2017 QCCQ 3824, 2017 QCCQ 3824

Syndicat Europa Place Youville c. Investissement Algar inc. 2017 QCCQ 3824 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147712-154 DATE : 24 mars 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT EUROPA PLACE YOUVILLE

Partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. INVESTISSEMENT ALGAR INC.

Partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Syndicat Europa Place Youville, le demandeur, réclame à la défenderesse Investissement Algar Inc., le remboursement de la somme de 8 573,27 $ ainsi répartie : - 2013-01-29 Ent. Elec. J. Dallaire (dégât d’eau) 430,59 $ - 2013-02-10 S. Yves Brosseau (ventilateur) 467,95 $ - 2013-07-14 S.

Yves Brosseau (ventilateur) 1 161,82 $ - 2013-03-11 Chianetta Avocats 605,35 $ - 2013-04-04 Chianetta Avocats 482,90 $ - 2013-05-03 Chianetta Avocats 737,62 $ - 2013-07-02 Chianetta Avocats 136,17 $ - 2013-08-07 Chianetta Avocats 351,79 $ - 2013-09-03 Chianetta Avocats 543,26 $ - 2013-10-03 Chianetta Avocats 394,34 $ - 2013-11-04 Chianetta Avocats 45,39 $ - 2014-03-04 Chianetta Avocats 116,32 $ - 2013-04-03 Chianetta Avocats 354,09 $ - 2013-05-02 Chianetta Avocats 1 810,86 $ - 2013-07-02 Chianetta Avocats 169,01 $ - 2014-11-05 Chianetta Avocats 22,70 $ - 2015-01-06 Chianetta Avocats 668,11 $ [ 2 ] Investissement Algar Inc., la défenderesse, conteste la réclamation et réclame également en demande reconventionnelle la somme de 10 403 $ ainsi répartie :

- 10 000 $ à

titre de dédommagement soit 2 000 $ par année pour une période de cinq ans; - 403 $ frais de comptable Faits généraux retenus par le Tribunal [ 3 ] Le 13 avril 2006, 9154-6093 Québec Inc. a publié à Montréal une déclaration de copropriété sous le numéro 13208325 pour l’immeuble concerné. [ 4 ] Suivant l’article 32 de la déclaration de copropriété, les administrateurs sont considérés comme mandataires du syndicat.

Ils doivent exercer leur pouvoir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l’intérêt du syndicat. [ 5 ] À l’article 34, paragraphe 4 de cette déclaration de copropriété, les administrateurs du syndicat doivent : « Représenter eux-mêmes le syndicat dans tous les actes civils, dans toute cause d’arbitrage et dans toute action ou procédure en justice ou désigner une ou des personnes pour y représenter le syndicat. » [ 6 ] Le 19 juin 2013, Syndicat Europa Place Youville a fait une modification à la déclaration de copropriété enregistrée sous le numéro 13208325. [ 7 ] L’article 94C quant aux honoraires et déboursés judiciaires et extrajudiciaires et frais de gestion a été adopté comme suit : [ 8 ] Suivant le Cidreq, en date du 23 mars 2015, Hélène Labelle et Mélanie Villeneuve sont les administrateurs du Syndicat Europa Place Youville et peuvent donc représenter celui-ci. [ 9 ] Investissement Algar Inc. est propriétaire du condo commercial divise situé au 365 Place d’Youville à Montréal depuis le 5 mai 2006. [ 10 ] Ce condo est loué au restaurant indien Mirchi. [ 11 ] Le demandeur poursuit la défenderesse pour des réparations effectuées dans l’unité de la défenderesse ou à des réinstallations ainsi que les dépenses légales encourues dans le dossier suite au refus de la défenderesse. [ 12 ] La réclamation se détaille comme suit : - Pour dégât d’eau : Entreprise Électrique L.

Dallaire Inc. 430,59 $ - Pour ventilateur Y. Brosseau 467,95 $ - Pour ventilateur Y. Brosseau 1 161,82 $ - Pour honoraires, déboursés judiciaires - et extrajudiciaires Chianetta avocats 6 037,91 $ [ 13 ] Le demandeur reconnaît avoir reçu la somme de 77,61 $ et donne un crédit à ce sujet. [ 14 ] Mélanie Villeneuve, administrateur du Syndicat prétend qu’il y avait eu une entente de règlement de 2 000 $ à l’exception des frais légaux. Mme Villeneuve avait préparé un document à ce sujet qui n’a pas été signé.

[ 15 ] M. Garcia Marino, de la défenderesse, prétend plutôt qu’il était prêt à régler pour la somme de 2 000 $ à condition de recevoir une quittance finale. [ 16 ] La défenderesse plaide spécialement ce qui suit : Re : Ventilation [ 17 ] Elle plaide qu’elle avait une entente avec Yves Brosseau qu’elle paierait si les travaux résolvaient les problèmes de ventilation. Les travaux exécutés n’ont pas réglés le problème. [ 18 ] Yves Brosseau n’a donc rien réclamé à la défenderesse. [ 19 ] La défenderesse n’a donc rien à payer pour Les Services Yves Brosseau. Re : Dégât d’eau [ 20 ] Dans sa procédure et lors de l’audition, la défenderesse prétend que le drain brisé était situé dans la

partie commune et plaide également avoir engagé Plomberie et Chauffage DPL pour corriger la situation et l’a payé. Re : Frais légaux [ 21 ] D’après la défenderesse, les frais d’avocat sont exagérés et dépassent la valeur de la réclamation. Re : Frais de copropriété [ 22 ] La défenderesse prétend qu’elle a payé des frais de copropriété exagérés et en demande le remboursement sans l’indiquer dans la demande reconventionnelle et sans les quantifier. Analyse Dégât d’eau [ 23 ] Le 4 décembre 2012, un dégât d’eau est survenu et le Restaurant Mirchi a payé Plomberie et Chauffage D.P.L.

Ltée (ci-après désignée Plomberie D.P.L.) pour la réparation et a également payé le plombier engagé par la défenderesse, Plomberie D.P.L. [ 24 ] En janvier 2013, suivant la preuve, le demandeur a dû engager la firme Entreprise Électrique D. Dallaire pour des problèmes électriques suite au dégât d’eau et a dû payer la somme de 430,59 $, somme qu’il réclame à bon droit à la défenderesse. En effet, la preuve a révélé que l’eau s’est propagée et a endommagé le système électrique. Ventilateur [ 25 ] Sous ce titre, la demanderesse réclame les sommes de 467,95 $ et 1 161,82 $ payées à Les Services Y. Brosseau. [ 26 ] M.

Yves Brosseau, dans un rapport d’événement soumis à la demanderesse en date du 20 janvier 2014, explique bien la situation en ces termes :

[ 27 ] Suivant les explications fournies par les témoins et par ce rapport d’événements, le Tribunal conclut que les problèmes ont pris origine au Restaurant Mirchi, locataire de la défenderesse. [ 28 ] M.

Chia-Yi Tung, propriétaire du condo no. 45, s’était plaint par écrit dans des lettres datées du 12 mars 2013 (pièce P-10) et du 13 mars 2013 (pièce P-11). [ 29 ] Enfin, le document émanant de la Ville de Montréal (pièce D-10) démontre bien qu’il y avait un problème de bruit relié à la ventilation qui a été résolu. [ 30 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal considère que le bruit était occasionné par la ventilation du restaurant Mirchi, le locataire de la défenderesse. La défenderesse est donc responsable pour les factures de Service Y. Brosseau de 467,95 $ et 1 161,82 $à l’égard de la

partie demanderesse.

Honoraires, déboursés judiciaires et extrajudiciaires de Chianetta, avocats [ 31 ] Chianetta a émis des factures s’échelonnant du 11 mars 2013 au 5 janvier 2015, factures totalisant 6 037,91 $ reliées aux relations entre la défenderesse et la demanderesse. [ 32 ] Le demandeur a payé ces factures qui n’ont pas été remboursées par le défendeur. [ 33 ] Suivant l’article 94C de la déclaration de copropriétaires, précédemment cité, la défenderesse doit rembourser le demandeur. [ 34 ] Il ne serait pas normal que l’ensemble des copropriétaires paient ces frais d’avocats qui sont reliés aux mésententes entre le demandeur et la défenderesse. [ 35 ] Cette réclamation n’est pas liée au montant payé par la défenderesse de 4 373,45 $ au lieu de 3 373,24 $ suivant le comptable de la défenderesse (lettre du 26 mars 2015) afin d’éviter une hypothèque légale pour des retards de charges communes et cotisations

spéciales antérieures. Demande reconventionnelle [ 36 ] La défenderesse et demanderesse reconventionnelle réclame la somme de 10 403 $ à la demanderesse principale et défenderesse reconventionnelle. [ 37 ] Dans sa contestation sous le

titre « Ventilation 2 », la défenderesse écrit : « Le syndicat a fait limiter l’apport d’air à l’unité de copropriété de la défenderesse et refuse de corriger la situation bien que dûment requise plusieurs fois verbalement et par écrit. La défenderesse réclame un dédommagement de 10 000 $ pour cette situation qui dure depuis plusieurs années à savoir 2 000 $ par année ». [ 38 ] Pour la demande en dommages-intérêts conformément aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. , la

partie demanderesse reconventionnelle doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante le bien-fondé de sa réclamation. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 39 ] De plus, dans tout recours en dommages-intérêts, la

partie demanderesse doit démontrer selon les mêmes règles de preuve, la faute de la

partie défenderesse, les dommages et le lien de causalité entre la faute et les dommages. [ 40 ] Dans le présent cas, la faute ni les dommages n’ont été prouvés. [ 41 ] Il n’y a donc pas lieu d’accueillir la demande reconventionnelle pour cette partie. [ 42 ] De plus, il y a une

partie qui ne pouvait être considérée vu la prescription de trois ans prévue à l’

article 2925 C.c.Q. qui se lit comme suit : 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 43 ] Enfin, les frais de comptable de 403 $ ne sont pas admissibles puisque les dommages ne sont pas considérés. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande principale; CONDAMNE Investissement Algar Inc. à payer à Syndicat Europa Place Youville la somme de 8 573,27 $ en capital, avec les intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure datée du 12 décembre 2014 et les frais judiciaires de 250 $; REJETTE la demande reconventionnelle sans frais. __________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q. Dates d’audience : 24 février 2017