2023 QCCQ 10237, 2023 QCCQ 10237

Re/Max Haute Performance inc. c. Ennaji 2023 QCCQ 10237 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-714865-211 DATE : 21 décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VÉRONIQUE MORIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX HAUTE PERFORMANCE INC. Demanderesse c.

SIDI AHMED ENNAJI Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En janvier 2018, le défendeur Sidi Ahmed Ennaji ( « Client ») ainsi que sa conjointe Zohra Fatma Khemiri (« Conjointe ») [1] recherchent une nouvelle maison.

Ils demandent l’aide de monsieur Arafat Bellateg, courtier immobilier au sein de la demanderesse RE/MAX Performance Inc. (« Courtier »), que la Conjointe connaît depuis 2016 alors qu’elle souhaitait louer une unité de condominium. [ 2 ] Le Client, la Conjointe et le Courtier amorcent leurs démarches pour identifier les propriétés répondant aux besoins familiaux.

Chaque visite s’effectue en présence du Courtier et après une prise de contact par ce dernier avec le courtier du vendeur. [ 3 ] Le Client et la Conjointe entament des recherches de leur propre chef en raison de leur souhait de trouver rapidement une nouvelle demeure. Ils communiquent ainsi avec des propriétaires et des courtiers et visitent seuls des propriétés et dans certains cas, mises en vente par l’intermédiaire du site Du Proprio. [ 4 ] Le 5 mai 2019, la Conjointe communique avec le Courtier à la suite de la visite de deux propriétés trouvées avec le Client, dont une annoncée par le site Du Proprio.

Le Client et la Conjointe désirent soumettre une offre d’achat pour l’une de ces propriétés. [ 5 ] Par cet échange avec la Conjointe, le Courtier constate que des visites se font en dehors de sa présence. Il réitère alors à la Conjointe que toute visite doit se tenir avec lui et après une prise de contact de sa part auprès du courtier du vendeur.

Dans le cas où ce vendeur utilise le site Du Proprio, le Courtier lui explique qu’il suffit de l’informer qu’ils ont un courtier, mais que cela n’emporte pas de conséquences pour le vendeur. [ 6 ] À la demande du Client et de la Conjointe, le Courtier prépare une promesse d’achat.

Avec les documents requis pour cette offre, le Courtier achemine un « Contrat Courtage Achat » ou CCA, afin de convenir de la commission payable en cas d’acquisition. [ 7 ] Le 6 mai 2019, le Client signe le « Contrat de courtage exclusif – achat » (« contrat de courtage »), prévoyant le versement au Courtier d’une commission égale à 2,5% du prix fixé dans une promesse d’achat [2] . [ 8 ] Alors questionnée par le Courtier, la Conjointe explique ne pas signer les documents transmis parce que seul le Client se porterait acquéreur de la propriété. [ 9 ] La vente escomptée ne se complète pas [3] , mais le Client et la Conjointe effectuent d’autres visites les 11 et 12 mai 2019 avec la collaboration du Courtier [4] : ils informent toutefois le Courtier de leur volonté de réfléchir davantage car ils ne s’entendent pas sur l’une des maisons. [ 10 ] Le 15 mai 2019, le Courtier prend contact avec le courtier d’un vendeur pour valider des renseignements concernant des travaux prévus sur une maison plus particulièrement visée. [ 11 ] Le même jour, le Courtier communique avec la Conjointe pour lui transmettre l’information obtenue [5] , mais la Conjointe lui indique le lendemain ne pas vouloir poursuivre les démarches pour cette maison [6] . [ 12 ] Le 21 mai 2019, le Courtier communique avec la Conjointe afin d’identifier un autre courtier de son agence pour les assister, comme il part en vacances 5 jours plus tard.

Une mésentente survient entre eux car la Conjointe déclare ne pas vouloir faire affaire avec un autre collègue du Courtier et affirme que celui-ci n’a pas donné de nouvelles depuis le 12 mai 2019, de sorte qu’elle pensait qu’il était déjà parti en vacances [7] . [ 13 ] À son retour, le Courtier apprend que le Client et la Conjointe ont acquis une maison en date du 12 juin 2019 [8] . Un autre

courtier est intervenu au nom du Client et de la Conjointe pour les fins de l’offre acceptée le 15 mai 2019 [9] et de la conclusion de l’achat. [ 14 ] Le Courtier réclame du Client le versement de sa commission (8 968,05$) suivant le contrat intervenu [10] ainsi que des dommages punitifs alléguant la mauvaise foi du Client et de sa conjointe. [ 15 ] Le Client, supporté par la Conjointe, nie la conclusion d’une entente avec le Courtier et refuse de verser la commission réclamée pour ce motif, ajoutant que le Courtier s’est absenté en dehors du pays et que les démarches menant à l’acquisition de la nouvelle demeure se sont effectuées sans son intervention.

Questions en litige [ 16 ] Afin de rendre jugement, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. Le Client et le Courtier sont-ils valablement liés par le contrat de courtage? 2. Le cas échéant, le Client doit-il payer au Courtier la commission réclamée? 3. Le cas échéant, la réclamation du Courtier pour dommages punitifs est-elle bien fondée?

Analyse 1 RE Question en litige : Le Client et le Courtier sont-ils valablement liés par le contrat de courtage? [ 17 ] Le Client et le Courtier sont valablement liés par le contrat de courtage alors que le Client reçoit ce contrat du Courtier et y consent en apposant sa signature électronique de manière libre et éclairée.

Voici pourquoi. [ 18 ] Le Client reçoit le contrat de courtage par courriel avec les documents préparés par le Courtier aux fins de l’offre d’achat à déposer : le Courtier et le Client produisent une copie des mêmes confirmations de transmission dans lesquelles le contrat de courtage (contrat de courtage achat ou CCA) apparaît dans la liste des documents joints [11] . [ 19 ] Cette signature électronique du Client comporte la mention « Signé le 2019-05-06 13 :30 :56 EDT ». [ 20 ] Les clauses du contrat de courtage sont claires et complètes : elles identifient les caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché, la durée du contrat (expiration le 30 juin 2019) et le calcul de la rétribution du Courtier (taxes en sus) [12] . [ 21 ] Le Client et la Conjointe ne nient pas la signature du contrat de courtage.

Ils soutiennent que le Client a signé sans connaître ou comprendre la nature du contrat et qu’aucune somme n’est payable au Courtier en raison des circonstances menant à leur achat d’une propriété: • Le contrat de courtage est transmis au travers des documents à signer pour compléter une offre d’achat. • Le Client et la Conjointe ne prévoient pas payer de commission au Courtier puisque celle-ci relève du vendeur selon les expériences antérieures du Client. • Le Client et la Conjointe ont d’ailleurs négocié une entente avec le Courtier pour la vente d’une propriété appartenant au Client et ainsi prévu le taux applicable pour la commission. • Le Courtier ne les avise de son départ en vacances que le 11 mai 2019 alors qu’il est urgent pour le Client et la Conjointe de trouver une nouvelle maison en raison de l’arrivée des enfants du Client sous leur toit [13] . • Le Client et la Conjointe se sont donc trouvés obligés de poursuivre seuls leurs recherches, pour ainsi faire une offre à l’égard d’une maison le 15 mai 2019, avec l’aide d’une courtière alors rencontrée par hasard. • Le Client et la Conjointe ont signé l’acte de vente notarié le 12 juin 2019. [ 22 ] Les explications du Client et de la Conjointe ne démontrent pas l’existence d’un vice de consentement par erreur, dol ou crainte au moment de la signature du contrat de courtage [14] . [ 23 ] Le consentement du Client est libre et éclairé : regretter la conclusion d’un contrat ne rend pas celui-ci invalide et ne permet pas à une

partie d’échapper à son application [15] . [ 24 ] En outre, la lecture de la clause 6.1 du contrat de courtage prévoit le paiement d’une commission en termes compréhensibles, soit ceux du formulaire établi par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) [16] : 6.1 L’ACHETEUR versera à l’AGENCE ou au COURTIER dans les cas prévus en 1, 2 et 3 de la présente clause, une rétribution de : Deux virgule cinq pour cent (2,5%) du prix fixé à une promesse d’achat , dans les cas prévus en 1 et 2, ou du prix recherché prévu à la clause 5.1 dans le cas prévu en 3 ou advenant toute opération sur le capital-actions du vendeur; 1. sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute du vendeur, si une entente visant l’achat , l’échange ou la location d’un immeuble visé en 3 [Caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché] , à laquelle est

partie l’ACHETEUR, est acceptée pendant la durée du contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci soient remplies, sauf la signature de l’acte de vente;

(Notre soulignement) [ 25 ] Enfin, le Client et la Conjointe ne peuvent pas ignorer que le Courtier reçoit une commission en cas d’achat : • La preuve soumise par les parties démontre le travail accompli par le Courtier avant [17] et après la signature du contrat de courtage le 6 mai 2019 [18] . • À

titre d’illustration, une offre a été soumise le 6 mai 2019, mais sans succès en raison des conditions imposées par le prêteur hypothécaire du Client [19] . • Le Client et la Conjointe bénéficient des explications du Courtier concernant la nécessité de sa présence et de ses interventions auprès du courtier d’un vendeur, afin que celui-ci sache la nécessité de partager entre ces 2 courtiers la commission payable par le vendeur. • Avant que le Client et la Conjointe n’approchent des vendeurs annonçant par le site Du Proprio, le Courtier n’exige pas la signature d’un contrat de courtage comme le paiement de la commission s’effectue avec la collaboration du courtier du vendeur. • Afin de prévoir le paiement de la commission si le vendeur agit sans courtier (ex. : Du Proprio), le Courtier requiert donc la signature du contrat de courtage à compter du 5 mai 2019, comme démontré par la preuve testimoniale, mais aussi documentaire [20] . [ 26 ] Par conséquent, le Tribunal conclut que le Client et le Courtier sont valablement liés par le contrat de courtage exclusif – achat intervenu le 6 mai 2019. 2 e Question en litige : Le cas échéant, le Client doit-il payer au Courtier la commission réclamée? [ 27 ] Considérant sa réponse à la 1 ère question en litige, le Tribunal conclut que le Client doit payer au Courtier la commission réclamée (8 968,05$) suivant le contrat de courtage [21] et établie suivant la facture émise le 20 juin 2019 [22] . 3 e Question en litige : Le cas échéant, la réclamation du Courtier pour dommages punitifs est-elle bien fondée? [ 28 ] Prenant en considération les circonstances et motifs retenus au soutien de sa réponse à la 1 ère question en litige, le Tribunal rejette la réclamation du Courtier pour dommages punitifs (1 000$), en l’absence de preuve d’une mauvaise foi du Client et de la Conjointe pouvant équivaloir à une atteinte intentionnelle à un droit protégé du Courtier. [ 29 ] Suivant les paramètres déterminant le droit d’une

partie à des dommages punitifs, le Tribunal ne peut ordonner une indemnisation additionnelle à ce titre, en raison de l’absence de preuve d’une atteinte intentionnelle ainsi que du caractère préventif requis pour légitimer l’imposition de tels dommages punitifs. [ 30 ] D’une part, l’

article 49 de la Charte des droits et libertés de la personne [23] requiert la démonstration du caractère intentionnel de l’atteinte aux droits fondamentaux qu’elle protège. Aucune allégation n’est formulée ni démontrée par le Courtier sur ce point [24] . [ 31 ] D’autre part, l’

article 1621 du Code civil du Québec exige que l’évaluation de dommages punitifs conserve un objectif préventif, sans excéder celui-ci : 1621. Lorsque la loi prévoit l’attribution de dommages-intérêts punitifs, ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive .

Ils s’apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées, notamment de la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l’étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenu envers le créancier , ainsi que, le cas échéant, du fait que la prise en charge du paiement réparateur est, en tout ou en partie, assumée par un tiers. (Notre soulignement) [ 32 ] Pour ces motifs, le Tribunal conclut à l’absence de fondement de la réclamation de dommages punitifs par le Courtier dans le présent dossier. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation de la demanderesse RE-MAX Performance inc.; CONDAMNE le défendeur Sidi Ahmed Ennaji à payer à la demanderesse RE-MAX Performance inc. la somme de 8 968,05 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 19 avril 2021 ainsi que les frais judiciaires de 264$. __________________________________ VÉRONIQUE MORIN, J.C.Q.

Date d’audience : 25 août 2023