2014 QCCQ 7623, 2014 QCCQ 7623

Renaud c. Leroux 2014 QCCQ 7623 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-027198-125 DATE : 21 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALEXANDRE RENAUD et VALÉRIE LAUZON Demandeurs c. ROGER LEROUX Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament une somme de 30 000 $ à

titre de diminution du prix de vente et dommages suite à la découverte de vices cachés affectant l'immeuble acquis du défendeur en date du 5 mai 2010. [ 2 ] Victimes d’infiltrations d’eau au sous-sol de la résidence, les demandeurs ont constaté l’état de détérioration des blocs de ciment composant la fondation, requérant, en plus de travaux correctifs au mortier, le colmatage de diverses fissures, l’installation d’une membrane et d’un drain français, de même que la démolition et reconstruction de la galerie arrière.

De même, ils ont profité de l’excavation requise pour le raccordement du drain français au réseau de la municipalité, pour remplacer le tuyau de raccordement au réseau de la municipalité, ayant constaté qu’il est endommagé et fait de terracotta. [ 3 ] Les coûts réclamés pour ces travaux sont de 15 335,92 $ auxquels s’ajoutent un montant de 10 000 $ à

titre de troubles et inconvénients, de même que de 5 000 $ à

titre de dommages punitifs en raison de la mauvaise foi et des fausses représentations du défendeur. [ 4 ] Les demandeurs reprochent au défendeur de ne pas leur avoir divulgué un problème, selon eux récurrent, d’infiltrations d’eau, des travaux de colmatage déjà exécutés à un des murs de fondations, de même que la présence de fissures aux fondations.

Ils soutiennent que le défendeur avait connaissance de ces éléments étant donné l’envergure des travaux qu’il a faits à l’immeuble. [ 5 ] Le défendeur nie l’existence d’infiltrations d’eau au sous-sol antérieurement à la vente de l’immeuble, de même que de vices cachés l’affectant. [ 6 ] Il soutient que les demandeurs ne se sont pas conduits en acheteurs prudents et diligents lors de l’achat, en ce qu’ils n’ont pas procédé à une inspection préachat malgré qu’une clause à cet effet ait été prévue et que la configuration et l’état du sous-sol étaient indicatifs de la présence d’humidité. [ 7 ] De l’avis du défendeur, les travaux exécutés à la fondation sont conformes à l’état et l’âge de l’immeuble, de sorte qu’il s’agit davantage de travaux d’entretien normaux et prévisibles pour un immeuble âgé de soixante-dix ans (70) et vendu pour un prix de vente inférieur à l’évaluation municipale. [ 8 ] Estimant la demande intentée contre lui abusive, le défendeur se porte demandeur reconventionnel réclamant 7 000 $ à

titre d’honoraires extrajudiciaires, de même que 3 000 $ à

titre de troubles et inconvénients. [ 9 ] Le défendeur est absent à l’audience en raison de sa condition physique et médicale, mais son interrogatoire au préalable, tenu le 29 avril 2013, est produit en preuve. I. CONTEXTE ET PREUVE [ 10 ] Le Tribunal retient comme pertinents les faits suivants. [ 11 ] Construit dans les années 1940 par le père du défendeur, l’immeuble est âgé de près de soixante-dix (70) ans lors de la vente. [ 12 ] Vers 1960 ou 1965, un agrandissement est réalisé à l’arrière de l’immeuble, sous lequel est aménagé un vide sanitaire.

[ 13 ] En 2002, le défendeur l’acquiert de sa mère âgée de 87 ans. Lors de cet achat, le défendeur vit dans la maison voisine où il s’est établi pour pouvoir aider sa mère [1] . [ 14 ] Le défendeur habite l’immeuble en litige avec son épouse de 2002 à 2010, soit jusqu’à sa vente aux demandeurs. [ 15 ] Le défendeur y investit 65 000 $ en travaux de rénovation divers.

En plus de la réfection de la toiture, du parement extérieur et de l’isolation, le rez-de-chaussée est complètement rénové : nouvelle salle de bain, nouvelle cuisine, planchers de bois franc, électricité et plomberie. [ 16 ] Pour ce qui est du sous-sol non fini, le défendeur se contente de retirer la fournaise et la cheminée et d’appliquer une couche de peinture sur le béton du plancher de béton, les murs étant déjà recouverts de polystyrène blanc. [ 17 ] En 2010, le défendeur et son épouse décident qu’il est temps pour eux de s’installer dans une résidence pour personnes âgées. [ 18 ] Le demandeur est informé par son père que le défendeur est intéressé à vendre sa résidence.

Le demandeur contacte le défendeur pour visiter l’immeuble. [ 19 ] La visite a lieu un soir de février 2010. Le demandeur, accompagné de ses parents, visite l’immeuble. [ 20 ] Ils font le tour de la résidence, incluant le sous-sol qui comporte certaines particularités. Un large muret d’une largeur de 30 pouces et d’une hauteur de 36 pouces est situé sous la fondation de blocs de béton au pourtour des fondations. Il évalue à environ 20% la superficie du sous-sol ainsi occupée par ce muret.

Le sous-sol est utilisé pour entreposer divers objets déposés sur les murets ou sur des palettes de bois. [ 21 ] Interrogé, le défendeur explique au demandeur et à son père que le but est de protéger les objets des insectes. Il assure qu’il n’y a pas eu d’infiltration d’eau au sous-sol, les informant toutefois qu’il faut s’assurer de bien dégager l’entrée du sous-sol de la neige accumulée. À défaut, l’eau peut s’y infiltrer vu sa construction

sommaire. [ 22 ] Quant à la présence de muret, le demandeur ne pose pas de question. La topographie de la région ferait en sorte que les sous- sols atypiques sont chose courante (en terre battue, présence de roc, etc.).

À l’audience, il dira toutefois ne pas avoir vu de tels murets avant. [ 23 ] Le demandeur constate que les murs de fondations, au-dessus des murets, sont composés de blocs de béton. [ 24 ] Le plancher de béton est en bon état, de même que la peinture le recouvrant. [ 25 ] Un déshumidificateur relié un drain de plancher est également présent au sous-sol. [ 26 ] Le demandeur n’y accorde pas une grande importance.

Il y en a un chez ses parents et pour lui c’est normal d’en retrouver un dans un sous-sol. [ 27 ] Le défendeur soutient qu’il y est depuis 2002, puisque la cave est humide et qu’il fonctionne 365 jours par année pour enlever les insectes, ce qui a été mentionné au demandeur [2] . [ 28 ] Le demandeur, quant à lui, n’est pas certain s’il fonctionnait lors de sa visite. [ 29 ] Le demandeur ne visite pas le vide sanitaire sous l’agrandissement. Ce vide est accessible de l’extérieur, mais nécessite de dégager la neige.

En raison de la neige, la noirceur et le fait qu’il porte des souliers de course, le demandeur ne visite pas le vide sanitaire, accessible par l’extérieur de la maison. Pour ces mêmes motifs, la visite de l’extérieur de la résidence est réduite au minimum. [ 30 ] Cette visite dure entre 30 et 40 minutes et se termine sans qu’une offre ne soit formulée. [ 31 ] Le demandeur est néanmoins intéressé et en discute avec la demanderesse. Quelques jours plus tard, la demanderesse visite à son tour l’immeuble en compagnie de la mère du demandeur. [ 32 ] Il s’agit d’une visite plus

sommaire que celle effectuée par le demandeur. La demanderesse, plus catégorique, affirme que le déshumidificateur du sous-sol ne fonctionnait pas. Elle ajoute qu’ils ont encore ce déshumidificateur et qu’il n’a pas fonctionné de façon ininterrompue, telle que le prétend le défendeur, et ce, incluant avant les travaux d’étanchéité de la fondation. [ 33 ] Suite à ces visites, une rencontre a lieu entre les demandeurs et le défendeur et son épouse.

Le défendeur leur donne son prix, soit 90 000 $ pour l’immeuble, de même que le terrain adjacent (80 000 $ et 10 000 $). [ 34 ] Manifestement emballés, les demandeurs acceptent le prix proposé par le défendeur, sans autre négociation [3] . Cette maison est conforme à leurs besoins, ainsi qu’à leur budget. Qui plus est, elle est en meilleur état que bien des maisons similaires de la région en raison de ses rénovations.

Finalement, le demandeur a le projet de se construire un garage, ce que permet le terrain adjacent. [ 35 ] Bien qu’ignorant, avant de signer l’acte de vente, quelle est la valeur municipale de la maison, ils pensent faire une bonne affaire. Le défendeur soutient de son côté avoir fixé son prix de vente pour s’assurer d’une vente rapide en raison de la santé de son épouse [4] . [ 36 ] La valeur au rôle d’évaluation foncière est alors de 107 844 $ pour l’immeuble où est située la résidence et de 11 172 $ pour le terrain adjacent [5] .

[ 37 ] Une offre d’achat conditionnelle à une inspection de l’immeuble est signée. Une telle inspection n’a pas lieu, le demandeur estimant avoir suffisamment examiné l’immeuble lors de la visite faite avec son père. Ce dernier l’a assuré qu’il faisait une bonne affaire et qu’il n’avait qu’à améliorer l’isolation dans les combles. [ 38 ] La signature de l’acte de vente doit avoir lieu le 25 mai 2010. Entre février et mai 2010, il y aura certains contacts entre les parties. [ 39 ] Environ deux semaines avant cette date, le défendeur contacte le demandeur pour l’informer que le gazon a besoin d’être coupé.

Le défendeur sait qu’il ne le fera pas d’ici au déménagement et il croit que le demandeur appréciera de ne pas avoir à s’en occuper lors du déménagement. [ 40 ] En plus de s’y être rendus pour tailler le gazon, les demandeurs sont présents lors de la vente de garage organisée par le défendeur et son épouse. [ 41 ] Le demandeur témoigne qu’à aucune de ces deux occasions il ne fera plus amplement le tour de l’immeuble, malgré l’accès limité qu’il a eu à son extérieur lors de la visite de février 2010. [ 42 ] Les demandeurs s’installent donc à la fin mai 2010 dans leur nouvelle maison.

Ils utilisent le sous-sol comme entreposage et comme bureau. Ils ont éventuellement le projet d’y aménager une salle familiale. [ 43 ] Tout se passe bien, jusqu’au 18 février 2011, date de la première infiltration d’eau. [ 44 ] C’est la demanderesse qui découvre le sous-sol recouvert pour plus de la moitié d’un pouce d’eau. Elle réussit à identifier la source en arrachant du mur une

partie du polystyrène, soit un trou dans le mur de fondation du côté gauche [6] de la maison, de la grosseur d’un crayon. [ 45 ] Appelé par la demanderesse, le demandeur y installe un tuyau qu’il relie au drain de plancher. [ 46 ] Les demandeurs consacrent deux jours à évacuer l’eau à l’aide d’une pompe (shop vac). [ 47 ] Quelques semaines plus tard, en mars 2011, une infiltration d’eau similaire se reproduit à l’occasion de fortes pluies. [ 48 ] Le 14 mars 2011, les demandeurs visitent le défendeur à son nouveau logement pour l’informer de ce qu’ils viennent de vivre.

Ils sont mal reçus, le défendeur répétant que c’est impossible et qu’ils ont dû oublier de dégager l’entrée, tel qu’il le leur a recommandé, pourtant située du côté opposé. [ 49 ] Le défendeur affirme n’avoir jamais eu d’infiltration au sous-sol [7] . Lors de son interrogatoire, il confirme avoir été informé en 2002 de l’existence de petites fissures aux blocs de ciment de la fondation.

Ces fissures ne le préoccupaient pas et n’ont jamais donné lieu à des infiltrations d’eau [8] . [ 50 ] Le 28 mars 2011, les demandeurs transmettent au défendeur un avis de dénonciation [9] , suivi le 26 mai 2011 d’une mise en demeure l’informant du coût estimé des travaux correctifs [10] . [ 51 ] Le 1 er juin 2011, le défendeur demande à être informé de la date des travaux pour envoyer voir la fondation dégagée [11] , ce qui n’aura pas lieu. [ 52 ] En juillet 2011, les travaux correctifs sont exécutés par l’entreprise Filpar Mini-Excavation. [ 53 ] Le 31 août 2011, les demandeurs transmettent une nouvelle mise en demeure au défendeur, réclamant le coût des travaux et certains dommages, soit 20 335,92 $ [12] . preuve d’expert des demandeurs [13] [ 54 ] L’expert des demandeurs est Pascal Filion.

L’expert Filion a plus de dix-huit années d’expérience dans le domaine de l’excavation et l’étanchéisation de fondations. Son entreprise, Filpar Mini-Excavation («Filpar»), détient plusieurs licences de la Régie du Bâtiment du Québec, dont celles relatives à l’excavation et l’étanchéisation de fondations. [ 55 ] L’entreprise de l’expert Filion a réalisé les travaux à la fondation de l’immeuble en litige en juillet 2011. [ 56 ] L’expert Filion explique que le sous-sol et les murets ont été aménagés plusieurs années après la construction de la maison.

Celle-ci, à l’origine, avait des semelles de fondations enfouies dans le sol à une profondeur variant de 2 à 4 pieds, selon la dénivellation du terrain. [ 57 ] L’excavation du sous-sol a été faite de l’intérieur en laissant de la terre sous les semelles de fondation.

Par la suite, un coffrage de fondations en blocs de béton a été réalisé, également de l’intérieur, de même que la construction des murets. [ 58 ] Pour ce qui est de l’agrandissement arrière, il a été réalisé en béton coulé, mais non en blocs de béton, tel que le dit l’expert Guertin. [ 59 ] L’expert Filion note trois problématiques principales en lien avec les fondations. Deux d’entre elles ont trait aux fondations ainsi excavées après le fait et la troisième à la fondation de l’agrandissement arrière :

a) Le coffrage de blocs ne se poursuivant pas sous la semelle d’origine et le plancher de béton se situant plusieurs pieds plus bas que cette semelle, l’eau peut facilement se frayer un chemin sous la semelle d’origine et ainsi s’infiltrer dans le sous-sol;

b) Aucun drain français n’est installé au niveau le plus bas du plancher, favorisant l’accès de l’eau par les fissures ou brèches de la fondation de blocs;

c) La fondation de l’agrandissement du côté gauche de la maison n’est pas reliée ou ancrée à la fondation de blocs, permettant à l’eau également de s’y infiltrer, d’autant qu’aucune membrane n’y a été installée. [ 60 ] Lors des travaux, l’expert Filion constate les diverses hauteurs de fondations et une semelle de fondation minimale. Le mortier est en mauvais état.

Plusieurs fissures sont présentes, incluant à la fondation de l’agrandissement, dont le coin arrière gauche est largement fissuré sur les deux côtés du coin. [ 61 ] Sur le mur de gauche, il constate qu’un colmatage a été effectué à l’aide de ciment plastique, manifestement pour régler une infiltration d’eau. Ce colmatage correspond à l’endroit de la zone par où l’eau s’infiltre en février 2011. [ 62 ] Filpar a pallié à ces problématiques en exécutant les travaux suivants :

a) Excavation sur trois côtés (avant, arrière et gauche);

b) Installation d’un drain relié au tuyau de la municipalité, de la pierre nette et du géotextile;

c) Réparation des joints des blocs de deux murs (gauche et avant) de même que leur jonction;

d) Installation d’une membrane liquide et d’une membrane de type Delta MS sur le solage;

e) Remblayage. [ 63 ] Les travaux ne touchent pas le mur du côté droit. L’expert Filion est d’avis que les pentes ne favorisent pas l’accumulation d’eau et puisqu’il aurait fallu détruire le stationnement qui y est situé, la décision a été prise de ne pas y faire de travaux. [ 64 ] Filpar a émis deux factures, la première relative aux travaux d’étanchéisation de la fondation au coût de 8 316,53 $ et la seconde pour le raccordement au tuyau de la municipalité de 2 775,26 $ [14] . preuve d’expert du défendeur [15] [ 65 ] Claude Guertin est ingénieur depuis 1998, spécialisé en structure et en bâtiment.

Il est le président de l’entreprise Prospecplus depuis 2000, entreprise qui œuvre dans les domaines de l’inspection préachat, de l’expertise et de la structure du bâtiment. [ 66 ] Il a visité l’immeuble en litige le 5 mai 2011, soit avant les travaux correctifs. [ 67 ] Il est d’accord avec l’expert Filion que les murets montrent une excavation réalisée pour obtenir plus d’espace et que la maison à l’origine était probablement dotée d’un simple vide sanitaire. [ 68 ] Selon les informations obtenues du défendeur, l’agrandissement arrière aurait été réalisé entre 1960 et 1965. [ 69 ] L’expert Guertin est d’avis que plusieurs indices à l’extérieur indiquaient de potentielles infiltrations d’eau, soit un joint fissuré à la fenêtre avant, un cisaillement du côté droit de la façade avant, un bloc fissuré et disloqué sous la galerie avant, un joint évidé au coin de la fenêtre située sur le côté droit, un cisaillement et de la dislocation à l’annexe située du côté droit. [ 70 ] De même, le peu de dégagement du revêtement, les pentes et la gouttière interrompue à la jonction de la maison d’origine et de l’agrandissement favorisent l’accumulation d’eau à la portion problématique du mur du côté gauche. [ 71 ] Au sous-sol, l’expert Guertin note de l’efflorescence sur le mur arrière, présumant que ce mur était ainsi découvert au moment des visites préachat et de la vente. [ 72 ] En plus des indices et signes notés par l’expert Guertin, ce dernier est d’avis que tant les blocs que le mortier avaient atteint leur durée de vie utile.

Les travaux de Filpar sont ainsi des travaux d’entretien normal, étant donné la vétusté normale et afférente à une fondation réalisée en blocs dans les années 1940. [ 73 ] La durée de vie utile des blocs est de 75 ans. À cet égard, l’expert Guertin est d’avis que les blocs sont en assez bon état, abstraction faite du phénomène normal de fissurations qui y est présent. [ 74 ] Quant à la durée de vie du mortier, elle est de 50 ans, lorsque hors sol.

Il était prévisible qu’un entretien du mortier doive avoir lieu. [ 75 ] Quant au béton coulé, sa durée de vie utile est supérieure, soit 115 ans. [ 76 ] En résumé, pour l’expert Guertin, la cause des infiltrations d’eau est un ensemble de facteurs, tous prévisibles, que ce soit la topographie des lieux, l’absence de drain et l’entretien du mortier, compte tenu du type de fondation en place. [ 77 ] Quant à l’installation d’un drain français, il s’agit d’une amélioration puisqu’il n’y en avait pas.

Si un drain avait été installé lors de la construction, il aurait de toute façon atteint également sa durée de vie utile. La situation est la même à l’égard d’une membrane d’étanchéité liquide. [ 78 ] L’expert Guertin est d’avis que les travaux apportent une plus value importante à l’immeuble. II. ANALYSE

[ 79 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice affectant un immeuble, la preuve doit être faite que ce vice correspond aux quatre critères cumulatifs prévus à l'

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q .), de même qu'à la condition de fond prévue à l'

article 1739 C.c.Q . :

a) le vice doit être caché;

b) le vice doit être inconnu de l'acheteur;

c) le vice doit être antérieur à la vente de l'immeuble;

d) le vice doit être grave;

e) l'acheteur doit avoir dénoncé par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 80 ] En l’instance, ce sont davantage les deux premiers critères qui sont en litige, soit le caractère caché du vice,de même que le fait qu’il soit inconnu de l’acheteur. [ 81 ] L’analyse du Tribunal à l’égard de ces critères doit se faire conformément aux règles de droit applicables, mais également conformément aux règles de preuve. [ 82 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve ( Art. 2803 C.c.Q. ). Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance ( art. 2804 C.c.Q. ). La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. [ 83 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 84 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation des dommages subis. application de la garantie de qualité [ 85 ] Il y a lieu de distinguer dans la présente affaire les problèmes affectant la fondation composée de blocs de béton de celle plus récente construite en béton coulé. [ 86 ] L’acheteur d’un immeuble dont les fondations sont âgées de 70 ans doit s’attendre à ce que le passage du temps ait eu des effets. [ 87 ] La détérioration normale des composantes d’un immeuble ne constitue pas un vice caché [16] . [ 88 ] L’avocat des demandeurs soumet l’argument que les demandeurs étaient en droit de s’attendre que l’entretien normal ait été effectué à l’égard de l’immeuble.

Un tel argument ne peut pas être accepté lorsqu’aucune représentation n’a été faite par le vendeur quant à l’entretien d’une composante d’un immeuble, ni aucune question posée par les acheteurs au regard de l’entretien de cette composante. [ 89 ] Tout comme un acheteur peut difficilement se plaindre des infiltrations à une toiture lorsque celle-ci a atteint sa durée de vie utile, un acheteur ne peut davantage se plaindre des infiltrations à la fondation résultant de la même cause. [ 90 ] Les demandeurs soutiennent que le défendeur a fait défaut de les informer de l’état réel de la fondation.

Plus particulièrement, il aurait tu l’information transmise par son beau-frère en 2002 ou 2003, quant à l’existence de certaines fissures à surveiller, de même que le colmatage effectué à la fondation. [ 91 ] La preuve n’est pas concluante à cet égard et, de surplus, cet élément est sans réelle incidence sur le dispositif du présent jugement. [ 92 ] Les demandeurs affirment que le défendeur avait nécessairement connaissance de ce colmatage, étant donné les travaux exécutés en 2002 pour s’installer dans l’immeuble. [ 93 ] Pourtant, ce colmatage n’a été visible que suite aux travaux d’excavation de 2011.

En 2002, il n’y a pas eu de tels travaux. Quant aux fissures à surveiller, on ne sait pas davantage de quelles fissures il s’agit, mais en toute probabilité, il s’agit des mêmes que celles notées par l’expert Guertin du côté qui n’a pas requis de réparation. [ 94 ] Finalement, même si le tribunal avait conclu à l’existence d’un vice caché, le dommage en découlant aurait été réduit à néant comme conséquence de l’effet de la dépréciation ou de la plus value. [ 95 ] En matière de vice caché, le dommage correspond au montant payé en trop par l’acheteur.

Le Tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble. [ 96 ] La détermination du dommage subi par l’acheteur peut parfois correspondre au coût de la réparation du vice. Dans bien des cas, cependant, il n’y aura pas une équivalence parfaite entre l’indemnisation du vice et le coût de sa réparation. L’acheteur qui croit acquérir un bien d’un certain âge subit un dommage si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale.

La réparation ou l’indemnisation doit tenir compte de cet âge et de cette durée de vie utile pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur.

[ 97 ] La preuve révèle que la durée de vie utile du mortier est de 35 à 50 ans, de sorte que la durée de vie utile maximale était ici atteinte. Il en est de même pour la membrane liquide apposée sur les blocs de béton. [ 98 ] Quant à l’ajout d’un drain français, il s’agit d’une amélioration à un immeuble construit à une époque où l’installation de drain français était peu fréquente. [ 99 ] La situation est toutefois différente au regard de l’agrandissement. [ 100 ] Les travaux d’excavation ont révélé une méthode de construction inadéquate.

Le fait que cette nouvelle fondation ne soit pas unie ou ancrée adéquatement à l’ancienne fondation constituait un vice caché dont la réfection était requise. [ 101 ] Aucun signe ne permettait de déceler cette problématique, dont la manifestation la plus importante est la large fissure présente de chaque côté du coin arrière gauche. [ 102 ] À preuve, l’expert Guertin qui a procédé à un examen minutieux de l’immeuble n’a pas décelé ces fissures, ni aucune des autres fissures présentes à l’arrière de l’immeuble. [ 103 ] Les demandeurs étaient en droit de s’attendre à ce que cet agrandissement ait été exécuté conformément aux règles de l’art, ce qui n’est pas le cas selon la preuve non contredite. indemnité découlant de l’existence d’un vice caché [ 104 ] Le Tribunal doit déterminer un montant de dommages susceptible de constituer une réparation intégrale du préjudice subi, soit en indemnisant le dommage qui est une conséquence directe et immédiate [17] . [ 105 ] La preuve révèle que les travaux correctifs à la fondation ont coûté 7 300 $ avant taxes, soit 2 433 $ par côté [18] .

De ce montant doit être retranché le coût relatif à la pose du drain évalué par l’expert Filion à 600 $, soit 200 $ par côté. [ 106 ] À défaut de preuve plus précise, le tribunal attribuera ce montant à

titre de dommage découlant du vice affectant la fondation de l’agrandissement, soit un montant de 2 233 $, plus les taxes applicables, pour une somme de 2 543,95 $. [ 107 ] Les demandeurs ont également droit d’être indemnisés pour la destruction et la reconstruction de la galerie arrière, puisqu’il s’agit d’une conséquence directe et immédiate du vice affectant la fondation de l’agrandissement.

Sur la somme réclamée de 1 815,25 $ [19] , un montant de 1 300 $ est accordé, considérant que la galerie avait un certain âge, mais que les demandeurs ont procédé eux- mêmes aux travaux. [ 108 ] Aucun montant n’est accordé pour l’excavation additionnelle requise pour le raccordement du drain français au réseau municipal, puisqu’il s’agit d’un ajout à l’immeuble, ni pour le changement du tuyau de terracotta, puisqu’il s’agit également d’une dépense d’entretien et non d’un vice.

Pour ces motifs, les frais de 1 000 $ pour la réparation de l’asphalte du côté gauche de l’immeuble ne sont pas non plus octroyés. [ 109 ] Les demandeurs ont droit à une somme de 3 843,95 $. dommages moraux et punitifs [ 110 ] Tel que déjà mentionné, le tribunal estime que la preuve n’établit pas la connaissance du défendeur à l’égard des vices reprochés, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’octroyer les dommages-intérêts additionnels prévus à l’

article 1728 C.c.Q. demande reconventionnelle [ 111 ] Le défendeur étant absent, aucune preuve n’a été apportée au soutien de la demande reconventionnelle. [ 112 ] Celle-ci n’ayant pas fait l’objet d’un désistement, elle sera rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 113 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 3 843,95 $, avec intérêts au taux légal de 5% l’an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 29 mars 2011; [ 114 ] REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur; [ 115 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q.

Me Guillaume Pilon (martin pilon et associé

s) Avocat des demandeurs Me Michel F. Bissonnette Avocat du défendeur Dates d’audience : SAINT-JÉRÔME, les 7 et 8 mai 2014