2018 QCCQ 8755, 2018 QCCQ 8755

Millette c. Kano 2018 QCCQ 8755 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-32-155239-165 DATE : 3 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DAVID MILLETTE Demandeur c.

SANDRA KANO et CHRISTOPHER MILES Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] David Millette réclame 15 000,00 $ à Sandra Kano et à Christopher Miles en raison du préjudice qu’il allègue avoir subi à la suite de la transaction avortée pour la vente de son immeuble ( l’Immeuble ). [ 2 ] Mme Kano et M.

Miles nient devoir ce montant, invoquant l’application des conditions de la promesse d’achat lesquelles leur permettaient de ne pas donner suite à ladite vente, ainsi que l’absence de tout prétexte de leur part. QUESTIONS EN LITIGE

A) M. Millette a-t-il établi la faute contractuelle de Mme Kano et de M. Miles, lesquels auraient utilisé des prétextes pour faire avorter la vente de l’Immeuble?

B) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels M. Millette a droit? CONTEXTE [ 3 ] La promesse d’achat est un avant-contrat imposant des obligations de faire le nécessaire pour permettre la réalisation de l’objet du contrat, soit la passation éventuelle du

titre [1] . [ 4 ] Mme Kano et M. Miles invoquent deux motifs, en lien avec l’inspection préachat et le financement, pour justifier de ne pas avoir donné suite à la promesse d’achat. [ 5 ] D’entrée de jeu, le Tribunal note que le cœur du litige n’est pas lié au calcul du délai prévu à ces deux conditions de la promesse d’achat invoquées par Mme Kano et par M. Miles pour ne pas donner suite à la vente, puisque le délai a été respecté. Le Tribunal doit plutôt déterminer si Mme Kano et M. Miles utilisent ces conditions comme prétexte pour faire avorter la vente, gardant à l’esprit que la bonne foi de toutes les parties se présume [2] . [ 6 ] Toutefois, l’

article 1375 C.c.Q. impose que la bonne foi des parties se retrouve à toutes les étapes contractuelles : 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 7 ] Le 8 janvier 2014, M. Millette met l’Immeuble en vente au prix de 464 000 $. [ 8 ] Le 17 janvier 2014, après visites, offre et contre-offre, la promesse d’achat de Mme Kano et de M. Miles est acceptée pour un prix de vente de 454 000 $ [3] . [ 9 ] Aux termes de la promesse d’achat, les deux conditions en litige qui doivent se réaliser pour concrétiser la passation du

titre chez le notaire sont :

a) clause 8.1 : inspection préachat dans un délai de 7 jours de l’acceptation de l’offre;

b) clause 6.2 : obtention du financement pour 355 200 $ dans un délai de 10 jours de l’acceptation de l’offre. [ 10 ] Le 18 janvier 2014, l’inspection préachat a lieu. [ 11 ] Le 21 janvier 2014 [4] , le courtier immobilier ( le Courtier ) de Mme Kano et de M. Miles écrit à M. Millette : Hi David, Okay thats good news. I know Sandy and Chris are waiting for the inspection report which they should receive tomorrow. They do not intend to send anyone else over to inspect amytjing such as drain or chimmey . The bank is going to send an evaluator im just waitimg for the call on that.

The bank says they are approved pending evaluation. […] (Reproduction exacte et notre soulignement) [ 12 ] Mme Kano et M. Miles ne sont pas en copie sur ce courriel et indiquent à l’instruction ne pas l’avoir reçu à l’époque. [ 13 ] Le 22 janvier 2014 [5] , le Courtier envoit à M. Millette «t he financing approval letter for the purchase of 2212 Harvard conditional only upon bank evaluation». [ 14 ] Le 23 janvier 2014, l’évaluateur mandaté par la banque inspecte l’immeuble. [ 15 ] Le 24 janvier 2014, Mme Kano et M.

Miles, ayant alors déjà reçu le rapport écrit de leur inspecteur préachat, font différentes démarches pour fixer une rencontre avec un entrepreneur afin de planifier les travaux d’améliorations qu’ils souhaitent effectuer. [ 16 ] Cette visite, prévue pour le lendemain, est toutefois annulée. [ 17 ] En effet, le 24 janvier 2014 [6] , le Courtier de Mme Kano et de M. Miles écrit à M. Millette pour l’informer que la banque refuse de financer les acheteurs : I’m sorry to have to tell you this but I don’t have good news.

The contractor wont be coming tomorrow, I just received a message from Chris that the bank will not finance the purchase because they feel it is overvalued. Based on this and the results of inspection they are withdrawing their offer. Chris is currently speaking with their banker and will call me later to provide further details. I have also requested a letter from the bank stating this. As soon as I have more details I will be in touch. […] (Reproduction exacte et notre soulignement) [ 18 ] Le 25 janvier 2014 [7] , Mme Kano et M.

Miles se désistent de leur offre d’achat, invoquant divers défauts révélés par l’inspection préachat, en sus du refus de la banque : It is with regret that we must inform you of our intention to withdraw our promise to purchase following inspection and as per clause 8.1 of the promise to purchase. The inspection unfortunately revealed several factors that would increase the expenses of the property and significantly reduce the value if not repaired . Please see attached inspection report, especially pages 8, 12 and 50.

Adding to our decision was the bank’s refusal to give us a loan for the amount requested as they did not believe the immovable was worth what we had offered . […] (Reproduction exacte et notre soulignement) [ 19 ] Suivront des échanges entre avocats, mise en demeure et réponses. Les avocats de Mme Kano et de M. Miles y mettent en relief les éléments soulevés par l’inspecteur préachat relativement à l’Immeuble, dont des questionnements liés à ses fondations, à la maçonnerie et à l’électricité. [ 20 ] M.

Millette remet son Immeuble en vente sur la base du même prix initialement demandé et sur la foi des mêmes informations présentées. Il réussit à le vendre à un prix inférieur, soit à 415 000 $. ANALYSE

A) M. Millette a-t-il établi la faute contractuelle de Mme Kano et de M. Miles, lesquels auraient utilisé des prétextes pour faire avorter la vente de l’Immeuble? [ 21 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [8] . La charge de la preuve [9] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante [10] . Ceci signifie que pour avoir gain de cause, la demande doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [11] . [ 22 ] Mme Kano et M. Miles présentent une preuve contradictoire sur :

a) leur inquiétude sur l’état de l’Immeuble;

b) la valeur de l’Immeuble et le prêt.

Inquiétude sur l’état de l’Immeuble [ 23 ] À leurs motifs de contestation, Mme Kano et M. Miles indiquent : 47. En effet, les défendeurs n’ont pas acquis l’immeuble étant donné que des travaux correctifs importants devaient être effectués sur celui-ci qui aurait engagé des déboursés considérables; 48.

Au surplus, suite à l’inspection qui a été effectuée, les défendeurs se sont vus refuser l’octroi d’un prêt hypothécaire; (Reproduction exacte) [ 24 ] L’état de l’Immeuble semble donc être la première préoccupation du couple. [ 25 ] À l’instruction, Mme Kano témoigne d’ailleurs que dès l’inspection préachat et avant même d’avoir reçu le rapport écrit de l’inspecteur, alors qu’ils étaient encore sur place, ils sont inquiets relativement aux questions de fondation, de maçonnerie et d’électricité. [ 26 ] Or, malgré les suggestions de leur inspecteur préachat de faire faire des vérifications additionnelles par d’autres experts dans divers champs de compétence, aucun tel mandat n’est donné. [ 27 ] De plus, le courriel de leur Courtier, non présent à l’instruction, résume qu’avant même la réception du rapport écrit de l’inspecteur préachat « They do not intend to send anyone else over to inspect mytjing such as drain or chimmey. » (sic), ce qui contredit leur preuve.

Valeur de l’Immeuble et prêt [ 28 ] Mme Kano et M. Miles plaident avoir toujours voulu acheter l’Immeuble, mais avoir reculé quand ils comprennent que la banque estime que celui-ci est surévalué. Leur Courtier allègue d’ailleurs ce fait dans son courriel envoyé à M. Millette. [ 29 ] Or, le rapport de l’évaluateur [12] ne permet pas au Tribunal de tirer cette conclusion.

Cet évaluateur mandaté par la banque évalue la valeur marchande de l’Immeuble en date du 23 janvier 2014 à 450 000 $, soit 4 000 $ en deçà du prix offert. [ 30 ] Considérant le prix convenu (454 000 $) et la valeur marchande de l’Immeuble (450 000 $), le Tribunal comprend mal la position de la banque, telle que résumée par Mme Kano et M. Miles et aucun témoin de la banque n’est présent à l’instruction pour éclairer le Tribunal. [ 31 ] De plus, Mme Kano et M.

Miles doivent démontrer que « this inspection reveals the existence of a factor relating to the immovable and liable to significantly reduce the value thereof, reduce the income generated thereby or increase the expense relating thereto [13] ». [ 32 ] Mme Kano et M. Miles s’en remettent simplement au texte du rapport d’inspection préachat et ne déposent aucun rapport d’expertise sur l’état inquiétant des fondations. [ 33 ] En contrepartie, M.

Millette dépose un rapport d’expertise daté du 25 mars 2015 qui conclut au bon état des fondations de l’Immeuble, sujet à quelques travaux à faire au niveau du drainage. [ 34 ] Cette preuve est corroborée par celle de l’évaluateur qui conclut que la valeur qu’il a estimée prend en considération que la structure et les fondations de l’Immeuble sont en bon état. [ 35 ] M.

Millette établit également que du mois de janvier 2014 jusqu’au mois d’avril 2018, moment où l’Immeuble a été revendu, aucune réparation ou rénovation d’importance sur la structure ou sur les fondations n’a été effectuée. [ 36 ] Le Tribunal n’adhère pas aux motifs invoqués par Mme Kano et M. Miles. Il semble que les différents éléments soulevés au rapport d’inspection préachat aient été lus avec un œil beaucoup plus critique post facto et que Mme Kano et M. Miles aient été refroidis quant à leur intention d’acheter l’Immeuble.

Cependant, ils ne convainquent pas le Tribunal qu’ils étaient justifiés de ne pas donner suite à la transaction en vertu du rapport d’inspection préachat. [ 37 ] De plus, Mme Kano et M. Miles admettent n’avoir fait aucune autre démarche pour tenter de trouver une autre institution financière qui aurait pu accepter de les financer. [ 38 ] Le Tribunal conclut que Mme Kano et M. Miles ont utilisé des prétextes, contrevenant à leur devoir de bonne foi, afin de se retrancher sans droit derrière les conditions de la promesse d’achat pour faire avorter la vente de l’Immeuble. M.

Millette s’est déchargé de son fardeau de preuve. Il a repoussé la présomption de bonne foi de Mme Kano et de M. Miles au moment de l’extinction de leurs obligations. Il a convaincu le Tribunal selon la prépondérance de la preuve que Mme Kano et M. Miles sont liés par les termes de la promesse d’achat.

B) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels M. Millette a droit? [ 39 ] M. Millette vend l’Immeuble moins cher dans les circonstances liées au fait que lui et sa famille ont déjà acheté leur future résidence [14] . [ 40 ] En raison de la juridiction de la Cour du Québec, il réduit sa réclamation à 15 000 $. [ 41 ] Cependant, s’il avait vendu à ce prix, il aurait eu à verser la commission de 2%, ce qui réduit sa demande de 300 $. [ 42 ] De plus, quant au financement, aux termes de la promesse d’achat, en cas de défaut de Mme Kano et de M. Miles, M. Millette

pouvait requérir « […] the BUYER to file immediately, at his expense, with a hypothecary lender designated by the SELLER, a new application for a hypothecary loan conforming to the conditions set out in clause […] ». [ 43 ] Certes, rien ne l’obligeait à le faire, mais M. Millette avait une obligation de mitiger ses propres dommages [15] et devait agir de bonne foi. Arbitrairement, le Tribunal réduit sa perte à 10 000 $ et lui accorde ce montant. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action du demandeur David Millette; CONDAMNE les défendeurs Sandra Kano et Christopher Miles à payer 10 000 $ au demandeur David Millette avec l’intérêt légal de 5 % par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 27 janvier 2014; CONDAMNE les défendeurs Sandra Kano et Christopher Miles à payer au demandeur David Millette les frais de justice de 200 $. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. Date d’instruction : 13 août 2018 Date de délibéré : 20 août 2018