pour plus d'un courtier. » [ 17 ] Quant au Règlement de l'Association des courtiers et agents Immobiliers du Québec [2] , son

article 6 prévoit que : « 6. Le certificat d'agent immobilier affilié, prévu par le paragraphe 5º de l'article 1, peut être délivré uniquement à une personne physique. Le titulaire de ce certificat peut prendre le

titre d'agent immobilier affilié mais ne peut effectuer une opération de courtage visée à l'article 1 de la Loi que s'il est à l'emploi d'un titulaire de certificat de courtier immobilier agréé ou d'un cabinet multidisciplinaire titulaire d'un certificat prévu par l'un des paragraphes 5º à 10º de l'article 1 du Règlement sur les cabinets multidisciplinaires, ou s'il est autorisé à agir pour un titulaire d'un tel certificat .

Le titulaire de ce certificat ne peut pas employer ou autoriser à agir pour lui un titulaire de certificat de courtier ou d'agent immobilier. » (nos soulignements) [ 18 ] Il appert que monsieur Kapnik appartient à cette catégorie d'agent immobilier affilié. [ 19 ] L'auteur du principal ouvrage dans le domaine du courtage immobilier, devenu juge à la Cour du Québec, l'honorable Henri Richard, écrit : « Il semble se dégager des principes et de la jurisprudence ci-haut décrits, qu'un agent immobilier, malgré l'apparente liberté dont il bénéficie dans l'exécution de ses fonctions, demeure un salarié soumis à l'autorité du courtier ou de ses représentants. » [3] [ 20 ] Puis, en faisant référence à l'émergence d'une nouvelle pratique contractuelle entre courtiers et agents, il ajoute que ces agents « indépendants » ou « autonomes » – aucune preuve au dossier ne permet de conclure à un tel qualificatif pour monsieur Kapnik – ne sont peut-être pas des « préposés » mais cela importe peu, poursuit-il, puisque la responsabilité civile des courtiers, à

titre de mandants, demeure entière à l'égard des tiers, en vertu du mandat implicite qui existe entre eux et qui permet à l'agent de lier son courtier. [ 21 ] Le juge Richard conclut ainsi son exposé sur le lien juridique entre le courtier et l'agent : « Comme nous l'avons exposé précédemment, l'agent immobilier est un préposé du courtier immobilier qui l'emploie ou une personne autorisée à agir en son nom, si bien, qu'un client qui traite avec un agent immobilier contracte, en droit, avec le courtier immobilier. » [4] [ 22 ] Dans Les Courtiers Inter-Cité inc. c.

Dame Pia Faccio [5] , la Cour d'appel reconnaît d'entrée de jeu que le contrat de courtage intervient entre l'intimé, propriétaire d'un terrain, et la compagnie de courtage appelante et désigne comme étant les préposés de celle-ci les agents immobiliers Georges et Denise Gendreau. [ 23 ] En outre, dans Planim inc. et al c. Ahmad Khoder [6] , l'honorable Gérald Boisvert de la Cour supérieure fait siens les propos de mon collègue Henri Richard lorsqu'il affirme : « [36] Il ne fait aucun doute que « l'agent immobilier est un préposé du courtier immobilier qui l'emploie ou une personne autorisée à

agir en son nom, si bien qu'un client qui traite avec un agent immobilier contracte, en droit, avec un courtier immobilier. »» [ 24 ] En raison du lien de préposition entre les agents et les courtiers, le juge Boisvert conclut à l'application de l'

article 1463 C.c.Q. dans cette affaire et à la responsabilité des demanderesses (les courtiers) à l'égard des gestes posés par leurs préposés respectifs (les agents) à l'endroit du défendeur. [ 25 ] L'agent immobilier était poursuivi en garantie dans cette cause : cette poursuite a été rejetée au motif que la demande principale l'a aussi été ; elle était donc devenue superflue. [ 26 ] Dans le présent cas, aucune preuve documentaire n'a été soumise au Tribunal quant à l'existence d'un contrat entre Re/Max et monsieur Kapnik niant le statut d'employé de ce dernier en termes clairs comme c'était le cas dans Les Immeubles Proprio Courtier Immobilier Agréé inc. c.

Isabelle Duguay [7] . Les procureurs ont parlé de lui, en effet, comme d'un agent affilié, sans plus. [ 27 ] Le juge Richard est donc d'avis que l'agent immobilier ne saurait poursuivre le client-inscripteur (le vendeur) pour sa rétribution puisque le lien contractuel existe uniquement entre ce client et le courtier. Ainsi, un tel recours appartient seulement au courtier à ce chapitre.

L'agent pourra toutefois être poursuivi par le client pour ses fautes extracontractuelles sur la base du régime général de la responsabilité civile ( art. 1457 C.c.Q. ) [8] . [ 28 ] C'est précisément ce qui s'est produit en l'espèce par la demande en garantie dirigée contre l'agent immobilier Kapnik, dont on demande aujourd'hui le rejet. [ 29 ] Cette requête introductive d'instance en garantie allègue notamment à son paragraphe 4 que l'agent Kapnik a commis des « fautes lourdes » [9] (expliquées dans les paragraphes suivants de ladite requête) dans l'exécution de son mandat.

Une telle allégation de fautes lourdes donne certainement ouverture à une preuve de faits dommageables – sur lesquels Re/Max dirait sans doute qu'elle n'a aucun contrôle et ne peut les empêcher – pouvant entraîner la responsabilité extracontractuelle de Kapnik et, peut-être, l'exonération du courtier Re/Max puisqu'il s'agit de fautes lourdes. [ 30 ] Le Tribunal estime que cette allégation, plutôt grave avouons-le, doit permettre que toutes les parties visées soient impliquées dans le litige de façon à en permettre une solution complète.

Sans cette action en garantie, un acteur important serait absent du débat, sauf à

titre de témoin. [ 31 ] En outre, le rejet de l'action en garantie ferait sans doute que les mêmes reproches se retrouvent dans la défense des défendeurs. Or, dans l'hypothèse où ces faits seraient prouvés – sans nécessairement qu'ils soient considérés comme des fautes lourdes – et que la demanderesse principale se verrait privée de sa rétribution à cause de l'application de l'

article 1463 C.c.Q. , elle devrait se retourner contre son agent dans un recours récursoire en dommages et ce, dans une instance séparée.

Est-ce là une économie de temps et d'agent? [ 32 ] Le fait de maintenir la demande en garantie au dossier fera en sorte que tous les aspects du litige seront débattus dans un seul et même procès et feront l'objet d'une seule et même preuve, assurant ainsi une saine administration de la justice. [ 33 ] Le rejet de l'action en garantie à ce stade-ci apparaît donc prématuré. [ 34 ] Enfin, le Tribunal ne voit pas pour le moment que la requête introductive d'instance en garantie puisse constituer un « acte de procédure abusif » au sens de l'article 54.1 C.p.c..

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête en rejet de la requête introductive d'instance en garantie avec dépens. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Me Stéphane Sigouin GAGNON SIGOUIN AVOCATS Procureurs de la demanderesse et du défendeur en garantie Me Marin Guzun MARIN GUZUN Avocat inc . Procureurs des défendeurs/demandeurs en garantie Date d’audience : 4 mars 2010