2018 QCCQ 8833, 2018 QCCQ 8833

Baillargeon c. Arsenault 2018 QCCQ 8833 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-701269-176 DATE : 20 novembre 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. JOSÉE BAILLARGEON [...], Lévis (Québec) [...]

Partie demanderesse c. DANY ARSENAULT [...], Lévis (Québec) [...]

Partie défenderesse c. SAMUEL PÉRIGNY [...], Lévis (Québec) [...]

Partie appelée en garantie JUGEMENT [ 1 ] Mme Josée Baillargeon réclame 5000 $ à M. Dany Arsenault pour des infiltrations constatées au sous-sol de la résidence qu’il lui a vendue au prix de 212 000 $. [ 2 ] M. Arsenault met en cause son copropriétaire, M. Samuel Périgny, pour partager la charge financière qui découle du recours. [ 3 ] La contestation de M. Arsenault repose sur le fait que Mme Baillargeon avait confié le mandat à un inspecteur d’examiner le bien qu’elle s’apprêtait à acheter.

Ainsi, si un vice existait au moment de la vente, c’est l’inspecteur en bâtiment, engagé par Mme Baillargeon, qui devrait être responsable de la réclamation pour ne pas avoir constaté et dénoncé la déficience. [ 4 ] Le défendeur et le mis en cause démontrent que les fondations du bâtiment datent de son origine au début des années 1920. Sa porosité relève de l’usure normale et est non couverte par la garantie de qualité. Finalement, les travaux réalisés par Mme Baillargeon apportent une plus-value à sa résidence que le défendeur et le mis en cause n’ont pas à assumer.

CONTEXTE [ 5 ] Mme Baillargeon achète une résidence patrimoniale le 15 mars 2016. Au moment où M. Arsenault arrose le gazon fraîchement posé sur sa propriété voisine, elle constate que de l’eau a pénétré au sous-sol de sa propre résidence. Plusieurs autres infiltrations seront vécues à l’automne 2016 et au printemps 2017. [ 6 ] Mme Baillargeon alerte son vendeur et voisin, M. Arsenault, qui est en mesure de constater les éléments essentiels pouvant justifier la réclamation. [ 7 ] Les infiltrations surviennent du côté gauche du bâtiment résidentiel et dans sa

partie avant la plus proche de la rue et de la

partie haute du terrain. [ 8 ] Après un creusage en bordure des fondations, on s’aperçoit que le solage de béton s’est détérioré et effrité, créant des fissures et des crevasses importantes permettant aisément les infiltrations d’eau. [ 9 ] Des mesures sont prises pour excaver (1793,61 $), colmater, construire un mur de soutien et placer un drain extérieur (1995,01 $).

[ 10 ] À l’automne, les infiltrations se poursuivent malgré les travaux entrepris. On pose alors une pompe à l’intérieur pour évacuer le surplus d’eau apparaissant sous la dalle (959,06 $). [ 11 ] Mme Baillargeon subit également des inconvénients et du stress résultant de ces différents événements. Elle perd également certains objets personnels qui étaient placés sur le plancher du sous-sol, à l’endroit où les infiltrations sont survenues. Globalement, elle réclame 1211,38 $ à ce propos. QUESTIONS EN LITIGE 1. Les dénonciations faites à M.

Arsenault par Mme Baillargeon des problèmes constatés valent-elles pour rendre responsable M. Samuel Périgny? 2. La maison est-elle affectée d’un vice caché, ou d’une usure normale, que l’acheteur doit prévoir lorsqu’il achète une maison presque centenaire? 3. Si la garantie de qualité s’applique, quel est le montant dû, en excluant les améliorations qui découlent des travaux et l’impact du temps? 4. Les dommages doivent-ils être accordés à Mme Baillargeon étant donné que les vendeurs connaissaient la piètre qualité des fondations avant la vente du bâtiment et la survenance d’infiltrations d’eau?

ANALYSE ET DÉCISION 1. Les dénonciations faites à M. Arsenault par Mme Baillargeon des problèmes constatés valent-elles pour rendre responsable M. Samuel Périgny? [ 12 ] Le recours de Mme Baillargeon est fondé sur l’

article 1726 du Code civil du Québec [1] (C.c.Q.) qui établit la garantie de qualité dans le cas d’un bien vendu. [ 13 ] Cet

article énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] Dans le présent cas, la propriété vendue était détenue par M. Dany Arsenault et M. Samuel Périgny. [ 15 ] La garantie de qualité s’applique à l’ensemble de l’immeuble de façon indivise malgré le fait qu’il y ait deux vendeurs. Par nature, elle est indivisible.

Elle s’applique à l’entièreté du bâtiment et elle oblige tous les vendeurs pour la totalité de l’obligation qui en découle. [ 16 ] Ainsi, l’auteur Jeffrey Edwards écrit : « de la même manière que les coacheteurs sont liés par l’acte d’un seul, chaque covendeur est tenu à l’indemnisation intégrale, sous réserve de ses droits de mettre à contribution ses pairs. Nous ne croyons pas fondé de nier la nature indivisible passive de la garantie en raison de la divisibilité du prix à restituer .» [2] [ 17 ] En conséquence, à l’égard de Mme Baillargeon, MM.

Arsenault et Périgny sont liés conjointement et totalement à son égard. [ 18 ] Les dénonciations de vices cachés qui ont été adressées à M. Arsenault valent donc à l’égard de M. Périgny qui, de toute façon, est mis en cause par son codébiteur, M. Arsenault. 2. La maison est-elle affectée d’un vice caché, ou d’usure normale, que l’acheteur doit prévoir lorsqu’il achète une maison presque centenaire? [ 19 ] Comme nous l’avons vu précédemment à la lecture de l’

article 1726 C.c.Q. , la garantie de qualité vient protéger l’usage normal du bâtiment vendu. Lors de l’achat, Mme Baillargeon était en droit de s’attendre, à

titre d’acheteur raisonnable, à ce que les fondations soient aptes à supporter le bâtiment et qu’elle puisse consacrer l’espace du sous-sol à une occupation normale, comme le faisaient ses vendeurs, pour entreposer des biens mobiliers, y installer certains équipements essentiels au fonctionnement de la résidence, et ce, sans que ces biens soient détériorés par des infiltrations d’eau importantes. [ 20 ] C’est cet usage raisonnable du bâtiment qui est protégé par la garantie de qualité. [ 21 ] Cependant, nous appuyant sur l’affirmation de l’auteur précité Jeffrey Edwards, le Tribunal considère que « les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie : l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. » [ 22 ] La proximité avec la rue et la pente dans laquelle le bâtiment se trouve font en sorte que les sels de déglaçage et l’eau puissent venir à la longue détériorer une

partie des fondations. En effet, dans notre cas, la preuve révèle que la détérioration est présente sur une

partie bien précise des fondations. [ 23 ] Les crevasses et l’effritement du béton à cet endroit s’expliquent par le passage du temps et l’usure normale qui affecte un tel ouvrage. Cependant, comme nous l’avons établi précédemment, Mme Baillargeon pouvait s’attendre à un usage normal de l’espace au

sous-sol sans infiltration d’eau, tel que le lui avaient déclaré les vendeurs. [ 24 ] En conséquence, le Tribunal est d’avis que Mme Baillargeon a droit à une indemnité pour les travaux correctifs qu’elle a dû effectuer pour assurer au sous-sol de sa résidence un confort minimal sans pour autant remettre le bâtiment dans un état annulant l’usure qui a affecté le ciment des fondations avec les années et l’absence de drain agricole. 3.

Si la garantie de qualité s’applique, quel est le montant dû, en excluant les améliorations qui découlent des travaux et l’impact du temps? [ 25 ] Le coût des travaux correctifs par Mme Baillargeon ne constitue pas l’élément déterminant pour fixer l’indemnité pour perte d’usage qu’elle peut vivre en application de l’ art. 1726 C.c.Q. [ 26 ] Le Tribunal est en mesure, à la lumière de la preuve, d’évaluer et de départager ce qui relève du rétablissement de l’usage protégé, de l’amélioration à la construction vendue et les conséquences du passage du temps. [ 27 ] La preuve révèle que Mme Baillargeon a payé 4747,68 $, taxes incluses, pour l’ensemble des travaux qu’elle a exécutés à l’été et l’automne 2017. [ 28 ] Elle se retrouve maintenant avec un mur de fondations étanche, plus solide par l’ajout d’un mur de soutènement, et d’un immeuble doté d’une pompe éliminant toute infiltration d’eau par la hausse de la nappe phréatique. [ 29 ] Le bâtiment s’en trouve nécessairement amélioré par rapport à la situation prévalant lors de la vente. [ 30 ] Après examen du détail fourni par les factures et la preuve entendue, le Tribunal est d’avis qu’une indemnité de 959,06 $ est raisonnable pour compenser la perte d’usage de l’immeuble que Mme Baillargeon a acheté, tout en éliminant la plus-value apportée par les travaux correctifs ainsi que l’usure par le passage du temps. [ 31 ] En effet, même après la consolidation et la réparation des fondations, l’eau continue de pénétrer.

La pompe s’avère nécessaire pour combattre le phénomène qui ne résulte pas du passage du temps ni ne constitue une amélioration. 4. Les dommages doivent-ils être accordés à Mme Baillargeon étant donné que les vendeurs connaissaient la piètre qualité des fondations avant la vente du bâtiment et la survenance des infiltrations d’eau? [ 32 ] Le défendeur ainsi que l’appelé en garantie affirment catégoriquement ne pas avoir, durant la période où ils ont occupé le bâtiment, connu d’infiltrations d’eau importantes au sous-sol. Ils consacraient cette

partie du sous-sol à l’entreposage de biens, qui parfois pouvaient être placés directement sur le plancher et non dans les étagères surélevées. [ 33 ] Ce comportement vient consolider leur version des faits. [ 34 ] Au surplus, le terrain voisin situé à un niveau plus élevé a récemment été construit, ce qui modifie la situation d’écoulement des eaux. Le fait que M.

Arsenault a pu arroser de façon abondante son immeuble pour favoriser l’implantation d’une pelouse peut également avoir favorisé les infiltrations répétées. [ 35 ] En conséquence, le Tribunal ne peut se rendre à l’évidence que les vendeurs ont connu dans le passé des infiltrations d’eau aussi importantes que celles qu’a connues Mme Baillargeon, et que pour cette raison ils auraient dû lui dénoncer la situation lors de la vente. [ 36 ] À défaut d’une preuve de la connaissance du déficit d’usage par infiltrations d’eau, il est impossible au Tribunal de les condamner pour les dommages qu’a subis ensuite Mme Baillargeon tant au niveau des inconvénients, du stress ainsi que de la perte de certains effets personnels, tels que des vêtements ou des jeux de société.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande de Mme Josée Baillargeon; CONDAMNE conjointement M. Dany Arsenault et M. Samuel Périgny à payer à Mme Josée Baillargeon la somme de 959,06 $, portant intérêt au taux légal de 5 % l’an, et l’indemnité additionnelle calculée suivant l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 4 octobre 2017, date du dépôt de la demande en justice; CONDAMNE M. Dany Arsenault et M. Samuel Périgny à payer à Mme Josée Baillargeon les frais de justice de 100 $. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 9 octobre 2018