2018 QCCA 1842, 2018 QCCA 1842

9074-9094 Québec inc. c. Fatihi 2018 QCCA 1842 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027758-184 (500-17-033116-065) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 26 octobre 2018 CORAM : LES HONORABLES jacques chamberland , J.C.A. manon savard , J.C.A. geneviÈVE MARCOTTE , J.C.A. APPELANTS AVOCAT 9074-9094 QUÉBEC INC. 9183-1164 QUÉBEC INC. Me MICHEL DORAIS (Michel Dorais, avocat) MAMDOUH MANSOUR Personnellement INTIMÉS AVOCAT ABDUL FATIHI FATIHI AUTO INC. Me SÉBASTIEN SÉNÉCHAL (DHC Avocats) MIS EN CAUSE NORMAND SHARECK OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION DE MONTRÉAL

DEMANDERESSE EN INTERVENTION AVOCAT TEMPBRIDGE INC. Me LESLIE A. BECK ( Gravenor Beck ) En appel d'un jugement rendu le 16 juillet 2018 par l'honorable François P. Duprat de la Cour supérieure, district de Montréal. DESCRIPTION : Demande pour intervention volontaire (Article 378 C.p.c .) Greffière d'audience : Lory Zakarian Salle : Pierre-Basile-Mignault (RC. 08) AUDITION 9 h 30 Audition continuée du 22 octobre 2018. Les avocats ont été dispensés de se présenter. Par la Cour : Arrêt – voir page 3. Lory Zakarian Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] La requérante, Tempbridge Inc., demande la permission d’intervenir à l’appel qui oppose 9074-9094 Québec inc. (9074), 9183-

1164 Québec inc. (9183) et Mamdouh Mansour (collectivement les appelants), d’une part, à Abdul Fatihi et Fatihi Auto inc. (collectivement les intimés), d’autre part. La requête est présentée en vertu des articles 187 et 378 C.p.c. La conclusion recherchée en est la suivante : INTERVENANT will ask the Court of Appeal to modify the said Judgment of the Superior Court by removing the reference to inscription [22 696 960] [1] in paragraph 135 of the Judgment of the Superior Court; The whole with legal costs; [ 2 ] Pour les motifs qui suivent, il y a lieu de permettre l’intervention. * * * [ 3 ] Le litige oppose les parties depuis 2006 alors que les intimés demandent la passation de

titre d’un immeuble en vertu d’une promesse d’achat acceptée par les appelants 9074 et son représentant, M. Mansour. Les intimés instituent leur demande en justice en septembre 2006; la préinscription de ce recours est publiée le 3 octobre 2006, selon l’

article 2966 , al. 1 C.c.Q. Pour diverses raisons, l’audition de cette affaire en première instance n’aura lieu qu’en mars 2018. [ 4 ] Plusieurs évènements surviennent entretemps; qu’il suffise de souligner les suivants : 1. le 13 juin 2007, l’immeuble est vendu par l’appelante 9074 à l’appelante 9183, propriété de la fille de M. Mansour. Les intimés modifieront ultérieurement leur procédure afin de demander l’annulation de cette vente à 9183, laquelle est alors mise en cause dans l’instance en passation de titre; 2.

Le 25 octobre 2017, les appelantes 9074 et 9183 empruntent 300 000 $ à la requérante pour, à première vue, rembourser l’un de leurs créanciers, la Banque de développement du Canada (BDC) en vue de la subrogation en faveur de la requérante conformément à l’

article 1655 , al. 2 C.c.Q. À cet acte, publié le 26 octobre 2016 sous le numéro 22 696 960, est jointe la quittance de la BDC qui confirme avoir reçu de la requérante le solde de sa créance de 221 728,74 $ à même le prêt consenti aux appelantes. La requérante qualifie l’entente à la fois d’acte subrogatoire et d’acte hypothécaire consenti par les appelantes afin de garantir le remboursement du prêt de 300 000 $. Soulignons enfin que celle-ci ne demande cependant pas d’intervenir à l’instance en passation de

titre alors en cours. [ 5 ] Le 16 juillet 2018, la Cour supérieure accueille la demande des intimés en passation de

titre et en dommages-intérêts [2] .

Le dispositif du jugement prévoit notamment la radiation des actes publiés postérieurement à la préinscription [3] : [135] ORDONNE en tous les cas à l’officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, de procéder à la radiation des inscriptions suivantes : […], 22 696 960, [….]; [ 6 ] Les appelants se pourvoient en appel et c’est dans ce dossier que la requérante souhaite maintenant être autorisée à intervenir dans le but de contester la radiation de l’acte publié en sa faveur le 26 octobre 2016. * * * [ 7 ] Ne serait-ce qu’en raison de la préinscription de l’action en passation de titre, la requérante avait connaissance de la demande en justice instituée par les intimés dès le moment du prêt consenti aux appelants et de l’inscription de l’acte.

À l’audience devant la Cour, son avocat indique d’ailleurs avoir fait le choix de ne pas intervenir à l’instance puisque, au moment de la signature de l’acte, les intimés ne demandaient pas la radiation des inscriptions postérieures à la préinscription.

La modification des conclusions recherchées par les intimés afin d’obtenir cette radiation aurait été demandée et autorisée par le juge la dernière journée du procès, au moment des plaidoiries. [ 8 ] Il demeure toutefois que, même en l’absence d’une telle conclusion, la requérante devait connaître l’impact et les conséquences pouvant découler d’un jugement en faveur des intimés sur l’action en passation de

titre quant à l’exercice d’un éventuel recours hypothécaire et vu les effets de la préinscription selon l’

article 2968 C.c.Q. : 2968. Sont réputés publiés à compter de la préinscription les droits qui font l’objet du jugement ou de la transaction qui met fin à l’action, pourvu qu’ils soient publiés dans les 30 jours qui suivent celui où le jugement est passé en force de chose jugée ou celui de la transaction. […] [Soulignement ajouté] 2968.

Rights which are the subject of a judgment or transaction terminating an action are deemed published from the time of their advance registration , provided they are published within 30 days after the judgment becomes final or the transaction takes place. […] [Emphasis added] [ 9 ] On pourrait être ainsi enclin à conclure qu’en n’intervenant pas « […] dans une action dont [elle] connaissait l’existence ainsi que les tenants et aboutissants, et qu’[elle] savait de nature à affecter ses droits » [4] , la requérante a renoncé à son droit d’intervenir dans ce dossier. [ 10 ] Les faits de l’espèce révèlent par ailleurs une particularité, en ce que, comme il a été mentionné plus haut, l’acte publié sous le numéro 22 696 960 prévoit, à première vue, qu’il s’agit de la subrogation en faveur de la requérante en regard de l’hypothèque de la BDC grevant l’immeuble depuis 1999, soit bien avant l’action en passation de

titre des intimés et sa préinscription. Or, rien ne permettait à la requérante de s’attendre à ce que les droits antérieurs à la demande en passation de

titre et à la préinscription dans lesquels elle serait

subrogée, selon ses prétentions, puissent être affectés par l’action des intimés. [ 11 ] Dans ces circonstances bien particulières, les droits de la requérante sont suffisamment affectés par cette ordonnance de radiation pour rendre vraisemblable son intérêt dans l’appel. La portée de son intervention doit toutefois être limitée à la seule question de la radiation de l’acte publié sous le numéro 22 696 960 et ne saurait déborder sur un débat relatif à la valeur des droits subrogés, qui semble être une question litigieuse entre les parties.

Ainsi limitée, l’intervention pourra être débattue à la lumière du dossier tel que constitué en première instance, les intimés ayant informé la Cour que l’acte en litige aurait été mis en preuve en première instance. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 12 ] ACCUEILLE la demande d’intervention de Tempbridge Inc.; [ 13 ] ORDONNE à la

partie intervenante Tempbridge Inc., après en avoir fait notifier copie aux parties appelantes ainsi qu’aux parties intimées, de déposer au greffe sept exemplaires d’un exposé n’excédant pas 10 pages, des pièces qui auraient normalement formé les Annexes II et III du mémoire et de ses sources, dans le même délai que celui dont disposent les parties appelantes selon l’article 373 C.p.c. pour déposer leur mémoire; [ 14 ] AUTORISE les parties intimées à ajouter un maximum de 10 pages à leur mémoire pour répondre à la

partie intervenante. [ 15 ] Frais à suivre le sort de l’intervention. jacques chamberland, J .C.A. manon savard, J .C.A. geneviÈVE MARCOTTE, J .C.A.