2021 QCCQ 765, 2021 QCCQ 765

Drouin-Zara c. Ouellet 2021 QCCQ 765 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-703315-183 DATE : 18 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. (JB5161) ______________________________________________________________________ STÉPHANIE DROUIN-ZARA [...] Québec (QC) [...] Demanderesse c.

CHANTAL OUELLET [...] Québec (QC) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] La demanderesse, Mme Stéphanie Drouin-Zara, réclame 2 543,81 $ à la défenderesse, Mme Chantal Ouellet, au

titre de la garantie légale de qualité, alléguant que la résidence qu’elle lui a vendue le 25 avril 2015, sise au [...] à Québec, comportait un vice caché prenant la forme d’un sous-plancher pourri dû à la mauvaise installation d’une cuve de toilette, celle-ci n’ayant pas été bien centrée sur le drain de plomberie. [ 2 ] Madame Ouellet conteste la réclamation en faisant valoir que la maison avait été érigée « dans les années 1950 avec les normes de ce moment » [1] et qu’elle « ne pouvait pas savoir que la toilette n’était pas centré (sic) sur le drain » [2] .

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] L’affaire soulève les questions suivantes, à savoir : - Les conditions requises afin de conclure à la présence d’un vice caché sont-elles ici rencontrées? - Le cas échéant, pour quel montant la réclamation doit-elle être accueillie?

LE CONTEXTE [ 4 ] Madame Drouin-Zara témoigne qu’à l’automne 2014 elle et son conjoint de l’époque sont à la recherche d’une maison située dans le secteur de Sainte-Foy, qu’elle connaît bien pour y avoir habité depuis l’âge de 16 ans, ce secteur leur étant au surplus facilitant au niveau du transport. [ 5 ] Madame Drouin-Zara ajoute qu’après avoir fait de nombreuses visites, trois propriétés demeuraient en lice, leur choix final s’arrêtant sur celle de la défenderesse, située au 3107, avenue de la Paix, dans le secteur de la Paroisse Sainte-Geneviève, dans l’arrondissement de Sainte-Foy. [ 6 ] La demanderesse témoigne avoir visité une première fois cet immeuble, bâti en 1962, à la fin septembre début octobre 2014, en compagnie de son conjoint.

Puis, quelques jours plus tard,

elle effectue une deuxième visite, cette fois-ci avec son oncle et sa tante. Se laissant quelques jours de réflexion, la demanderesse dépose finalement une promesse d’achat quelques jours par après, laquelle sera ultimement acceptée par la défenderesse sous condition d’inspection. [ 7 ] Cette inspection sera effectuée par M. Robert Cardinal, inspecteur en bâtiment, en date du 3 novembre 2014, son rapport n’étant toutefois pas déposé en preuve par la demanderesse.

Cependant, dans une attestation d’exécution de son inspection qui est déposée en pièce P-6, l’inspecteur Cardinal y mentionne qu’aucun élément ayant l’apparence de moisissure, de cernes d’eau ou de traces d’infiltration d’eau n’était alors visible. [ 8 ] Par acte de vente [3] daté du 23 avril 2015, la demanderesse et son conjoint, M. Karl Girlinger, se portent acquéreurs de la propriété, la vente intervenant avec la garantie légale de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec [ci-après « C.c.Q. »]. Il ressort de la preuve offerte que Mme Drouin-Zara et M.

Girlinger ont depuis cessé de faire vie commune et que la demanderesse est devenue propriétaire à part entière de la propriété. [ 9 ] Madame Drouin-Zara témoigne que peu après sa séparation survenue le 29 août 2016, elle a tenté, sans succès, de vendre la propriété au cours de l’année 2017. Sa situation financière étant plus précaire du fait qu’elle devait assumer dorénavant seule les obligations relatives à la propriété, elle prend la décision d’héberger des chambreurs, lesquels habitent dans le sous-sol de la résidence. [ 10 ] Il ressort de la preuve offerte que le sous-sol de l’immeuble avait en grande

partie été rénové par Mme Ouellet et son conjoint de l’époque, et ce, avant que Mme Drouin-Zara et M. Girlinger s’en portent acquéreurs, à l’exception d’une salle d’eau ainsi que d’une salle de lavage, ces deux derniers locaux étant d’ailleurs utilisés par les chambreurs.

Puisqu’il ne s’agissait que d’une salle d’eau et non d’une salle de bain complète, les chambreurs devaient toutefois emprunter quotidiennement la salle de bain de Mme Drouin-Zara, située au rez-de-chaussée. [ 11 ] La salle d’eau située au sous-sol datant pratiquement de la construction de l’immeuble et affichant ainsi le poids de plusieurs décennies, Mme Drouin-Zara désire la rénover et améliorer ainsi son offre de services à ses chambreurs.

Afin de diminuer les coûts, elle convient avec l’entrepreneur dont elle retiendra les services qu’elle procèdera elle-même aux travaux de démolition. [ 12 ] C’est ainsi que le 30 juillet 2018, marteau et barre à clous en mains, Mme Drouin-Zara entreprend de démanteler le plancher de la salle d’eau.

Ce faisant, elle constate des traces de moisissure et de pourriture importantes au niveau du sous-plancher, la source de ce problème s’avérant être située au niveau du raccord de la cuve de toilette avec le drain de plomberie. [ 13 ] Madame Zara-Ouellet dépose une déclaration pour valoir témoignage, produite en vertu de l’article 555 du Code de procédure civile [ci-après « C.p.c. »], datée du 22 novembre 2019, de M. Jean-Pierre Charbonneau, l’entrepreneur à qui elle a confié les travaux. Dans sa déclaration, M.

Charbonneau indique qu’en août 2018 « Mme Zara me demande une expertise, puisque le plancher de la salle d’eau du sous-sol est mou autour de la toilette. Je constate ce qui suit » : La finition de plancher « flottant » est découpée pour prendre la forme de la base de la toilette(!), sans qu’aucun joint de calfeutrant siliconisé (sic) pour l’étanchéité ne soit apposé au pourtour(!).

Voilà entre autres deux manques aux règles de l’art parce que si la toilette venait à déborder ou à suinter, l’eau s’infiltrerait sournoisement aux éléments structurants du plancher longtemps avant qu’on en découvre les dommages affiliés tels que ceux constatés ici. De plus, en retirant la toilette, nous avons constater (sic) que l’habituelle bride, qui fixe le cabinet au plancher (qui vient faire l’étanchéité lors d’une chasse) et le drain en plomb de 3 pouces qui se replie sur la bride, alignait (sic) mal. [Reproduction intégrale] [ 14 ] Un peu plus loin dans sa déclaration, M.

Charbonneau ajoute que « des fuites d’eau se produisaient donc à chaque chasse, s’accumulaient sur la dalle de béton et s’étendaient jusque sous la salle de lavage, infiltrant les dormants par capillarité puis, encore par capillarité, imbibaient le contreplaqué ». Enfin, M. Charbonneau indique qu’il « a dû s’écouler au moins dix ans pour rendre ces espaces inutilisables ». [ 15 ] Le jour où Mme Drouin-Zara fait elle-même ces constatations, elle communique sans tarder avec sa compagnie d’assurance, laquelle dépêchera un expert en sinistre dès le lendemain 31 juillet 2018.

Celui-ci informe Mme Drouin-Zara que l’assureur refuse de l’indemniser puisqu’il s’agit d’un dommage graduel, que l’assureur assimile à un ‘vice caché’. [ 16 ] Madame Drouin-Zara témoigne que sachant dorénavant qu’elle ne pourrait pas être indemnisée par son assureur, elle communique dès le lendemain, soit le 1 er août 2018, à 14 h 26, précise-t-elle, avec Mme Ouellet afin de l’informer de la situation.

La demanderesse témoigne qu’elle était d’autant plus exaspérée qu’elle avait eu une problématique semblable, quelques 8 mois plus tôt, cette fois-ci au rez-de-chaussée de l’immeuble, et qu’elle avait alors décidé de ne pas

communiquer avec Mme Ouellet puisqu’elle avait à ce moment, dit-elle, pris en considération l’âge de l’immeuble. [ 17 ] Au cours de leur entretien téléphonique, Mme Drouin-Zara est informée par Mme Ouellet, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par cette dernière lors de son propre témoignage, que le moment est bien malvenu pour elle puisque son ex-conjoint vient alors d’être informé d’une récidive d’un cancer et que Mme Ouellet l’accompagne à cet instant à l’hôpital.

Il décèdera de fait en février 2019. [ 18 ] Madame Ouellet indique a son interlocutrice, qui l’invite à venir constater la situation sur les lieux, qu’elle ne peut et ne pourra pas ce faire, lui demandant alors de lui transmettre des photographies par courriel, ce que Mme Drouin-Zara fera le jour même. [ 19 ] La demanderesse ajoute, et cela n’est pas nié par la défenderesse lors de son témoignage, que cette dernière lui indique que l’immeuble est d’un âge certain et qu’il ne peut, dans son esprit, s’agir d’un vice caché en ce qu’elle ne pouvait pas être au courant de la situation. [ 20 ] Toujours ce même 1 er août 2018, Mme Drouin-Zara, en plus du courriel précité, transmet un message texte a Mme Ouellet lui demandant son adresse, et ce, afin de lui transmettre une demande écrite dans le but d’être indemnisée.

Il ressort de la preuve offerte que Mme Ouellet lui donne une adresse, à laquelle Mme Drouin-Zara transmettra, par courrier recommandé, une mise en demeure accompagnée de photographies ainsi que d’une soumission, laquelle missive lui sera toutefois retournée puisque sa destinataire ne l’aura pas récupérée. Questionnée à ce sujet par le Tribunal, Mme Ouellet répond simplement qu’elle ne se trouvait pas alors sur les lieux, sans plus. [ 21 ] Dans cette mise en demeure datée du 1 er août 2018 [4] , Mme Drouin-Zara réclamait 3 111,22 $ à Mme Ouellet, basant sa réclamation sur une soumission préparée par M.

Sylvain Roy [5] . [ 22 ] Fait à noter, Mme Drouin-Zara témoigne que lors de son entretien téléphonique du 1 er août 2018 avec Mme Ouellet, elle a mentionné à cette dernière qu’elle lui laissait une (1) semaine si elle devait changer d’avis et décider de se rendre sur les lieux. [ 23 ] De fait, Mme Drouin-Zara ne fera pas procéder aux réparations requises durant cette semaine, de telle sorte que les travaux seront effectués par M. Charbonneau précité durant la seconde semaine du mois d’août 2018, tel qu’en fait foi une facture datée du 17 août 2018 et déposée sous la cote P-2 en liasse.

À celle-ci se joignent des factures provenant de Céramique JKS ainsi que Réno-Dépôt, lesquelles totalisent, avec la facture de M. Charbonneau, la somme de 1 126,31 $ [6] . [ 24 ] Des photographies déposées en liasse sous la cote P-1 illustrent les dommages, lesquels couvrent toute la superficie du sous-plancher de la salle d’eau du sous-sol ainsi qu’une

partie substantielle de celui de la salle de lavage. [ 25 ] Dû à une insuffisance de fonds tout faire réparer d’emblée, Mme Drouin-Zara fait d’abord effectuer les réparations précitées à la salle d’eau pour ensuite confier à M.

Charbonneau, à l’automne 2019, les travaux de réparation requis au niveau du sous-plancher de la salle de lavage, tel qu’il ressort d’une facture datée du 18 octobre 2019 au montant de 1 417,50 $ [7] . [ 26 ] Aussi, Mme Drouin-Zara est-elle catégorique à l’effet qu’elle avait mentionné, lors de sa conversation téléphonique du 1 er août 2018 avec Mme Ouellet, que les dommages s’étendaient également du côté du sous-plancher de la salle de lavage et qu’elle allait entreprendre ces travaux dans un second temps, faute de liquidités suffisantes.

Le Tribunal la considère crédible et retient son témoignage. [ 27 ] Enfin, des photographies déposées en liasse sous la cote P-5 illustrent l’ampleur des dommages au niveau du sous-plancher de la salle d’eau de lavage, la problématique venant selon toute vraisemblance de la salle d’eau. [ 28 ] Voilà donc la teneur de la preuve offerte dans cette affaire, dont il convient maintenant de faire l’analyse.

ANALYSE [ 29 ] La réclamation de Mme Drouin-Zara est basée sur la garantie légale de qualité, soit celle concernant les vices dits cachés. [ 30 ] à ce sujet, les articles 1726 , 1728 et 1739 du C.c.Q. énoncent : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 31 ] Des articles précités, il ressort que pour conclure à l’existence d’un vice caché, le vice doit être suffisamment grave, caché et donc inconnu de l’acheteur tout en étant existant au moment de la vente.

À cela s’ajoute la nécessité de le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. [ 32 ] Le Tribunal ajoute, en réponse à Mme Ouellet qui plaidait qu’il ne saurait s’agir ici d’un vice caché puisqu’elle ignorait le tout, que la connaissance du vendeur n’est pas requise afin de conclure à l’existence d’un vice caché et que pareille connaissance n’est pertinente qu’au niveau de la sanction à imposer, à savoir l’octroi de dommages-intérêts afin de compenser le préjudice subi, en plus de la diminution de prix ou du remboursement de dépenses. [ 33 ] Par ailleurs, Mme Drouin-Zara a le fardeau de la preuve d’établir ses prétentions selon les paramètres établis aux articles 2803 et 2804 du C.c.Q. , lesquels stipulent : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 34 ] à la suite de la preuve présentée par chacune des parties lors de l’audition, le Tribunal conclut que la réclamation de la demanderesse Mme Drouin-Zara doit être accueillie, et ce, pour les motifs suivants. [ 35 ] Il ne fait nul doute, à la lecture de la déclaration assermentée de M.

Charbonneau et au vu des photographies déposées en preuve, que les dommages au niveau du sous-plancher du sous-sol étaient déjà existants lors de la vente et que ceux-ci comportaient le niveau de gravité requis par la Loi puisqu’ils entraînaient un déficit d’usage des lieux en ce qu’il était impératif de procéder aux réparations. [ 36 ] La preuve des déboursés effectués par Mme Drouin-Zara (2 543,81 $) est prépondérante et crédible et le Tribunal, satisfait que Mme Drouin-Zara a minimisé ses dommages ( art. 1479 C.c.Q. ) et n’en a pas profité afin de réclamer pour les items susceptibles d’apporter une plus-value à l’immeuble, accueillera la réclamation pour le montant précité, à savoir 2 543,81 $ , à

titre de réduction du prix de vente puisque Mme Drouin-Zara n’aurait pas donné si haut prix si elle avait connu la problématique ( art. 1726 C.c.Q. ). [ 37 ] Enfin, l’âge ou vétusté de l’immeuble n’est pas en cause puisque les dommages ne sont pas attribuables à la fin de la durée de vie de l’une de ses composantes, ce que ne couvre pas la garantie légale, mais plutôt dus à un vice d’installation ayant entraîné, nous l’avons vu, des dommages graduels, lesquels existaient lors de la vente.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la demande; CONDAMNE la défenderesse, Madame Chantal Ouellet, à payer 2 543,81 $ à la demanderesse, Madame Stéphanie Drouin- Zara, avec intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , le tout à compter du 1 er août 2018. LE TOUT avec frais de justice de 101 $ en faveur de la demanderesse.

CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 7 décembre 2020