2017 QCCA 1547, 2017 QCCA 1547

Domaine de L'Anse sur le fleuve inc. c. Habitation de La Cité boisée inc. 2017 QCCA 1547 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N os : 200-09-009022-150 et 200-09-009023-158 (200-17-018801-134) et (200-17-018313-130) DATE : 8 août 2018 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. DOMAINE DE L’ANSE SUR LE FLEUVE INC. SÉBASTIEN CLICHE STEVE LINTEAU MATHIEU LINTEAU APPELANTS – défendeurs c. HABITATION DE LA CITÉ BOISÉE INC.

INTIMÉE – demanderesse et OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT RECTIFICATIF [ 1 ] L’intimée demande la rectification d’un arrêt prononcé par la Cour le 6 octobre 2017 [1] , au motif qu’il contient des erreurs matérielles. [ 2 ] Cet arrêt accueille en

partie l’appel d’un jugement rendu le 28 avril 2015 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Gratien Duchesne), à l’égard de deux dossiers réunis pour fins d’audition et en infirme certaines conclusions. [ 3 ] Revenons au contexte. À l’issue d’un procès de quatre jours, le juge de la Cour supérieure a accueilli la requête de l’intimée en annulation de promesses de vente qui étaient conditionnelles à l’obtention d’un protocole d’entente sur l’infrastructure des rues avec la Ville de Lévis.

Il a ordonné le rachat des immeubles par les appelants en les condamnant solidairement au remboursement du prix d’achat et des honoraires que l’intimée leur avait versés, en sus du remboursement des frais qu’elle avait engagés depuis l’acquisition des immeubles et de loyers demeurés impayés depuis l’achat. Il a également condamné solidairement les appelants au paiement de la pénalité de 600 000 $ prévue au contrat. [ 4 ] En appel, les appelants n’ont pas remis en question leur condamnation solidaire au versement de la pénalité.

Ils ont toutefois invoqué l’erreur du juge qui a conclu que le protocole d’entente n’avait pas été obtenu au 1 er août 2013 et ordonné la résiliation de la vente des immeubles, de même que le remboursement du prix versé et des dépenses engagées. Ils ont également soulevé l’erreur de qualification des appelants à

titre de « cautions » et leur condamnation solidaire. [ 5 ] La Cour a accueilli l’appel en

partie et infirmé les conclusions relatives à l’annulation des promesses de vente, la résiliation des actes de vente et le remboursement du prix d’achat et des dépenses engagées après avoir conclu que le protocole d’entente avait bel et bien été obtenu le 19 juillet 2013, soit la date à laquelle les plans et devis pour les infrastructures de rues ont été approuvés par la Ville et le tracé des rues accepté.

Ayant infirmé l’ordonnance de remboursement du prix de vente et des dépenses, la Cour n’a pas eu à se prononcer sur la condamnation solidaire des appelants à leur égard. [ 6 ] Par sa demande de rectification, l’intimée soutient que la Cour a commis les erreurs matérielles suivantes : 1. En omettant de traiter des frais engagés par l’intimée pour l’obtention du protocole d’entente (au montant de 295 840,65 $ avec intérêt et indemnité additionnelle à compter du 28 mai 2013) alors que les clauses 4.2 et 9.3.2 de la pièce P-3 stipulaient qu’ils étaient à la charge du « vendeur »; 2.

En rayant la conclusion [81] du jugement entrepris, alors qu’il s’agissait du remboursement de loyers impayés octroyés par le juge d’instance conformément à la clause 9.4 de la pièce P-3;

3. En omettant de traiter de la clause de retenue de 50 000 $ prévue au contrat; 4. En octroyant le paiement de la somme de 212 000 $ à

titre d’honoraires impayés avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 14 mai 2013, plutôt qu’à compter du 19 juillet 2013, date d’obtention du protocole d’entente, comme le prévoit la clause 2.1.3 de la pièce P-3. [ 7 ] La demande de rectification a fait l’objet d’une contestation écrite de la part des appelants à laquelle l’intimée a répondu par écrit. Les appelants ont formulé une brève réplique.

Les parties ont renoncé à une audience et accepté que l’affaire soit tranchée sur dossier (article 384 C.p.c. ). [ 8 ] Suivant l’article 338 C.p.c. , seules les erreurs d’écriture ou de calcul ou l’erreur matérielle et l’inadvertance manifeste par une omission de se prononcer sur une

partie de la demande donnent ouverture à la rectification d’un jugement. Notre Cour a d’ailleurs statué qu’il devait s’agir d’une « erreur évidente » [2] ou d’une « inexactitude qui se serait glissée par inadvertance » [3] . Il doit s’agir de correction et non d’interprétation ou de reconsidération. La rectification ne peut non plus servir à corriger une erreur de droit [4] . Une

partie ne peut, par le biais d’une demande de rectification, tenter de plaider à nouveau sa cause non plus que de soumettre des faits non allégués auparavant ou des moyens qui n’ont jamais été soulevés et qui auraient pu donner ouverture à des éléments additionnels de preuve [5] . * * * [ 9 ] À notre avis, la seule erreur soulevée qui puisse s’apparenter à une erreur matérielle est celle relative à la date du point de départ du calcul de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle octroyés sur la somme de 212 000 $, telle que contenue au paragraphe 30 de l’arrêt. [ 10 ] Il y a tout de même lieu de signaler au passage que le point de départ du calcul accordé aux conclusions de l’arrêt était celui proposé aux conclusions de la déclaration d’appel et du mémoire des appelants à l’égard desquelles l’intimée n’a formulé aucun commentaire ni opposition dans son mémoire ou à l’audience, se contentant plutôt de demander le rejet de l’appel en son entier. [ 11 ] Cela dit, la Cour estime néanmoins qu’il y a lieu de rectifier la conclusion du paragraphe en question pour se conformer à l’échéance stipulée à la clause 2.1.3 de la pièce P-3 comme suit : 2.1.3 Le solde des autres considérations sera payable par l'acheteur au Vendeur lors de l'obtention du protocole d'entente auprès de la Ville de Lévis. [ 12 ] Vu la conclusion de la Cour voulant que le protocole d’entente ait été obtenu le 19 juillet 2013, il y a donc lieu de remplacer la date du 14 mai 2013 par celle du 19 juillet 2013, au paragraphe 30 de l’arrêt. [ 13 ] En ce qui concerne les autres erreurs soulevées par l’intimée, aucune d’elles n’est de la nature d’une erreur matérielle donnant ouverture à une rectification.

Il s’agit plutôt de nouveaux moyens ou de moyens d’appel déguisés. [ 14 ] En effet, en ce qui concerne les erreurs soulevées à l’égard des frais engagés pour l’obtention du protocole d’entente et des loyers impayés, l’intimée n’en a pas davantage traité dans son mémoire non plus qu’à l’audience, et ce, bien que les appelants y réfèrent expressément aux paragraphes 57 et 65 de leur mémoire, tels que reproduits ci-après : 57.

Ainsi, les Appelants CLL ne sont pas tenus de racheter l’immeuble visé par la promesse d’achat P-3 ni de payer à l’Intimée les sommes énumérées au jugement de première instance, notamment les frais engagés lors du transfert de l’immeuble , incluant le droit de mutation applicable, les honoraires (P-3, art. 2.1), la pénalité et le loyer [6] . […] 65.

Dès lors, les Appelants CLL sont bien fondés à demander à cette honorable Cour de réformer la conclusion du jugement de première instance les condamnant aux termes de l’acte P-3 solidairement avec l’Appelante DAF , d’une part, au rachat forcé de l’immeuble visé par l’acte P-3 et, d’autre part, à payer à l’Intimée les sommes énumérées au jugement de première instance, notamment les frais engagés lors du transfert de l’immeuble , incluant le droit de mutation applicable, les honoraires (P-3, art. 2.1), la pénalité et le loyer [7] . [Soulignements ajoutés] [ 15 ] Le juge de première instance a conclu à l’annulation des trois ventes d’immeubles vu le défaut d’obtenir le protocole d’entente en temps utile.

Il allait de soi qu’il ordonne le remboursement du prix et des honoraires versés par l’intimée aux appelants dans le contexte du projet, en sus des frais engagés pour l’obtention du protocole d’entente, qui étaient stipulés à la charge du « vendeur ».

Il a de fait accordé le remboursement d’un montant de 1 410 744,53 $ comprenant des honoraires de 1 114 903,80 $ et un montant de 295 840,65 $ qu’il a qualifié de « dépenses […] effectuées dans le cadre des activités reliées à l’obtention de l’entente relative à l’acceptation du tracé des rues », en se fondant à cet égard sur un tableau déposé par l’intimée accompagné de certaines pièces justificatives déposées comme pièce P-26. [ 16 ] Or, en fait, la pièce P-26 est un mélange de factures de taxes, de comptes d’électricité, de polices d’assurance, de frais d’incorporation, d’honoraires de notaires engagés pour la rédaction d’actes de prêt, de cotisations à l’APCHQ, à la Régie du Bâtiment et d’autres documents divers dont il est difficile de saisir la portée ou le lien avec l’obtention du protocole d’entente. [ 17 ] On y retrouve même des factures d’honoraires d’ingénieurs, bien qu’elles soient imputables à l’intimée en vertu de l’alinéa 3 de la clause 4.2 de la pièce P-3 [8] .

Au surplus, plusieurs de ces factures sont adressées non pas à l’intimée, mais à une autre société détenue par l’actionnaire de l’intimée, M. Kirouac. Certaines émanent d’ailleurs également de cette même société liée et ni leur contenu ni les transcriptions déposées au dossier d’appel ne permettent de conclure par prépondérance qu’il s’agit de frais légitimes correspondant aux

frais d’obtention du protocole d’entente, tels que définis aux clauses 4.2 [9] et 9.3.2 [10] précitées. [ 18 ] En infirmant le jugement de première instance, après avoir conclu que le protocole d’entente avait bel et bien été obtenu et qu’il n’y avait pas lieu d’annuler les ventes, la Cour devait nécessairement supprimer le paragraphe 80 du jugement de première instance et annuler ainsi l’octroi de la somme de 1 410 744,53 $, incluant le remboursement des frais de 295 840,65 $ que l’intimée prétendait avoir engagés pour l’obtention du protocole d’entente, faute d’une preuve prépondérante à leur égard permettant de proprement qualifier ou même quantifier ces frais. [ 19 ] En effet, ni la documentation reproduite au dossier d'appel (notamment la pièce P-26 ou la pièce P-27) ni les témoignages reproduits dans les transcriptions sténographiques de l’audience versées au dossier d’appel ne permettent de soutenir que des frais de 295 840,65 $ auraient été engagés pour les fins d’obtenir le protocole d’entente conformément aux clauses 4.2 et 9.3.2 de la promesse de vente P-3. [ 20 ] À la lecture même des factures déposées sous la pièce P-26, bien qu’il soit possible que certaines charges aient été liées au projet, plusieurs d’entre elles étaient postérieures au 19 juillet 2013 et ne peuvent en conséquence être qualifiées de « frais relatifs à l’obtention du protocole d’entente» ni réclamées à ce titre.

Plusieurs autres sont par ailleurs illisibles ou sont tellement vagues qu’elles ne permettent pas d’en saisir le contenu, même en faisant appel aux témoignages rendus à l’audience. [ 21 ] La demande de rectification formulée à l’égard des frais engagés pour l’obtention du protocole d’entente est de la nature d’une tentative de plaider un nouveau moyen alors qu’au surplus, le dossier d’appel n’étaye pas une preuve prépondérante à cet égard. [ 22 ] Il en va de même à l’égard des loyers que le juge de première instance a imputés aux appelants, alors que rien dans la preuve documentaire, non plus que dans les transcriptions sténographiques déposées au dossier d’appel, ne permet de soutenir que les appelants en sont imputables.

Les locataires qui devaient ces loyers ne sont pas parties à la promesse de vente P-3. De plus, suivant la procédure introductive d’instance, ils ont quitté les lieux en juin 2014. Or, l’intimée réclame des appelants un loyer « impayé » depuis cette date [11] .

La condamnation aux loyers impayés ne trouve tout simplement pas appui dans la preuve telle que constituée au dossier d’appel et la Cour était justifiée d’annuler leur remboursement. [ 23 ] Quant au reproche formulé à l’égard de l’absence de mention de la clause de retenue de 50 000 $, force est de constater que l’application de cette retenue semble n’avoir jamais été plaidée en première instance et encore moins en appel.

Le jugement dont appel n’en traite pas, les mémoires non plus et la Cour n’est pas en mesure de conclure que les conditions d’application de cette clause sont même satisfaites. [ 24 ] Il n’y a donc pas ici matière à rectifier les conclusions de l’arrêt pour traiter des frais engagés pour l’obtention du protocole d’entente, des loyers impayés ou de la retenue de 50 000 $. [ 25 ] En somme, la seule rectification qui s’impose a trait à la date du point de départ du calcul de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle, telle que contenue au paragraphe 30 de l’arrêt, qui devra être remplacée par la date de l’obtention du protocole d’entente, soit le 19 juillet 2013.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] ACCUEILLE , en partie, la demande de rectification de l’intimée, sans les frais de justice; [ 27 ] RECTIFIE l’arrêt prononcé le 6 octobre 2017 en modifiant le paragraphe 30 pour qu’il soit ainsi rédigé : [30] AJOUTE les conclusions suivantes relativement au dossier 200-17-018801-134 : [92] REJETTE la requête introductive d’instance réamendée du 29 janvier 2015; [93] Avec dépens. [94] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; [95] CONDAMNE la demanderesse Habitation de la Cité Boisée inc. à payer à la défenderesse Domaine de l’Anse sur le fleuve inc. la somme de DEUX CENT DOUZE MILLE DOLLARS (212 000 $), avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 19 juillet 2013; [96] Avec dépens. [97] OPÈRE compensation entre les sommes mentionnées aux conclusions des paragraphes [90] et [95] du jugement. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. Me Pierre Grégoire

Me Ian Gosselin Norton, Rose Pour les appelants Me Steeve Demers Quessy, Henry Pour l’intimée Date d’audience : 3 octobre 2017 Domaine de L'Anse sur le fleuve inc. c. Habitation de La Cité boisée inc. 2017 QCCA 1547 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009022-150 & 200-09-009023-158 (200-17-018801-134) (200-17-018313-130) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 6 octobre 2017 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. (JB3828) MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. (JV0532) GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. (JM2257) PARTIES APPELANTES AVOCATS DOMAINE DE L’ANSE SUR LE FLEUVE INC., SÉBASTIEN CLICHE, STEVE LINTEAU et MATHIEU LINTEAU Me PIERRE GRÉGOIRE Me IAN GOSSELIN (Norton, Rose)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT HABITATION DE LA CITÉ BOISÉE INC. Me STEEVE DEMERS (Quessy, Henry)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT

OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS En appel d'un jugement rendu le 28 avril 2015 par l'honorable Gratien Duchesne de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Vente (offre, promesse et autres accords préalables) – Sûretés (cautionnement) Greffière : Marie-Ann Baron (TB3964) Salle : 4.33 AUDITION 09 h 35 Continuation de l’audience du 3 octobre 2017; La Cour mentionne que les motifs seront déposés au procès-verbal; 09 h 36 Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [1] Les appelants ont amorcé, par le biais de la société Domaine de l’Anse sur le fleuve inc. (« Domaine »), un projet de développement domiciliaire à Lévis. Michel et Dominic Kirouac, deux hommes d’affaires agissant au nom d’une société à être formée, devenue l’intimée Habitation de la Cité Boisée inc., signent trois promesses d’achat par lesquelles cette société s’engage à acheter des immeubles. [2] La promesse (P-3) prévoit l’achat d’un immeuble appartenant à Domaine dans les 15 jours suivant l’obtention d’un protocole

d’entente avec la Ville de Lévis sur les infrastructures de rues ou au plus tard le 1er octobre 2012. Aux termes des promesses (P-5 et P- 7), elle s’engage à acquérir au nom de cette même société les droits détenus par les appelants à l’égard de deux autres immeubles. [3] Toutes les promesses d’achat sont conditionnelles à l’émission du « protocole d’entente de la Ville relatif aux infrastructures de rues » avant le 1er février 2013.

Elles prévoient que, si ledit protocole n’est pas obtenu à cette date, une pénalité de 100 000 $ par mois de retard sera payable à l’intimée (à concurrence de 600 000 $) et qu’advenant la non-obtention du protocole d’entente au 1er août 2013, l’intimée pourra résilier les promesses et exiger le remboursement de l’acompte ou du prix versé pour les immeubles, de même que les frais engagés pour le transfert des terrains [12] .

En ce qui concerne les promesses P-5 et P-7, l’obligation de racheter les immeubles et de rembourser le prix de vente et les dépenses afférentes lie tous les appelants et non seulement Domaine. [4] Au mois d’octobre 2012, l’intimée acquiert les immeubles alors que le protocole d’entente n’a pas encore été obtenu. [5] Le 7 décembre 2012, le Ministère du Développement durable, Environnement et Lutte contre les changements climatiques indique que le projet est acceptable, mais que d’autres éléments doivent être complétés avant que l’autorisation ne soit délivrée, notamment l’obtention d’un certificat de la Ville attestant que le projet ne contrevient à aucun règlement municipal. [6] Le 29 janvier 2013, la Ville de Lévis affirme que le tracé de rues projeté est acceptable, mais requiert des modifications et impose de nouvelles conditions. [7] Voyant toutefois que le protocole d’entente ne sera pas obtenu avant le 1 er février 2013, le 31 janvier 2013, Domaine offre de racheter les immeubles, ce que refuse l’intimée.

Il s’agit en fait d’une deuxième tentative de rachat, une première offre formulée en décembre 2012 ayant déjà été refusée. [8] Le 8 mai 2013, le tracé de rues n’ayant toujours pas été accepté, l’intimée requiert une diminution du prix des immeubles que refusent de lui accorder les appelants. Le 28 mai 2013, elle met en demeure les appelants de racheter les immeubles visés par les trois promesses et les avise de son intention de demander l’annulation des ventes. [9] Le 19 juillet 2013, les plans et devis pour les infrastructures de rues sont approuvés par la Ville de Lévis et le tracé de rues accepté par celle-ci.

Le lotissement est aussi autorisé par la Ville de Lévis le 7 août 2013. [10] En janvier 2015, la Ville de Lévis transmet un projet d’entente prévoyant la construction des infrastructures de rues qui doit être signée par l’intimée, avant son approbation par le Conseil municipal pour permettre de débuter la construction des rues.

L’intimée ne signe pas cette entente, laquelle demeure non signée au moment de l’audience. [11] Le 28 avril 2015, aux termes d’un procès de 4 jours, le juge accueille le recours de l’intimée en annulation des promesses de vente, ordonne le rachat de ses immeubles et condamne solidairement les appelants à lui rembourser le prix et les honoraires versés, de même que tous les frais qu’elle a engagés depuis l’acquisition, ainsi que les loyers impayés.

Il les condamne aussi solidairement au paiement de la pénalité de 600 000 $ prévue au contrat. [12] Les appelants ne remettent pas en question la condamnation solidaire à la pénalité de 600 000 $, puisqu’ils reconnaissent que le protocole d’entente n’a été obtenu que le 19 juillet 2013 et que la pénalité mensuelle de 100 000 $ était en conséquence exigible à compter du 1 er février 2013. [13] Ils reprochent toutefois au juge deux erreurs dans l’interprétation des contrats qui lient les parties, à savoir : 1. d’avoir conclu que le « protocole d’entente de la Ville de Lévis concernant les infrastructures de rues » était une entente finale qui n’avait pas été obtenue au 1 er août 2013, de manière à justifier la résiliation de la vente des immeubles ainsi que le remboursement du prix versé et des dépenses engagées sur le projet; 2. d’avoir qualifié les appelants Sébastien Cliche, Steve Linteau et Mathieu Linteau de « cautions » et de les avoir condamnés solidairement à rembourser le prix d’achat des immeubles vendus par Domaine et à payer des dommages. [14] Les appelants plaident aussi, subsidiairement, qu’en ordonnant le rachat forcé des immeubles, le juge a omis d’ordonner la radiation des hypothèques grevant ces immeubles. [15] À notre avis, le juge a commis une erreur manifeste et déterminante en concluant que le « protocole d'entente de la Ville de Lévis concernant les infrastructures de rues » visait une entente finale.

Partant, il a également erré en ordonnant le rachat forcé des immeubles alors que le protocole d’entente en question avait pourtant été délivré le 19 juillet 2013, au moment où la Ville de Lévis a accepté le tracé de rues. [16] La conclusion du juge à l’égard de l’interprétation de l’expression « protocole d’entente de la Ville de Lévis concernant les infrastructures de rues » stipulée aux différentes promesses d’achat est non seulement incompatible avec le texte des clauses pertinentes, mais elle se heurte de front à la preuve administrée au procès, dont le juge fait par ailleurs état dans son jugement. [17] En effet, il énonce d’abord que « Pour les parties, un protocole d’entente est une entente concernant les infrastructures de rues » [13] , non sans avoir préalablement signalé que l’ingénieur Samson et la consultante Veilleux, tous deux retenus par l’intimée, ont confirmé avoir obtenu l’acceptation par la Ville du tracé de rues en date du 19 juillet 2013 [14] . [18] Il signale également que « les parties ignoraient l’inexistence à la Ville d’un protocole d’entente préalable à la signature d’une entente finale d’acceptation d’un projet domiciliaire » [15] .

Cette remarque se reflète dans la preuve puisque l’appelant Mathieu Linteau a témoigné qu’il s’agissait du premier projet auquel il prenait part à Lévis [16] , alors que tous ses projets antérieurs avaient été réalisés à Québec où il procédait sur la base d’un protocole d’entente de la nature d’une entente préliminaire [17] . Il a également signalé que Michel Kirouac, le représentant de l’intimée, tout comme lui, ignorait que le processus était différent à Lévis [18] , ce qu’a aussi confirmé M.

Kirouac [19] qui, au surplus, en mai 2013, disait lui-même s’attendre à ce que le protocole d’entente soit émis au mois de juillet suivant. [19] La consultante Veilleux est venue témoigner du processus suivi par la Ville de Québec, en signalant qu’il se distinguait de celui de la Ville de Lévis où l’expression « protocole d’entente » n’existe tout simplement pas : R […] le certificat du greffier ne peut pas être obtenu tant et aussi longtemps que l’entente n’est pas signée. Ça, c’est une procédure qui se fait à la Ville de Lévis.

Q : Là ce que vous dites, que l’entente n’est pas signée, que le protocole d’entente n’est pas signé ou que l’en... vous faites référence à quelle entente? R : Bien, il y a une seule... à Lévis, il y a une seule entente, ça s’appelle Entente , ça s’appelle pas Protocole , ça s’appelle Entente […] . [20] […] Q : O.K. De votre expérience à vous, si je vous parle d'un protocole d'entente sur les infrastructures de rue, ça vous dit-tu quelque chose, ça?

R : C'est un protocole... ben, ça me dit que c'est un protocole d'entente qui... qui est émis sur les… les plans... les plans et devis, là, sur les infrastructures, c'est ça, sur les plans et devis; quand on parle d'infrastructures c'est les plans et devis qui gèrent... qui gèrent les infrastructures . Q : Et, à votre connaissance, est-ce qu'il y a un tel protocole d'entente sur les infrastructures de rue à Lévis ?

R : Non . [21] [Soulignements ajoutés] [20] En définitive, à la lumière de cette preuve, le juge ne pouvait conclure que l’intention commune des parties, en signant les promesses d’achat, était d’obtenir une entente finale de la Ville de Lévis plutôt qu’une simple acceptation du plan des infrastructures de rues, puisque les parties n’avaient alors aucune connaissance du déroulement particulier du processus d’autorisation à la Ville de Lévis.

En l’espèce, c’est à cette simple acceptation que renvoyaient les parties. [21] Or, au vu du « Formulaire de demande d’autorisation pour réaliser un projet d’aqueduc et d’égoût » (communément appelé formulaire 32) préparé par l’ingénieur de l’intimée, M.

Samson, et signé par l’ingénieur de la Ville de Lévis avant d’être transmis à l’intimée le 19 juillet 2013 [22] , on doit constater que l’acceptation du plan des infrastructures de rues par la Ville de Lévis a bel et bien eu lieu avant l’échéance du 1 er août 2013, soit en date du 19 juillet 2013. [22] Le juge ne pouvait donc pas ordonner l’annulation de la vente des immeubles et le rachat forcé de ceux-ci, non plus que condamner les appelants à en rembourser le prix, en sus des honoraires et frais engagés.

Dans les circonstances, il ne pouvait que condamner les appelants à verser la pénalité prévue aux promesses d’achat, à raison de 100 000 $ par mois, calculée sur une période de six mois, à compter du 1 er février 2013, vu la non-obtention du protocole à cette date et jusqu’au 19 juillet 2013. [23] Il devait par ailleurs accueillir en

partie la demande reconventionnelle de Domaine et maintenir le versement du solde impayé des honoraires qui lui étaient dus par l’intimée en vertu de la clause 2.1 de la promesse d’achat P-3, au montant de 212 000 $, dont il a d’ailleurs tenu compte lors du calcul des dommages [23] . [24] Vu la conclusion à laquelle en vient la Cour sur la portée de l’expression « protocole d’entente » et sur l’opportunité d’ordonner le rachat des immeubles et le paiement de dommages, le débat entourant la qualification du cautionnement dans le contexte du rachat forcé des immeubles et de l’octroi de dommages devient inutile, tout comme le débat sur l’opportunité de radier les hypothèques grevant les immeubles.

Il n’est donc pas nécessaire d’en traiter. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [25] ACCUEILLE l’appel en partie; [26] INFIRME en

partie le jugement de première instance, comme suit : [27] MODIFIE ET REMPLACE la conclusion du paragraphe [77] pour qu’elle se lise comme suit : [77] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d’instance réamendée du 22 janvier 2015 dans le dossier 200-17-018313-130; [ 28 ] RAYE les conclusions [78] à [89] du jugement; [ 29 ] MAINTIENT les conclusions [90] et [91] du jugement qui se lisent comme suit : [90] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer la pénalité prévue à la promesse d’achat P-3 à savoir la somme de 600 000 $ plus l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 mars 2013 pour la première tranche de 100 000 $ due le 1 er mars 2013, à compter du 19 avril 2013 pour la deuxième tranche due le 1 er avril 2013 et la somme de 400 000 $ à compter de la date de signification de la requête introductive d’instance, soit le 15 mai 2013; [91] LE TOUT , avec dépens.

[ 30 ] AJOUTE les conclusions suivantes relativement au dossier 200-17-018801-134 : [92] REJETTE la requête introductive d’instance réamendée du 29 janvier 2015; [93] Avec dépens. [94] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; [95] CONDAMNE la demanderesse Habitation de la Cité Boisée inc. à payer à la défenderesse Domaine de l’Anse sur le fleuve inc. la somme de DEUX CENT DOUZE MILLE DOLLARS (212 000 $), avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 14 mai 2013; [96] Avec dépens. [97] OPÈRE compensation entre les sommes mentionnées aux conclusions des paragraphes [90] et [95] du jugement. [ 31 ] AUTORISE les appelants à récupérer le cautionnement pour frais de 120 000 $ consigné au greffe aux termes de l’arrêt prononcé par cette Cour le 7 décembre 2015, sur preuve de l’acquittement de la somme due par les appelants à l’intimée par suite de la compensation opérée entre les montants mentionnés au paragraphe précédent; [ 32 ] AVEC les frais de justice en appel.

MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

ANNEXE [8] L’alinéa 3 de la clause 4.2 stipule : Les frais d’ingénieur seront assumés par l’acheteur, de même que les frais de parcs. Le choix de l’ingénieur revient à l’acheteur. [9] La clause 4.2 stipule : 4.2 Le Vendeur assumera tous les frais nécessaires à l’obtention du protocole d’entente de la Ville de Lévis, notamment, mais non limitativement, les frais relatifs aux études de sol, à l’arpenteur, etc. Le Vendeur acquittera de plus, tous les frais concernant l'acceptation du projet auprès du Ministère du développement durable, de

l'environnement et des parcs (MDDBP), de même que tous les frais de Lynda Veilleux non mentionnés en date des présentes, concernant le projet domiciliaire visé par les présentes. Les frais d’ingénieur seront assumés par l’acheteur, de même que les frais de parcs. Le choix de l’ingénieur revient à l’acheteur. [10] La clause 9.3.2 stipule: 9.3.2 Les frais reliés à l'obtention du protocole d'entente de la Ville de Lévis sont entièrement à la charge du Vendeur. Tous les frais reliés à la réalisation des infrastructures de rues (aqueduc, égouts, asphaltage, chaîne de rues ...) sont à la charge de l'acheteur.