2023 QCCA 583, 2023 QCCA 583

First Québec Holdings inc. c. Développements Grand Ouest inc. 2023 QCCA 583 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029883-220 (500-17-104627-180) DATE : 25 avril 2023 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. FIRST QUEBEC HOLDINGS INC. APPELANTE – demanderesse c. LES DÉVELOPPEMENTS GRAND OUEST INC. PARC BELMONT INC. IMM-CANADA INC.

MARTIN MICHAUD MICHEL-NICOL LAVOIE INTIMÉS – défendeurs et PIERRE FOISY INTIMÉ – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 10 décembre 2021 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Mark Phillips), lequel rejette sa réclamation en remboursement du solde d’un prêt, annule l’ensemble des actes conclus entre les parties au motif qu’ils imposent un taux d’intérêt annuel de plus de 60 % en violation de l’

article 347 du Code criminel , puis, en vue de la restitution des prestations, condamne solidairement les intimés à rembourser à l’appelante 2 646 875 $ sans frais de justice. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Marcotte, auxquels souscrivent les juges Rancourt et Cournoyer, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel en partie, avec frais de justice; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance de manière à remplacer les paragraphes [102] à [105] comme suit : [102] ACCUEILLE en

partie la Demande introductive d’instance modifiée une troisième fois en réclamation du solde d’un contrat de prêt d’argent de la demanderesse First Quebec Holdings Inc. en date du 21 mai 2021; [103] DÉCLARE que la Note promissoire du 19 février 2018 (D-1) est nulle de nullité absolue et annule celle-ci; [104] Et en vue de la restitution des prestations, CONDAMNE solidairement les défendeurs Les Développements Grand Ouest inc., IMM-Canada inc., Martin Michaud, Parc Belmont inc. et Michel-Nicol Lavoie à verser à la demanderesse First Quebec Holdings Inc. 2 750 000,00 $, avec intérêt au taux de 15 % l’an calculé mensuellement et non à l’avance, à compter du 30 octobre 2017; [105] LE TOUT avec frais de justice en faveur de la demanderesse First Quebec Holdings Inc.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.

Me David Brossard BROSSARD GAGNÉ AVOCATS Pour l’appelante Martin Michaud Non représenté Date d’audience : 7 février 2023 MOTIFS DE LA JUGE MARCOTTE [ 5 ] L’appelante se pourvoit à l’égard de ce jugement [1] , au motif que le juge aurait erré : d’abord, en considérant la note promissoire intervenue plusieurs mois après la convention de prêt initiale pour conclure à une violation de l’

article 347 du Code criminel [ C.cr . ]; puis, en sanctionnant cette violation par l’annulation de l’ensemble des actes de prêt intervenus entre les parties. Il aurait, ce faisant, écarté les articles 1438 et 2332 du Code civil du Québec [ C.c.Q. ] et aurait omis de tenir compte de l’exigibilité du taux d’intérêt de 15% parfaitement licite stipulé dans la convention de prêt initiale au moment d’ordonner la restitution des prestations, en limitant la condamnation solidaire des intimés au seul remboursement du capital versé par l’appelante.

CONTEXTE [ 6 ] Précisons que la première convention de prêt intervenue entre les parties devant notaire le 6 juillet 2017 (« la Convention de prêt ») [2] était de la nature d’un prêt relais de 2 750 000 $, dont l’échéance était fixée au 30 décembre 2017. Ce prêt visait à permettre aux intimés de faire l’acquisition de deux terrains pour réaliser un projet de développement immobilier ambitieux.

Il était assorti d’un taux d’intérêt annuel de 15 % et garanti par une hypothèque de premier rang sur l’un des deux lots visés par le projet (lot 761) et par une hypothèque de troisième rang sur l’autre lot (lot 760). [ 7 ] Lors de la signature de la Convention de prêt, la somme de 103 125 $ représentant les trois premiers versements mensuels d’intérêts fut déduite du capital versé et remise à l’appelante.

Les intimés n’ont cependant pas acquitté les versements mensuels de 34 375 $ chacun exigibles à compter du 30 octobre 2017, la banque refusant d’honorer les chèques qu’ils avaient remis à l’appelante à cette fin, faute de fonds nécessaires. [ 8 ] Puisque l’appelante menaçait d’entreprendre des recours hypothécaires, les intimés ont offert de lui verser des intérêts additionnels de 300 000 $ en échange d’une période de grâce jusqu’au 1 er janvier 2018, dans l’espoir de boucler leur financement d’ici là.

Le 27 novembre 2017, les parties ont donc conclu un acte de modification de la convention de prêt (« l’Acte de modification ») [3] haussant le taux d’intérêt de 15 % à 58,64 % jusqu’au parfait remboursement du prêt.

Elles ont convenu de versements mensuels de 134 383,33 $ chacun dus les 30 octobre, 30 novembre et 30 décembre 2017, tandis que l’appelante renonçait à l’imputation d’intérêts sur les intérêts échus et d’une pénalité additionnelle telle que prévue aux clauses 7 et 21d) de la Convention de prêt, lesquels étaient remplacés en quelque sorte par l’accroissement du taux d’intérêt stipulé dans l’Acte de modification, tel que semble le déduire le juge de première instance [4] : [31] La logique du pourcentage de 58,64% demeure nébuleuse.

D’un côté, comme on vient de le voir, ce taux donne un accroissement de presque exactement 100 000 $ en intérêts mensuellement, ce qui, pour les trois mois d’octobre, novembre et décembre 2017, correspondait à l’apport additionnel de 300 000 $ que M. Michaud s’engageait à apporter pour éviter l’institution de procédures judiciaires. D’un autre côté, M. Michaud y voit un lien avec la clause 21d) : celle-ci prévoit 10%, plus un taux mensuel de 4% qui, multiplié par 12 mois, donne un taux annuel de 48% qui, ajouté au 10%, donne 58%. [32] Quoi qu’il en soit, M.

Yearow ne s’en est pas caché : tout cela avait pour but de mettre de la pression sur M. Michaud pour l’inciter à rembourser le prêt. [33] Malheureusement, il n’en fut rien.

Le projet n’avançait pas plus. [ 9 ] Le 19 février 2018, puisqu’ils étaient toujours incapables de rembourser à l’échéance promise, les intimés signaient devant notaire une note promissoire qui fut intégrée le lendemain dans un acte hypothécaire (l’acte hypothécaire du 20 février 2018 et la note promissoire du 19 février 2018 étant désignés « la Note promissoire »), par laquelle ils s’obligeaient comme suit [5] : THE PARTIES AGREE AS FOLLOWS: 1) Notwithstanding any provision of the Letter, the Loan agreement or the Loan modification agreement, the Borrower agrees and undertakes to pay to the Lender, on top of any amount owed according to the Loan agreement and the Loan modification agreement, an additional amount representing five thousand dollars (5,000.00$) per day, starting February 1 st and until complete reimbursement of all the amounts owed according to the loan agreement and the loan modification agreement .

Said amount will bear interest at the rate of 15% per year from the date of signing the present promissory note and until complete payment, calculated semi-annually and not in advance. The interest on the loan agreement or the loan modification agreement is not modified in any way by this promissory note or the hypothec granted to secure its obligations .

2) In consideration of the undertaking moreover described by the Borrower, the Lender agrees to suspend ail his recourses against the Borrower or against the properties mortgaged according to the Loan agreement until March 1 st , 2018 ; 3) The present agreement will be secured by a 3rd ranking hypothec on lot 1 688 761 Cadastre of Quebec, land division of Vaudreuil and a 5th ranking hypothec on lot 1 688 760, cadastre of Quebec, land division of Vaudreuil, both mentioned in the loan agreement and already mortgaged in favour of the Lender; 4) All the other conditions of the Letter or the Loan agreement and the Loan modification agreement remain in force and are hereby ratified by the parties ; 5) The present modification agreement does not operate novation; [Soulignements ajoutés] [ 10 ] Les intimés n’ont pas versé les montants additionnels ni remboursé le prêt, de sorte que, le 30 août 2018, l’appelante déposait une demande introductive d’instance afin d’exercer ses droits hypothécaires.

Cette procédure fut modifiée une première fois le 15 mai 2019, avant d’être transformée en action personnelle sur prêt le 4 septembre 2019. [ 11 ] L’appelante n’a cependant jamais évoqué la Note promissoire dans ses procédures. Le procès, qui a débuté le 28 avril 2021, s’est poursuivi le 26 mai 2021 pour permettre à l’appelante de présenter une contre-preuve, ce qu’elle n’a finalement jamais fait [6] .

Entretemps, en réaction aux allégations de prêt usuraire soulevées par les intimés, l’appelante modifiait sa demande introductive d’instance une troisième fois, le 21 mai 2021, et renonçait au taux d’intérêt annuel de 58,64 % prévu dans l’Acte de modification pour ne réclamer que l’application du taux d’intérêt annuel de 15 % stipulé dans la Convention de prêt.

JUGEMENT ENTREPRIS [ 12 ] À l’issue de son analyse des faits et du droit applicable ainsi que des différents scénarios de calculs d’intérêts soumis par les parties, le juge de première instance conclut que le taux d’intérêt annuel généré à l’issue de l’Acte de modification et de la Note promissoire est de 125 % et qu’il viole l’

article 347 C.cr . [7] . [ 13 ] S’autorisant du large pouvoir discrétionnaire dont dispose le juge appelé à déterminer les « réparations » découlant d’une telle violation, tel que reconnu par la Cour suprême dans l’arrêt Transport North American Express Inc. c. New Solutions Financial Corp. [8] , il détermine que l’ensemble des actes doivent être annulés puisque la Note promissoire fait selon lui «

partie intégrante » de la Convention de prêt et que le fait de « [n]e pas annuler le tout aurait pour effet de cautionner une conduite consistant à alourdir progressivement le taux d’intérêt d’un prêt, sans avoir à craindre pour la validité du prêt d’origine, ce qui est inacceptable. » [ 14 ] De l’avis du juge de première instance, les trois actes forment un tout au sens de l’

article 1438 C.c.Q. et doivent être annulés [9] . Il refuse aussi d’appliquer l’

article 2332 C.c.Q. [10] , qui permet au tribunal d’ordonner la réduction de l’obligation découlant du contrat de prêt lorsqu’il y a lésion, puisqu’il estime que « seule la

partie qui est victime de l’exploitation peut plaider lésion » [11] . [ 15 ] Enfin, il rejette la demande de remboursement des frais extrajudiciaires de l’appelante fondée sur l’article 24 de l’offre de prêt faisant

partie intégrante de la Convention de prêt, puisqu’il a ordonné l’annulation de celle-ci. Il ajoute que, de toute manière, de tels honoraires ne peuvent être réclamés vu l’

article 2762 C.c.Q. [12] , lequel exclut les honoraires extrajudiciaires engagés dans l’exercice de droits hypothécaires [13] . À son avis, le seul fait pour l’appelante de s’être désistée de ses recours hypothécaires ne permet pas d’écarter l’application de cette disposition. Au surplus, il questionne la légitimité des entrées de temps contenues dans les factures déposées au soutien de la demande de remboursement [14] . [ 16 ] Au final, le juge déclare nuls de nullité absolue la Convention de prêt, l’Acte de modification et la Note promissoire et, à

titre de restitution des prestations, il condamne solidairement les intimés à rembourser à l’appelante 2 646 875 $, représentant le montant du capital prêté (2 750 000 $), moins les intérêts versés le jour du prêt (103 125 $), le tout sans frais de justice. [ 17 ] L’appelante se pourvoit par déclaration d’appel déposée le 17 janvier 2022. Les intimés n’ont pas déposé de mémoire et sont forclos. QUESTIONS EN LITIGE [ 18 ] L’appelante soulève sept moyens d’appel qu’il convient de regrouper et de formuler sous quatre questions : 1. Le juge a-t-il erré en concluant à une violation de l’

article 347 C.cr . ? 2. Le juge a-t-il erré en omettant d’appliquer l’

article 1438 C.c.Q. ? 3. Le juge a-t-il erré en omettant d’appliquer l’

article 2332 C.c.Q. ? 4. Le juge a-t-il erré en omettant de condamner les intimés au paiement des frais engagés par l’appelante? ANALYSE 1. Le juge a-t-il erré en concluant à une violation de l’

article 347 C.cr . ? [ 19 ] L’appelante reproche d’abord au juge d’avoir commis une erreur mixte de fait et de droit en considérant la Note promissoire comme formant un tout avec la Convention de prêt et l’Acte de modification. Elle signale que la Note promissoire a été conclue sept mois après la Convention de prêt et qu’elle constitue un événement postérieur qui ne devrait pas être pris en compte dans l’application de

l’

article 347 C.cr . puisqu’elle découle de défauts et de délais sollicités par les intimés. Le fait que la Note promissoire soit assortie d’une hypothèque particulière confirme son caractère distinct et les parties ont toujours par ailleurs agi en faisant abstraction de cette Note promissoire. [ 20 ] Ensuite, l’appelante reproche au juge d’avoir commis une erreur de droit en considérant que les montants prévus dans la Note promissoire et qui ont été offerts par les intimés en contrepartie de la suspension des recours hypothécaires de l’appelante constituaient des intérêts au sens de l’

article 347 C.cr . [ 21 ] Or, à mon avis, même en acceptant de considérer la Note promissoire de façon distincte de la Convention de prêt, comme le propose l’appelante, la Note promissoire comporte néanmoins un taux d’intérêt criminel qui viole l’

article 347 C.cr . [ 22 ] L’infraction prévue à l’

article 347 C.cr . consiste à « conclu[re] une convention ou une entente pour percevoir des intérêts à un taux criminel ou [à] percevoir, même partiellement, des intérêts à un « taux criminel » [15] . [ 23 ] Le « taux criminel » est pour sa part défini au paragraphe 347(2) C.cr . comme « [t]out taux d’intérêt annuel effectif, appliqué au capital prêté et calculé conformément aux règles et pratiques actuarielles généralement admises, qui dépasse soixante pour cent ». [ 24 ] Le paragraphe 347(2) C.cr . définit l’« intérêt » de manière plutôt large, en prévoyant qu’il doit être payé ou payable en contrepartie du « capital prêté », une notion tout aussi vaste qui englobe « [l]’ensemble des sommes d’argent et de la valeur pécuniaire globale de tous biens, services ou prestations effectivement prêtés ou qui doivent l’être dans le cadre d’une convention ».

Dans l’arrêt Garland c. Consumers’ Gas Co. , la Cour suprême conclut d’ailleurs que l’expression « capital prêté » prévue à ce paragraphe inclut aussi le paiement différé d’un prêt [16] : Selon l’interprétation la plus plausible du par. 347(2), le « prêt » de « la valeur pécuniaire […] de tous biens, services ou prestations » s’entend du paiement différé de ces éléments. Il y a paiement d’une dette – et prêt de capital – lorsqu’une convention ou une entente permet à un débiteur d’effectuer un paiement à une date postérieure à celle à laquelle ce paiement aurait par ailleurs été exigible.

À la différence du principal d’un prêt, toutefois, ce capital n’est pas initialement versé au débiteur sous forme d’argent, mais se matérialise lorsqu’une dette est contractée pour des biens, services ou prestations, et le paiement de cette dette est ensuite différé en totalité ou en

partie avec l’accord des parties. [Soulignement dans l’original] [ 25 ] La Cour suprême fournit d’ailleurs une illustration du « capital prêté » qui s’avère aisément transposable au cas d’espèce [17] : 38 […] Prenons le cas de l’achat d’une voiture de 1 000 $. Le paiement du prix d’achat sera normalement dû à la date mentionnée dans le contrat de vente ou encore à la livraison de la voiture. Il n’est pas question de capital en pareil cas, peu importe que le vendeur soit ou non effectivement payé à temps, parce que la voiture n’est pas prêtée à l’acheteur à

titre de « capital ». Toutefois, si le vendeur et l’acheteur concluent une entente en vue de retarder le paiement d’un mois, il y a alors prêt de capital et toute prime que le vendeur peut exiger en contrepartie de cette prorogation de délai doit satisfaire aux exigences de l’ art. 347 .

La « valeur pécuniaire » de la voiture est désormais un montant fixe — soit 1 000 $ — aux termes de leur entente, et le prêt de ce capital commence au moment où le paiement aurait par ailleurs été dû. [Soulignement ajouté] [ 26 ] Ici, le juge de première instance examine l’effet conjugué de l’Acte de modification et de la Note promissoire puisque cette dernière s’ajoute aux obligations déjà convenues par les parties. Il détermine que la conclusion de la Note promissoire génère un taux de 125 % qui dépasse largement le seuil de 60 % prévu à l’

article 347 C.cr . Il refuse de considérer que le fait que l’appelante n’a pas réclamé les montants prévus dans la Note promissoire lui permet d’éviter la commission de l’infraction, tel qu’il ressort de l’extrait suivant [18] : [77] En contrepartie de cet engagement par les emprunteurs, la prêteuse FQH convenait de surseoir à tout recours jusqu’au 1 er mars 2018. La note promissoire stipulait par ailleurs que P-2 et P-9 restaient en vigueur et que la note promissoire n’opérait pas novation . [78] Il faut se placer au moment de la conclusion de la note promissoire, soit le 19 février 2018.

Les intérêts de 58,64% par année équivalaient à 4 418 $ par jour, lesquels restaient en vigueur. À cela venait s’ajouter 5 000 $ par jour, pour un total de 9 418 $, jusqu’à parfait paiement du prêt. Or, cela équivaut à un taux annuel de 125%. Il n’en faut pas plus pour conclure que dès lors, l’infraction de conclusion était commise . [79] Le fait de ne pas s’être appuyée sur la note promissoire, conjugué avec l’abandon, in extremis , de P-9, ne permet pas à FQH de sortir indemne de la situation.

En effet, le sens même de l’infraction de conclusion réside justement dans ce qui est prévu dans un contrat, abstraction faite de la suite des choses. Ainsi, une infraction est commise même si, par la suite, les intérêts réclamés sont en-deçà du seuil de 60% par an . Voilà tout le sens de cette infraction. Elle sanctionne les stipulations contractuelles elles-mêmes, ce qui a pour effet d’interdire des tactiques consistant à mettre une pression énorme sur un emprunteur et ce, même dans un contexte où le prêteur n’a pas l’intention de mettre la menace à exécution.

L’effet pratique de cette interdiction serait réduit à néant si le prêteur, après avoir stipulé un taux d’intérêt usuraire au-delà du seuil permis, pouvait tirer son épingle du jeu tout simplement en abandonnant tel ou tel élément. [80]

La définition très large de la notion d’« intérêt », qui ratisse plus large que le sens strict du terme dans le langage courant ou même comptable, vise justement à couvrir tout l’éventail possible des multiples mécanismes auxquels un prêteur usuraire serait susceptible de recourir pour ajouter au fardeau de son emprunteur et, partant, au coût du prêt : non seulement des intérêts au sens traditionnel, mais aussi, comme nous l’avons vu, des commissions et pénalités de tout genre .

En l’espèce, FQH a multiplié les mécanismes, allant même jusqu’à une note promissoire qu’elle n’a jamais invoquée dans ses procédures judiciaires. Dans ce contexte, ce serait bien trop facile si le prêteur, après s’être ménagé toute une gamme de tels mécanismes, pouvait, a posteriori , en laisser tomber quelques-uns pour se positionner, après coup, sous la barre des 60% par an.

[Soulignements ajoutés] [ 27 ] Cela étant, même en faisant abstraction du taux d’intérêt de 58,64 % imputé par le biais de l’Acte de modification et en ne considérant que les versements exigés au terme de la Note promissoire, le taux d’intérêt découlant exclusivement de celle-ci excède 60 %. En effet, la valeur pécuniaire offerte en contrepartie de la suspension des recours hypothécaires correspond à 66,36 % du capital prêté de 2 750 000 $ (soit 5 000 $ par jour X 365 jours / 2 750 000 $). Le taux d’intérêt découlant de la seule Note promissoire, sans égard aux autres obligations qui demeuraient exigibles, n’en est donc pas moins criminel au sens de l’

article 347 C.cr . [ 28 ] Comme le signale le juge de première instance, le fait pour l’appelante de ne pas avoir exigé le versement des sommes prévues dans la Note promissoire importe peu dans la détermination de la légalité du taux d’intérêt, puisque la question de savoir si une convention ou une entente viole l’infraction de conclusion de l’

article 347 C.cr . « est déterminée à la date à laquelle l’opération est effectuée » [19] , soit au moment de conclure la Note promissoire le 19 février 2018. Le comportement des parties par la suite n’est pertinent que pour l’analyse de l’infraction de perception , laquelle n’est pas en cause ici. [ 29 ] En somme, à mon avis, le juge n’a pas commis d’erreur révisable en concluant qu’il y avait eu violation de l’

article 347 C.cr . Je propose donc de rejeter ce premier moyen. 2. Le juge a-t-il erré en omettant d’appliquer l’

article 1438 C.c.Q . ? [ 30 ] L’appelante plaide que le juge aurait commis une erreur de droit en invalidant les trois conventions après avoir conclu qu’elles formaient un tout indissociable. Il aurait, par ce fait, refusé d’appliquer l’

article 1438 C.c.Q. alors que cet

article lui permettait de n’annuler que la Note promissoire jugée illégale. Elle soutient que son comportement ne pouvait être qualifié de répréhensible dans les circonstances et qu’à la lumière des principes énoncés par la Cour suprême dans l’arrêt Transport North American Express [20] , le juge aurait dû privilégier la survie de la Convention de prêt.

Aussi, dans la mesure où la Note promissoire n’était pas une condition essentielle à la formation de la Convention de prêt, il n’aurait pas dû déclarer celle-ci nulle et aurait plutôt dû condamner les intimés à rembourser à l’appelante le capital prêté et la totalité des intérêts exigibles calculés au taux annuel de 15 % à compter de l’échéance du 30 octobre 2017. [ 31 ] Je rappelle que l’

article 1438 C.c.Q. est ainsi rédigé : 1438. La clause qui est nulle ne rend pas le contrat invalide quant au reste, à moins qu’il n’apparaisse que le contrat doive être considéré comme un tout indivisible. 1438. A clause which is null does not render the contract invalid in other respects, unless it is apparent that the contract may be considered only as an indivisible whole. [ 32 ] Les auteurs Jobin et Vézina apportent un éclairage sur la notion du « tout indivisible » qui y est stipulée [21] : L’

article 1438 du Code civil pose le principe que la nullité d’une clause n’invalide pas automatiquement l’ensemble du contrat, tout en admettant la possibilité que le contrat entier soit annulé si, dans les circonstances, il forme un tout indivisible . Le législateur codifie ainsi ce qui semblait accepté par la jurisprudence antérieure. Il s’agit donc de retrouver l’intention des parties et d’y donner effet . Ceci est évidemment simple quand la convention prévoit expressément qu’elle est indivisible ; mais, autrement, l’exercice peut être délicat.

Parfois, la clause annulée sera matériellement, ou objectivement, indissociable du reste du contrat et entraînera celui-ci dans sa chute ; tel est le cas parfois d’une clause d’exclusivité territoriale dans un contrat de franchise. Dans d’autres circonstances, c’est du point de vue subjectif que la clause ne pourra pas être dissociée de l’engagement car elle aura joué un rôle déterminant dans l’adhésion d’une partie. Autrement, le contrat subsistera à la nullité d’un ou même de plusieurs clauses illégales.

Il faut en somme rechercher l’intention présumée des parties : dans les circonstances de l’espèce, ont-elles voulu que la clause litigieuse constitue, ou non, une

partie essentielle de leur engagement ? [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 33 ] Or, le juge aborde pour sa

part l’application de l’

article 1438 C.c.Q. de la façon suivante : [87] En droit québécois, l’application de l’

article 1438 C.c.Q. dépend de la qualification de la clause qui est invalide comme étant soit principale, soit accessoire. Dans le premier cas, tout le contrat tombe. Par ailleurs, le contrat doit être considéré comme indivisible lorsque la clause a joué un rôle déterminant .

Mais plus spécifiquement, en matière de prêt usuraire, la jurisprudence de la Cour d’appel nous enseigne que c’est surtout la protection de l’intérêt général qui commande la nullité de tout le contrat dans une situation comme celle qui prévaut dans le présent dossier . [88] Comme on l’a vu, c’est la note promissoire qui a fait basculer le prêt au-delà de 60%. Il reste qu’elle venait se greffer au prêt P-2 et à sa modification P-9 pour en faire

partie intégrante. Ne pas annuler le tout aurait pour effet de cautionner une conduite consistant à alourdir progressivement le taux d’intérêt d’un prêt, sans avoir à craindre pour la validité du prêt d’origine, ce qui est inacceptable . D’ailleurs, dans l’interprétation et l’application de l’

article 347 C.cr ., la Cour suprême du Canada s’est montrée sensible à sa fonction dissuasive. [89] Enfin, même s’il fallait considérer l’arrêt Transport North American comme s’appliquant en droit québécois, le Tribunal serait d’avis que nous sommes en présence d’une conduite répréhensible qui commande l’annulation de tout le contrat .

En effet, FQH a multiplié les stratagèmes pour mettre le maximum de pression sur les emprunteurs, ce que son témoin a d’ailleurs avoué très candidement. [Soulignements ajoutés] [ 34 ] Ainsi, il conclut que les trois actes doivent être traités comme un tout puisque la Note promissoire est venue ajouter au fardeau financier des intimés d’une manière qu’il juge répréhensible et qui mérite d’être sanctionnée en invalidant la Convention de prêt initiale.

À son avis, conclure autrement reviendrait à cautionner un prêt usuraire. [ 35 ] Il soutient que la protection de l’intérêt public commande l’annulation de tout le contrat dans une telle situation et s’appuie à cet égard sur les enseignements de la Cour dans l’arrêt 2960-7835 Québec inc c. Saratoga Multimédia inc. [22] . [ 36 ] Or, à mon avis, cet arrêt rendu dans un autre contexte ne lui permettait pas de conclure à la nullité de l’ensemble des contrats conclus de manière successive, mais distincte, au motif que l’un d’eux contiendrait une clause qui viole l’

article 347 du Code criminel , sans d’abord s’être assuré de leur caractère indissociable. [ 37 ] Dans Saratoga , face à une seule convention (par opposition aux trois conventions conclues séparément en l’espèce), la Cour déterminait qu’il était « manifeste que le contrat de prêt prévoyait la perception d'intérêts à un taux criminel et que les modifications ultérieures étaient soit au même effet ou encore permettaient à l’intimée de percevoir partiellement des intérêts à taux criminel » [23] . Elle concluait ainsi à l’existence d’un lien indissociable entre le taux illégal convenu et le contrat de prêt de manière à former un tout indivisible au sens de l’

article 1438 C.c.Q. [24] : [11] Il ressort de la preuve que le contrat de prêt n’aurait pas été conclu sans le taux d’intérêt retenu, et ce, notamment eu égard aux risques que disait prendre le prêteur.

En conséquence, le contrat doit être considéré comme indivisible et être annulé en entier (1438 C.c.Q. ). [ 38 ] Or, en l’espèce, le juge de première instance ne fait pas un tel examen et il ne s’attarde pas à la légitimité de la Convention de prêt conclue initialement ni au caractère licite du taux d’intérêt de 15 % qui y est prévu. [ 39 ] Loin de moi l’idée de cautionner l’approche de l’appelante qui consistait à mettre de la pression sur ses débiteurs.

Néanmoins, j’estime que la sanction qui s’impose est celle d’ordonner l’annulation de la Note promissoire illégale, sans pour autant écarter la Convention de prêt autrement licite. Ceci, d’autant plus que les parties ont en tout temps agi en faisant abstraction de la Note promissoire. [ 40 ] Une telle approche m’apparaît par ailleurs conforme aux enseignements de la majorité de la Cour suprême dans l’arrêt Transport North American Express Inc . précité [25] .

Dans cette affaire, bien que faisant appel aux principes contractuels de common law , la Cour suprême s’attarde à l’objectif et à la politique générale de l’

article 347 C.cr . qu’elle reconnaît d’emblée difficile à cerner, comme elle l’évoquait plus tôt dans l’arrêt Garland [26] . Elle souligne par ailleurs la prudence dont doivent faire preuve les tribunaux lorsque vient le temps de sanctionner les violations de cet

article [27] : [43] […]Puisqu’il est très difficile de dégager la politique générale à la base de l’art. 347 du Code , outre la prévention des prêts usuraires, les contraventions à cet

article qui ne comportent de toute évidence pas de telles activités devraient être analysées avec prudence, en gardant à l’esprit qu’il n’est pas nécessaire de décourager, au moyen du droit criminel, la perception de taux d’intérêt annuels effectifs pouvant atteindre 60 pour 100. [ 41 ] La juge Arbour, écrivant au nom de la majorité, énumère en ces termes les « quatre facteurs pertinents pour décider si aucune considération d’ordre public n’empêche le tribunal d’ordonner l’exécution partielle d’une convention par ailleurs illégale, au lieu de déclarer celle-ci nulle ab initio en raison de l’illégalité du contrat » [28] : 1. la question de savoir si l’application de la divisibilité compromettrait l’objectif ou la politique générale visée par l’art. 347; 2. la question de savoir si les parties ont conclu la convention dans un but illégal ou dans une intention malveillante; 3. le pouvoir de négociation relatif des parties et leur conduite au cours des négociations; 4. la possibilité que le débiteur tire un profit injustifié de la solution choisie. [ 42 ] Selon elle, le premier facteur rejoint la préoccupation de ne pas nuire à l’objectif de dissuasion visé par l’interdiction criminelle de l’

article 347 C.cr . , tout en reconnaissant qu’il est très difficile de dégager de cet

article une politique générale, alors que certaines activités commerciales qui mènent à l’imposition d’un taux d’intérêt annuel de plus de 60 % peuvent avoir été conclues entre parties possédant l’expérience des affaires, après consultation de leurs conseillers. [ 43 ] La juge Arbour privilégie ainsi une certaine souplesse dans l’application des sanctions puisque, selon elle, « la règle traditionnelle [de common law ] de la nullité ab initio des contrats qui contreviennent à un texte de loi n’est pas la solution que les tribunaux devraient nécessairement privilégier en cas de violations de l’ art. 347 » et souligne que « la solution appropriée consiste [plutôt] à reconnaître aux juges de première instance un pouvoir discrétionnaire aussi large que possible en matière de réparations » [29] . [ 44 ] Or, en gardant l’ensemble de ces considérations à l’esprit, j’estime qu’il n’y a pas matière à prononcer l’annulation de la Convention de prêt conclue à l’origine de bonne foi, sans intention malveillante et de manière parfaitement licite par les parties. [ 45 ] Cela d’autant qu’à mon avis, l’

article 1438 C.c.Q. commandait ici un véritable examen du caractère indissociable des actes, tant sur le plan objectif que subjectif, un exercice auquel le juge de première instance n’a pas procédé. Ce dernier s’est plutôt attardé au caractère répréhensible des agissements du prêteur après la conclusion de la Convention de prêt.

Eut-il procédé à l’analyse complète que prescrivent la doctrine et la jurisprudence qu’il aurait été forcé de constater que l’objet de la Note promissoire diffère de celui de la Convention de prêt et que cela l’empêchait de conclure à leur caractère indissociable. [ 46 ] La Convention de prêt prévoit le paiement d’intérêts à un taux annuel de 15 % en échange du prêt de 2 750 000 $. Elle est assortie de l’imputation d’intérêts additionnels sur les intérêts impayés par la suite et d’une pénalité pour non-remboursement qui viennent alourdir les obligations des emprunteurs, sans toutefois dépasser le taux criminel.

Certes, ce taux d’intérêt a été haussé par la

suite par le biais de l’Acte de modification intervenu au mois de novembre 2017, mais ce taux est demeuré sous la barre de 60 %. [ 47 ] Ce n’est qu’avec la conclusion de la Note promissoire, plus de sept mois après la Convention de prêt et bien après l’échéance du prêt prévue le 30 décembre 2017, que le taux d’intérêt est devenu illégal par le fait d’ajouter, en sus des obligations déjà convenues, le paiement de 5 000 $ par jour en contrepartie de la suspension des recours hypothécaires jusqu’au 1 er mars 2018. [ 48 ] Il ne s’agit donc pas selon moi d’une situation où la Note promissoire s’avère « matériellement, ou objectivement, indissociable du reste du contrat », pour reprendre l’expression des auteurs Jobin et Vézina [30] .

La Note promissoire n’est pas non plus subjectivement indissociable, puisque le taux d’intérêt illégal n’a pas « joué un rôle déterminant » dans la conclusion de la Convention de prêt. Comme le signale l’appelante, lorsque les parties ont conclu la Convention de prêt, la Note promissoire n’était pas envisagée et n’a été ajoutée que par la suite, en raison des défauts des intimés. [ 49 ] Ainsi, à mon avis, le juge de première instance ne pouvait conclure que la Note promissoire formait un tout indivisible avec la Convention de prêt et prononcer la nullité ab initio de celle-ci sans s’écarter de l’

article 1438 C.c.Q . tel qu’interprété par la doctrine et la jurisprudence. Sa conclusion s’éloigne aussi de la recherche de « la solution appropriée » au regard des circonstances de l’affaire préconisée par la majorité de la Cour suprême dans Transport North American Express Inc . [31] . Elle doit, à mon avis, être réformée. [ 50 ] Aussi, sans pour autant compromettre la protection de l’intérêt général ni banaliser les prêts usuraires ou la violation de l’

article 347 C.cr . , j’estime que la Convention de prêt doit être rétablie de manière à reconnaître à l’appelante son droit au remboursement du capital prêté de 2 750 000 $, avec les intérêts calculés au taux de 15 % l’an à compter du 30 octobre 2017. 3. Le juge a-t-il erré en omettant d’appliquer l’

article 2332 C.c.Q . ? [ 51 ] Considérant la conclusion à laquelle en vient la Cour concernant l’application de l’

article 1438 C.c.Q. , il n’est pas nécessaire d’analyser ce moyen. 4.

Le juge a-t-il erré en omettant de condamner les intimés au paiement des frais engagés par l’appelante? [ 52 ] L’appelante soutient que le remboursement des honoraires extrajudiciaires de 30 820,31 $ engagés pour recouvrer son prêt est prévu à la clause 24 de l’offre de prêt incorporée dans la Convention de prêt et qu’il est exigible dans la mesure où la validité de la Convention de prêt est rétablie. [ 53 ] Elle insiste sur le caractère raisonnable de ces honoraires en renvoyant essentiellement la Cour aux factures d’honoraires d’avocats produites sous la pièce P-10, lesquelles ne couvrent que les frais engagés par l’appelante jusqu’au mois de février 2019. [ 54 ] Dans la mesure où je propose de réformer la conclusion ordonnant l’annulation de la Convention de prêt et donc de rétablir la validité de celle-ci, il y a lieu d’examiner les motifs subsidiaires invoqués dans le jugement entrepris pour rejeter ces frais.

Le juge y mentionne l’obstacle de l’

article 2762 C.c.Q. et le contrôle qu’exerce le premier juge dans l’examen de la légitimité des honoraires réclamés [32] : [99] Il y a aussi un autre motif de rejet à cet égard : bien que doive être considérée comme généralement valide la clause contractuelle par laquelle les cocontractants ont stipulé que la

partie qui aura à faire reconnaître ses droits en justice pourra exiger le paiement de ses honoraires extrajudiciaires, il existe une exception en matière hypothécaire aux termes de l’

article 2762 C.c.Q. Or, le Tribunal estime que ce n’est pas parce que FQH, pour une raison ou pour une autre, a préféré se désister de ses conclusions hypothécaires, qu’elle peut rendre valide a posteriori une clause qui ne l’était pas au départ. Le Tribunal signale que le contrat de prêt P-2 s’appelait d’ailleurs Immovable Hypothec on Specific Property . [100] Enfin, les défendeurs ont relevé le fait que dans la facturation produite au soutien de la réclamation pour frais d’avocat, il est question de nombreux entretiens avec M me Lavoie.

Comme nous l’avons vu, la nature exacte de son implication n’a pas tant d’importance. Quoi qu’il en soit, pour justifier ces communications, l’avocat de FQH révéla en plaidoirie que M me Lavoie est elle-même créancière face aux défendeurs ou certains d’entre eux, ce qui expliquerait, selon lui, pourquoi il s’est souvent entretenu avec elle. Il y aurait même un autre litige dans le district de Beauharnois impliquant directement M me Lavoie.

Or, si tel est le cas, il est difficile de comprendre sur quelle base FQH pourrait réclamer, dans le présent dossier, des honoraires engagés pour que son avocat discute avec un tiers qui a par ailleurs son propre dossier. Même en présence d’une clause valide de ce type, les honoraires sont toujours sujets à être contrôlés. [Renvois omis] [ 55 ] L’appelante ne soulève toutefois aucun argument relativement à l’application qu’a faite le juge de l’

article 2762 C.c.Q. , dont l’alinéa 2 a été ajouté lors des modifications apportées au Code civil en 2002, et qui est ainsi rédigé : 2762. Le créancier qui a donné un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a le droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés. Nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les honoraires dus par le créancier pour des services professionnels qu’il a requis pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par l’hypothèque ou pour conserver le bien grevé. 2762.

A creditor having given prior notice of the exercise of a hypothecary right is not entitled to demand any indemnity from the debtor except the interest owing and the costs incurred. Notwithstanding any stipulation to the contrary, costs exclude professional fees payable by the creditor for services required by the creditor in order to recover the capital and interest secured by the hypothec or to preserve the charged property.

[ 56 ] Dans la mesure où l’appelante ne soulève pas d’erreur à l’égard de l’interprétation que fait le juge de l’

article 2762 C.c.Q . , et sans pour autant avaliser celle-ci, il ne m’apparaît pas opportun de m’y attarder.

Cela d’autant que le dossier tel que constitué ne me permet pas de toute manière de contrôler la légitimité ni de valider la pertinence des honoraires réclamés en lien avec le présent dossier, comme l’a d’ailleurs souligné le juge de première instance [33] . [ 57 ] En Cour supérieure, l’appelante s’est contentée de déposer les factures en preuve, par le biais de son représentant, sans fournir de détail ni d’explication autre qu’une affirmation générale selon laquelle il s’agirait des factures d’honoraires engagés par l’appelante pour recouvrer le prêt. [ 58 ] Or, les entrées de temps n’offrent que très peu d’information sur la nature des services rendus et, pour peu qu’on s’y attarde, elles semblent déborder le cadre du recouvrement du prêt et inclure notamment la mise en place de la Note promissoire conclue en violation de l’

article 347 C.cr . [ 59 ] Dans les circonstances, à mon avis, il n’y a pas lieu d’intervenir à l’égard de la conclusion du juge qui rejette la demande de remboursement de ces frais. Je propose donc de rejeter ce quatrième moyen. [ 60 ] Pour l’ensemble de ces motifs, je suggère donc d’accueillir l’appel en

partie afin d’infirmer en

partie le jugement de première instance de manière à n’invalider que la Note promissoire comportant un taux d’intérêt criminel et condamner les intimés solidairement à rembourser à l’appelante 2 750 000 $ avec intérêt au taux de 15 % l’an calculé mensuellement et non à l’avance à compter du 30 octobre 2017, tel que prévu dans la Convention de prêt. Quant aux frais de justice, je propose de les accorder en faveur de l’appelante tant en première instance qu’en appel. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. 2332 .

Lorsque le prêt porte sur une somme d’argent, le tribunal peut prononcer la nullité du contrat, ordonner la réduction des obligations qui en découlent ou, encore, réviser les modalités de leur exécution dans la mesure où il juge, eu égard au risque et à toutes les circonstances, qu’il y a eu lésion à l’égard de l’une des parties. 2332.

In the case of a loan of a sum of money, the court may pronounce the nullity of the contract, order the reduction of the obligations arising from the contract or revise the terms and conditions of the performance of the obligations to the extent that it finds that, having regard to the risk and to all the circumstances, one of the parties has suffered lesion. 2762. Le créancier qui a donné un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a le droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés.

Nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les honoraires dus par le créancier pour des services professionnels qu’il a requis pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par l’hypothèque ou pour conserver le bien grevé. 2762. A creditor having given prior notice of the exercise of a hypothecary right is not entitled to demand any indemnity from the debtor except the interest owing and the costs incurred.

Notwithstanding any stipulation to the contrary, the costs incurred exclude professional fees payable by the creditor for services required by the creditor in order to recover the capital and interest secured by the hypothec or to preserve the charged property.