2019 QCCA 815, 2019 QCCA 815

Entreprises MTY Tiki-Ming inc. c. 9051-5909 Québec inc. 2019 QCCA 815 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009953-198 (200-17-025725-177) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 6 mai 2019 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL-HESLER, J.C.Q. (JD1739) SIMON RUEL, J.C.A. (JR1676) MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. (JB4651)

PARTIE APPELANTE AVOCAT LES ENTREPRISES MTY TIKI-MING INC. M e PIERRE LEBEL MADAME SARAH SENNEVILLE, stagiaire (Bernier Beaudry inc.)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT 9051-5909 QUÉBEC INC. M e KEVIN PLAMONDON (Bernatchez avocats inc.)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT 9212-4056 QUÉBEC INC.

En appel d'un jugement rendu le 25 janvier 2019 par l'honorable Éric Hardy de la Cour supérieure , district de Québec .

DESCRIPTION : Requête de l’intimée en rejet d’appel et subsidiairement en cautionnement (art. 364 & 365 C.p.c .) Greffière audiencière : Lauriane Lavoie ( TL4250 ) Salle : 4.33 AUDITION 10 h 46 Appel du dossier et identification des avocats; 10 h 47 Observations de M e Lebel; Échanges entre la Cour et M e Lebel; M e Lebel poursuit ses observations; 11 h 07 Suspension; 11 h 31 Reprise; M e Lebel poursuit ses observations; Échanges entre la Cour et M e Lebel; M e Lebel poursuit ses observations; 11 h 44 Suspension; 11 h 57 Reprise; La Cour précise qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre les observations de M e Plamondon; La Cour s’adresse à M e Lebel; 11 h 58 Arrêt; 11 h 59 Fin de l’audition. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT

[ 1 ] L’appelante invoque plusieurs erreurs de fait qu’aurait commises le juge de première instance, dont l’essentiel est que le propriétaire intimé n’aurait pas mitigé ses dommages, notamment en ayant indument restreint le bassin de locataires possibles en refusant de louer à des commerçants exploitant un restaurant asiatique; [ 2 ] Il est opportun de reproduire ici les paragraphes 118 à 125 du jugement dont appel : [118] Dès l’instant où 9051 apprend que MTY désire résilier le Bail, elle entreprend des démarches pour relouer son Local.

Son représentant, monsieur Youssef, ayant lui-même été courtier immobilier, sait fort bien qu’il ne suffit pas de demeurer assis à côté du téléphone. Il lui faut être proactif. [119] La situation financière à laquelle 9051 doit faire face depuis septembre 2016 est difficile. À elles seules, les taxes municipales pour son immeuble s’élèvent à 30 000 $ chaque année. [120] En octobre 2016, monsieur Youssef fait appel aux services de monsieur Richard Robitaille, un courtier immobilier d’expérience en affaire depuis 1983.

Monsieur Robitaille connaît bien le marché immobilier de la Haute-Ville de Québec, y compris celui du quartier Saint-Sacrement. Il possède une banque de données contenant le nom de locataires commerciaux potentiels à la recherche d’un local à louer dans ce secteur. [121] Monsieur Robitaille confirme qu’à l’automne 2016, plusieurs locaux commerciaux sont à louer dans le quartier Saint-Sacrement tout comme l’avenue Cartier. Il cite l’exemple du Céramique Café, d’une boulangerie, d’un restaurant de fruits de mer, du restaurant Ryna, d’une agence de voyage et de restaurants de sushis.

Ce sont tous des commerces voisins de l’immeuble qui nous concerne. [122] Plusieurs locataires potentiels considèrent que les loyers demandés sont trop élevés. Les taxes non résidentielles sont apparemment à blâmer, en

partie du moins. [123] Monsieur Robitaille effectue de nombreuses démarches pour identifier des locataires potentiels à présenter à monsieur Youssef. Il explique qu’il n’est pas difficile en soi de trouver un locataire. Ce l’est davantage d’en trouver un capable de respecter ses obligations à long terme. [124] En parallèle, monsieur Youssef effectue lui-même plusieurs démarches. Il affiche son Local sur deux sites Web d’annonces classées Kijiji et LesPAC. Il place une annonce « À louer » sur la devanture de son Local.

Il contacte tous les franchisés de la ville de Québec dans le domaine du café pour leur offrir son Local, sans succès. Il réussit presque à louer son Local à la Société des alcools du Québec.

Malheureusement, il manque 200/300 pieds carrés pour satisfaire ses besoins. [125] Monsieur Youssef atteste avoir fait pas moins de vingt-deux tentatives pour relouer son Local. [ 3 ] À vrai dire, le juge de première instance a analysé la question de la mitigation des dommages de matière très détaillée sur sept pages et cinquante paragraphes; [ 4 ] Sauf de proposer à la Cour de substituer son appréciation de la preuve à celle du juge de première instance, ce qui n’est pas le rôle d’une Cour d’appel, l’appelant n’identifie aucun motif d’intervention; [ 5 ] Nous sommes unanimement d’avis que cet appel est voué à l’échec.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 6 ] ACCUEILLE la requête en rejet d’appel, avec frais de justice; [ 7 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. NICOLE DUVAL-HESLER, J.C.Q. SIMON RUEL, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.