2021 QCCQ 973, 2021 QCCQ 973

Laporte c. Laplante 2021 QCCQ 973 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-702035-180 DATE : 25 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ J OSÉE-ANNE LAPORTE Et STÉPHANE MORIN

Partie demanderesse c. A NDRÉ LAPLANTE E t francine Bissonette

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs estiment que l’immeuble qu’ils achètent des défendeurs est affecté au moment de la vente, à leur insu, et malgré leur diligence, de vices graves qui le rendent impropre à l’usage auquel ils le destinent ou qui diminuent tellement son utilité qu’ils n’en auraient pas donné le prix convenu s'ils les avaient connus. [ 2 ] Invoquant la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , ils réclament restitution partielle du prix en proportion des réparations effectuées. [ 3 ] Ils croient constater des indices d'interventions par les demandeurs sur le drain qui est l’objet du litige.

Ils en concluent que ces derniers connaissaient ses défectuosités et les cachent au moment de la vente d'où une réclamation pour des dommages allégués en sus de la diminution du prix de vente. [ 4 ] Les défendeurs contestent la demande et affirment que le drain de l'immeuble avait atteint la fin de sa durée de vie utile prévisible au moment où les demandeurs le remplacent et dès le moment de la vente.

Les demandeurs réclament l'équivalent d'un drain neuf alors que le prix a été fixé en considération de l'âge de l'immeuble et implicitement de celui du drain. [ 5 ] Par une décision rendue à l'audience, le soussigné a prononcé la rétractation d'un jugement rendu par défaut contre les défendeurs le 19 décembre 2019. AChat de l'immeuble et inspection [ 6 ] Les demandeurs achètent des défendeurs, le 25 avril 2016, l'immeuble pour y établir leur domicile.

Les défendeurs l'avaient eux- mêmes acquis le 28 septembre 1995 [1] . [ 7 ] L'immeuble est construit en 1989 [2] et son drain périphérique est d'origine. [ 8 ] Ils achètent l'immeuble en considération notamment des constats de leur inspectrice préachat Marie-Josée Bressani, qui affirme que : «La durée de vie utile d'un drain de fondation est limitée (entre 25 et 30 ans en moyenne) et dépend d'une série de facteurs impossibles à évaluer lors d'une inspection visuelle [3] .»

[ 9 ] Le demandeur est en mesure d'apprécier les conséquences de cette information. Il a installé, lui-même, un drain sur une propriété qu'il a construit en 2002 avec l'aide d'un proche qui œuvre dans le domaine de l'excavation et de la réfection de drains. Bien qu'il affirme qu'il n'était pas autrement conscient de la durée de vie des drains à l'époque de l'achat, il reconnaît la durée de vie utile proposée par l'expert.

Fissure [ 10 ] La «déclaration du vendeur» qui précède la vente et les discussions entre les parties font état que quatre ans plus tôt une fissure a été réparée puisqu'elle occasionnait un « petit filet d'eau [4] ».

Les parties conviennent qu’avant la vente le colmatage de la fissure est repris par une firme spécialisée aux frais des défendeurs. [ 11 ] Elle est donc colmatée le 16 mars 2016 par l'injection de polymère à partir de l'intérieur de la propriété pour un prix d'un peu plus de 450 $ par une entreprise connue comme Fondation MMD Excavation (ci-après « MMD ») qui consent une garantie contractuelle de 5 ans [5] . [ 12 ] Les demandeurs constatent, deux ans plus tard, en mars 2018, que cette fissure n'est pas ou n'est plus étanche lorsqu'une petite quantité d'eau apparaît au sol et endommage le plancher. [ 13 ] MMD honore la garantie et la colmate à nouveau toujours par l'intérieur.

Pour plus de sûreté, les demandeurs décident de faire réaliser l'obturation également par l'extérieur pour un prix de 574,88 $. Cette décision est aussi motivée par le souhait des demandeurs de vérifier l'état du drain puisque MMD s'étonne que la réparation qu'elle avait réalisée n'ait pas suffi et soupçonne une déficience du drain [6] . Découverte et dénonciation du vice allégué [ 14 ] Pour effectuer son travail, MMD doit excaver une zone immédiatement attenante à la fissure. Une

partie de la surface du drain est ainsi exposée, vers la fin mars 2018 par l'excavation.

MMD informe les demandeurs qu'elle croit constater que le drain n'a pas été installé adéquatement et que son fonctionnement est compromis. [ 15 ] Les demandeurs dénoncent ce constat aux défendeurs par une lettre de leur procureur le 30 mars 2018 et réclament, dès lors, une somme de 15 000 $ correspondant à leur évaluation du coût de remplacement du drain. [ 16 ] En réaction, un courriel du procureur des défendeurs indique le 27 avril 2018: Nos clients nient quelque responsabilité que ce soit quant à la nouvelle réclamation de votre client, notamment compte tenu du rapport d'inspection préachat.

En effet, quant à la réclamation de 574 $ pour la fissure en question, cette dernière était non seulement apparente avant l'acquisition, mais également sous garantie. Quant à la réclamation principale de votre client, relativement au drain français, ce dernier avait déjà atteint la fin de sa vie utile au moment de l'acquisition et aucun travaux n'y a été effectué par nos clients. Nature du vice allégué [ 17 ] Les demandeurs commandent le 27 avril 2018 une vérification plus approfondie par un expert.

Ce dernier affirme, après examen, que le drain déroge aux règles de l'art et normes en vigueur au moment de sa construction. [ 18 ] La disposition et la quantité de matériaux de remblai qui devaient favoriser l'écoulement de l'eau dans sa direction ne présentent pas les caractéristiques requises [7] . Le drain n'est pas entouré aux endroits appropriés de la quantité adéquate de pierre concassée.

Cette situation favoriserait le colmatage prématuré du drain. [ 19 ] L'expert affirme que la méthode d’installation du drain a réduit sa durée de vie utile, mais sans remettre en question les conclusions de l'inspecteur préachat quant à la période de référence retenue. La demanderesse confirme, à l'audience, que la durée de vie utile indiquée par l'inspecteur initial lui paraît adéquate. [ 20 ] Le drain s'avérera, de fait, lors des travaux en bonne

partie colmaté par la boue formée de la terre, du sable ou des limons qui y ont pénétré progressivement. [ 21 ] Les demandeurs installent, eux-mêmes, un nouveau drain en mai 2018 et réalisent des travaux connexes à cette opération. INdices allégués de connaissance par les demandeurs [ 22 ] Les demandeurs constatent lors de la réalisation des travaux que: "(…) un fil électrique ainsi qu'un autre drain avaient été installés au-dessus du Drain principal dont il est question en l'espèce, plus précisément, sous les fenêtres de l'Immeuble."

[ 23 ] Les demandeurs expliquent, dans leurs témoignages, que ce tuyau de drain est présent à environ un pied sous le niveau du sol, qu'il ne paraît pas lié au drain en litige et que son parcours est limité.

Le demandeur fait état d'hypothèse sur l'utilité de la présence du tuyau de drain ou du fil électrique qui sont tous sans lien avec la fonction de drainage périphérique. [ 24 ] La preuve n'indique pas, avec la prépondérance requise, que la présence de ces éléments dans le sol emporterait connaissance des défectuosités alléguées par les défendeurs compte tenu qu'ils se trouvent dans le sol à un niveau bien supérieur à celui du drain.

Les demandeurs n'articulent pas d'hypothèse qui indiquerait que le tuyau de drain additionnel visait à pallier à une déficience du drain périphérique ou que sa mise en place ait permis de constater l'état du drain. Constats [ 25 ] Les Tribunaux sont unanimes à conclure que la vétusté, l’usure normale, l’atteinte de la durée de vie utile ne doivent pas être considérées comme des vices couverts par la garantie légale [8] de qualité puisqu'ils ne constituent pas un défaut du bien, mais une évolution normale de son utilité qui va nécessairement en déclinant.

La jurisprudence confirme en effet que l’usage protégé est soumis à une certaine durée : celle fixée par les attentes de l’acheteur raisonnable. Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d’autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l’usage est garanti.

Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie : l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente [9] . [ 26 ] La mise en place d'un nouveau drain et d'isolant sur les murs de fondation est une amélioration de l'immeuble. [ 27 ] Les demandeurs qui achètent un immeuble garni d'un drain périmé ou tout près de l'être bénéficient maintenant d'un système de drainage neuf. [ 28 ] Que le drain ait été bien ou mal installé, ils devaient être présumé, à toute fin pratique, comme inexistants au moment de la vente et son remplacement devait être envisagé à court ou moyen terme. […] il est clair que le drain avait atteint sa durée de vie utile et […] les acheteurs devaient s'attendre à procéder à son remplacement à court ou moyen terme si bien qu'ils ne peuvent être indemnisés à ce chapitre.

Le Tribunal ne peut indemniser pour une amélioration à l'immeuble [10] . [ 29 ] Environ vingt-sept années de la durée de vie utile du drain sont écoulées lors de la vente en avril 2016 et vingt-neuf ont couru lorsqu'il est remplacé en 2018. [ 30 ] Même si les demandeurs démontraient que les caractéristiques d'installation du drain avaient affecté sa durée de vie utile, il faudrait conclure que celle qu'ils pouvaient raisonnablement espérer au moment de l'achat, même si le drain avait été parfait était terminée. [ 31 ] Il est bien établi, par ailleurs, en droit, que la simple non-conformité aux normes ne constitue pas, en soi un vice caché.

Ce n'est que si une réelle perte de fonctionnalité ou d'usage existe que la garantie de qualité peut être appliquée [11] . [ 32 ] Il n'est pas possible de conclure sur la base de la preuve que les demandeurs ont été privés de l'usage d'une

partie de leur propriété du simple fait d'une éventuelle non-conformité des caractéristiques du drain. L'immeuble n'a pas subi de conséquences découlant de cette caractéristique. [ 33 ] Les demandeurs n'ont donc pas satisfait leur fardeau de démontrer que l'immeuble était affecté d'un vice. Ils se plaignent d'une situation résultant de l'âge et de la désuétude d'une

partie de l'immeuble. [ 34 ] Alternativement, mais avec le même résultat, leur réclamation leur permettrait d'obtenir un avantage qu'ils ne pouvaient raisonnablement espérer dans le cadre de la vente et une amélioration aux caractéristiques de l'immeuble qu'ils ont accepté alors. [ 35 ] Les frais de correction de la fissure des fondations ou des conséquences de l'infiltration qui en résultent sont si minimes qu'ils n'auraient été susceptibles d'affecter le prix de vente si leur nécessité avait été connue en temps utile. [ 36 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] REJETTE la demande de la

partie demanderesse avec les frais de justice au montant de 202,00 $ __________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q.