2024 QCCQ 33, 2024 QCCQ 33

Boulanger c. Cloutier 2024 QCCQ 33 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-700996-211 DATE : 12 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHAEL BOULANGER Demandeur c.

RÉJEAN CLOUTIER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise du défendeur est affectée de vices cachés, le demandeur réclame 15 000 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages.

Contexte [ 2 ] Le 17 janvier 2018, le demandeur acquiert du défendeur une résidence sise sur la rue [...] pour la somme de 175 000 $. [ 3 ] Il s’agit d’un immeuble de type bungalow construit en 1975. [ 4 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 5 ] Préalablement à l’achat, le demandeur visite l’immeuble en compagnie de son agent d’immeuble et de sa conjointe.

Il fait également inspecter la résidence par Jonathan Vachon « Vachon », inspecteur préachat, en date du 8 décembre 2017. [ 6 ] Dans son rapport, Vachon informe le demandeur qu’il soupçonne que la nappe phréatique est probablement élevée à cet endroit et que des précautions doivent être prises afin de s’assurer de l’étanchéité de la dalle et des murs de fondation. [ 7 ] Il précise qu’il a remarqué la présence d’infiltrations d’eau au sous-sol de l’immeuble.

Il avise le demandeur que cette situation est anormale et témoigne de la déficience du système de drainage de la fondation. [ 8 ] Son rapport spécifie que l’entrée du sous-sol et la pièce située sous la terrasse extérieure posent d’importants risques d’infiltrations d’eau. [ 9 ] Fort de cette information, Boulanger fait inspecter les drains par le plombier Carignan.

Cependant, ce dernier n’a pas accès aux drains situés sous la terrasse vu l’absence de cheminée d’accès. [ 10 ] Puisque Cloutier lui indique verbalement et de manière écrite qu’il n’a pas eu connaissance d’infiltrations d’eau affectant la résidence dans le passé, le demandeur présente une offre à 175 000 $.

Cloutier réduit le prix demandé de 198 000 $ et accepte l’offre de Boulanger. [ 11 ] Boulanger prend possession de la résidence en janvier 2018. [ 12 ] Le 20 février 2018, il entreprend des travaux dans la salle de lavage située au sous-sol de l’immeuble et découvre rapidement que le plancher flottant semble abimé par la présence d’eau. Boulanger investigue et retire une

partie des murs de cette pièce. [ 13 ] Le retrait du plancher lui permet de constater la présence d’un canal creusé dans la dalle de béton. Boulanger contacte aussitôt Cloutier pour obtenir ses commentaires à ce sujet. Cloutier est surpris. Il conclut que la présence de l’eau et de l’humidité découle de l’absence de drain au pourtour de la terrasse extérieure et de pare-vapeur sur les murs de fondation. [ 14 ] Après discussion, les parties conviennent de régler la situation. Cloutier s’engage à refaire les drains autour de la résidence à ses frais et de verser un montant de 5 000 $ en dommages. [ 15 ] Cloutier effectue les travaux de réfection des drains à l’été 2019.

[ 16 ] Or, au printemps 2020, Boulanger constate la présence d’une infiltration d’eau dans la salle de lavage située au sous-sol de la résidence. [ 17 ] Boulanger contacte Cloutier pour l’informer des infiltrations et exige que la situation soit corrigée.

Il fait valoir la garantie des travaux de Cloutier exécutés à l’été précédent. [ 18 ] Cloutier se décharge de toute responsabilité eu égard aux infiltrations d’eau dans la salle de lavage. [ 19 ] De manière concomitante, Boulanger dénonce la présence de pourriture dans le plancher du sous-sol situé en dessous de la cuisine. [ 20 ] Après inspection effectuée par un entrepreneur spécialisé, Boulanger est informé que la dalle de la terrasse pose problème et explique les infiltrations d’eau dans la salle de lavage. [ 21 ] Boulanger contacte à nouveau son vendeur pour s’entendre avec lui, sans succès. [ 22 ] À l’été 2021, Boulanger décide d’entreprendre les travaux de réfection de la dalle de la terrasse.

Il obtient des soumissions de la part d’entrepreneurs spécialisés qui oscillent, selon la nature des travaux à effectuer, entre 16 000 $ à 35 000 $ approximativement. [ 23 ] Le 1 er septembre 2021, Boulanger met Cloutier en demeure de lui payer la somme de 15 000 $ en dommages. [ 24 ] Le 13 octobre 2021, il loge contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances. Le droit [ 25 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec « C.c.Q. » énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 26 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 27 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères : 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché , ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 28 ] Ainsi, toute défectuosité ou imperfection, aussi grave qu'elle puisse être, ne se qualifie pas automatiquement de « vice caché » au sens de la garantie légale de qualité prévue au C.c.Q. La mise en œuvre de cette garantie de qualité est tributaire de la présence d'un déficit d'usage. [ 29 ] Pour bien cerner la portée de la garantie légale du vendeur, il faut donc distinguer le vice de sa manifestation.

Tout défaut du bien, même caché, n'est pas en soi un vice caché donnant ouverture à la garantie légale du vendeur qui n'est pas tenu de garantir que le bien qu'il vend est exempt de tout défaut. [ 30 ] Un défaut qui ne produit pas de conséquence n'est pas un vice au sens légal du terme.

Il en est de même d'un défaut qui ne produit qu'une conséquence minime, sans effet significatif sur l'usage du bien. [ 31 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 32 ] Enfin, les articles 1594 et 1595 du C.c.Q. émettent le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur du bien par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 33 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'un bien qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés.

Analyse et décision [ 34 ] Par sa demande, le demandeur cherche à être indemnisé pour la valeur des travaux d’urgence effectués au sous-sol de sa

résidence qu’il évalue à 3 300 $. [ 35 ] Il demande également une compensation pour la valeur estimée des travaux de réfection de la terrasse incluant la construction d’un abri pour un montant de 15 550 $ [1] . [ 36 ] Il reproche essentiellement au défendeur de ne pas avoir respecté les termes de l’entente signée le 9 novembre 2018 par laquelle ce dernier s’engageait à faire installer de nouveaux drains autour de la maison par un entrepreneur spécialisé avec facture à l’appui et garantie. [ 37 ] Il ajoute que les problématiques de pourriture au sous-sol découlent de vices cachés affectant la dalle du sous-sol et des murs de fondation et qui ne sont pas visés par l’entente Pièce P-4.

Il précise d’ailleurs que Cloutier ne pouvait ignorer la présence d’infiltrations d’eau au sous-sol ayant d’ailleurs admis ce fait devant témoin à la suite à la vente. [ 38 ] Qu’en est-il exactement? Le défaut de respecter l’entente du 9 novembre 2018 [ 39 ] L’entente Pièce P-4 se lit comme suit : « St-Christophe d’Arthabaska Le 9 novembre 2018 Le vendeur M. Réjean Cloutier s’engage à installer de nouveaux drains autour de la maison située au [...]. Ces travaux devront être faits par une compagnie experte avec facture et garantie avec une membrane tout autour, 2 cheminées installées.

De plus un montant de 5 000 $ sera donné à l’acheteur afin de payer le nettoyage et les matériaux pour la pièce au sous-sol. Les travaux ainsi que le montant devra être versé et fait le ou avant le 17 novembre 2018.

L’acheteur s’engage à ne pas réclamer d’autres frais concernant ce vice. » [Reproduction intégrale] [ 40 ] Le demandeur plaide que le défendeur n’a pas respecté l’entente puisque les travaux ont été réalisés par ce dernier et non par un entrepreneur expert en la matière et qu’il ne bénéficie pas d’une garantie formelle. [ 41 ] Il ajoute que les infiltrations d’eau au sous-sol sont causées par une problématique de fonctionnement des drains. [ 42 ] Cette prétention est sans fondement. [ 43 ] D’abord, s’il est vrai que les travaux de remplacement des drains ont été effectués par le défendeur personnellement, le tout à la connaissance expresse du demandeur, rien dans la preuve ne permet de conclure que ceux-ci n’ont pas été exécutés selon les règles de l’art ni que les infiltrations d’eau ont été causées par un défaut ou une malfaçon du système de drainage de la résidence. [ 44 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que le défendeur a respecté son engagement et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le défaut allégué et les dommages subis par le demandeur. [ 45 ] Le Tribunal ajoute que le demandeur s’est engagé envers le défendeur, en contrepartie de la réalisation des travaux et le versement d’un montant de 5 000 $, à ne faire aucune réclamation pour des dommages liés à des infiltrations d’eau au sous-sol.

La présence de vices cachés affectant la terrasse [ 46 ] Le demandeur prétend que les infiltrations sont causées par une problématique d’étanchéité affectant la dalle de la terrasse. [ 47 ] Or, l’expert Vachon a informé le demandeur, avant l’achat de la résidence, de la présence d’eau au sous-sol et noté la divergence entre la déclaration du vendeur et la situation des lieux à ce sujet. [ 48 ] Vachon indique clairement à son rapport que la construction d’une pièce habitable sous la terrasse n’est pas adéquate puisque le béton n’a pas été étanchéifié par l’extérieur et recommande l’installation d’un toit, sans quoi on ne peut éliminer le risque d’infiltrations d’eau. [ 49 ] Cette situation était donc connue de l’acheteur au moment de transiger et ne possède donc pas le caractère occulte nécessaire pour qualifier le vice de vice caché au sens de l’

article 1726 du C.c.Q. [ 50 ] Cette mention au rapport aurait dû alerter le demandeur qui a acheté en toute connaissance de cause. Le fait que le vendeur ait omis de déclarer, avant la vente, l’existence d’infiltrations d’eau dans la salle de lavage, qu’il croyait réglées par ailleurs, ne rend pas le vice plus occulte pour autant. Les commentaires de Vachon sur la présence d’infiltrations d’eau passées sont clairs et suffisants pour rendre le vice apparent aux yeux d’un acheteur raisonnablement prudent et diligent. [ 51 ] Dans les circonstances, le recours du demandeur est mal fondé et doit être rejeté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 52 ] REJETTE la demande; [ 53 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur la somme de 211 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 5 décembre 2023