2022 QCCQ 8107, 2022 QCCQ 8107

Perreault c. Miserany 2022 QCCQ 8107 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-018950-206 DATE : 19 septembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LUCIE PERREAULT Demanderesse c.

NORMAND MISERANY et PIERRE-GUY DALPÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans le présent dossier, des audiences furent tenues les 20 mai 2021 et 20 mai 2022 et à cette dernière date, le Tribunal a requis des défendeurs l’envoi de l’acte d’achat de la maison le 19 mai 2010, comprenant l’avant-contrat du 29 mars 2010; le dossier fut pris en délibéré le 20 juillet 2022. [ 2 ] Le 9 juin 2022, les défendeurs informaient le Tribunal que malgré des recherches et vérifications auprès du notaire instrumentant Me Jean-Guy Savard, il fut impossible de retracer l'avant-contrat du 29 mars 2010. [ 3 ] De la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-39 et D-1 à D-24) offerte par les parties, le Tribunal retient ce qui suit comme étant pertinent à la solution du litige les opposant. [ 4 ] Il n’est pas contesté que la demanderesse a acheté une maison des défendeurs le 1 er mars 2017 (P-1), construite en 1997, moyennant la somme de 235 000 $, ayant fait l’objet d’une inspection préachat par l’ingénieur Stéphane Billette le 12 janvier 2017 (sans remise de rapport écrit).

La demanderesse allègue l’existence de vices cachés à la maison, selon l’

article 1726 du Code civil du Québec : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente , exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert . » (nos soulignements) [ 5 ] Contrairement aux prétentions de la demanderesse, le Tribunal est d’avis qu’il n’est pas possible de considérer le défendeur Pierre-Guy Dalpé, courtier immobilier, comme un vendeur professionnel au sens de l’

article 1729 du Code civil du Québec : «

En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. » [ 6 ] En l’espèce, le défendeur Pierre-Guy Dalpé a procédé à vendre sa propre maison et n’a donc pas alors agi comme courtier immobilier ( Dupras c. Macaluso, 2018 QCCS 22016 et Beaudoin c.

Thiboutot , 2015 QCCS 14589 ). [ 7 ] Dans sa demande datée du 11 septembre 2020, la demanderesse allègue que préalablement à l’acquisition de la maison, les défendeurs lui avaient représenté que l’immeuble était en bonne condition, à l’exception des mentions mineures apparaissant à la « Déclaration du vendeur » (P-3); de même, les défendeurs lui ont garanti qu’il n’y avait pas eu de suicide dans la maison, mais qu’il y avait eu une mort par asphyxie suite à un incendie (P-4). On lui aurait de plus mentionné que la toiture avait été refaite en 2015 (P-4).

[ 8 ] La demanderesse allègue avoir découvert d’importants vices affectant l’immeuble, ainsi décrits au paragraphe 11 de sa demande : « 11. Or, depuis l’automne 2017, la demanderesse a découvert d’importants vices affectant ledit immeuble, notamment, mais non limitativement :

a) Pente négative du terrain de l’Immeuble (vice découvert en octobre 2017 lorsqu’il y a eu accumulation d’eau);

b) Dénivellation du terrain et présence d’accumulation d’eau faisant en sorte que le cabanon était partiellement entouré d’eau (vice découvert en octobre 2017 lorsqu’il y a eu accumulation d’eau);

c) des mouvements des armoires et du comptoir ont été notés en saison hivernale et en été, lesquels mouvements ont causé des dommages au comptoir (vice découvert en janvier 2018);

d) Accumulation d’eau entre les gouttières et le soffite (vice découvert en mai 2019);

e) Coin de gypse en métal rouillé au sous-sol (vice découvert en août 2019, lorsqu’il y a eu infiltration d’eau par le balcon relié à l’immeuble);

f) des infiltrations d’eau par la couverture ont été notées (vice découvert en septembre 2019);

g) plusieurs bardeaux se sont détachés de la couverture (vice découvert en novembre 2019);

h) des problématiques en lien avec les thermostats (vice découvert en septembre 2019);

i) d’autres problématiques en lien avec thermostat, prises électriques ainsi que les interrupteurs ont été notés (vice découvert en juin 2020);

j) Affaissement du pavé uni au bas des escaliers (vice découvert en mai 2019); (sic) [ 9 ] Elle réclame la somme de 15 000 $ représentant en

partie (25 020,92 $) les coûts des travaux correcteurs selon les détails apparaissant à la pièce P-36 (modifiée et produite en preuve). [ 10 ] La demanderesse réclame de plus la somme de 7 000 $ en dommages, alléguant que les défendeurs savaient qu’il y avait eu un suicide dans la maison et qu’ils ont délibérément choisi de le lui cacher, les frais d’expert de 6 036,20 $ (P-39), les honoraires extra- judiciaires de 8 991,42 $ (P-36) et les frais d’évaluation de 586,38 $. [ 11 ] Les défendeurs refusent de payer la somme réclamée pour les motifs ainsi énoncés à leur contestation datée du 13 octobre 2020 : « La demanderesse fonde les vices caché sur des vices qui étaient apparent lors de l’achat, ne prend pas en considération un % de dépréciation et ne mentionne aucunement l’intégralité de la situation.

D’autres documents et preuve seront envoyé d’ici le délais de 21 jours avant la date de passation. » (sic) [ 12 ] Rappelons qu’en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , la demanderesse assume le fardeau de la preuve et devait offrir une preuve prépondérante au soutien des allégations de sa demande : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. » [ 13 ] La demanderesse devait prouver que les défectuosités à la maison, objet de sa réclamation, étaient présentes lors de l’achat de la maison le 1 er mars 2017 et qu’elles causent un déficit d’usage. [ 14 ] La demanderesse réclame le remboursement de la somme payée de 3 459,53 $ (P-8, P-10, P-26 et P-34) pour l’installation de nouveaux bardeaux sur la toiture, le remplacement du solin au périmètre du mât électrique (octobre 2019) et la vérification et/ou la réparation de prises électriques, d’interrupteurs et de thermostats (décembre 2020). [ 15 ] La demanderesse témoigne qu’à l’automne 2019, alors que monsieur Alain Dubé est allé dans l’entretoit de la maison afin de valider l’isolation de la hotte et de la cheminée, il a remarqué que de l’eau entrait par le solin au périmètre du mât électrique; elle en a informé le défendeur Normand Miserany qui lui a dit de faire réparer et lui envoyer la facture, ce qu’elle a fait.

Il en a coûté la somme réclamée de 402,41 $ (P-8) et malgré son engagement, le défendeur Miserany a refusé de la rembourser. [ 16 ] Le Tribunal fait droit à la somme réclamée de 402,41 $ (P-8) pour la réparation du solin autour du mât électrique puisqu’il appert que les défendeurs n’ont pas contesté s’être engagés à payer cette réparation, non plus que la nécessité d’y procéder. [ 17 ] La demanderesse réclame de plus le remboursement (P-10 et P-34) des sommes payées les 3 novembre 2019 (402,41 $) et 28 juin 2020 (402,41 $) pour le remplacement de bardeaux sur la toiture.

Elle témoigne avoir constaté la chute de plusieurs bardeaux à compter de l’automne 2019, ainsi qu’en avril et juin 2020 : elle en a avisé les défendeurs (P-9) le 1 er novembre 2019, lesquels n’ont pas donné suite à sa demande de réparations de la toiture. [ 18 ] Les défendeurs ont reconnu avoir représenté à la demanderesse que la toiture de la maison avait été refaite à l’automne 2015, mais n’ont jamais remis de document en attestant lors de la vente de la maison; les travaux ont été exécutés par un ami du défendeur Miserany (Pilon) qui n’a donné aucun document en attestant.

[ 19 ] Le Tribunal fait droit aux sommes réclamées de 402,41 $ tenant compte qu’il s’agit d’une toiture qui date de l’automne 2015 et qu’il apparaît étonnant que des bardeaux se soient détachés dès l’automne 2019, ce qui laisse présumer qu’il y avait un vice au niveau de l’installation lors de l’achat de la maison le 1 er mars 2017.

Les défendeurs n’ont pas prouvé leurs allégations voulant qu’il s’agisse de bris résultant de vents violents, non plus que de ne pas avoir été avisés au préalable, ayant reçu une missive en ce sens le 1 er novembre 2019 (P-9). [ 20 ] La demanderesse a témoigné avoir de plus découvert, au cours des mois de septembre 2019 et juin 2020, des anomalies aux thermostats, prises électriques et interrupteurs de la maison; une éponge inflammable fut retrouvée dans une boîte électrique, et le ou vers le 23 octobre 2019 (P-7), les défendeurs en furent informés de même que des recommandations de l’électricien (P-7), accompagnées de photographies à l’appui : « Nous recommandons de vérifier tous les prises, thermostats, interrupteur, pour s’assurer que les ʺfoam/épongeʺ retrouvé dans les boîtes soit retiré.

Ils sont inflammable et non-conforme selon el code du bâtiment.

Nous ne savont pas l’utilité de ʺéponge/foamʺ » (sic) [ 21 ] La demanderesse témoigne que les 19 décembre 2019 (P-12), 9 janvier 2020 (P-11), 5 mai 2020 (P-13) et 19 juin 2020 (P-14), des dénonciations écrites ont été transmises aux défendeurs concernant toutes les défectuosités trouvées à la maison, dont l'électricité, et sans que ces derniers n’assument les correctifs à apporter; le 2 décembre 2020 (P-26), les travaux correcteurs ont été confiés à les Entreprises d’électricité Kuizz inc. moyennant la somme réclamée de 2 252,30 $. [ 22 ] Monsieur Stéphane Kostaniuk, électricien depuis 41 ans et ayant exécuté les travaux correcteurs en décembre 2020, a témoigné avoir recommandé de vérifier l’électricité de la maison : il a trouvé beaucoup de prises cassées, trois fils branchés sur le même contact, un disjoncteur ayant fait défaut et des prises électriques brisées dans presque toute la maison.

Il a donc affirmé qu’il s’agissait d’une installation électrique dangereuse, faite par un amateur, et nécessitant des réparations urgentes. [ 23 ] Dans son rapport d’inspection daté du 17 juillet 2020 et produit en preuve (P-15), l’ingénieur Stéphane Billette est d’opinion que : « 2) Problèmes associés aux installations électriques. Au moment de notre inspection préachat en janvier 2017, aucune déficience particulière n’avait été notée quant aux installations électriques. Également, aucun indice de dommage ou problème n’avait été repéré sur les équipements électriques qui étaient apparents.

Lors de notre visite en juin dernier, nous avons noté qu’un thermostat avait été ouvert dans la chambre à coucher avant. Dans ce dernier, un isolant avait été inséré et nous avons également noté qu’un des fils électriques qui alimentaient l’appareil était endommagé. Cette installation présentait donc des risques d’incendie et, par conséquent, n’était pas sécuritaire. Toujours lors de notre visite, nous avons également vérifié l’état d’une prise de courant située dans le corridor.

Le retrait de cette dernière de sa boîte électrique nous a permis de constater qu’elle était brisée et que le raccordement des fils situés à l’intérieur de l’équipement n’était pas sécuritaire. Comme les installations électriques inspectées présentaient un danger, il nous semble essentiel qu’elles soient inspectées dans leur ensemble par un maître-électricien. Nous recommandons aussi que les différentes recommandations de ce dernier soient respectées.

Enfin, compte tenu de ce qui a été présenté, nous sommes en accord avec les conclusions actuelles du maître-électricien et les montants associés aux travaux qui devront être effectués par ce dernier. » (sic) [ 24 ] Le Tribunal retient l’opinion de l’électricien Stéphane Kostaniuk, de l’expert Stéphane Billette, toutes deux nettement plus probantes que celle de l’ingénieur Stéphane Bossus (D-1) quant à la nécessité d’effectuer des travaux aux installations électriques dangereuses.

Le Tribunal fait droit à la somme réclamée de 2 252,30 $ (P-26) représentant le total des coûts assumés par la demanderesse en raison de vices cachés aux installations électriques de la maison, ces déficiences étant présentes lors de l’achat du 1 er mars 2017, mais n’ayant pu être constatées lors de l’inspection. [ 25 ] La demanderesse réclame aussi la somme de 6 898,50 $ (P-18) évaluée pour la réfection complète de la toiture de la maison en raison de la chute de bardeaux depuis l’automne 2019. [ 26 ] Dans son rapport d’expertise daté du 17 juillet 2020 (P-15), à la page 18, l’ingénieur Billette mentionne que : « Vu l’ensemble des déficiences notées quant à l’installation du revêtement sur la couverture et, par conséquent, des correctifs qui devront être réalisés, nous sommes d’avis que la réfection du toit s’impose.

Pour ce faire, la somme de SIX MILLE DOLLARS (6 000.00$) plus taxes présentée à la soumission du maître-couvreur (produite en

annexe – onglet jaune) nous apparaît comme étant raisonnable. » (sic) [ 27 ] L’expert Stéphane Bossus, dans son rapport daté du 5 octobre 2020 (D-1), à la page 60, est d’avis que des réparations sont possibles : « Notre examen des bardeaux de toiture témoigne du fait que plusieurs d’entre eux ont été fixés à l’aide de clous lesquels se trouvent en dehors de la bande de clouage désignée à cet effet. Plusieurs bardeaux de toiture, environ 25 % à 30 % d’entre eux, démontrent des

signes de décollement. Pour conséquence, certains bardeaux se sont arrachés la toiture et trouvés au sol. Il sera donc nécessaire de procéder au collage des bardeaux actuellement déliés des surfaces à l’aide de ciment colle pour toiture. Ces travaux devraient permettre à la couverture du toit d’atteindre la fin de son temps de vie utile.

Les têtes de clous apparentes devront pour être couvertes de mastic scellant. » (sic) [ 28 ] Le Tribunal est d’avis que la demanderesse n’a pas offert de preuve suffisamment prépondérante pour soutenir ses prétentions à l’effet que la réfection complète de la toiture était le seul moyen de corriger la situation de la chute des bardeaux. [ 29 ] Le Tribunal retient qu’il s’agit d’une toiture ayant été installée en 2015, n’ayant pas subi d’infiltrations d’eau selon la preuve offerte, tel qu’en a témoigné monsieur Stéphane Billette, expert pour la demanderesse. [ 30 ] En conséquence, le Tribunal retient que des réparations sont possibles selon l’estimation faite à la demande de madame Perreault (P-4) par l’entreprise Toitures Poirier et Fils inc. totalisant une somme de 4 599 $, l’estimation de 500 $ soumise par les défendeurs (D-2) apparaissant nettement insuffisante. [ 31 ] La demanderesse déclare qu’au cours du mois d’octobre 2017, elle a remarqué qu’il y avait une pente négative de son terrain vers la maison, d’accumulations d’eau en raison d’une dénivellation du terrain entraînant que le cabanon était partiellement entouré d’eau.

Le ou vers le 8 juillet 2020, elle a mandaté Service TechniPro Sol (P-16) de constater la situation et/ou proposer les correctifs nécessaires.

Elle réclame la somme de 8 048,25 $ (P-18) évaluée par cette dernière entreprise le 8 juillet 2020 pour les correctifs de drainage du terrain. [ 32 ] Les défendeurs allèguent au contraire qu’il s’agit de vices apparents, comme le révèlent les photographies produites en preuve par la demanderesse (P-38 et P-39). [ 33 ] Le Tribunal note que la demanderesse déclare avoir constaté l’état réel du terrain au cours du mois d’octobre 2017 (paragraphe 11 de sa demande) et en avoir fait une dénonciation écrite aux défendeurs le 19 décembre 2019 (P-12), soit un peu plus de deux ans plus tard.

Il apparaît évident pour le Tribunal que les défendeurs ont alors été empêchés de procéder à un examen du terrain dès le mois d’octobre 2017 afin de déterminer s’il y avait problème. De plus, et compte tenu du délai de plus de deux ans, il est possible que le terrain ait subi des modifications (travaux ou mouvements de sol) dont les défendeurs n’ont pu constater.

Le Tribunal a également eu l’occasion de prendre connaissance d’une opinion de monsieur Samuel Fontaine (P-16), datée du 8 juillet 2020, faisant état de l’emplacement d’une ancienne piscine sur le terrain, cette portion de terrain étant plus basse que le niveau du terrain dans son ensemble : l’enlèvement de cette piscine ayant été porté à la connaissance de la demanderesse lors de l’achat de la maison. Monsieur Fontaine note également que le terrain arrière de la maison est plus bas de six pouces et demi que le terrain arrière, ce qui était visible de l’avis du Tribunal et ce, même en hiver.

Il était de plus visible que le cabanon dans le jardin était au niveau du sol. [ 34 ] Le Tribunal est d’avis que la réclamation de la demanderesse pour les correctifs au terrain ne saurait être accueillie, s’agissant davantage de vices apparents; subsidiairement, la somme réclamée apparaît exagérée et n’a pas été supportée par le témoignage de la personne qui a effectué l’évaluation. [ 35 ] La demanderesse réclame aussi la somme de 718,59 $ (P-18) représentant le coût des travaux de réinstallation du pavé uni au bas des escaliers à l’avant de la maison, lequel s’est affaissé; elle a remarqué cet affaissement au cours du mois de mai 2019. [ 36 ] Le Tribunal est d’avis que l’affaissement du pavé uni ne peut constituer un vice caché au sens de l’article 1726 précité, mais relève davantage de l’usure normale de l’installation ayant plus ou moins 20 ans, d’une maison construite en 1997, ce qui relève davantage de l’entretien normal de la maison. [ 37 ] La demanderesse réclame la somme de 1 724,63 $ (P-18) pour le remplacement du comptoir de cuisine en raison de la découverte, en janvier 2018, des mouvements de ce comptoir et des armoires, survenant en hiver et en été. [ 38 ] Dans son rapport d’expertise daté du 17 juillet 2020 (P-15), l’expert Stéphane Billette indique que : « Nous avons ainsi pu constater que les cavités internes des murs ne sont pas isolées adéquatement.

Ainsi, lors des périodes de gel, l’isolation en place n’est pas suffisante afin de protéger les composantes internes des murs et de prévenir leur contraction sous l’effet du changement de température. Il est à noter que ce problème d’isolation des murs a aussi été reproduit au sous-sol, sous la cuisine (encore une fois au coin arrière gauche de la maison). Considérant ce qui a été découvert lors de nos recherches, nous sommes d’avis que l’isolation des murs devra être améliorée au pourtour du comptoir de la cuisine ainsi qu’au sous-sol.

Ce faisant, les composantes structurales des murs seront protégées du froid et seront moins susceptibles de se contracter. Pour isoler adéquatement les murs, il sera nécessaire de retirer les armoires et le lave-vaisselle aménagés devant le mur latéral et une portion du mur arrière. Le revêtement intérieur devra également être retiré. Enfin, comme le comptoir a été endommagé, ce dernier devra être remplacé. Il sera également nécessaire d’isoler les murs au sous-sol sous la cuisine (coin arrière gauche).

Pour réaliser ces travaux, le panneau électrique qui est situé à cet endroit devra être retiré puis remis en place. Veuillez noter que les dommages observés progresseront, et ce, si aucun correctif n’était réalisé. » (sic)

[ 39 ] Quant à l’expert Stéphane Bossus, dans son rapport d’expert daté du 3 juin 2020 (D-1), à la page 58, il constate les mêmes dommages que l’expert Billette mais est d’avis que la situation peut être corrigée avec la création d’un joint d’expansion, ou de remplacement du comptoir. [ 40 ] Le Tribunal retient l’opinion de l’expert Stéphane Billette, ayant témoigné lors de l’audience, ayant établi que la cause des défectuosités au comptoir est la mauvaise isolation des cavités internes des murs jusqu’au sous-sol, ce qui était présent lors de l’achat de la maison le 1 er mars 2017 et non visible. [ 41 ] Le Tribunal fait donc droit à la somme de 1 724,63 $ (P-18) pour le remplacement du comptoir de cuisine, à la somme de 1 523,42 $ (P-18) pour retirer les armoires, le lave-vaisselle, une portion du mur arrière et du revêtement intérieur, à la somme de 1 120,44 $ (P-18) pour l’isolation des murs du sous-sol sous la cuisine et le déplacement temporaire du panneau électrique moyennant la somme de 350,68 $ (P-18). [ 42 ] Le Tribunal est d’avis que tous ces travaux sont nécessaires en raison de la mauvaise isolation des cavités internes des murs jusqu’au sous-sol et constituent des vices cachés présents lors de l’achat de la maison. [ 43 ] La réclamation de la demanderesse porte également sur la somme de 1 176,88 $ (P-18) pour corriger les infiltrations d’eau du sous-sol par le balcon, survenues en août 2019.

Il appert du rapport d’expert de l’ingénieur Stéphane Bossus qu’il a constaté la présence d’infiltrations d’eau du sous-sol par le balcon, mais ne fait état d’aucun élément permettant de retenir que ces infiltrations d’eau étaient présentes lors de l’achat du 1 er mars 2017.

Le Tribunal note que les infiltrations d’eau sont survenues au cours du mois d’août 2019, soit presque deux ans et demi après l’achat de la maison, ce qui permet de douter qu’elles étaient présentes lors de l’achat de la maison, cette réclamation étant conséquemment non retenue, faute de preuve. [ 44 ] Considérant ce qui précède, la demande de la demanderesse Lucie Perreault est accueillie en

partie pour la somme totale de 12 777,70 $ (402,41 $ + 402,41 $ + 402,41 $ + 2 252,30 $ + 4 599 $ + 1 724,63 $ + 1 523,42 $ + 1 120,44$ + 350,68 $) pour vices cachés à la maison achetée des défendeurs le 1 er mars 2017. [ 45 ] La demanderesse réclame aussi la somme de 6 036,20 $ (P-36) en remboursement des frais de son expert Stéphane Billette et 586,38 $ (P-19) en remboursement des frais d’évaluation d’Entreprises ADF et Entreprises d’électricité Kuizz inc. [ 46 ] Rappelons les dispositions des articles 339 et 340 du Code de procédure civile : « 339.

Les frais de justice afférents à une affaire comprennent les frais et droits de greffe, y compris les débours engagés pour la confection matérielle des mémoires et des exposés d’appel, les frais et honoraires liés à la signification ou à la notification des actes de procédure et des documents et les indemnités et allocations dues aux témoins ainsi que, le cas échéant, les frais d’expertise , la rémunération des interprètes et les droits d’inscription sur le registre foncier ou sur le registre des droits personnels et réels mobiliers.

Ils peuvent aussi comprendre les frais liés à la prise et à la transcription des témoignages produits au dossier du tribunal, si cela était nécessaire. Les frais d’expertise incluent ceux qui sont afférents à la rédaction du rapport, à la préparation du témoignage le cas échéant et au temps passé par l’expert pour témoigner ou, dans la mesure utile, pour assister à l’instruction . Une

partie à une instance peut, en raison de sa situation économique, demander d’être dispensée du paiement des frais exigés par journée d’audience requise pour l’instruction au fond d’une affaire. Une telle dispense est exceptionnellement accordée par le tribunal, totalement ou partiellement, en tenant compte de tout facteur approprié, y compris de ceux qui peuvent être définis par un règlement du gouvernement, s’il lui est démontré que le paiement de ces frais entraînerait pour cette

partie des difficultés à ce point excessives qu’elle ne sera pas en mesure de faire valoir son point de vue valablement. Cette demande de dispense peut être faite à tout moment de l’instance; elle suspend l’obligation de payer les frais qui en sont l’objet jusqu’à ce que le tribunal en dispose. La décision du tribunal est sans appel. Le tribunal peut néanmoins, même d’office, révoquer la dispense qu’il a accordée ou revoir sa décision de ne pas l’accorder si un changement significatif dans la situation économique de la

partie le justifie. Le tribunal ne peut toutefois accorder une telle dispense si elle s’inscrit dans le cadre d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure qui, émanant de la partie, est manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire ou est autrement abusif. (nos soulignements) 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement . Cependant, les frais de justice sont à la charge, en matière familiale, de chacune des parties, en matière d’intégrité ou d’état, du demandeur et, en matière de capacité, de la personne concernée par la demande. Dans l’un ou l’autre de ces cas, le tribunal peut en décider autrement. Dans les cas où le tribunal autorise la représentation d’un enfant ou d’un majeur inapte par un avocat, il se prononce sur les frais de justice relatifs à cette représentation suivant les circonstances.

Les frais afférents aux demandes conjointes sont répartis également entre les parties, à moins qu’elles n’aient convenu du contraire. » (nos soulignements) [ 47 ] Le Tribunal est d’avis que dans sa décision d’accorder le remboursement des frais d’expert, il doit considérer l’utilité et la pertinence du rapport de l’expert Billette; il faut également évaluer si la somme réclamée est raisonnable selon la nature de l’affaire soumise au Tribunal, si les frais sont proportionnels à la somme réclamée et l’importance du rapport de l’expert dans la solution

globale du litige. [ 48 ] Les mêmes critères s’appliquent dans l’évaluation de la demande des défendeurs Normand Miserany et Pierre-Guy Dalpé en remboursement de leurs frais d’expert de Stéphane Bossus de 2 224,78 $ (facture du 3 juin 2020), lequel n’a pas témoigné et n’a pas assisté aux audiences. [ 49 ] Après examen des notes d’honoraires de l’expert Billette, ces honoraires semblent raisonnables de façon générale, l’expertise ayant porté sur trois points seulement (toiture – électricité – comptoir de cuisine) sur lesquels la demanderesse a obtenu gain de cause.

Le Tribunal ne fait cependant pas droit à la somme réclamée de 689,85 $ (P-38) représentant les frais pour la préparation d’une audience du 17 février 2022, laquelle n’a pas eu lieu en raison de la Covid; il apparaît déraisonnable de condamner les défendeurs pour la remise de l’audience du 17 février 2022. [ 50 ] De même, le Tribunal ne fait pas droit à la somme de 586,38 $ représentant les coûts pour l’évaluation d’Entreprises ADF et Entreprises d’électricité Kuizz inc., s’agissant de constats et/ou estimations suffisamment compensés par les honoraires de l’expert Billette. [ 51 ] Avant taxes, les honoraires professionnels de l’expert Billette qui sont ici accordés (1 950 $ + 2 100 $ + 600 $) totalisent la somme 4 650 $, soit 31 heures au tarif horaire de 150 $. [ 52 ] Pour les défendeurs, la note d’honoraires de l’expert Stéphane Bossus ne comporte aucun détail quant au tarif et aux heures consacrées, n’indiquant qu’une somme globale de 1 935 $ avant taxes.

Rappelons que la demanderesse n’a pas obtenu gain de cause sur sa réclamation concernant le terrain, le pavé uni et les infiltrations d’eau au sous-sol, objets du rapport de l’expert Bossus et dont le Tribunal a tenu compte dans sa décision de rejeter ces réclamations. Conséquemment, une

partie des frais d’expert de Stéphane Bossus devrait être assumée par la demanderesse et faute de meilleure preuve, le Tribunal les fixe à la somme forfaitaire de 1 000 $. [ 53 ] Opérant compensation, le Tribunal accorde à la demanderesse la somme de 3 650 $ plus les taxes pour les frais de l’expert Stéphane Billette, ce qui forme un total de 4 196,59 $, (soit 3 650 $ plus taxes). [ 54 ] Lors des audiences tenues les 20 mai 2021 et 20 mai 2022, la demanderesse a administré une preuve considérable à propos de la survenance d’un incendie et d’un suicide le 10 décembre 2009 dans la maison qu’elle a achetée des défendeurs le 1 er mars 2017; rappelons que les défendeurs Normand Miserany et Pierre-Guy Dalpé ont acheté la maison de la succession de la personne qui est morte dans l’incendie du 10 décembre 2009, achat effectué en mars 2010. [ 55 ] Il n’est pas contesté qu’un incendie est survenu dans la maison de la demanderesse préalablement à son achat du 1 er mars 2017, soit le 10 décembre 2009.

Il appert de la « Déclaration du vendeur » sur l’immeuble (P-3), à la clause 13.8, que les défendeurs ont déclaré que : « L’ancien propriétaire est mort subitement suite à l’asphyxiation du à un feu dans le sous-sol .

Le nouveau propriétaire à effectué les réparations . » (sic) (nos soulignements) [ 56 ] Le Tribunal retient donc que la demanderesse savait qu’il y avait eu un feu dans le sous-sol puisque cette mention apparaît clairement dans la « Déclaration du vendeur » produite en preuve (P-3). [ 57 ] Le Tribunal est d’avis que la demanderesse n’a pas offert de preuve prépondérante permettant de retenir que le feu survenu dans la maison le 10 décembre 2009 soit la cause des défectuosités constatées à l’immeuble ou autrement source de dommages réels pour elle.

Le Tribunal est d’avis qu’il appert qu’il ne s’agit pas d’un élément important pour la demanderesse, puisqu’elle en fut informée avant d’acheter la maison, et qu’elle n’en traite aucunement dans ses mises en demeure (P-11, P-12, P-13 et P-14) et non plus que dans sa demande introductive d’instance datée du 11 septembre 2020. [ 58 ] La demanderesse n’a pas prouvé sa simple allégation verbale lors de l’audience du 20 mai 2022 à l’effet que le feu ait pu occasionner des dommages et/ou une perte de valeur de la maison pour la somme de 5 000 $. [ 59 ] En conséquence, toute réclamation de la demanderesse concernant l’incendie survenu le 10 décembre 2009 ne saurait être accueillie. [ 60 ] Lors de l’audience tenue le 20 mai 2022, la demanderesse Lucie Perreault a fait grand état de la survenance d’un suicide dans la maison le 10 décembre 2009, soit le jour de l’incendie.

Elle a allégué que les défendeurs savaient que c’est la victime de l’incendie qui avait voulu se suicider en allumant elle-même l’incendie. [ 61 ] La demanderesse allègue que les défendeurs le savaient et qu’ils ne lui en ont pas fait part, et que si elle l’avait su, elle n’aurait jamais acheté la maison. [ 62 ] La demanderesse plaide qu’il s’agit d’un vice de consentement au sens de l’

article 1401 du Code civil du Québec : « 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. » [ 63 ] Rappelons que la demanderesse assume le fardeau de la preuve et devait offrir une preuve prépondérante utile au soutien de ses allégations : la demanderesse devait prouver que les défendeurs savaient, lors de la vente de la maison, qu’un suicide était survenu comme étant la cause de l’incendie.

[ 64 ] La demanderesse a reçu un rapport du coroner (P-17) le 15 avril 2020 et y fait référence dans sa mise en demeure P-13 datée du 5 mai 2020 : ce rapport est daté du 19 août 2012 et confirme qu’il s’agit bel et bien d’un suicide. [ 65 ] La demanderesse a-t-elle prouvé que les défendeurs savaient qu’un suicide était survenu dans la maison le 10 décembre 2009 et qu’ils lui ont délibérément caché?

Le Tribunal est d’avis que non. [ 66 ] Le Tribunal a eu l’occasion d’écouter un enregistrement du 8 mars 2020 (P-30) dans lequel l’un des défendeurs traite du suicide : cependant, le Tribunal est d’avis que rien dans cet enregistrement ne permet de conclure que ce défendeur savait qu’un suicide était survenu lors de la vente de la maison. [ 67 ] Il est exact de constater que dans un rapport (P-27) effectué par la Sûreté du Québec le 19 janvier 2010, il est question que la victime s’était suicidée en mettant le feu le 10 décembre 2009 : cependant, la demanderesse n’a pas prouvé que ce rapport de la Sûreté du Québec était à la connaissance des défendeurs lorsqu’ils lui ont vendu la maison. [ 68 ] Les défendeurs ont soutenu qu’à leur connaissance, lorsqu’ils ont effectué leur « Déclaration » et qu’ils ont vendu la maison à la demanderesse, ils ignoraient que la victime s’était suicidée en mettant le feu : ils ont déclaré ce qu’ils savaient, soit qu’il y avait eu un feu dans le sous-sol et que la personne était décédée suite à une asphyxie.

C’est l’information qu’ils avaient obtenue auprès de la municipalité et de la vendeuse, ce qui était à leur connaissance et fut déclaré à l’item 13.8 de la « Déclaration ».

Même si le Tribunal retient que la version des défendeurs concernant l’ampleur de l’incendie est peu convaincante, il faut tout de même retenir que ceci n’équivaut pas au fait qu’ils auraient caché le suicide : une preuve prépondérante était essentielle, preuve qui n’a pas été apportée en l’espèce. [ 69 ] En conséquence, toute réclamation concernant le suicide est non accueillie. [ 70 ] Finalement, le Tribunal doit disposer de la demande de madame Lucie Perreault du remboursement des honoraires professionnels d’avocats de 8 991,42 $ (P-36) qu’elle souhaite obtenir. [ 71 ] Rappelons qu’en vertu de l’article 339 du Code de procédure civile , il s’agit de frais qui ne sont pas compris dans les frais de justice : « 339.

Les frais de justice afférents à une affaire comprennent les frais et droits de greffe, y compris les débours engagés pour la confection matérielle des mémoires et des exposés d’appel, les frais et honoraires liés à la signification ou à la notification des actes de procédure et des documents et les indemnités et allocations dues aux témoins ainsi que, le cas échéant, les frais d’expertise, la rémunération des interprètes et les droits d’inscription sur le registre foncier ou sur le registre des droits personnels et réels mobiliers.

Ils peuvent aussi comprendre les frais liés à la prise et à la transcription des témoignages produits au dossier du tribunal, si cela était nécessaire. Les frais d’expertise incluent ceux qui sont afférents à la rédaction du rapport, à la préparation du témoignage le cas échéant et au temps passé par l’expert pour témoigner ou, dans la mesure utile, pour assister à l’instruction. Une

partie à une instance peut, en raison de sa situation économique, demander d’être dispensée du paiement des frais exigés par journée d’audience requise pour l’instruction au fond d’une affaire. Une telle dispense est exceptionnellement accordée par le tribunal, totalement ou partiellement, en tenant compte de tout facteur approprié, y compris de ceux qui peuvent être définis par un règlement du gouvernement, s’il lui est démontré que le paiement de ces frais entraînerait pour cette

partie des difficultés à ce point excessives qu’elle ne sera pas en mesure de faire valoir son point de vue valablement. Cette demande de dispense peut être faite à tout moment de l’instance; elle suspend l’obligation de payer les frais qui en sont l’objet jusqu’à ce que le tribunal en dispose. La décision du tribunal est sans appel. Le tribunal peut néanmoins, même d’office, révoquer la dispense qu’il a accordée ou revoir sa décision de ne pas l’accorder si un changement significatif dans la situation économique de la

partie le justifie. Le tribunal ne peut toutefois accorder une telle dispense si elle s’inscrit dans le cadre d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure qui, émanant de la partie, est manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire ou est autrement abusif. » [ 72 ] De plus, le Tribunal ne voit aucun cas d’abus de procédure en l’espèce, selon l’article 51 du Code de procédure civile , ou d’un cas visé par l’article 342 du Code de procédure civile : « 51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif.

L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. 342.

Le tribunal peut, après avoir entendu les parties, sanctionner les manquements importants constatés dans le déroulement de l’instance en ordonnant à l’une d’elles, à

titre de frais de justice, de verser à une autre partie, selon ce qu’il estime juste et raisonnable, une compensation pour le paiement des honoraires professionnels de son avocat ou, si cette autre

partie n’est pas représentée par avocat, une compensation pour le temps consacré à l’affaire et le travail effectué. » [ 73 ] En conséquence, la demande de condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 8 991,42 $ en honoraires professionnels d’avocats est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 74 ] ACCUEILLE partiellement la demande, [ 75 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs Normand Miserany et Pierre-Guy Dalpé à payer à la demanderesse Lucie Perreault la somme de 12 777,70 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure du 5 mai 2020, plus les frais judiciaires de 209 $ et les frais d’expert pour la somme de 4 196,59 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.