2023 QCCQ 90, 2023 QCCQ 90

Cherif c. Association des propriétaires du Lowney 1 2023 QCCQ 90 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-705264-184 DATE : 11 janvier 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YACINE CHERIF

Partie demanderesse c. ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DU LOWNEY 1 et LOUIS BISSON

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur se plaint de la violation intentionnelle et illicite de sa vie privée. Il réclame des dommages moraux et des dommages punitifs plus le remboursement d’une amende. [ 2 ] La défenderesse, l’Association des copropriétaires du Lowney 1 (l’ Association ) conteste avoir porté quelques atteintes au demandeur.

Le demandeur a contrevenu aux règles de la copropriété, par conséquent l’amende qui lui fut imposée était justifiée. [ 3 ] À la suite de la mise en délibéré du dossier, l’Association informe le Tribunal qu’elle se désiste de sa demande reconventionnelle. LE CONTEXTE [ 4 ] Le demandeur aménage dans le Lowney 1 en 2019. [ 5 ] Sur le toit de l’édifice se trouve une piscine, une terrasse et une pièce comprenant tables et fauteuils, nommé chalet urbain. [ 6 ] Il s’agit d’une

partie commune accessible aux copropriétaires des édifices Lowney 1 et Lowney 2. [ 7 ] En 2012, l’Association procède à l’installation de caméras dirigées sur le toit qui couvre la piscine, la terrasse et le chalet urbain. Les photos remises par le demandeur montrent l’aménagement du toit et les caméras [1] . [ 8 ] Le demandeur considère alors que ces caméras constituent une atteinte à sa vie privée.

Il dit s’y promener en maillot de bain et profiter de moments intimes dans les installations. [ 9 ] L’Association maintient les caméras en place, au motif qu’elles servent à protéger les résidents et les installations. [ 10 ] Le 18 mai 2017, l’Association transmet par courriel un avis au demandeur l’informant de l’imposition d’une amende de 350$ [2] . [ 11 ] Dans ce courriel, l’Association mentionne avoir visionné les images des caméras et constaté que les invités du demandeur, qui sont sous sa responsabilité, ont fumé dans le chalet urbain, ce qui est interdit par règlement. [ 12 ] L’Association note avoir trouvé des morceaux de cendre de cigarette sur le plancher du chalet urbain.

De plus, une des invités a jeté son mégot de cigarette sur le plancher de la piscine, une autre invitée a jeté son mégot de cigarette dans la cour intérieure sur le gazon d’un copropriétaire. [ 13 ] L’Association lui impose une pénalité de 350$, soit 50$ pour avoir fumé dans le chalet urbain, 50$ pour ne pas avoir utilisé les cendriers disposés sur la terrasse et 250$ pour avoir jeté des mégots sur le toit et en bas des terrasses. [ 14 ] Le demandeur a dû payer cette amende, mais il demande au Tribunal d’en obtenir le remboursement. [ 15 ] Bien que le demandeur ait adressé une plainte à l’Association des copropriétaires du Lowney 1 et 2 en décembre 2012 [3] , ce n’est qu’après avoir reçu l’avis de l’Association et l’imposition d’une pénalité qu’il s’adresse à la Commission d’accès à l’information

du Québec (la CAI ) contre l’Association du Lowney 1 et 2. [ 16 ] Les 19 octobre 2020 et 5 mai 2021, Lina Desbiens rend sa décision dans chacun des dossiers [4] . [ 17 ] La CAI déclare la plainte du demandeur recevable, ordonne à l’Association de cesser de recueillir en continu les renseignements personnels des résidents et de leurs invités, ordonne à l’Association de protéger le système de vidéosurveillance par un mot de passe connu par les administrateurs, ordonne à l’Association d’adopter une politique de conservation et de destruction sécuritaire des images recueillies par les caméras de vidéosurveillance. [ 18 ] D’emblée, le Tribunal conclu que quoique la CAI jouit d’une grande expertise en matière de la vie privée et dispose d’un vaste pouvoir d’ordonnances en la matière [5] , le Tribunal n’est pas lié par cette décision [6] . [ 19 ] Rappelons ici que le recours entrepris par le demandeur est une réclamation pour dommages.

Questions en litige 1. Un copropriétaire peut-il faire échec à l’installation de caméras de surveillance approuvée par la majorité des copropriétaires lors d’une assemblée tenue à ce sujet? 2.

Le demandeur a-t-il droit à des dommages? [ 20 ] La présente décision diffère de celle rendue par la CAI en ce que cette dernière ne tient pas compte du contexte particulier de la vie en copropriété. [ 21 ] Contrairement aux prétentions du demandeur, tout copropriétaire et ses invités qui bénéficient des installations qui consistent en des parties communes, se retrouve ici sur le toit de l’immeuble, tels la piscine, la terrasse et le chalet urbain, ne peuvent avoir aucune expectative d’intimité. [ 22 ] Tout d’abord, tout cet espace est illuminé, tant la piscine, la terrasse que le chalet urbain et ce toute la nuit. [ 23 ] Aussi, le chalet urbain est vitré sur trois côtés et tous les copropriétaires y ont accès par une carte magnétique tant par la terrasse que par l’intérieur de l’édifice. [ 24 ] Il est possible que le demandeur considère que tard dans la nuit peu de copropriétaires se présenteront au chalet, il n’en demeure pas moins que c’est un endroit public, un espace commun. [ 25 ] Aussi, le toit du Lowney 1 est entouré d’édifices dont les étages sont plus élevés.

De sorte que, quiconque regarde par sa fenêtre où est sur un balcon, il a une vue directe dans le chalet urbain, sur la terrasse et près de la piscine. [ 26 ] Ici, deux droits s’affrontent. Le droit à la vie privée d’un copropriétaire et de ses invités et le droit de l’ensemble des copropriétaires et de la copropriété, dont le devoir incombe aux administrateurs, de voir à la conservation de l’immeuble et des parties communes et d’assurer une sécurité à quiqu’onque utilise ces espaces communs. [ 27 ] Les principes similaires sont discutés dans Boivin c .

Syndicat des copropriétaires Terrasse Le jardin Durocher inc. [7] . [ 28 ] Dans cette décision, la Cour supérieure rappelle les dispositions de l’

article 1039 du Code Civil du Québec qui prévoit : 1039 . La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. [ 29 ] De même que l’

article 1063 C.c.Q. qui prévoit : 1063 .Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. [ 30 ] En fait, cette décision met bien en lumière le droit du demandeur qui invoque son droit à la vie privée qui se heurte aux droits des autres copropriétaires à la sureté de leur personne et de leur bien. La Commission conclut dans sa décision que la

partie commune est le prolongement de la

partie privative et que même dans un espace commun les résidents s’attendent à une certaine expectative de vie privée. [ 31 ] En fait, le demandeur n’a vraiment une expectative de vie privée que dans sa

partie exclusive, tous les autres espaces étant communs et que par conséquent pouvant être fréquentés par tous les autres copropriétaires.

La preuve révèle que ce n’est que lorsque les mégots de cigarette ont été retrouvés et la cendre découverte dans le chalet urbain que les administrateurs ont visionné l’enregistrement en continu afin de déterminer qui était à l’origine des contraventions au règlement. [ 32 ] Aucune preuve n’a été fournie par le demandeur que les enregistrements ont été utilisé à quelques autres fins que de s’assurer que les règlements de l’Association ou de la copropriété, votés par tous les copropriétaires, soient respectés. [ 33 ] Il s’agit d’une atteinte bien minime au droit du demandeur eu égard à l’obligation de l’Association d’assurer l’intégrité de ses installations et la sécurité de tous les autres copropriétaires. [ 34 ] Pourrait-on justifier de ne pas se servir des enregistrements advenant le vol, le vandalisme ou un évènement mettant en jeu la santé ou la sécurité d’un autre copropriétaire.

Le Tribunal ne le croit pas.

[ 35 ] Le Tribunal conclut que ce que le demandeur qualifié d’atteinte envers lui, est bien minime et se justifie dans le contexte. [ 36 ] Dans Barbana c. Syndicat des copropriétaires les Condos 2460-62-64 Boisvin [8] , la Cour supérieure rappelait que le droit à la protection de la vie privée est un droit comme tout autre droit qui n’est pas absolu et qui doit être harmonisé avec les autres droits et ceux des autres personnes. [ 37 ] Dans cette affaire, on rappelait aussi que les caméras installées dans l’édifice ne surveillaient pas la vie privée du demandeur, mais bien la surveillance d’un espace commun.

Le même résonnement se tient ici. [ 38 ] S’appuyant sur la décision de la Cour suprême dans Syndicat Northcrest c. Amselem [9] , il faut prendre en compte la réalité de la vie en société, ajoutant à cela qu’en copropriété, il faut considérer la protection des droits des uns et des autres. [ 39 ] Ces principes ont été repris dans de nombreuses décisions [10] . [ 40 ] Il ne fait aucun doute que le demandeur ou ses invités ont contrevenu aux règlements de l’Association qui était justifiée d’imposer les amendes.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation du demandeur; AVEC FRAIS au montant de 202$ représentant le timbre judiciaire de la contestation. _________________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q.