2018 QCCQ 9405, 2018 QCCQ 9405

Canadian Austin Group Co. c. Ville de Longueuil 2018 QCCQ 9405 JG2338 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL N° : 505-80-008138-182 TAQ SAI-M-253496-1610 DATE : 21 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CANADIAN AUSTIN GROUP CO. Requérante - APPELANTE c.

VILLE DE LONGUEUIL INTIMÉE ET LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC (article 159 de la Loi de la justice administrative [1] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Canadian Austin Group souhaite obtenir la permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du Québec,

section des affaires immobilières en matière de fiscalité municipale, rendue le 7 mai 2018. [ 2 ] Le TAQ devait décider de l’évaluation d’un centre commercial (Les Galeries Taschereau) appartenant à Canadian Austin Group Co. (Austin Group), dont la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière s’élevait à 19 725 000 $ pour le rôle triennal 2016-2017- 2018. [ 3 ] Le TAQ rejette le recours d’Austin Group puisque son évaluation du centre commercial se chiffre à 20 084 000 $.

Vu la légère différence entre les deux valeurs, il n’y avait aucun préjudice pour Austin Group et le TAQ a considéré qu’il n’y avait pas lieu d’intervenir. [ 4 ] Aux fins de l’évaluation du centre commercial, les parties s’étaient entendues sur plusieurs admissions. Le seul point sur lequel le TAQ devait se prononcer afin de déterminer la valeur réelle de l’immeuble était le loyer du local 65 occupé par le magasin Hart. [ 5 ] Plutôt que de retenir le montant du loyer contractuel résultant du bail conclu entre Austin Group et Hart, le TAQ a basé son évaluation sur un loyer paritaire.

LE CONTEXTE : [ 6 ] Dans sa décision, le TAQ relate la preuve faite par Austin Group via son chef des opérations responsable de la location comme quoi beaucoup d’efforts ont été investis depuis août 2011 pour la recherche d’un locataire pour le local 65. Ce local présente des caractéristiques particulières, notamment sa façade restreinte (le local est en forme de rectangle, ayant une largeur de 102 pieds et une profondeur de 290 pieds), qui limite les possibilités de le subdiviser.

Par ailleurs, il bénéficie d’un petit quai de réception, situé toutefois à plus de 1000 pieds du local, auquel il faut accéder par une allée étroite que l’on doit parcourir à reculons. Il est également reconnu que les Galeries Taschereau offrent un faible ratio de places de stationnement.

[ 7 ] En avril 2015, Austin Group engage des discussions avec Hart, qui est déjà locataire dans certains autres immeubles qu’elle possède, et conclut avec elle une entente de dix ans pour un loyer de base de 180 000 $ par année pour les cinq premières années et de 210 000 $ pour les cinq années suivantes.

Un loyer supplémentaire à pourcentage peut s’y ajouter si les ventes atteignent un certain niveau. [ 8 ] Le bail prévoit également certaines clauses à l’avantage du locataire, dont la possibilité de mettre fin au bail par un avis de douze mois à chaque année après la deuxième année complète du bail, si le coût d’occupation en fonction du loyer brut ( gross rent occupancy cost ou (GROC) excède 16 % des ventes. Si tel est le cas, Hart peut quitter les lieux ou renégocier son loyer. [ 9 ] Le TAQ résume bien les positions des experts de chacune des parties, aux paragraphes 49 et 50 de la décision.

L’expert d’Austin Group considère que le bail signé en 2015 reflète le loyer marchand du local à l’étude et retient le montant de 180 000 $ par année pour conclure à une valeur de l’immeuble de 17 700 000 $.

Quant à l’expert de la Ville de Longueuil (la Ville), il écarte le loyer contractuel et évalue le loyer annuel à 457 450 $ sur la base d’une analyse de baux comparables pour conclure à une valeur de l’immeuble de 20 700 000 $ et recommander le maintien de la valeur déposée de 19 725 000 $. [ 10 ] L’expert de la Ville n’a pas retenu le bail du Magasin Hart parce qu’il le considérait comme un bail temporaire avec clause résolutoire applicable à court terme, mais également parce qu’il incluait un loyer à pourcentage difficile à évaluer, puisque calculé en fonction des ventes futures.

Il constate également que le loyer consenti à Hart est inférieur aux baux de locaux comparables dans d’autres propriétés et dans celle à l’étude. [ 11 ]

Les paragraphes suivants représentent le cœur de la décision du TAQ et il convient de les reproduire : « [51] Bien que le bail de Hart soit relativement contemporain de la date d’évaluation, le Tribunal l’écarte et considère qu’il ne représente pas le loyer marchand pour le local à l’étude. [52] Quoique ce bail ait été consenti pour une période de dix ans, la clause qui permet au locataire de mettre fin à son bail par l’envoi d’un simple avis de douze mois dès le 26 e mois d’occupation convainc le Tribunal qu’il s’agit d’un bail temporaire.

Bien qu’il présente une certaine longévité potentielle, il se compare plus aux baux intervenus pour le local 65 entre 2009 et 2015, qu’aux autres baux mis en preuve. (…) [59] Le Tribunal considère que les données paritaires découlant des baux des autres locaux des Galeries Taschereau apparaissent suffisantes pour évaluer le loyer paritaire du local 65. (…) » [ 12 ] Le TAQ écarte donc l’opinion de l’expert d’Austin Group, qui avait procédé à un exercice visant à évaluer les ventes futures du magasin, préférant se fier au loyer du local et non aux ventes hypothétiques d’un magasin qui venait d’ouvrir ses portes. [ 13 ] Le TAQ examine le bail d’autres locataires des Galeries Taschereau, soit la Fruiterie 440, l’Aubainerie, Le Château et le Village des Valeurs.

Il concède une diminution de 25 % pour tenir compte de la forme et de la façade du local, ainsi qu’un ajustement additionnel à la baisse de 10 % vu l’accès difficile au quai de réception. [ 14 ] Le TAQ a fait un calcul comparant les baux de la Fruiterie 440 et de l’Aubainerie, évalués à 9,93 $ et les baux du magasin Le Château et du Village des Valeurs, évalués à 10,80 $. Sur la base de ces calculs, le TAQ établit le loyer du local 65 de Hart à un taux unitaire de 10,50 $. ANALYSE ET DÉCISION : [ 15 ] L’article 159 LJA prévoit que les décisions rendues par le tribunal dans les matières traitées par la

section des affaires immobilières, de même que celles rendues en matière de protection du territoire agricole, peuvent, quel que soit le montant en cause, faire l’objet d’un appel à la Cour du Québec, sur permission d’un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour. [ 16 ] Les critères pour déterminer ce qui constitue une question devant être soumise à la Cour ont été définis plus particulièrement dans la décision Ville de Windsor c. Domtar inc. [2] , telle que reprise, notamment, dans Société en commandite Taschereau c. Ville de Laval [3] et dans Carignan c.

Régie de gestion des matières résiduelles de la Mauricie [4] . [ 17 ] Ainsi, une question devrait être soumise à la Cour si elle est sérieuse, controversée, nouvelle ou d’intérêt général. [ 18 ] Le procureur d’Austin Group suggère la question en litige suivante : Le tribunal a-t-il erré en décidant que le bail conclu entre Austin Group et les Magasins Hart à une date contemporaine à la date de référence devait être écarté, car il s’agit d’un bail temporaire, dû au seul fait que ce bail contient une clause qui permet au locataire de mettre fin audit bail ? [ 19 ] Austin Group reproche au TAQ d’avoir écarté le bail du magasin Hart, malgré le fait qu’il soit contemporain à la date d’évaluation, pour le seul et unique motif qu’il s’agirait d’un bail temporaire.

Austin Group soulève que les baux intervenus pour le local loué par Hart entre les années 2009 et 2015 n’ont pas été mis en preuve, sauf un historique de ceux-ci, et que cela constitue une lacune sérieuse au niveau des motifs de la décision du TAQ. [ 20 ] Austin Group prétend donc que l’étude de l’effet d’une telle clause de résolution hâtive, qui constitue un incitatif à la location, constitue une question nouvelle et d’intérêt général. Austin Group soutient que cette possibilité de résiliation anticipée ne signifie pas nécessairement que le bail ne représente pas le loyer marchand.

[ 21 ] Austin Group prétend que cette démarche est contraire à une décision du TAQ rendue en 1999, Alder Werner c. Ville de Repentigny [5] et que cela constitue une incohérence et une contradiction dans la jurisprudence du TAQ. [ 22 ] Pour sa part, la Ville soutient que l’évaluateur doit retenir le loyer paritaire s’il constate une différence entre celui-ci et le loyer contractuel.

C’est ce qui se dégage de l’arrêt Provigo Distribution [6] de la Cour d’appel, qui indique ce qui suit : « [19] Il s'agit donc de savoir si on doit maintenant recourir au loyer paritaire en toutes circonstances; en d'autres mots, la théorie joue-t-elle dans les deux sens, tant en présence de baux désavantageux (pour le propriétaire) qu'en présence de baux avantageux (pour le propriétaire)? (…) [37] La preuve démontre, d'une façon nettement prépondérante, que le loyer contractuel (11 $ le pied) excédait largement le loyer du marché (6 $ le pied). [38] Avant même l'entrée en vigueur de l'article 45.1 de la Loi, la doctrine et la jurisprudence majoritaires semblaient favoriser le loyer marchand plutôt que le loyer contractuel lorsqu'on recourait à la méthode du revenu pour évaluer un immeuble à des fins municipales.

Dans une décision récente [7] , le juge Raoul P.

Barbe de la Cour du Québec fait une étude fort intéressante de cette question; je réfère uniquement aux extraits qui concernent l'utilisation du loyer marchand de préférence au loyer contractuel : « (…) La question est donc de savoir si, dans l'application de la méthode du revenu, pour trouver la valeur réelle d'un immeuble aux fins du rôle d'évaluation foncière, il faut capitaliser le revenu marchand (loyer marchand) ou le revenu contractuel (loyer contractuel), lorsque ce dernier est différent du revenu marchand parce qu'il est plus bas ou plus haut à cause de l'existence de baux désavantageux ou avantageux.

À cet égard, la loi, la jurisprudence et la doctrine enseignent que dans le cadre de la méthode du revenu, aux fins de l'évaluation municipale, il y a lieu de considérer le loyer marchand, c'est-à-dire le loyer que procurerait un immeuble considéré comme libre et vacant s'il était loué aux conditions du marché locatif à la date de référence pertinente. (…) Huit ans plus tard, la Cour d'appel, dans l'arrêt Ville de Longueuil c.

Pacific Plaza Corp . [8] , sous la plume du Juge Marc Beauregard, réaffirme la nécessité de recourir au « loyer marchand » pour trouver la valeur réelle aux fins de l'évaluation municipale. (…) [44] Comme l'indique Me Forgues, à son ouvrage, les organismes et tribunaux spécialisés semblent prôner l'utilisation « en toutes circonstances, du loyer paritaire » . [45] Rien ne me permet d'affirmer que cette interprétation de la Loi - portant sur une méthode d'évaluation - soit erronée. » [ 23 ] Il est par ailleurs utile de rappeler que le Juge Beauregard dans l’arrêt Pacific Plaza précisait que le fait d’établir le loyer économique du bâtiment constituait une question de faits. [ 24 ] La Ville considère donc que le TAQ applique la jurisprudence traditionnelle en retenant un loyer paritaire établi en fonction de comparables situés à l’intérieur même du centre commercial.

Ce faisant, le TAQ a préféré la preuve présentée par l’expert de la Ville plutôt que par celui d’Austin Group. [ 25 ] La décision Ville de Repentigny à laquelle Austin Group réfère a été rendue dans un contexte où l’évaluateur de la Ville avait systématiquement remplacé le rendement réel des propriétés à l’étude par des taux normalisés selon une méthode qui substituait la réalité économique des immeubles par un rendement fictif. (par. 27).

C’est ainsi que le TAQ y déclare que la substitution du loyer contractuel par un loyer marchand doit se faire sur la base d’une étude individuelle de chaque cas et seulement ceux qui ne refléteraient pas le loyer du marché pour une raison identifiable autre que l’habilité d’une des parties à négocier, devraient subir une modification. [ 26 ] Dans le présent dossier, le TAQ considère que le bail ne représente pas le loyer marchand, non seulement parce qu’il le considère comme un bail temporaire, mais également parce qu’il ne retient pas l’évaluation des ventes futures du magasin pour établir le loyer. [ 27 ] On ne peut dissocier cette conclusion de l’exercice que fait le TAQ de comparer les baux de quatre autres locataires et d’appliquer au bail du magasin Hart un ajustement à la baisse total de 35 % pour tenir compte de la forme et de la façade du local et des difficultés d’accès au quai de réception.

En ce sens, le TAQ fait l’exercice d’établir le loyer du local 65 et non celui du magasin Hart. [ 28 ] On constate que le TAQ n’a pas considéré uniquement l’argument du bail temporaire, mais également la difficulté d’évaluer le loyer à pourcentage supplémentaire. En ce sens, le TAQ s’est livré à l’exercice d’une « étude individuelle du cas ». [ 29 ] La décision du TAQ reflète son appréciation de la preuve d’expert et l’utilisation de sa propre expertise pour procéder aux ajustements et calculs qu’il considérait nécessaires, ce qui est au centre de sa compétence.

Par ailleurs, la lecture du jugement ne démontre pas de faiblesse apparente. [ 30 ] En tout respect pour l’opinion contraire, le Tribunal considère que la question soumise relève plus de l’application par un

tribunal spécialisé des critères d’évaluation d’un loyer paritaire plutôt que d’une question d’intérêt général, nouvelle, sérieuse ou controversée qui justifierait qu’elle soit soumise à la Cour du Québec. [ 31 ] On peut faire un parallèle entre la présente demande et celle qui faisait l’objet d’une permission d’appel étudiée dans le récent jugement 8781435 Canada inc. c. Ville de Gatineau [9] .

La demanderesse 8781435 Canada inc., propriétaire des Galeries Aylmer, souhaitait obtenir la permission d’appeler d’une décision du TAQ relative à la détermination du loyer du local autrefois occupé par le magasin Zellers ainsi que quelques autres commerces. [ 32 ] Une seule question a été autorisée, relativement au fait que le TAQ avait retenu, dans la détermination du loyer, des données contenues dans une

annexe au rapport de l’expert de la Ville qui avait été retirée du dossier lors de l’audience. [ 33 ] Les autres questions soumises n'ont pas été autorisées, au motif que le TAQ avait tenu compte de la présomption jurisprudentielle à l’effet que le loyer contractuel est réputé être le loyer paritaire, mais que celle-ci avait été renversée par une preuve contraire. La Cour retient quant aux autres questions que le TAQ a apprécié la preuve d’expert des parties et que le résultat retenu relève d’un exercice de pondération propre à son champ d’expertise.

Elle conclut également que l’analyse des positions des experts relève de son pouvoir d’appréciation de la preuve , à l’égard duquel notre Cour est particulièrement réticente à intervenir. [ 34 ] Les mêmes principes trouvent ici application et en conséquence, la permission d’appeler ne devrait pas être accordée. PAR CES MOTIFS, LA COUR : REJETTE la demande pour permission d’appeler; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. Me Alfredo Mancini KAUFMAN S.E.N.C.R.L.

Procureurs de la requérante - APPELANTE Me Louis Béland DUFRESNE HÉBERT COMEAU Procureurs de l'INTIMÉE [9] 2018 QCCQ 3825