2013 QCCQ 957, 2013 QCCQ 957

Patry c. Patel 2013 QCCQ 957 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-013230-113 DATE : 15 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PIERRE PATRY Demandeur c.

PUSHPABEN PATEL Défendeur et Me JEAN-FRANÇOIS GAGNÉ Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Pierre Patry veut obtenir la remise d'un montant de 10 000$ détenu en fiducie par le notaire Jean-François Gagné mis en cause dans un litige qui oppose monsieur Patry à monsieur Pushpaben Patel. I.

FAITS [ 2 ] Le litige tire son origine de la vente d'un immeuble, le 3 mars 2010, par monsieur Patry à monsieur Patel. [ 3 ] À cette date, l'immeuble, situé au […], à Gatineau, est vendu pour la somme de 265 000$. [ 4 ] Lors de la conclusion de la vente, tel qu'il appert de l'état des déboursés, une somme de 10 000$ est retenue par Me Gagné pour des travaux à faire. [ 5 ] La preuve révèle que la retenue de 10 000$ concerne un engagement pris par monsieur Patry lors de la promesse d'achat, tel qu'il appert de la condition M2.3 (Pièce P-2) qui se lit: «Front briques will be fixed cracks After inspection this is the list of things to do.

All repairs must be finish by June 30, 2010. If not (dix mille dollars) 10 000$ will be reduce from buying price. 1) 1 cap for chemine 2) redu 2 bath tub for 2 appartment upstairs 3) 2 floors redu with ceramique upstairs in bathroom 4) the balcony landing will be change for fiberglass cost will be share with buyers and sellers not labour 5) change 2 plugs in appartment upstairs + all moulding 6) accrilique to be done on wall back porch + soffit 7) front (gouttière) to be fix + insulation 8) change window front appart. Big one 9) fix window on kitchen door 10) make wall more sturddy for upstairs bathroom

11) front part of kitchen ceilling with new gypsrock main appartment + paint white if all repairs not done before closing date 10 000$ will be hold at notary. [SIC]» et de la pièce D-1 (autre extrait de la promesse d'achat) qui se lit: « 1) window in basement need to be fix was as the plywood is [SIC]». [ 6 ] Monsieur Patry prétend, à l'exception de certains travaux, avoir complété les travaux à la date du 30 juin 2010 et, en conséquence, il réclame la remise de la somme de 10 000$ à

titre de balance du prix de vente. [ 7 ] Monsieur Patel soutient que les travaux effectués avant le 30 juin 2010 n'ont pas été faits selon les règles de l'art, que des travaux n'ont été terminés qu'en octobre 2010 et qu'une fenêtre n'a toujours pas été réparée. [ 8 ] Selon monsieur Patry, il aurait effectué des travaux à l'immeuble 4 jours (4 à 5 heures par jour) par semaine pendant 4 mois. [ 9 ] Monsieur Patry aurait même effectué plus de réparations que celles pour lesquelles il s'est engagé dans la promesse d'achat. [ 10 ] La preuve est contradictoire quant au fait que les items 5 et 10 aient été faits. [ 11 ] Selon monsieur Patry, les 2 prises ( plugs) à changer étaient dans la cuisine et elles ont été changées. [ 12 ] Il en est de même pour le mur de la salle de bain qu'il a solidifié. [ 13 ] Selon la

partie défenderesse, les 2 « plugs » à changer étaient dans la salle de bain et elles n'ont pas été changées. [ 14 ] La

partie défenderesse soutient que le mur n'a pas été solidifié. [ 15 ] Pour le reste des items, à l'exception de la fenêtre à réparer mentionnée à la Pièce D-1, les travaux ont été effectués. [ 16 ] La preuve révèle que les réparations du cadrage d'une fenêtre et d'une porte ont été effectuées après le 30 juin 2010, soit en juillet 2010, selon monsieur Patry, ou en octobre 2010, selon monsieur Patel. [ 17 ] Pour ce qui a trait aux autres réparations mentionnées à la Pièce P-2, monsieur Patel admet qu'elles ont été effectuées mais soutient, avec photos à l'appui, qu'elles n'ont pas été correctement effectuées. [ 18 ] Aucun expert n'a été entendu quant au fait que les travaux ne respectent pas les règles de l'art. [ 19 ] Ainsi, monsieur Patel affirme que les travaux pour le balcon, l'acrylique, les fenêtres, la cuisine et les fissures (soit les items 4,6,8,9 et 11) n'ont pas été faits correctement.

II.

ANALYSE [ 20 ] Monsieur Patry est-il bien fondé de réclamer la somme de 10 000$? [ 21 ] L'obligation de monsieur Patry relative à la somme de 10 000$ découle d'une condition à la promesse d'achat. [ 22 ] Selon la condition M2.3 de la promesse d'achat et un autre extrait de la promesse (Pièce D-1), une série de 12 travaux est à faire par monsieur Patry avant le 30 juin 2010 et, à défaut, la somme de 10 000$ retenue par Me Gagné sera réduite du prix de vente. [ 23 ] Le Tribunal note que certains des travaux ont été effectués après le 30 juin 2010 et monsieur Patel n'a pas empêché monsieur Patry de les compléter. [ 24 ] Le Tribunal conclut qu'il y a une preuve prépondérante que les items 5 et 10 de condition de la promesse d'achat ont été effectués par monsieur Patry. [ 25 ] La preuve révèle, qu'à l'exception de la fenêtre du sous-sol qui n'a pas été réparée, toutes les autres réparations ont été effectuées par monsieur Patry. [ 26 ] Est-ce que les parties ont eu l'intention que la somme de 10 000$ ne soit pas versée au vendeur dans le cas du manquement d'une seule réparation? [ 27 ] Le Tribunal ne peut accepter une interprétation aussi restrictive compte tenu des circonstances, dont le fait que monsieur Patel n'a pas empêché monsieur Patry d'effectuer d'autres travaux après le 30 juin 2010. [ 28 ] Monsieur Patel soutient que les travaux ont été mal effectués mais n'a pas présenté de preuve à cet effet à l'exception de photos. [ 29 ] Selon monsieur Patel, des dommages ont été causés par le fait que le revêtement extérieur a été fait 8 mois après que la fenêtre a été installée alors que cette fenêtre était plus petite que la précédente. [ 30 ] Monsieur Patel réfère à l'expertise et au rapport de l'inspecteur Rick Migas, toutefois, ce dernier n'a pas témoigné lors du procès et le Tribunal ne peut tenir compte de son rapport. [ 31 ] Monsieur Patel soutient que le niveau et le support de la galerie du 2 ème étage seraient inadéquats et causeraient des fissures au plafond des pièces situées sous celle-ci.

[ 32 ] Monsieur Patel réfère encore une fois à l'expertise et au rapport de monsieur Migas, lequel n'a pas témoigné et dont le rapport ne fait pas

partie de la preuve. [ 33 ] Selon monsieur Patel, monsieur Patry a fait l'acrylique au plafond sans corriger les taches d'infiltrations d'eau visibles lors de l'inspection. [ 34 ] Le Tribunal note que la photo Pièce D-5-11 démontre effectivement des taches d'infiltrations qui n'ont pas été corrigées. [ 35 ] Le Tribunal conclut, à la simple vue de la photo, que le travail de monsieur Patry relié au plafond n'a pas été effectué selon les règles de l'art. [ 36 ] Compte tenu de la preuve, le Tribunal attribue arbitrairement une somme de 1 000$ à

titre de réduction du prix de vente. [ 37 ] Monsieur Patel soutient que monsieur Patry n'a pas effectué correctement le travail d'électricité relié à la galerie arrière. [ 38 ] Cependant, tel que mentionné précédemment, aucune preuve n'a été présentée à cet effet, monsieur Migas n'ayant pas témoigné. [ 39 ] Selon monsieur Patel, les panneaux d'aluminium du plafond de la galerie arrière ont mal été installés en ce qu'ils ne sont pas correctement supportés. [ 40 ] Encore une fois, la

partie défenderesse réfère au rapport et à l'expertise de monsieur Migas, toutefois, ce dernier n'a pas témoigné. [ 41 ] Monsieur Patel soutient que la porte arrière dans la cuisine est mal installée puisqu'il est impossible d'installer un loquet adéquat avec une poignée car il n'y a pas suffisamment de place à cet effet. [ 42 ] Cet élément est révélé par le témoignage de monsieur Patel, fils, et le Tribunal conclut que l'installation de la porte est incorrecte et ne respecte pas les règles de l'art. [ 43 ] Compte tenu de la preuve, le Tribunal attribue arbitrairement un montant de 1 500$ relatif à l'installation de la porte à

titre de réduction de prix de vente. [ 44 ] Selon monsieur Patel, la réparation des fissures de la pierre a été faite incorrectement puisque des fissures sont encore visibles. [ 45 ] La preuve (Pièces D-5-21, D-5-22, D-5-23) révèle effectivement qu'il y a encore des fissures. [ 46 ] Le Tribunal conclut que le travail de monsieur Patry relatif aux fissures de la pierre n'a pas été fait selon les règles de l'art. [ 47 ] Le Tribunal attribue arbitrairement un montant de 200$ à

titre de réduction du prix de vente. [ 48 ] En conséquence, le Tribunal conclut qu'un montant de 2 700$ du montant retenu de 10 000$ doit être attribué au défendeur à

titre de réduction du prix de vente. [ 49 ] Monsieur Patry soutient que monsieur Patel a fait preuve de mauvaise foi et demande qu'il soit condamné à lui payer ses honoraires extrajudiciaires au montant de 7 000$. [ 50 ] La preuve ne révèle pas que monsieur Patel a fait preuve de mauvaise foi. [ 51 ] Il appert de la preuve que monsieur Patel conteste la remise de la somme de 10 000$ détenue en fiducie à monsieur Patry en se fondant sur le rapport et l'expertise de monsieur Migas et sa croyance que les travaux n'avaient pas été correctement effectués par celui-ci. [ 52 ] Le Tribunal rejette la demande de condamnation de monsieur Patel aux honoraires extrajudiciaires.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action du demandeur; ORDONNE au notaire Me Jean-François Gagné mis en cause de remettre la somme de 7 300$ à même la somme de 10 000$ détenue en fiducie à monsieur Pierre Patry, ainsi que les intérêts générés par cette somme, s'il en est; ORDONNE au notaire Me Jean-François Gagné mis en cause de remettre la somme de 2 700$ à même la somme de 10 000$ détenue en fiducie à monsieur Pushpaben Patel, ainsi que les intérêts générés par cette somme, s'il en est. AVEC DÉPENS . __________________________________ ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q.

Me Étienne Lapointe , Lapointe et Associés Procureur du demandeur Monsieur Pushpaben Patel défendeur Date d’audience : 1 er novembre 2012