2024 QCCS 44, 2024 QCCS 44

Dumont c. Quenneville 2024 QCCS 44 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE N o : 700-17-019321-230 DATE : 10 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRÉDÉRIC PÉRODEAU, J.C.S. ______________________________________________________________________ JACQUES DUMONT Demandeur c.

LOUIS QUENNEVILLE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ( Demande modifiée du défendeur en rejet de la demande introductive d’instance) (n o 9 au plumitif) ______________________________________________________________________ 1. L’aperçu [ 1 ] Le demandeur Jacques Dumont poursuit le défendeur Louis Quenneville en passation de

titre puisque ce dernier refuse de lui vendre un terrain qui fait l’objet d’une offre d’achat acceptée. Il demande au Tribunal de prendre acte de son offre, de la déclarer bonne et valable, d’ordonner au défendeur d’accepter la somme de 150 000 $ prévue à l’offre d’achat et d’ordonner à ce dernier de procéder à la signature de l’acte de vente préparé par une notaire qu’il identifie.

Il demande subsidiairement au Tribunal de le déclarer propriétaire de ce terrain. [ 2 ] Le défendeur dépose pour sa part une demande en rejet de la demande introductive d’instance du demandeur en vertu de l’article 168 du Code de procédure civile . C’est de cette demande dont le Tribunal doit décider. Le défendeur plaide essentiellement que les critères que doit satisfaire le demandeur dans le cadre d’une demande en passation de

titre ne sont pas satisfaits. [ 3 ] Le Tribunal doit donc répondre à la question de savoir si les allégations de la demande introductive d’instance sont de nature à donner ouverture aux conclusions recherchées par le demandeur. [ 4 ] Le Tribunal accueillera la demande en rejet du défendeur et rejettera la demande introductive d’instance du demandeur puisque les conditions cumulatives d’exercice d’une demande en passation de

titre ne sont pas satisfaites en ce que le demandeur n’a pas présenté au défendeur un acte de vente conforme à l’offre d’achat préalablement acceptée. 2. les allégations de la demande introductive d’instance sont-elles de nature à donner ouverture aux conclusions recherchées par le demandeur ? 2.1 Les faits pertinents [ 5 ] Le défendeur est propriétaire d’un terrain situé à Wentworth-Nord. Il habite une maison construite sur la

partie Ouest de ce terrain et désire vendre la

partie Est. [ 6 ] Le 20 juin 2020, les parties signent une offre d’achat pour la

partie Est du terrain [1] . Il est entendu entre les parties que cette offre d’achat de 150 000 $ n’est valable que si le terrain peut être divisé et que sa

partie Est est « construisible ». [ 7 ] Cette offre d’achat prévoit certaines conditions en ce qui a trait à l’aménagement d’un garage et d’une entrée mitoyenne, l’octroi par l’acheteur au vendeur d’un droit de stationnement et l’aménagement par l’acheteur d’une descente afin de permettre au voisin de déplacer son véhicule tout-terrain. L’acheteur accorde aussi un droit d’accès au lac aux éventuels propriétaires de terrains que le vendeur détient en deuxième couronne.

Il accorde ainsi un droit de passage piétonnier depuis la route jusqu’au lac et déclare être d’accord à ce qu’un quai soit aménagé à leur usage exclusif. [ 8 ] Le 8 septembre 2021, le lot [1], qui appartient au vendeur, est subdivisé en deux lots : la

partie Ouest sur laquelle se trouve la

maison du vendeur porte dorénavant le numéro [2], alors que la

partie Est qui fait l’objet de l’offre d’achat et de la présente instance porte le numéro [3] [2] . [ 9 ] On sait que des échanges surviennent ensuite entre les parties, dont les échanges ci-dessous (paragraphes [10] à [13]). [ 10 ] Le 12 janvier 2022, le vendeur informe l’acheteur qu’il considère que l’offre d’achat est nulle et non avenue puisque l’acheteur refuserait de respecter certaines des conditions essentielles à la vente du terrain, dont la condition qui y est prévue relativement à l’aménagement d’un garage et d’une entrée mitoyenne.

Il fait aussi état du délai depuis la signature de l’offre d’achat et de correspondances dans lesquelles il accordait à l’acheteur un délai ultime [3] . [ 11 ] Le 27 juin 2022, l’acheteur renonce unilatéralement aux conditions de l’offre d’achat qui seraient en sa faveur, à savoir le caractère divisible du lot [1], le caractère constructible de la

partie Est du terrain et l’acceptation des plans par la municipalité, par un technologue et par un biologiste [4] . [ 12 ] Le 19 août 2022, l’acheteur met le vendeur en demeure de se présenter au bureau de la notaire qu’il identifie pour procéder à la signature de l’acte de vente qu’il joint à sa mise en demeure [5] . [ 13 ] Le vendeur ne donne pas suite à cette mise en demeure et informe plus tard l’acheteur que tout a été dit, que les parties ne sont plus liées par une entente et que toute demande en passation de

titre sera vigoureusement contestée. [ 14 ] Le 3 mars 2023, l’acheteur dépose une demande introductive d’instance en passation de titre. Il demande au Tribunal de prendre acte de son offre, de la déclarer bonne et valable, d’ordonner au vendeur d’accepter la somme de 150 000 $ prévue à l’offre d’achat et d’ordonner à ce dernier de procéder à la signature de l’acte de vente. Il demande subsidiairement au Tribunal de le déclarer propriétaire du lot [3]. 2.2 Le droit applicable 2.2.1 L’irrecevabilité d’une demande [ 15 ] Une

partie peut opposer l’irrecevabilité de la demande si elle n’est pas fondée en droit, quoique les faits allégués puissent être vrais. Ce moyen d’irrecevabilité peut ne porter que sur une

partie de la demande [6] . [ 16 ] Le but de cette disposition est d’éviter la tenue d’un procès lorsque le recours est dépourvu de fondement juridique, et ce, même si les faits à son soutien sont admis [7] . [ 17 ] La

partie qui a un tel moyen à faire valoir doit le dénoncer par écrit à l’autre

partie en temps utile et déposer cet écrit au greffe dans le délai prévu à cette fin par le Code de procédure civile [8] . [ 18 ] Les principes juridiques liés à l’irrecevabilité sont bien connus [9] : 18.1. Les allégations de la demande introductive d’instance sont tenues pour avérées, ce qui comprend les pièces déposées à son soutien. 18.2. Seuls les faits allégués doivent être tenus pour avérés et non pas la qualification de ces faits par la

partie demanderesse. 18.3. Le Tribunal n’a pas à décider des chances de succès de la

partie demanderesse ni du bien-fondé des faits allégués. Il appartient au juge du fond de décider, après avoir entendu la preuve et les plaidoiries, si les allégations de faits ont été prouvées. 18.4. Le Tribunal doit déclarer la demande recevable si les allégations de la demande introductive d’instance sont susceptibles de donner éventuellement ouverture aux conclusions recherchées. 18.5. La demande en irrecevabilité n’a pas pour but de décider avant procès des prétentions légales des parties.

Son seul but est de juger si les conditions de la procédure sont solidaires des faits allégués, ce qui nécessite un examen explicite, mais également implicite du droit invoqué. 18.6. On ne peut rejeter une demande en irrecevabilité sous prétexte qu’elle soulève des questions complexes. 18.7. En matière d’irrecevabilité, un principe de prudence s’applique. Dans l’incertitude, il faut éviter de mettre fin prématurément à un procès. 18.8.

En cas de doute, il faut laisser à la

partie demanderesse la chance d’être entendue au fond. [ 19 ] L’irrecevabilité doit donc se décider en fonction des allégations et des pièces à l’appui de la demande en justice, tenues pour vraies sur le plan factuel.

Elle est sujette à un principe de prudence selon lequel on doit autant que possible éviter de mettre fin prématurément à un procès compte tenu des graves conséquences qui découlent du rejet d’une demande sans qu’elle soit examinée au fond [10] . [ 20 ] Ainsi, un tel moyen ne sera accueilli que lorsque la situation juridique est claire et sans ambiguïté, que lorsqu’il est manifeste que la demande ne présente aucune chance de succès ou qu’elle est vouée à l’échec même si les faits allégués sont avérés [11] .

2.2.2 La demande en passation de

titre [ 21 ] Le défaut par le promettant vendeur de passer

titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu [12] . [ 22 ] Pour avoir gain de cause, le demandeur doit tout d’abord démontrer que sa promesse est valide et exécutoire.

Il doit ensuite satisfaire les quatre conditions d’exercice d’une telle demande, à savoir Ia transmission d’une mise en demeure, la présentation d’un acte de vente conforme à la promesse, l’offre et la consignation du prix de vente indiqué dans la promesse (lorsque le demandeur est le promettant acheteur) et le dépôt d’une demande en justice dans un délai raisonnable [13] . [ 23 ] Ces conditions d’exercice sont cumulatives [14] .

Elles dépendent du contexte et elles doivent être appliquées avec souplesse dans le but de promouvoir le respect de la parole donnée et l’exécution de bonne foi des engagements souscrits [15] . Cette souplesse ne saurait toutefois permettre de passer outre toutes les conditions préalables de la demande en passation de

titre , d’en faire fi impunément [16] . 2.3 La position de l’acheteur [ 24 ] L’acheteur conteste bien entendu la demande de rejet de sa demande introductive d’instance en passation de titre. Il plaide essentiellement que les critères d’une demande en passation de

titre sont satisfaits et que, à tout événement, le Tribunal devrait faire preuve d’une grande prudence avant de la rejeter à cette étape préliminaire puisque le juge qui présidera l’instruction sera en bien meilleure position afin d’entendre toute la preuve et de se prononcer sur sa demande. [ 25 ] Il souligne que des discussions sont intervenues entre les parties, que le demandeur n’a toujours pas été interrogé au préalable et que les arguments du défendeur ne reposent que sur des questions de fait.

En ce qui concerne plus précisément la question de savoir si l’acte de vente présenté est conforme en substance à l’offre d’achat, il indique qu’il s’agit essentiellement d’une question de fait et que ce n’est qu’après avoir entendu toute la preuve qui lui sera présentée lors de l’instruction que le Tribunal pourra décider si les conditions sont satisfaites. 2.4 L’analyse 2.4.1 Une promesse valide et exécutoire [ 26 ] L’acheteur doit tout d’abord démontrer que la promesse est valide et exécutoire. En effet, la

partie qui introduit une demande en passation de

titre doit bénéficier d’une promesse bilatérale valide et exécutoire [17] . [ 27 ] Le Tribunal n’est pas en mesure, dans l’état actuel des choses, d’affirmer que la situation juridique est claire et sans ambiguïté [18] et de conclure que les allégations de la demande introductive d’instance et les pièces déposées à son soutien ne sont pas susceptibles de permettre de conclure à l’existence d’une promesse valide et exécutoire. [ 28 ] Il s’agit d’une question mixte de fait et de droit qui appelle une preuve complète susceptible d’aller au-delà de celle dont le Tribunal dispose actuellement.

On pense par exemple aux échanges intervenus entre les parties ainsi qu’aux circonstances, à la validité et à l’effet, le cas échéant, de la déclaration par le vendeur à l’effet que la promesse d’achat est nulle et non avenue [19] et de la renonciation unilatérale par l’acheteur aux conditions de l’offre d’achat qui seraient en sa faveur [20] . [ 29 ] Le Tribunal doit, dans les circonstances, tenir les faits pour avérés et permettre aux parties de faire le débat au fond sur la validité et le caractère exécutoire de la promesse d’achat.

Il serait imprudent d’accueillir la demande en rejet sur cette base et d’ainsi mettre fin au litige. 2.4.2 La transmission d’une mise en demeure [ 30 ] L’acheteur doit transmettre une mise en demeure.

La jurisprudence nous enseigne cependant que cette exigence n’est pas fondamentale [21] et que l’absence d’une mise en demeure n’est pas nécessairement fatale [22] . [ 31 ] Les allégations de la demande introductive d’instance et les pièces à son soutien permettent de conclure qu’une mise en demeure a été transmise par l’acheteur le 19 août 2022 [23] . [ 32 ] Elles ne permettent pas de conclure que l’acheteur n’a pas agi dans un délai raisonnable ou que ce critère n’est pas satisfait.

Ceci est d’autant plus vrai que l’analyse de la raisonnabilité requiert une preuve complète susceptible d’aller au-delà de celle dont le Tribunal dispose actuellement, que la demande en justice formée contre une personne a pour effet de la mettre en demeure d’exécuter son obligation et que le vendeur a clairement manifesté son intention de ne pas signer l’acte de vente proposé [24] . 2.4.3 La présentation d’un acte de vente conforme à la promesse [ 33 ] L’acheteur doit présenter un acte de vente conforme à la promesse de vente.

L’absence d’un tel projet d’acte ou la non- conformité du projet d’acte présenté fait échec à la demande en passation de

titre et peut emporter son rejet [25] . Cette exigence doit être interprétée et appliquée avec une certaine souplesse, et non de façon stricte, rigoriste et byzantine [26] . La conformité doit s’entendre d’une conformité de substance. Le rôle du Tribunal est dans ce contexte de veiller à ce que les promesses soient tenues et exécutées de bonne

foi et non pas de se substituer aux parties et de décider pour elles ou à leur place [27] . [ 34 ] L’acte de vente présenté par l’acheteur au vendeur n’est pas conforme à la promesse.

Contrairement à cette dernière, il ne prévoit rien quant à : 34.1. l’aménagement d’un garage et d’une entrée mitoyenne; 34.2. l’octroi par l’acheteur au vendeur d’un droit de stationnement et son aménagement; 34.3. l’aménagement par l’acheteur d’une descente afin de permettre au voisin de déplacer son véhicule tout-terrain; 34.4. le droit d’accès au lac pour les éventuels propriétaires de terrains que le vendeur détient en deuxième couronne; 34.5. l’aménagement d’un quai à l’usage exclusif de ces derniers. [ 35 ] Il ne s’agit pas ici que de coquilles, d’éléments mineurs, de modalités accessoires, de simples non-conformités ou de faux- fuyants de la part du vendeur.

Le projet d’acte de vente n’est pas conforme en substance à la promesse d’achat intervenue entre les parties et par laquelle elles se sont obligées. Il est significativement différent de l’offre d’achat, modifie son essence même et altère l’intention que les parties y manifestent. [ 36 ] Si le Tribunal accueillait la demande en passation de

titre de l’acheteur et ordonnait au vendeur de signer l’acte de vente présenté, il lui ordonnerait de passer

titre à des conditions différentes de celles prévues à l’offre d’achat et, partant, de la volonté que les parties y manifestent. Ce n’est pas son rôle de se substituer aux parties et de décider pour elles ou à leur place. 2.4.4 L’offre et la consignation du prix de vente indiqué dans la promesse [ 37 ] L’acheteur doit aussi offrir et consigner le prix de vente indiqué dans la promesse. Cette exigence a elle aussi été assouplie avec le temps. Il est désormais acquis que le montant total du prix d’achat d’un immeuble ne doit pas nécessairement faire l’objet d’une consignation.

Cette exigence vise plutôt à assurer que le demandeur est en mesure de respecter son obligation de payer le prix convenu et qu’il a offert à son cocontractant de satisfaire à ses obligations [28] . C’est ainsi que l’acheteur peut introduire sa demande s’il démontre la volonté et la capacité d’exécuter son obligation de sorte que le Tribunal puisse s’assurer au moment du transfert de propriété que le paiement du prix aura bien lieu [29] . [ 38 ] Le vendeur reproche au demandeur de n’avoir jamais confirmé le dépôt de la somme requise pour l’achat du terrain dans le compte en fidéicommis d’un notaire.

Le vendeur ne le nie pas. Il indique toutefois dans sa demande introductive d’instance qu’il « offre formellement au Défendeur de lui payer la somme de 150 000 $ prévue à l’offre d’achat (Pièce P-1) [sic], ladite somme étant présentement en possession du Demandeur ».

Il mentionne dans sa mise en demeure du 19 août 2022 [30] qu’il a par ailleurs l’intention de se conformer aux conditions de l’offre d’achat et il somme de plus le vendeur de se présenter chez la notaire qu’il identifie à une date précise afin de procéder à la signature de l’acte de vente. [ 39 ] Il serait imprudent d’accueillir la demande en rejet sur cette base et d’ainsi mettre fin au litige puisque les allégations de la demande introductive d’instance et les pièces déposées à son soutien sont susceptibles de permettre de conclure à la volonté et à la capacité de l’acheteur d’exécuter son obligation.

Cela serait d’autant plus imprudent que le Tribunal pourra s’assurer au moment du transfert de propriété, le cas échéant, que le paiement du prix aura bien lieu. 2.4.5 Le dépôt d’une demande en justice dans un délai raisonnable [ 40 ] L’acheteur doit finalement déposer une demande en justice dans un délai raisonnable. [ 41 ] Ce délai se calcule depuis le jour où l’autre

partie exprime et affirme son refus de passer

titre jusqu’au jour où la demande est déposée. Cette exigence vise à permettre au cocontractant qui refuse de s’exécuter de savoir rapidement s’il sera poursuivi afin d’être forcé à acheter ou vendre un bien, selon le cas. Elle repose sur la nécessité pour les parties impliquées de savoir à quoi s’en tenir. La

partie qui veut forcer l’exécution en nature de l’obligation d’acheter ou de vendre doit donc agir avec diligence raisonnable [31] . [ 42 ] L’analyse de ce critère doit se faire en tenant compte des circonstances de chaque affaire [32] et les allégations de la demande introductive d’instance ainsi que les pièces à son soutien ne permettent pas dans l’état actuel des choses de conclure que l’acheteur n’a pas agi dans un délai raisonnable, que ce critère n’est pas satisfait ou qu’il aurait renoncé à se prévaloir des droits qui lui résultent de la promesse d’achat, le cas échéant.

Ceci est d’autant plus vrai que l’analyse de la raisonnabilité requiert une preuve complète susceptible d’aller au-delà de celle dont le Tribunal dispose actuellement. 2.5 La conclusion [ 43 ] La demande du demandeur à l’endroit du défendeur est dans sa facture actuelle vouée à l’échec même si les faits allégués sont avérés. Il en est ainsi puisque le demandeur n’a pas présenté au défendeur un acte de vente conforme à l’offre d’achat préalablement acceptée et que, du coup, les conditions cumulatives d’exercice d’une demande en passation de

titre ne sont pas satisfaites. [ 44 ] Le Tribunal accueillera donc la demande en rejet du défendeur et rejettera par conséquent la demande en passation de

titre du demandeur à son endroit. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 45 ] ACCUEILLE la Demande modifiée du défendeur en rejet de la demande introductive d’instance (n o 9 au plumitif). [ 46 ] REJETTE la Demande introductive d’instance du demandeur. [ 47 ] LE TOUT , avec les frais de justice en faveur du défendeur. __________________________________ FRÉDÉRIC PÉRODEAU, j.c.s. Me Yves Bastien Dunton, Rainville Avocat du demandeur Me François Parizeau Cabinet d’avocats François Parizeau et Assoc. Avocat du défendeur Date d’audience : 30 novembre 2023