2014 QCCQ 9546, 2014 QCCQ 9546

JA0585 Tait c. Ethier 2014 QCCQ 9546 COUR DU QUÉBEC «Division administrative et d'appel» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-029180-149 DATE : 14 octobre 2014. ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DAVID TAIT Appelant-Locateur c.

MARIE-LYNE ETHIER Intimée-Locatrice et LA RÉGIE DU LOGEMENT Mise-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une requête pour permission d’appeler de l’appelant à l’encontre d’une décision rendue par la Régie du logement en date du 14 août 2014. [ 2 ] Par cette décision, la Régie du logement rejette la demande de l’appelant en annulation du bail intervenu avec l’intimée en date du 29 mars 2013.

Subsidiairement, l’appelant demandait à la Régie du logement de prononcer la résiliation dudit bail à compter du 10 octobre 2013 avec remboursement partiel du loyer payé pour le mois d’octobre 2013. [ 3 ] L’appelant demandait aussi à la Régie du logement que l’intimée soit condamnée à lui payer une somme de 1,500.00 $ à

titre de dommages moraux. [ 4 ] Pour sa part, à la demande qu’elle a elle-même déposée, l’intimée demandait à la Régie du logement de condamner l’appelant à lui payer un montant de 25,881.42 $ à

titre de dommages. [ 5 ] En vertu de la décision rendue, la Régie du logement a accueilli en

partie la demande en dommages de l’intimée et a condamné l’appelant à lui payer la somme de 24,055.56 $ avec intérêts, indemnité additionnelle et frais en raison de son refus injustifié de prendre possession du logement loué. [ 6 ] Aux termes de cette décision, la Régie du logement a de plus rejeté la demande en annulation et/ou résiliation de bail déposée par l’appelant. [ 7 ] La requête pour permission d’appeler de l’appelant comprend 62. paragraphes. [ 8 ] Ceci dit, à la requête pour permission d’appeler, l’appelant soumet comme suit les questions, qui, à son avis, doivent être soumises pour adjudication à la Cour du Québec si la requête pour permission d’appeler est accueillie : «Question 1 Did the Régie du logement err in concluding that all communications between the parties after the February 2013 meeting were in writing?

Question 2 Did the Régie du logement err in determining the meaning of the contract of lease by reference to two writings, only – a clause in the March 29 th 2013 lease and a March 17 th 2013 e-mail written by the landlord – thereby ignoring the intent of the parties? Question 3 Did the Régie du logement err in finding that the clause in the lease “ le propriétaire déclare qu’il n’y a pas d’infestation (particulièrement de souris) ” necessarily meant that the landlord was guaranteeing against infestations on March 29 th 2013, the date the

lease was signed, only? Question 4 Did the Régie du logement err in completely ignoring and failing to consider evidence that the landlord made misrepresentations about asbestos in the dwelling when the lease was concluded?

Question 5 Did the Régie du logement err by setting aside uncontested expert evidence about the presence of larvae in the dwelling on March 29 th 2013 when the lease was concluded, without providing any reasons for so doing reasons?» [ 9 ] La décision rendue par la Régie du logement en date du 14 août 2014 comprend 93 paragraphes. [ 10 ] À la lecture de cette décision, l’on constate que le Régisseur a procédé soigneusement et de façon minutieuse et détaillée à l’analyse de la preuve qui lui a été soumise par les parties.

En fait, le résumé de la preuve est compris dans les paragraphes 5 à 66 de la décision. [ 11 ] Par la suite, soit du paragraphe 67 au paragraphe 93 de la décision, le Régisseur procède à l’analyse de la preuve et explique, méthodiquement, pourquoi il a conclu comme il l’a fait. [ 12 ] Ceci dit, eu égard aux dispositions de l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] et tenant compte des principes qui se dégagent de la jurisprudence applicable en la matière, le Tribunal rappelle que pour que permission d’appeler soit accordée, il est requis que les questions que l’on entend soumettre à la Cour du Québec soient sérieuses, nouvelles ou d’intérêt général ou que l’on retrouve dans la décision une faiblesse apparente de nature à créer une injustice telle qu’il y a lieu de permettre l’appel. [ 13 ] En l’espèce, pour les motifs ci-après énoncés, le Tribunal est d’avis que les questions soulevées par l’appelant ne rencontrent pas les exigences de l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement . De plus, l’appelant n’a pas identifié l’existence d’une faiblesse apparente dans ladite décision. [ 14 ] Plus particulièrement, en ce qui concerne les questions 1, 2 et 3 qui ont été reproduites au paragraphe 8 du présent jugement, à la lecture de la décision, l’on constate que le Régisseur ne s’est pas uniquement fondé sur les écrits déposés en preuve pour conclure comme il l’a fait.

En fait, il a eu l’occasion d’entendre et d’apprécier le témoignage de l’appelant et de son épouse ainsi que le témoignage de l’intimée et de son conjoint de même que le témoignage des experts. [ 15 ] Tenant compte des versions respectives des parties et de leurs témoins et de la crédibilité qu’il leur a accordée et tenant compte des écrits versés en preuve, le Régisseur en est venu à la conclusion que la clause invoquée par l’appelant afin de justifier sa demande en annulation de bail ne constituait pas un engagement de la part de l’intimée à l’effet qu’il n’y avait jamais eu, dans le passé, ou qu’il n’y aurait jamais, à l’avenir, d’infestation d’insectes ou d’autres bestioles dans le logement loué. [ 16 ] À cet égard, à la décision, le Régisseur a écrit ce qui suit : [67] Les questions en litige sont essentiellement les suivantes : 1) Comment s’interprète la clause inscrite au bail « le propriétaire déclare qu’il n’y a pas d’infestation (particulièrement des souris) » .

Cette clause vise-t-elle la situation au moment de la signature du bail telle que le prétend la locatrice, ou, couvre-t-elle toutes la période du bail et ses reconductions, telle que le prétend le locataire? [68] Le tribunal constate tout d’abord que la clause en litige rédigée par le locataire est conjuguée au présent. D’autre part, le tribunal considère la lettre de la locatrice datée du 17 mars 2013 est limpide.

Dans cette lettre, la locatrice expose clairement que le logement est sain, mais ne peut garantir qu’il n’y aura pas dans le futur la présence d’insectes ou de tout autre bestiole. [69] Le tribunal, à l’instar de la locatrice, est d’avis que la clause en litige attestait de la situation lors de la signature du bail et n’avait pas pour but de garantir au locataire qu’il n’y aurait jamais d’infestation de quelque nature dans le logement. [70] Contrairement aux prétentions du locataire, le tribunal ne peut conclure à la mauvaise foi de la locatrice.

Cette dernière a, dans sa lettre du 17 mars 2013, fait état des situations où des insectes ou de la vermine ont été présents dans le logement.

Le locataire n’a nullement démontré que ces informations étaient fausses ou encore que la locatrice a omis ou caché des informations qui auraient pu vicier son consentement. [71] Après réception de la lettre du 17 mars 2013, le locataire a quand même choisi de contracter le bail avec la locatrice, au lieu de se retirer de la transaction le cas échéant. [ 17 ] Le Tribunal est d’avis que les questions 1, 2 et 3 soumises par l’appelant sont des questions de faits étroitement liées à l’appréciation de la preuve, testimoniale et documentaire, ce qui est du ressort du Régisseur.

Il ne s’agit pas là de questions sérieuses, nouvelles ou d’intérêt général. [ 18 ] De plus, l’appelant n’a pas identifié l’existence d’une faiblesse apparente dans la décision laquelle serait de nature à créer une injustice telle que permission d’appeler doit être accordée. [ 19 ] Relativement à la question 4, après examen des procédures et des pièces, l’on constate que cette question (présence d’amiante) n’a pas véritablement été un enjeu sérieux du litige opposant les parties.

[ 20 ] Dans un premier temps, à la demande que l’appelant a déposée devant la Régie du logement, la question de la présence possible d’amiante dans l’immeuble n’est pas mentionnée comme motif au soutien de la demande d’annulation et/ou résiliation du bail. [ 21 ] De plus, à la requête pour permission d’appeler cette problématique n’apparaît pas du tout dans l’argumentaire de l’appelant.

Elle apparaît uniquement comme question, sans plus. [ 22 ] Finalement, selon la documentation déposée par l’appelant au soutien de la requête pour permission d’appeler, rien n’indique que la présence d’amiante était un enjeu véritable du litige.

Cette question ressemble bien plus à un prétexte ajouté pour soutenir la demande en annulation et/ou résiliation du bail. [ 23 ] Dans ces circonstances, la question 4 ne possède pas le caractère sérieux justifiant que permission d’appeler soit accordée. [ 24 ] En ce qui concerne la question 5, encore une fois, il s’agit manifestement d’une question qui ne concerne que l’appréciation de la preuve faite par le Régisseur. [ 25 ] À cet égard, relativement à la preuve d’experts, le Régisseur s’exprime comme suit à la décision : «[72] Dans ce contexte, peut-on considérer qu’il y avait une infestation d’attagènes de tapis qui sévissait dans le logement par la présence de larves derrière les murs ou les plinthes de celui-ci? [73] Le tribunal ne le croit pas.

Suivant le rapport de l’expert du locataire, il y avait, selon ses suppositions, des larves présentes dans les murs. Toutefois, de l’avis du tribunal, il ne s’agit là que d’une hypothèse. De plus, le cas échéant, le sort de ces larves était, au moment de la signature du bail, incertain.

Cette situation, que l’on peut qualifier « en dormance », pouvait éventuellement conduire à une infestation d’attagènes à l’intérieur du logis, toujours selon l’hypothèse du locataire, mais tel n’était pas le cas en mars 2013. [74] En conclusion, puisqu’il n’y avait pas d’infestation dans le logement au moment de la signature du bail, le locataire ne peut prétendre au non-respect d’une condition essentielle et donc obtenir l’annulation de son contrat de louage. [75] Maintenant, la découverte d’attagènes dans le logement en octobre 2013 rendait-elle le logement impropre et autorisait-elle le locataire à quitter les lieux ? [76] Les articles 1972, 1973 et 1915 du Code civil du Québec stipulent : « 1972 .

Le locateur ou le locataire peut demander la résiliation du bail lorsque le logement devient impropre à l'habitation. » « 1973. Lorsque l'une ou l'autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l'accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d'exécuter ses obligations dans le délai qu'il détermine, à moins qu'il ne s'agisse d'un retard de plus de trois semaines dans le paie​ment du loyer. Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. » « 1915. Le locataire peut abandonner son loge​ment s'il devient impropre à l'habitation.

Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du loge​ment, avant l'abandon ou dans les dix jours qui suivent. Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l'habitation, à moins que l'état du logement ne résulte de sa faute. » [77] Pour sa part, l'

article 1863 Code civil du Québec prévoit : « 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de deman​der, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agis​sant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résilia​tion du bail. L'inexécution confère, en outre, au loca​taire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablis​sement du loyer pour l'avenir. » [78] En vertu de l'

article 2803 du Code civil du Québec , c'est au locataire qu'incombe le fardeau de démontrer que le logement était impropre à l'habitation et qu'il constituait un danger pour la santé et sécurité des occupants afin d'obtenir la résiliation du bail en vertu de l'

article 1972 du Code civil du Québec . Il a également le fardeau de démontrer le préjudice sérieux qu'il a subi pour pouvoir obtenir la résiliation du bail en vertu de l'

article 1863 du Code civil du Québec . [79] Le tribunal, après avoir entendu les parties et analysé la preuve, ne peut conclure que le locataire a démontré que le logement était impropre à l'habitation. Il ne produit aucune preuve probante démontrant que les lieux constituaient un risque pour sa santé ou sa sécurité, ou encore celle des autres occupants du logement. [80] La preuve ne démontre pas non plus que le préjudice causé aux occupants était à ce point grave qu'il justifiait la résiliation du bail en vertu de l'

article 1863 du Code civil du Québec . » [ 26 ] Dans l’opinion du Tribunal, le Régisseur a bien motivé pourquoi il n’a pas retenu le témoignage de l’expert de l’appelant et ce dernier n’a pas démontré l’existence d’une faiblesse apparente dans son analyse. [ 27 ] Somme toute, dans l’opinion du Tribunal, par sa demande pour permission d’appeler, l’appelant ne souhaite que faire apprécier la preuve à nouveau, cette fois-ci par la Cour du Québec, en espérant que la décision rendue par celle-ci en appel lui soit plus favorable que celle rendue par la Régie du logement.

[ 28 ] Ceci dit, en l’absence d’une faiblesse apparente dans la décision, ce qui est le cas en l’espèce, il ne s’agit pas d’un cas justifiant que permission d’appeler soit accordée. [ 29 ] En conséquence, pour les susdits motifs, le Tribunal rejette la requête pour permission d’appeler de la l’appelant. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour permission d’appeler de l’appelant. LE TOUT , avec dépens. __________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Me Geeta Narang, avocate de l’appelant-locateur NARANG & ASSOCIÉS Mme Marie-Lyne Ethier, intimé-locatrice Se représente seule. Date d’audience : 8 octobre 2014.