2010 QCCQ 11413, 2010 QCCQ 11413

Aurora c. Cordova 2010 QCCQ 11413 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » Cour du Québec n o : 500-80-013252-094 Régie du logement n o : 31 080926 157 G DATE : 2 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HENRI RICHARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NATHALIE AURORA et CASSANDRA AURORA et AGNES AURORA Appelantes en reprise d'instance – locatrices c.

SUSANA CORDOVA et MARY GRACE GOROSPE Intimées – locataires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 5 février 2009, la Régie du logement rend une décision par laquelle elle accueille en

partie la demande des locataires et condamne le locateur, feu John Aurora, à payer la somme de 1 500 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Le locateur présente une requête pour permission d'appeler de cette décision de la Régie du logement qui est accueillie par cette Cour le 18 mars 2010 relativement aux questions suivantes: 1. Compte tenu que la régisseure a rejeté les prétentions des intimées quant aux reproches formulés à l'égard des lieux loués, pouvait- elle accorder aux intimées des dommages de 1 500 $, alors que ces dernières invoquaient l'octroi de dommages pour troubles et inconvénients pendant leur occupation des lieux loués ? 2.

En concluant comme elle l'a fait et hors du cadre de la demande, et en absence de motivation, la régisseure n'a-t-elle pas statué ultra petita ? 3. En l'absence de preuve de malice ou d'une faute grave du cocontractant, le simple fait, pour une partie, de se sentir intimidée par une réclamation de loyer, justifie-t-il l'octroi de dommages-intérêts ? 4.

La Régie du logement a-t-elle compétence pour entendre une demande en dommages-intérêts découlant du simple dépôt d'une réclamation alors que le bail est expiré et que les parties n'ont plus de lien de droit ? [ 3 ] Seule Mme Mary Grace Gorospe comparaît au présent dossier. [ 4 ] Au jugement autorisant la permission d'appeler, la Cour du Québec ordonne que l'appel soit entendu selon la preuve documentaire et testimoniale présentée devant la Régie du logement, si bien qu'elle autorise le dépôt des notes sténographiques de l'audition tenue devant la Régie du logement le 20 novembre 2008 pour faire état de la preuve testimoniale alors présentée, en plus de permettre que la preuve documentaire alors déposée soit produite au présent dossier. [ 5 ] Il y a lieu de préciser qu'à l'audience, les parties s'en remettent à la preuve documentaire et testimoniale présentée devant la Régie du logement, sans ajouter quelque autre élément de preuve. [ 6 ] Les objets de la demande des locataires à la Régie du logement, datée du 26 septembre 2008, sont les suivants: - Statuer sur la validité de la clause de solidarité; - Statuer sur la validité du bail;

- Diminution de loyer de 100 % (13 février 2007 au 31 mai 2007) – total de 565,71 $; - Dommages pour troubles et inconvénients 20 000 $; - Recouvrement de frais de la demande. [ 7 ] Les motifs de leur demande se lisent ainsi: « La locataire n'a pas signé la clause de solidarité et n'a jamais accepté d'être conjointement et solidairement responsable du bail.

Voir mise en demeure ci-jointe. » [ 8 ] À leur mise en demeure, les locataires réclament chacune 10 000 $ « for trouble and inconvenience », pour le non-accès à l'appartement et le fait d'avoir couché sur le plancher de la résidence du locateur, sans matelas, en partageant un oreiller et une couverture avec quatre autres filles (« with four girls »). [ 9 ] À sa décision du 5 février 2009, la régisseure, Me Marie-Louisa Santirosi, accueille en

partie la demande des locataires et condamne le locateur à verser aux locataires la somme de 1 500 $, à

titre de dommages, avec intérêts, indemnité additionnelle et frais. [ 10 ] Les deux paragraphes suivants sont consacrés par la Régie du logement à l'octroi des dommages de 1 500 $ aux locataires: « Ces dernières réclament également 20 000 $ en dommages pour les troubles et inconvénients. Il appert que le locateur a voulu profiter du départ des locataires pour leur imposer des clauses non négociées. Les locataires se sont sentis intimidés par la réclamation d'un loyer d'une co-chambreuse. Le tribunal attribuera pour les dommages encourus la somme de 1 500 $. » [ 11 ] En matière d'appel de décisions de la Régie du logement, le législateur prévoit notamment, à la

Loi sur la Régie du logement , L.R.Q., c. R-8.1: « 98. Le tribunal n'entend que la preuve et les représentations relatives aux questions qui ont été autorisées par la permission d'appeler et les articles 60 à 69, 75 à 78, 86, 88 et 89 s'appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires, à un appel entendu suivant le présent chapitre. » [ 12 ] Ceci étant, l'analyse relative à la norme de contrôle ne trouve aucune application [1] .

Il s'agit donc véritablement d'un appel « de novo » qui procède, en la présente instance, selon la preuve présentée devant la Régie du logement. [ 13 ] Après analyse minutieuse de cette preuve, le Tribunal conclut qu'aucun élément n'est présenté à l'appui de la réclamation des locataires au montant de 20 000 $. [ 14 ] Le Tribunal est d'accord avec la décision de la Régie du logement qui refuse d'accueillir la demande de diminution de loyer en conséquence de la prétendue inexécution des obligations du locateur de procurer la jouissance paisible des lieux, puisque « les reproches formulés semblent non significatifs et postérieurs à leur désir de quitter le logement ». [ 15 ] Cependant, le Tribunal ne comprend pas que la Régie du logement ait pu attribuer la somme de 1 500 $ puisque « les locataires se sont sentis intimidés par la réclamation pour le loyer d'une co-chambreuse ».

Aucun iota de preuve en provenance des locataires ne démontre quelque dommage que ce soit à cet égard. [ 16 ] En fait, le Tribunal conclut que l'attribution par la Régie du logement de la somme de 1 500 $ « pour cette raison » relève davantage de l'octroi de dommages exemplaires ou punitifs, ce qui est interdit en droit québécois, à moins que la loi ne le prévoie spécifiquement, en vertu de l'article du 1621 du Code civil du Québec [2] . [ 17 ] Vu la conclusion à laquelle le Tribunal en arrive quant à l'absence de preuve au soutien de l'attribution de dommages et intérêts au bénéfice des locataires, il n'est pas utile pour le Tribunal de décider si la Régie du logement possède juridiction pour attribuer des dommages suite au départ des locataires et découlant « du simple dépôt d'une réclamation alors que le bail est expiré et que les parties n'ont plus de lien de droit ».

PAR CES MOTIFS, le Tribunal: ACCUEILLE l'appel des appelantes en reprise d'instance – locatrices; INFIRME en

partie la décision de la Régie du logement dans le dossier 31 080926 157 G quant à la seule conclusion suivante: « CONDAMNE le locateur à payer aux locataires Gorospe et Cordova la somme de 1 500 $, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2008 , en plus de l'indemnité prévue par l'

article 1619 C.c.Q. ; »

REJETTE la demande des locataires Mary Grace Gorospe et Susana Cordova quant à l'attribution de quelque dommage-intérêt; LE TOUT , chaque

partie payant ses frais en la présente instance. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. M e Jacques Darche, (BORDEN LADNER GERVAIS) pour les appelantes en reprise d'instance – locatrices M e Miki Harrar, pour l'intimée – locataire Mary Grace Gorospe Date d'audience : 13 octobre 2010.