2017 QCCQ 8769, 2017 QCCQ 8769

Gohier c. Aubuchon 2017 QCCQ 8769 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-033538-164 DATE : 20 JUILLET 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JONATHAN GOHIER Demandeur c.

DENISE AUBUCHON Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Jonathan Gohier réclame 15 000 $ à madame Denise Aubuchon, de qui il a acheté un immeuble qui s'est avéré problématique. Sa réclamation se divise en deux parties.

Contexte [ 2 ] Dans un premier temps, bien qu’il ait eu connaissance avant l’achat d’un problème d’infiltrations d’eau au sous-sol de l’immeuble, il prétend que madame Aubuchon s’est livrée à des déclarations mensongères, donc à un dol, en ce qui a trait à la nature exacte et à l'intensité de ces infiltrations. Il a dû faire effectuer des travaux correctifs et réclame à ce

titre une somme de 5 000 $. [ 3 ] Dans un second temps, il soutient que l’immeuble acheté était affecté d’un vice caché, en ce que la fosse septique et le champ d’épuration étaient colmatés et n'étaient plus opérationnels. [ 4 ] Il ajoute que madame Aubuchon était parfaitement au courant de ce fait puisque l’année précédant l’achat, elle a mandaté monsieur Benoit Legault, de la firme Éco-Pro, afin de procéder à une inspection «prédécolmatation». [ 5 ] De son côté, madame Aubuchon prétend avoir avisé monsieur Gohier des infiltrations d’eau, lesquelles ont d’ailleurs été facilement décelées par son inspecteur préachat.

Il ne s'agit pour elle ni d'un vice caché, ni de fausses représentations de sa part. [ 6 ] Concernant l'épisode important d’infiltration vécu par les acheteurs, elle soutient qu’il s’agissait là de force majeure, cette infiltration ayant été causée par les caprices de dame nature. [ 7 ] Par ailleurs, en ce qui a trait à la fosse septique, elle explique qu’elle n’a pas demandé à monsieur Legault une inspection «prédécolmatation», mais plutôt une localisation de ses installations.

Selon elle, l’âge des installations et le fait qu’il n’existe aucun plan à la Ville font en sorte qu’il ne peut s’agir ici d’un vice caché. * * * [ 8 ] Dans sa déclaration du vendeur, madame Aubuchon mentionne ce qui suit : «Au sous-sol, à l’atelier, un peu d’humidité au printemps sur le plancher avant de la maison, à côté du chauffe-eau.

Depuis que le vendeur est là, un peu d’eau sur le plancher près du réservoir d’eau chaude et seulement à la fonte des neiges.» [ 9 ] Monsieur Gohier, de même que monsieur Martin Touchette, courtier immobilier mandaté par madame Aubuchon pour vendre l’immeuble, affirment tous deux que cette dernière leur a mentionné qu’il n’y avait plus d’infiltration d’eau depuis les réparations aux fenêtres et à la cheminée, soit depuis 2009 selon monsieur Gohier.

De toute évidence, ce n’est pas le cas. [ 10 ] En ce qui a trait à la fosse septique, il a été découvert en 2016, suite à des problèmes et à une inspection de monsieur Legault d’Éco-Pro, que le système devait être entièrement remplacé. [ 11 ] Monsieur Gohier a aussi appris que madame avait elle aussi mandaté monsieur Legault l’année précédant l’achat afin qu’il procède à une inspection «prédécolmatation». [ 12 ] Cela ne lui a été déclaré d'aucune façon, ni verbalement ni dans la déclaration écrite du vendeur, madame Aubuchon n’ayant fait

état d’aucun problème en ce qui a trait aux installations septiques. [ 13 ] Il lui en coûtera environ 25 000 $ pour faire effectuer les correctifs nécessaires, lesquels n’ont toujours pas été réalisés. Acceptant de réduire sa réclamation pour bénéficier des dispositions relatives à la Division des petites créances, il réclame donc 10 000 $ à ce titre. Analyse et décision [ 14 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 15 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 17 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [1] . [ 18 ] Le fardeau de démontrer au Tribunal chacun de ces éléments incombe à monsieur Gohier.

Le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec (C.c.Q.) qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 19 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 20 ] Cet

article impose à monsieur Gohier le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, et ce, par prépondérance de preuve. [ 21 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 22 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. [ 23 ] Il ressort de la preuve que l’immeuble vendu était affecté d’un important vice caché en ce que les installations septiques étaient devenues inutilisables. Ce vice était bien antérieur à la vente et a été dénoncé en temps opportun à madame Aubuchon. [ 24 ] Par contre, ces installations étaient âgées de tout près de 40 ans au moment de l’acquisition. Le Tribunal doit en tenir compte, et ce, même si monsieur Gohier a réduit sa réclamation à ce

titre de 25 000 $ à 10 000 $. [ 25 ] Il est indéniable que toutes nouvelles installations septiques satisfaisant aux normes actuelles apporteront à l’immeuble une plus-value appréciable. [ 26 ] En conséquence, et usant de la discrétion judiciaire dont il bénéficie, le Tribunal réduit de 30 % le montant réclamé à ce

titre et octroie 7 000 $. Les fausses déclarations [ 27 ] Selon l’

article 1401 C.c.Q. , l'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence.

[ 28 ] L'

article 1375 C.c.Q. nous enseigne par ailleurs que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. [ 29 ] Les auteurs Vincent Karim et Benoit Moore s'expriment comme suit en ce qui a trait à la définition du dol ainsi qu'au fardeau de preuve de celui qui l'allègue: Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l'esprit d'autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. [2] [ 30 ] Tout comme la mauvaise foi, le dol ne se présume pas.

La loi part du principe que la bonne foi des contractants constitue la règle générale et la mauvaise foi ou le dol , l'exception. La

partie qui allègue le dol doit donc prouver l'existence de l'erreur dont elle a été victime, l'intention de tromper, son caractère déterminant et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui. [3] [ 31 ] La défense de madame Aubuchon à ce sujet est demeurée plutôt timide. Le Tribunal est d’avis, suite aux témoignages de messieurs Gohier et Touchette, que celle-ci a fait preuve de réticences et n’a pas déclaré la situation telle qu’elle était réellement en ce qui a trait à ces infiltrations d’eau.

Monsieur Touchette était, rappelons-le, le courtier immobilier mandaté par madame Aubuchon. [ 32 ] Ses déclarations ont été de nature à rassurer monsieur Gohier suite aux constatations de son inspecteur préachat. [ 33 ] Le Tribunal conclut que preuve prépondérante a été faite du fait que madame Aubuchon s’est livrée à de fausses représentations en minimisant de façon importante le problème et en ne dévoilant pas à monsieur Gohier un portrait fidèle de la situation, portrait qu’elle connaissait très bien. [ 34 ] Elle a de toute évidence agi de la sorte dans le but de le rassurer et de l’inciter à conclure le contrat aux conditions entendues, sans vouloir modifier le prix à la baisse.

En conséquence, le Tribunal fait droit à la demande de monsieur Gohier et lui octroie la somme de 5 000 $ réclamée. [ 35 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 37 ] CONDAMNE Denise Aubuchon à payer à Jonathan Gohier la somme de 12 000 $ avec intérêts au taux légal de 5% l’an majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 29 novembre 2016 ainsi que les frais de justice de 200 $. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 1 ER JUIN 2017 [2] KARIM, Vincent, « Les obligations » Les Éditions Wilson & Lafleur, 2 e édition, pp. 186 à 203 [3] MOORE, Benoît « Les Obligations », Les Éditions Thémis, volume 1, pp. 338à 383 «Le dol du mandataire du contractant»