2018 QCCQ 930, 2018 QCCQ 930

9085-3466 Québec inc. c. Ville de Montmagny 2018 QCCQ 930 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY N ° : 300-32-000024-171 D ATE : 24 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q., [JC2399] ______________________________________________________________________ 9085-3466 QUÉBEC INC., 9349-1256 QUÉBEC INC. et DAVID ARTASONA 43, chemin Lessard Ouest St-Cyrille-de-Lessard (Québec) G0R 2W0 Demandeurs c.

VILLE DE MONTMAGNY 143, rue St-Jean-Baptiste Montmagny (Québec) G5V 1K4 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, 9085-3466 Québec inc. (9085), 9349-1256 Québec inc. (9349) et monsieur David Artasona (monsieur Artasona), réclament 15 000 $ de la défenderesse, la Ville de Montmagny (Montmagny), sur la base que cette dernière aurait agi de mauvaise foi en modifiant sa réglementation de zonage relativement à un immeuble que désirait acquérir 9349.

LES FAITS [ 2 ] Monsieur Artasona demeure au Québec depuis 1999 selon son témoignage lors de l’audition du 19 décembre 2017. Il demeure à St-Cyrille-de-Lessard où il possède deux immeubles. [ 3 ] Par l’entremise de sa compagnie 9085, il œuvre dans le domaine de l’exportation de coffres de bagagerie en France et même ailleurs en Europe, et ce, pour des véhicules connus sous le nom de 4 roues ou de « Quad ». Il importe également maintenant des « drift trike », soit un genre de bicyclette à trois roues motorisée, fabriquée en Chine.

À cet égard, son entreprise porte aussi le nom de La Gang Trike Drift Canada. [ 4 ] Au printemps 2016, il apprend que la Société d’agriculture de Montmagny connaît des difficultés financières et désire vendre les terrains et les bâtiments qui s’y trouvent à Montmagny. Cela comprend un grand bâtiment nommé « L’Expodrome », une grange, deux autres plus petits bâtiments nommés « Nicole » et « Fournier ».

Dans ces derniers, il y a des événements communautaires, tel le Festival de l’Oie blanche, entreprise à but non lucratif qui détient un bail pour cela. [ 5 ] Au moment où il s’intéresse à l’immeuble de la Société d’agriculture de Montmagny qui porte au cadastre le numéro de lot 5,555,957, la Ville de Montmagny a déjà versé un acompte de 50 000 $ pour l’acquisition notamment d’une

partie du terrain où elle détient une servitude de passage où circulent des camions qui se rendent à des étangs aérés et à un dépôt de neige.

[ 6 ] La Société d’agriculture de Montmagny doit environ 680 000 $ à son créancier hypothécaire, la Banque Toronto-Dominion ainsi qu’un montant de 50 000 $ selon ce qui a été dit lors de l’audition. [ 7 ] L’immeuble de cette dernière comporte deux types de zonage, soit le ScM-23 et le ScM-24. [ 8 ] Lors de l’audition, des représentants de la Ville de Montmagny ont précisé que dans la zone ScM-23, des usages de type récréatifs sont autorisés et c’est là entre autres où se situe L’Expodrome et une grange, soit les immeubles qui intéressent particulièrement monsieur Artasona qui veut y opérer des activités commerciales qui sont déjà autorisées. [ 9 ] Dans la zone ScM-24, il s’agit d’une zone communautaire où sont permis, encore au printemps 2016, selon le zonage, des immeubles comportant neuf logements et plus. [ 10 ] Par ailleurs, la greffière de la Ville de Montmagny, M e Sandra-Stéphanie Clavet, précise qu’en fait, aucun permis pour la construction de tels logements pourrait être émis par la Ville en raison de restrictions existant dans la réglementation municipale d’urbanisme.

Cela a requis, tel que nous le verrons plus loin, des modifications à la réglementation de zonage. De plus, il ne serait pas possible de procéder à un lotissement dans ce secteur pour de telles constructions. [ 11 ] Dans le cadre de son projet, monsieur Artasona procède à des rencontres à la mairie de Montmagny afin d’y rencontrer M e Félix Michaud, le directeur général, M e Clavet et le maire encore en poste à l’époque, monsieur Jean-Guy Desrosiers.

Il fait d’abord une rencontre exploratoire le 20 juin, laquelle fait suite à un téléphone du 16 mai à M e Michaud pour connaître la possibilité de tenir des activités commerciales sur le site qu’il convoite. [ 12 ] Lors de l’audition, monsieur Artasona souligne qu’il n’était pas au courant lors des rencontres qu’il a eues avec les représentants de Montmagny en juin qu’il y avait un préavis d’exercice publié par le créancier hypothécaire, la Banque Toronto-Dominion, le 20 avril 2016. [ 13 ] Le 27 août, monsieur Artasona complète une promesse d’achat au nom d’une compagnie à être formée, laquelle deviendra 9349, avec la Société d’agriculture de Montmagny qui est représentée par sa présidente, madame Sylvie Dionne.

Le tout est fait par l’entremise de la courtière immobilière madame Luce Fecteau de Royal Lepage Inter-Québec. [ 14 ] Lors de l’audition, monsieur Artasona dit qu’il a offert 740 000 $ pour l’ensemble du terrain et non seulement pour la

partie qui l’intéressait, soit là où sont situés L’Expodrome et une grange, car le créancier hypothécaire, la Banque TD, requérait à ce moment que l’immeuble soit vendu en entier. [ 15 ] L’offre de monsieur Artasona a été acceptée. Par ailleurs, la vente est conditionnelle à l’obtention d’un emprunt hypothécaire par monsieur Artasona et/ou la compagnie à être formée et/ou la compagnie à être désignée. La signature du contrat de vente devant notaire est prévue le ou avant le 30 septembre. [ 16 ] Lors de l’audition, monsieur Artasona souligne qu’il a dû faire différentes démarches pour l’obtention du financement.

C’est dans ce contexte qu’l a requis les services de son comptable et de son avocat. [ 17 ] Cela a fait en sorte que la date de signature du contrat notarié a été reportée à quelques reprises pour finalement être fixée au 18 novembre. [ 18 ] Monsieur Artasona n’a reçu la confirmation de son financement que le 21 octobre. [ 19 ] Entretemps, il se cherchait aussi des partenaires d’affaires pour leur vendre la

partie de l’immeuble qui ne l’intéressait pas. Il a aussi fait d’autres rencontres avec les représentants de Montmagny les 8 et 28 septembre afin de vérifier, entre autres, l’intérêt de la Ville d’acquérir une

partie du terrain de l’immeuble ainsi que les bâtiments identifiés comme étant « Nicole » et « Fournier » utilisés à ce moment par le Festival de l’Oie blanche. [ 20 ] La Ville n’accepte pas l’offre et la contre-offre de vente de cette

partie de l’immeuble par monsieur Artasona en raison du prix requis. [ 21 ] Par ailleurs, afin de corriger la mention au règlement de zonage dans la zone ScM-24 relative à la possibilité de construire des logements de neuf logements et plus, la Ville de Montmagny amorce à partir du 24 octobre un processus de modification de sa réglementation de zonage. Monsieur Artasona n’est pas informé de cela d’une façon particulière.

À cette date, c’est toujours la Société d’agriculture de Montmagny qui est propriétaire de l’immeuble convoité par monsieur Artasona. [ 22 ] Dans le cadre du processus de vente de l’immeuble de la Société d’agriculture de Montmagny, la courtière immobilière, madame Fecteau, obtient une deuxième offre de la compagnie Formaca au prix de 780 000 $. Cette offre est faite au cas où celle conclue avec monsieur Artasona ne procède pas à l’acquisition de la propriété le 18 novembre. [ 23 ] Le 15 novembre, ce dernier a une nouvelle rencontre avec les représentants de Montmagny.

Cette fois-ci, il est accompagné de monsieur Éric Houle, un promoteur immobilier. Celui-ci accompagne monsieur Artasona pour obtenir de l’information relativement à ce qui est possible de faire ou non avec les bâtisses portant les noms de « Nicole » et « Fournier ». [ 24 ] C’est alors que monsieur Artasona apprend qu’il y a une modification du zonage qui est en cours, laquelle fait en sorte que la zone ScM-24 sera agrandie en plus d’interdire toute construction d’immeubles de neuf logements et plus. Cette zone ne pourra servir que pour des fins publiques, communautaires et d’espaces verts.

Par ailleurs, tout le secteur de l’immeuble identifié comme étant dans la zone ScM-23, soit L’Expodrome et la grange notamment pourront toujours servir à des fins commerciales.

[ 25 ] Monsieur Michaud souligne lors de l’audition du 19 décembre 2017 que jusqu’au 15 novembre 2016, monsieur Artasona n’a jamais présenté d’intérêt pour les bâtiments « Nicole » et « Fournier » et la

partie de l’immeuble qui n’est pas située dans la

partie où il y a L’Expodrome et la grange. [ 26 ] C’est dans ce contexte que ce dernier ne s’est pas rendu le 18 novembre au bureau du notaire pour signer l’acte de vente, considérant que la valeur du terrain n’était plus la même en raison de la modification au zonage qui a été complétée sans qu’il n’y ait de demande de référendum par les contribuables qui pouvaient le faire. Cela inclut la Société d’agriculture de Montmagny. [ 27 ] C’est ainsi que la vente a été complétée avec Formaca le 22 mars 2017 au prix de 780 000 $.

La Ville de Montmagny a fait des modifications au zonage, selon monsieur Michaud, pour inclure certains usages conditionnels pour encadrer les activités de cette entreprise dans le milieu où il allait opérer.

Cette façon de faire est prévue dans le cadre de la réglementation de zonage. [ 28 ] Par la suite, en aucun moment, ni la Société d’agriculture de Montmagny ni monsieur Artasona ou les compagnies qui sont liées à lui, soit 9349 et 9085, n’ont entrepris des procédures en Cour supérieure pour requérir l’annulation des modifications à la réglementation de zonage relatives à la zone ScM-24, laquelle a été aussi agrandie en

partie à même une

section de la zone ScM-23. [ 29 ] Monsieur Artasona considère que Montmagny a agi de mauvaise foi en procédant à la modification de sa réglementation de zonage et c’est en raison de cela que le 24 novembre 2016 son avocat transmet une mise en demeure adressée tant à la Ville de Montmagny qu’à monsieur Michaud. [ 30 ] C’est à la suite de cela que le 21 avril 2017 monsieur Artasona fait timbrer une demande à la Cour du Québec, Division des petites créances par laquelle il réclame 15 000 $ qui s’avère un montant réduit de l’ensemble des sommes qu’il a payées (25 252,22 $), notamment à son comptable, à ses avocats, pour des frais de consultation d’un ingénieur et une évaluation environnementale phase 1.

LA QUESTION EN LITIGE La Ville de Montmagny a-t-elle agi de mauvaise foi dans le cadre de la modification de sa réglementation de zonage à l’égard de la zone ScM-24 et causé, en raison de cela, des dommages à monsieur Artasona et ses compagnies 9085 et 9349 ? ANALYSE [ 31 ] Comme il est mentionné dans la

section sur les Faits, ni la Société d’agriculture de Montmagny, ni monsieur Artasona, ni aucune des compagnies de ce dernier n’ont requis l’annulation de la modification à la réglementation en litige dans cette instance. [ 32 ] Au sujet de celle-ci, les articles 361, 364 et 407 de la

Loi sur les cités et villes énoncent [1] : 361. Sauf les cas autrement prévus par la loi, les règlements du conseil entrent en vigueur et ont force de loi, s’il n’y est pas autrement prescrit, le jour de leur publication. 364. Les règlements sont exécutoires et restent en vigueur jusqu’à ce qu’ils soient remplacés, abrogés ou cassés par par une autorité compétente, ou jusqu’à l’expiration de la période pour laquelle ils ont été adoptés. 407. Le droit de demander la cassation d’un règlement se prescrit par trois mois à compter de son entrée en vigueur. [ 33 ] Montmagny a suivi les règles établies à la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [2] pour la modification de sa réglementation de zonage relativement aux zones ScM-23 et ScM-24 par son règlement portant le numéro 11-149. À ce sujet, les paragraphes 1, 2 et 3 de l’article 113 stipulent : 113. Le conseil d’une municipalité peut adopter un règlement de zonage pour l’ensemble ou

partie de son territoire. Ce règlement peut contenir des dispositions portant sur un ou plusieurs des objets suivants: 1° pour fins de réglementation, classifier les constructions et les usages et, selon un plan qui fait

partie intégrante du règlement, diviser le territoire de la municipalité en zones; 2° diviser la zone en secteurs de manière que chacun de ces secteurs serve d’unité territoriale pour l’application des dispositions des sous-sections 1 à 2.1 de la

section V qui sont relatives à l’approbation référendaire et de manière que, dans chacun de ces secteurs, les normes d’implantation autorisées dans la zone puissent faire l’objet d’une réglementation subsidiaire de la part du conseil, à condition cependant que les normes quant aux usages permis soient uniformes dans tous les secteurs d’une même zone; 3° spécifier, pour chaque zone, les constructions ou les usages qui sont autorisés et ceux qui sont prohibés, y compris les usages et édifices publics, ainsi que les densités d’occupation du sol; [ 34 ] Une fois que Montmagny décide de procéder à la modification de sa réglementation de zonage relativement aux zones ScM-23 et ScM-24 à partir du 24 octobre 2016, celle-ci suit les paramètres établis à la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme aux articles 124 à 137.17 inclusivement, ce qui inclut, après avoir publié un avis public de convocation, la tenue d’une assemblée publique, laquelle a eu lieu le 14 novembre 2016 et la possibilité pour toute personne intéressée de déposer une demande relative à une disposition du règlement

qui modifie la limite d’une

partie de la zone concernée et de la classification des usages. [ 35 ] Dans le cadre de l’analyse d’acte réalisée par tout conseil d’une ville, la jurisprudence établit que les tribunaux doivent faire preuve de déférence. Cela est établi par la Cour suprême dans l’arrêt Nanaimo (Ville) c. Rascal Trucking Ltd. , (2000) [3] : […] Les conseillers municipaux sont élus par les commettants qu’ils représentent et, de ce fait, ils sont plus au courant des exigences de leur collectivité que ne le sont les tribunaux.

Le fait que les conseils municipaux sont composés de représentants élus de leur collectivité et, partant, qu’ils sont responsables devant leurs commettants est un élément pertinent de l’examen des décisions prises dans les limites de leur compétence. La réalité qui veut que les municipalités doivent souvent soupeser des intérêts complexes et opposés pour arriver à des décisions conformes à l’intérêt public est tout aussi importante.

Bref, les considérations qui précèdent justifient que l’on fasse preuve de retenue dans le cadre de l’examen des décisions prises par les municipalités dans les limites de leur compétence. [Reproduction intégrale] [ 36 ] De plus, le pouvoir de zoner est un pouvoir discrétionnaire et un règlement de zonage est présumé légal à moins qu’il ne soit éventuellement cassé par un tribunal, ce qui n’a pas été le cas en l’instance.

Ainsi, une ville comme celle de Montmagny bénéficie de l’immunité relative de droit public et sa bonne foi est présumée dans le cas de l’adoption de ses règlements, notamment de zonage. [4] [ 37 ] Monsieur Artasona affirme que Montmagny a agi de mauvaise foi à son égard. Selon l’

article 2805 du Code civil du Québec , la bonne foi se présume et monsieur Artasona et les entreprises dont il est propriétaire, qui sont demanderesses en l’instance, ont le fardeau de la preuve d’établir le contraire sur la base des paramètres des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 38 ] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties, le Tribunal conclut que monsieur Artasona n’a pas démontré, en son nom et celui de 9349 et 9085, par une preuve prépondérante que Montmagny a agi de mauvaise foi à son égard et lui a causé des dommages, tel qu’il l’affirme, en procédant à la modification du zonage dans les zones ScM-23 et ScM-24 à partir du 24 octobre 2016. [ 39 ] Monsieur Artasona a procédé à partir de juin 2016 à plusieurs rencontres avec des représentants de Montmagny et il a même tenté de conclure une transaction avec eux pour la vente d’une

partie de l’immeuble qu’il désirait acquérir. [ 40 ] Tel que monsieur Michaud l’a souligné lors de l’audition, en aucun moment avant la rencontre du 15 novembre 2016, soit après que le processus de modification de la réglementation de zonage soit amorcé, monsieur Artasona a mentionné qu’il pouvait potentiellement avoir un partenaire intéressé à utiliser les bâtiments identifiés comme étant « Nicole » et « Fournier » à des fins commerciales. [ 41 ] Comme l’a précisé la greffière de Montmagny, M e Clavet, cette

partie du terrain ne pouvait être lotie et développée avec des immeubles de neuf logements et plus en raison de contraintes prévues dans la législation d’urbanisme. Il fallait corriger cette « coquille » comme elle le mentionne et c’est cela que réalise le Règlement 11-149 qui a été adopté en suivant les paramètres établis dans la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme , lequel n’a jamais été contesté par la suite. [ 42 ] En conséquence, le Tribunal rejette la demande de monsieur Artasona, de 9085 et 9349 en raison des lacunes dans leur preuve relativement à l’établissement d’une faute de la Ville de Montmagny et de la prétendue mauvaise foi de cette dernière dans le cadre de la modification de la réglementation relative aux zones ScM-23 et ScM-24 à l’automne 2016. [ 43 ] Par ailleurs, en raison des circonstances particulières de la présente affaire, chaque

partie doit assumer ses frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de 9085-3466 Québec inc., 9349-1256 Québec inc. et monsieur David Artasona contre la défenderesse, Ville de Montmagny; LE TOUT chaque

partie assumant ses frais de justice. PIERRE CODERRE Date d’audience : 19 décembre 2017