2017 QCCQ 7295, 2017 QCCQ 7295

Soderbom c. Ross 2017 QCCQ 7295 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE Granby « Chambre civile » N° : 460-32-700006-165 DATE : 12 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAFRENIÈRE J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOHANNA SODERBOM Demanderesse c.

DIANE ROSS Défenderesse -et- EXCAVATION STRATFORD -et- MUNICIPALITÉ DE SAINT-JOACHIM-DE-SHEFFORD -et- LE GROUPE POLY-TECH (Groupe Avizo Experts-conseils) Appelées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse reproche à la défenderesse de lui avoir vendu un immeuble affecté d’un vice caché, en ce que le champ d’épuration desservant la résidence n’a pas été conçu et construit selon les règles de l’art. [ 2 ] La défenderesse fait valoir qu’elle avait alors retenu les services d’entrepreneurs spécialisés et les appelle au présent dossier, ainsi que la municipalité de Saint-Joachim-de-Shefford pour une solution complète du litige.

LES FAITS [ 3 ] En juillet 2009, la demanderesse achète de la défenderesse une maison unifamiliale récemment construite, inhabitée et desservie par un système de traitement des eaux usées composé notamment d’une fosse septique et d’un champ d’épuration [1] . [ 4 ] La durée de vie utile d’une telle installation septique est d’environ 20 ans [2] . [ 5 ] Dès 2015, elle remarque une odeur désagréable qui se dégage de son champ d’épuration, ainsi que la présence d’une traînée de boue à sa surface. [ 6 ] Au printemps 2016, la même situation se produit et la demanderesse contacte alors monsieur Normand Cardinal, un technicien en génie civil et spécialisé dans les installations septiques depuis plus de 40 ans. [ 7 ] Le 3 mai 2016, il se présente chez la demanderesse et constate rapidement que le champ d’épuration est colmaté. [ 8 ] Le même jour, la demanderesse en informe par écrit la défenderesse, laquelle envoie son conjoint constater la situation alléguée, mais qui au terme de cette rencontre, ne prend aucun engagement vis-à-vis la demanderesse [3] .

Elle en informe également les appelées Excavation Stratford, municipalité de Saint-Joachim-de-Shefford et Groupe Avizo Experts-conseils qui négligent d’intervenir [4] . [ 9 ] Le 7 juin 2016, Normand Cardinal obtient une copie des plans de construction du champ d’épuration et procède à une excavation ciblée de ce champ pour connaître la cause exacte de son mauvais fonctionnement. Sa conclusion générale est à l’effet que le champ n’a pas été construit selon les règles de l’art.

Plus particulièrement, il a été érigé à proximité d’un fossé, sur un fond d’argile recouvert de mousse de tourbe et avec des tuyaux inappropriés [5] . [ 10 ] En août 2016, la demanderesse obtient trois évaluations pour le remplacement de son champ d’épuration et confie alors les travaux à l’entreprise Dexsen, pour la somme de 16 857,94 $, dont les coûts étaient les moins élevés [6] . [ 11 ] Le 19 octobre 2016, la défenderesse informe la demanderesse qu’elle nie toute responsabilité [7] . [ 12 ] La défenderesse témoigne avoir fait construire la maison pour son fils, mais comme celui-ci ne voulait pas l’occuper, elle la

vend à la demanderesse. [ 13 ] Au moment de sa construction, elle retient les services d’Avizo Experts-conseils pour concevoir l’installation septique, ainsi que d’Excavation Stratford pour la réalisation des travaux. Dès lors, elle fait valoir que s’il y a des défauts avec le champ d’épuration, ce sont ces entreprises qui en sont responsables et conséquemment, elle les appelle au présent dossier pour une solution complète du litige.

Elle appelle aussi la municipalité de Saint-Joachim-de-Shefford qui avait procédé à la vérification des travaux. [ 14 ] Dès 2015, le représentant d’Avizo est informé, par l’inspecteur municipal, d’un problème au champ d’épuration de la demanderesse, mais ne se rend pas sur les lieux. À l’audience, il témoigne que son mandat en était un de conception et non de surveillance. [ 15 ] Serge Stratford est le représentant d’Excavation Stratford et témoigne avoir effectué les travaux selon les plans qui lui ont été présentés.

Puisque l’emplacement choisi par Avizo consistait en une forêt de cèdres, il excave le sol et s’assure qu’il n’y a aucune mousse de tourbe. Jamais il ne constate la présence d’un fossé et utilise des tuyaux de dimensions conformes aux normes provinciales. Cela dit, il doit reconnaître qu’il est anormal qu’un champ d’épuration se colmate après si peu de temps, mais ne peut en déterminer la cause. [ 16 ] Marco Dubois est inspecteur municipal pour la municipalité de St-Joachim-de-Shefford. Il inspecte le champ d’épuration lors de sa construction et ne constate aucune anomalie.

ANALYSE [ 17 ] La demanderesse invoque la garantie de qualité prévue à son acte d’achat notarié et à l’

article 1726 du Code civil du Québec : «Art. 1726: Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 18 ] La détermination d’un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels. Il doit être grave, caché, inconnu de l’acheteur et antérieur à la vente [8] . [ 19 ] La preuve révèle que le champ d’épuration, dont la durée de vie aurait dû être de 20 ans, se retrouve colmaté après une période d’à peine 7 ans.

À cet égard, le témoin expert, Normand Cardinal, identifie deux vices importants au champ d’épuration, soit l’un de conception et l’autre d’exécution. [ 20 ] Le vice de conception émane du fait qu’en raison de la nature du sol et de la présence d’un ruisseau, on aurait dû opter pour un autre type d’élément épurateur, alors que le vice d’exécution provient du fait qu’il a été construit sur un sol inapproprié, à proximité d’un fossé et avec des tuyaux non conformes aux normes québécoises. [ 21 ] À l’encontre de ce témoignage de l’expert Cardinal, la défenderesse et les appelés ne présentent aucune preuve probante pour expliquer la défectuosité du champ. [ 22 ] Considérant ce qui précède, le Tribunal conclut que l’immeuble vendu était affecté d’un vice caché, dont la défenderesse est responsable. [ 23 ] Lorsque l’existence d’un vice caché est démontrée, le Tribunal doit alors déterminer la réduction appropriée du prix d’achat. [ 24 ] La réduction du prix d’achat vise à indemniser l’acheteur pour la différence entre le prix payé et celui qui aurait dû l’être.

Cette différence n’équivaut pas toujours au coût des réparations. Elle doit être raisonnable eu égard aux circonstances de l’affaire. Le Tribunal doit notamment veiller à ce que l’acheteur ne s’enrichisse pas aux dépens du vendeur.

Plusieurs éléments doivent alors être considérés tels : l’âge du bien, sa durée de vie utile, l’application de nouvelles normes et des nouveaux matériaux qui n’existaient pas et la plus value qu’apportent les travaux. [ 25 ] Ces vices qui affectent la qualité du champ d’épuration existaient lors de la vente et sont d’une gravité importante, en ce qu’ils rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou encore en diminue tellement son utilité, que l’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il les avait connus.

La preuve révèle que le champ d’épuration doit être entièrement remplacé et que de fait, il l’a été pour une somme excédant 15 000 $, mais dont la demanderesse limite sa réclamation à 15 000 $ pour conserver la juridiction de la Division des petites créances. [ 26 ] Cependant, le Tribunal doit tenir compte que la demanderesse a pu utiliser son immeuble pendant une période de 7 ans et apporte donc une réduction de la somme de 15 000 $, en fonction de la durée de vie parcourue par l’élément épurateur. [ 27 ] Le Tribunal accorde à la demanderesse la somme de 9 750 $ soit : 15 000 $ * ( 20 – 7 ) = 9 750 $ 20 Les appelées

[ 28 ] Si la défenderesse est responsable des vices vis-à-vis la demanderesse pour lui avoir vendu l’immeuble, elle est tout de même bien-fondé de recourir contre ceux qu’elle avait engagés et qui ont failli à leurs tâches. [ 29 ] Le Tribunal retient d’abord la responsabilité de l’appelée Groupe Avizo Experts-conseils qui n’a pas tenu compte de l’état du sol et qui a mal situé le champ d’épuration. [ 30 ] Le Tribunal retient par la suite la responsabilité de l’appelée Excavation Stratford qui n’a pas exécuté correctement les travaux. [ 31 ] Enfin, le Tribunal retient la responsabilité de l’appelée Municipalité de Saint-Joachim-de-Shefford qui n’aurait pas dû autoriser les travaux, tel que construit. [ 32 ] Si les appelées répondent toutefois d’une faute sous différents liens de droit, cela implique que le Tribunal prononce une condamnation solidaire imparfaite, tel que l’autorise l’article 328 du Code de procédure civile . [ 33 ]

Malgré les conclusions auparavant mentionnées, la défenderesse et les appelées font valoir que leur responsabilité ne saurait être retenue, puisqu’elles n’ont pas reçu de mise en demeure. Il est acquis en jurisprudence qu’en matière de vices cachés, l’acheteur doit, non seulement dénoncer le vice par écrit, mais doit aussi lui offrir l’opportunité de le corriger. [ 34 ] Dans la cause Comeau c.

Groupe Estrie-Richelieu compagnie d'assurance [9] , la Cour du Québec écrit: «[32] Ces obligations légales de notification et de mise en demeure ne sont pas de simples formalités, mais constituent une condition essentielle à l'exercice d'un recours judiciaire. Le défaut du créancier de respecter cette règle entraîne impérativement le rejet de sa réclamation pour ce seul motif. [33] La jurisprudence reconnaît l'existence de certaines situations pouvant dispenser le créancier de ses obligations préalables. L'urgence exceptionnelle constitue l'une de ces situations.

Il doit s'agir dans ce cas d'une situation d'urgence telle que des travaux ou des interventions s'imposent pour assurer la conservation et l'intégrité du bien concerné.

Il s'agit alors d'éviter qu'il ne soit mis en péril.» [ 35 ] À la lumière des faits mis en preuve, le Tribunal conclut que la demanderesse a dénoncé le vice, tant à la défenderesse qu’aux appelées, mais ne les a pas mis en demeure de s’exécuter. [ 36 ] Dans leur traité sur les obligations, les auteurs Jobin et Vézina [10] écrivent : «[…] Selon une jurisprudence très abondante et d’une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d’exécuter son obligation et de constater son inexécution, en l’absence d’une mise en demeure préalable ou à la suite d’une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l’exécution de remplacement. […]» [ 37 ] Le Tribunal estime toutefois que cette affirmation doit être nuancée, notamment à la lumière de l’arrêt Joyal [11] de la Cour d’appel de 2014, rendu en matière de garantie de qualité.

Le rejet devait être uniquement considéré, lorsque l’absence de mise en demeure ou une mise en demeure défaillante a empêché le débiteur de l’obligation de vérifier l’existence ou la gravité du problème allégué.

Dans les autres cas, une diminution du prix s’avérera le mode approprié. [ 38 ] Puisque la défenderesse et les appelées ont tout de même été informées du problème et qu’ils auraient pu s’y rendre, le Tribunal ne rejettera pas le recours, mais considérera plutôt cet aspect dans la détermination des dommages. [ 39 ] À cet égard, chacune s’est plainte de ne pas avoir pu vérifier, mais aucune n’a démontré qu’elle aurait pu réaliser l’ouvrage à moindre coût. [ 40 ] Dans les circonstances, le Tribunal rejette cet argument de la défenderesse et des appelées. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 42 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 9 750 $, avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 28 novembre 2016; [ 43 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse les frais judiciaires de la demande au montant de 200 $; [ 44 ] ACCUEILLE l’appel contre les appelées; [ 45 ] CONDAMNE solidairement les appelés à payer à la défenderesse toute somme pour laquelle elle est condamnée au présent jugement et en application de l’article 328 du Code de procédure civile , pour valoir entre les appelées seulement, PARTAGE la responsabilité de la façon ci-après : ➢ Groupe Avizo Experts-conseils :................................... 45 % ➢ Excavation Stratford :................................................... 45 %

➢ Municipalité de Saint-Joachim-de-Shefford :............... 10 % [ 46 ] CONDAMNE les appelées à rembourser à la défenderesse les frais judiciaires de la demande et de la demande en garantie, selon les mêmes proportions. __________________________________ GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. Date d’audience : 28 mars 2017 Retrait et destruction des pièces Les parties doivent reprendre possession des pièces qu’elles ont produites, une fois l’instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l’acte mettant fin à l’instance, à moins que le juge en chef n’en décide autrement.