2020 QCCQ 8658, 2020 QCCQ 8658

Morin c. Lepage 2020 QCCQ 8658 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE RIMOUSKI « Chambre civile »

N° : 100-32-700258-206 DATE : 30 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE LUCIE MORISSETTE, C.Q. ______________________________________________________________________ marc-antoine morin demandeur c. danie lepage défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Estimant que la propriété achetée de Danie Lepage ( la vendeuse ) est affectée de vices cachés, Marc-Antoine Morin ( l’acheteur) lui réclame 13 406,30 $ pour corriger la situation. [ 2 ] La vendeuse conteste la demande.

Elle soutient que la propriété a été inspectée par un professionnel et qu’aucun signe d’humidité ni anomalie n’ont été détectés. De plus, le prix de vente de cet immeuble datant de 70 ans est établi en fonction de l’âge de l’immeuble et de la vétusté des installations au sous-sol. Elle refuse également de payer les deux mois de loyers réclamés. Les questions en litige [ 3 ] Les déficiences constatées sur l’immeuble sont-elles des vices cachés? [ 4 ] Dans l’affirmative, quelles sont les sommes auxquelles l’acheteur a droit?

L’ANALYSE [ 5 ] En matière civile, le fardeau de preuve repose sur les épaules du demandeur qui doit démontrer, par preuve prépondérante, le bien-fondé de sa réclamation [1] . [ 6 ] Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est, lors de la vente, exempt de vices cachés qui le rend impropre à son usage ou qui en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait donné si haut prix, s’il les avait connus [2] . [ 7 ] Pour réussir dans sa réclamation, l’acheteur doit démontrer, par preuve prépondérante, la gravité du vice, l’antériorité du vice, le caractère inconnu du vice et le caractère non apparent du vice.

Les déficiences constatées sur l’immeuble sont-elles des vices cachés? [ 8 ] Le 22 mai 2019, l’acheteur se porte acquéreur d’un duplex au prix de 172 500 $. Préalablement à l’achat, il fait inspecter le bien par Détection thermique JD. [ 9 ] L’acheteur prévoit rénover le sous-sol pour en faire un espace résidentiel locatif.

Son budget est prévu et le coût des travaux estimé est de 27 000 $ taxes incluses. [ 10 ] La vendeuse est propriétaire de l’immeuble depuis 1988 avec son conjoint puis, à la suite d’un partage, elle devient seule et unique propriétaire en 2016. [ 11 ] Le sous-sol est loué depuis plusieurs années. [ 12 ] L’espace cuisine de l’appartement au sous-sol est muni d’une entrée indépendante. En 1993, la porte d’entrée du sous-sol est changée d’emplacement. Elle est déplacée du côté ouest vers le côté nord, une fenêtre est installée et le bas de l’espace est rempli avec du ciment.

Le mur est ouvert et refermé, sans isolation. La vendeuse admet avoir omis d’en informer l’acheteur . [ 13 ] À compter de 2006, elle l’utilise pour son commerce de coiffure. Le revêtement de plancher est initialement un prélart. Il y a environ douze ans, un plancher flottant est installé sur le faux-plancher. [ 14 ] Elle se souvient que la pompe submersible au sous-sol fonctionne adéquatement lors des périodes de dégels. Il n’y a pas

d’accumulation d’eau. Lorsqu’elle vend l’immeuble en 2019, il n’y a aucune odeur d’humidité et le coût de l’alimentation en chauffage est peu élevé. [ 15 ] Durant les travaux de démolition, l’entrepreneur enlève le revêtement sur les murs et les faux-planchers. Dès le début, il constate plusieurs anomalies qui ne pouvaient être constatées que lors d’une démolition. [ 16 ] Il n’y a aucun pare-air sur les murs extérieurs, il y a isolation partielle par panneaux de styromousse. La plomberie est désuète, des fils sont dénudés et recouverts de rubans gommés de hockey.

La poutre maîtresse est coupée en deux, il y a présence de moisissure au bas de murs extérieurs. Le faux-plancher est pourri dans la salle de bain et la cuisine. [ 17 ] L’acheteur avise la vendeuse pour lui permettre de constater les dommages. Le coût des correctifs nécessaires pour rendre l’unité conforme et exempte de vices est de 8824,33 $ [3] . Elle refuse de payer cette somme. [ 18 ] Faisant suite à des travaux additionnels dans les deux chambres, de nouveaux vices sont découverts par l’entrepreneur en avril 2020.

Notamment, il aperçoit une brèche dans les fondations, de l’eau entre sans retenue, stagne et provoque de la pourriture. L’estimation pour ces travaux correctifs est de 2980,97 $ pour un total de 11 805,30 $. [ 19 ] L’entrepreneur David Lavoie constate que l’isolant date de 1992 ou 1993. Les travaux effectués en 1993 ne respectent pas les règles de l’art. De plus, le faux-plancher n’est pas celui d’origine selon les matériaux utilisés. [ 20 ] Les travaux additionnels sont nécessaires pour assurer la viabilité du projet de rénovation. [ 21 ] Dans le cas qui nous occupe, la gravité du vice est indéniable.

Même si un immeuble date de 60 ou 70 ans, les structures de bois doivent demeurer intactes, sans moisissure ni pourriture. Ce n’est pas le cas ici. [ 22 ] Par ailleurs, la preuve prépondérante démontre que cette situation prévalait avant la vente. [ 23 ] Il est manifeste que l’acheteur ne connaissait pas ce vice, et qu’au surplus, il était caché. En effet, ce n’est que lors de l’enlèvement des matériaux existants, que l’entrepreneur peut constater la présence de vices sur cet immeuble. [ 24 ] En conséquence, le Tribunal conclut que l’immeuble est affecté de vices cachés.

Dans l’affirmative, quelles sont les sommes auxquelles l’acheteur a droit? [ 25 ] En l’espèce, s’il avait connu ces vices, l’acheteur n’aurait pas offert si haut prix, il aurait diminué la mise. Il réclame 13 406,30 $. [ 26 ] Les deux séquences de travaux totalisant 11 805,30 $ représentent une juste indemnité pour les correctifs qui, rappelons-le, ont été exécutés à la suite de la répudiation de responsabilité de la vendeuse [4] . [ 27 ] De plus, l’acheteur réclame deux mois de perte de loyer, soit 1600 $. [ 28 ] Le Tribunal est d’avis que la réclamation de 1600 $ est injustifiée.

La preuve est muette quant à la durée des travaux initialement prévue. L’acheteur ne démontre pas, à la satisfaction du Tribunal, que ces travaux additionnels ont retardé la location de l’appartement. [ 29 ] En conséquence, le demandeur démontre partiellement le bien-fondé de sa réclamation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 31 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur 11 805,30 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) à compter du 20 janvier 2020 et les frais de justice. __________________________________ LUCIE MORISSETTE, J.C.Q. Date d’audience : 14 octobre 2020