2012 QCCA 2194, 2012 QCCA 2194

Coursolle (Succession de) c. Lalonde 2012 QCCA 2194 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021017-108 (550-17-002358-065) DATE : 11 décembre 2012 CORAM : LES HONORABLES ANDRÉ ROCHON, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. LES HÉRITIERS DE FEU ANDRÉ COURSOLLE APPELANTS EN REPRISE D'INSTANCE – Défendeurs / Demandeurs reconventionnels c.

GUY LALONDE INTIMÉ – Demandeur / Défendeur reconventionnel Et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE PAPINEAU MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants en reprise d'instance se pourvoient contre un jugement rendu le 5 août 2010 par la Cour supérieure du district de Hull (honorable Martin Bédard), qui a déclaré que l'immeuble de feu André Coursolle ne jouit d'aucune servitude de passage et/ou de stationnement sur le chemin privé situé à l'arrière de sa propriété et qui a également déclaré éteinte par prescription la servitude d'accès de feu André Coursolle au Lac Bardeau; [ 2 ] Pour les motifs du juge Rochon, auxquels souscrivent les juges Morissette et Bich, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE en

partie l'appel, chaque

partie payant ses frais vu le résultat du pourvoi; [ 4 ] SUBSTITUE le paragraphe suivant au paragraphe [231] du jugement entrepris : RECONNAÎT aux appelants en reprise d'instance le droit d'accès au Lac Bardeau. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. M e Alfred Andrew Bélisle M e Nikola Todorovic (stagiaire) Godard Bélisle St-Jean et Associés Pour les appelants en reprise d'instance M e Laura Ann Weir De Candido Weir Pour l'intimé Date d’audience : 14 novembre 2012

MOTIFS DU JUGE ROCHON [ 5 ] La Cour supérieure a refusé de reconnaître que l'immeuble de l'intimé était grevé d'une servitude de passage et de stationnement au profit de l'immeuble appartenant à André Coursolle. Le juge de première instance a, par ailleurs, déclaré éteinte par prescription la servitude d'accès de ce dernier au Lac Bardeau. Les héritiers de feu André Coursolle, qui ont repris l'instance, se pourvoient. LA TRAME FACTUELLE [ 6 ] En 1948, Émile Coursolle a acquis de M me Eileen Coursolle une propriété, ainsi décrite dans l'acte de vente publié sous le numéro 64563 : Un lopin de terre faisant

partie du lot de terre numéro trente-quatre B (pt. 34

b) du rang Six (6) du canton Ponsonby, des plans et livre officiel du canton de Ponsonby, mesurant, ce dit lopin de terre, quatre-vingt-dix pieds de largeur, par une profondeur de cent soixante-quinze pieds dans la ligne Ouest, et profondeur de cent quatre-vingt-huit pieds dans la ligne Est, et borné en front, au Sud par le lac Coursolle , et des autres côtés par le résidu du dit lot 34 B appartenant à la venderesse, la ligne Ouest devant être à environ deux cents pieds à l'Est de la ligne divisant le dit lot 34 B et le lot trente-trois A (33A), le tout tel que marqué par des poteaux plantés par les parties avec une maison y érigée et, avec droit de passage sur le résidu du dit lot 34 B et sur le lot 33 A pour se rendre au lac Bardeau , et aussi droit de passage sur une autre

partie du dit lot 34 B pour se rendre au chemin public . (gras ajouté) [ 7 ] En 1970, Émile Coursolle a vendu cette propriété à son fils, André Coursolle. L'acte de vente publié sous le numéro 115609 décrit ainsi la propriété : Un emplacement vacant de figure irrégulière, ayant front sur le lac Coursolle, connu et désigné comme étant une

partie non subdivisée du lot de terre originaire numéro TRENTE-QUATRE B (34

B) du Rang Six (6) du Canton Ponsonby, du cadastre officiel dudit Canton de Ponsonby, mesurant ladite partie, QUATRE-VINGT-DIX pieds (90') de largeur dans sa ligne NORD, SOIXANTE-DIX- NEUF pieds (79') dans sa ligne OUEST et QUATRE-VINGT-DOUZE pieds (92') dans sa ligne EST, mesures anglaises et plus ou moins, et bornée comme suit, savoir: en front, au SUD, par le Lac Coursolle , en arrière, au NORD, par une autre

partie dudit lot 34 B, propriété de M. Roger Coursolle , à l'EST et à l'OUEST, par d'autres parties dudit lot 34 B , tous du cadastre officiel susdit, la ligne OUEST étant sise à environ DEUX CENTS pieds (200') à l'EST de la ligne de division des lots numéros 34 B et 33 A.

Tel qu'il se trouve présentement avec toutes ses dépendances et tous autres droits y inhérents, avec aussi toutes servitudes actives et passives, apparentes ou occultes, s'y rattachant, sans exception ni réserve de la part du vendeur, et sujet plus particulièrement aux droits de passage créés en faveur de l'emplacement sus-désigné et portant sur le résidu dudit lot de terre numéro 34 B et sur le lot de terre 33 A pour se rendre au Lac Bardeau et au chemin public, tel que créé dans le

titre d'acquisition du vendeur ci-après relaté, et tel qu'il appert d'un croquis de plan demeurant ci-annexé après avoir été signé pour identification par qui de droit avec et en présence du notaire. (gras ajouté) [ 8 ] En 1979, André Coursolle a acquis d'Eileen Coursolle une lisière de terrain additionnelle à l' est de sa propriété et ainsi décrite dans l'acte de vente publié sous le numéro 158410 : Un emplacement vacant situé dans la Municipalité de Ponsonby, étant composé d'une

partie du lot TRENTE-QUATRE B (P. 34 B ), du Rang SIX (VI), du canton de Ponsonby, au cadastre dudit canton; Mesurant, ce dit emplacement, cinquante pieds (50') de largeur de l'Est à l'Ouest, par une longueur de cent quatre-vingt-huit pieds (188') dans sa ligne Ouest et une longueur de deux cents pieds (200') dans sa ligne Est; mesures anglaises plus ou moins; Borné, ledit emplacement, en front par le lac Coursolle , d'un côté vers l'Ouest par une autre

partie dudit lot originalement vendue à Émile Coursolle par acte enregistré sous le numéro 64,563 et appartenant aujourd'hui pour

partie à André Coursolle, et pour autre

partie à Roger Coursolle , au Nord et à l'Est par le résidu dudit lot, restant la propriété du vendeur ; Sans bâtisse; Avec droit de passage sur le résidu dudit lot pour donner accès au chemin public , à l'endroit indiqué par le vendeur ; Tel que le tout se trouve présentement que l'acquéreur déclare connaître et dont il se dit satisfait. (gras ajouté) [ 9 ] En 1982-1983, André Coursolle a entrepris la construction d'une résidence sur la

partie nord du terrain acquis en 1979 d'Eileen Coursolle. Cette portion de terrain est escarpée. Pour y accéder plus facilement, il dit avoir obtenu de Joe Dubeau, le mari de son auteure, Eileen Coursolle, que la servitude prévue à l'acte 158410 soit déplacée pour créer non seulement un droit de passage, mais également une servitude de stationnement sur le terrain situé en arrière de sa propriété.

[ 10 ] À la même époque, André Coursolle a procédé à la construction d'une ruelle et d'un espace de stationnement à l'endroit que lui aurait indiqué Joe Dubeau. Ces constructions furent réalisées sur le terrain d'Eileen Coursolle. [ 11 ] Ce terrain, avec plus grande étendue, fut vendu le 5 octobre 1984 à l'intimé.

L'acte de vente publié sous le numéro 18208 contient l'extrait suivant : […] Sujet au droit de passage mentionné dans l'acte enregistré au bureau de la division d'enregistrement de Papineau, sous le numéro 64563 et également à une servitude en faveur de l'Hydro-Québec, suivant acte enregistré au même bureau, sous le numéro 117997.

Le tout tel que plus amplement démontré sur un plan liséré en rouge , préparé par Guy Barbe, a.g., le trois août mille neuf cent quatre-vingt-quatre, sous le numéro 2500-22742-D de ses minutes, dont copie demeure annexée à l'original des présentes après avoir été reconnue véritable et signée pour identification par les parties en présence du notaire soussigné. Ainsi que tout se trouve présentement, avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes et occultes attachées audit immeuble . (gras ajouté) [ 12 ] L'acte de vente précité mentionne la servitude de passage créée aux termes de la vente de 1948.

Il ne mentionne pas celle contenue à l'acte de vente de 1979. [ 13 ] Le plan liséré en rouge auquel fait référence l'acte de vente de 1984 trace le périmètre du terrain vendu. Il ne fait pas le relevé des servitudes consenties sur les lots 33 A et 34 B, sauf pour une portion de l' « Impasse du Lac Coursolle ».

Il ne contient aucune indication du droit de passage et de stationnement en litige. [ 14 ] Il est utile de rappeler que pendant toute cette période, André Coursolle, avec d'autres, utilisaient le chemin privé appelé « Impasse du Lac Coursolle » pour accéder au chemin public situé à l'est de sa propriété. [ 15 ] Comme l'a reconnu l'intimé au procès et lors de son interrogatoire au préalable, la ruelle construite par André Coursolle existait lors de son acquisition en 1984. Il aurait reçu les assurances d'Eileen Coursolle et du notaire instrumentant qu'aucune servitude de passage n'avait été consentie.

Eileen Coursolle aurait fait preuve d'une simple tolérance. [ 16 ] L'intimé dit avoir également adopté une pareille attitude tolérante, et ce, jusqu'à ce qu'un différend intervienne quelques années plus tard (2004) au sujet d'un autre immeuble sans lien avec le présent litige. [ 17 ] Au procès, André Coursolle a produit deux documents (sous réserve de l'objection de l'intimé). Le premier remonte au 15 juillet 1995, plus de dix ans après la vente à l'intimé.

Il est rédigé ainsi : 15 juillet 1995 Entente relative, (au droit de passage pour accès au chemin public) entre Mme Eileen Coursolle Dubeau et André Coursolle, selon le contrat passé devant le notaire R. La Salle sous le numéro (11083) et enregistré à Papineauville sous le numéro 158410. Il est stipulé que le droit de passage sera indiqué par le vendeur . En juin 1983, lors de la construction du chemin pour accès à la propriété, le vendeur a désigné au contracteur le tracé du dit chemin .

Le chemin touche à la propriété par le nord venant de l'ouest. (je souligne) [ 18 ] Le second document est une déclaration devant notaire faite le 10 décembre 1996 par Eileen Coursolle. La déclaration dit notamment : […] 6. J'ai consenti en faveur dudit immeuble, à l'encontre du résidu du lot 34 B, rang VI, Canton de Ponsonby une servitude réelle de droit de passage pour accéder à un chemin public, et ce, à un endroit par moi indiqué ; 7. L'endroit où se trouve ce droit de passage est en

partie indiqué au plan de Monsieur Barbe, arpenteur-géomètre, en date du 3 août 1984, sous le numéro 2500 de ses minutes; 8. Cependant, ledit droit de passage se continue jusqu'au lac Bardeau suivant les actes de vente mentionnés aux paragraphes 1 et 3 de la présente déclaration; 9. De plus, ce droit de passage se continue au nord de l'immeuble de Roger Coursolle pour revenir le long de la limite nord des immeubles appartenant à Roger et André Coursolle; 10.

Je joins à la présente déclaration un extrait du plan précité de Guy Barbe sur lequel apparaît en rouge, ce dernier prolongement dudit droit de passage, lequel plan j'ai signé comme véritable; 11. Lors de la création de la servitude en faveur de André Coursolle aux termes de l'acte inscrit sous le numéro 158410 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Papineau, j'ai consenti à ce que la

partie du droit de passage situé au nord des propriétés d'André Coursolle et de Roger Coursolle servent [sic] non seulement comme accès à leur résidence mais également comme

stationnement; 12. Lors de la vente de mes immeubles et plus particulièrement du résidu du lot 34-B, rang VI, Canton de Ponsonby à Monsieur Guy Lalonde par acte de vente passé devant Me Lionel Fortin, notaire, le 5 octobre 1984, et inscrit au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Papineau, sous le numéro 180028, lequel constituait le fonds servant, le droit de passage, tel qu'il apparaissait au plan annexé aux présentes était utilisé dans son entier; 13.

Lors de la vente à Monsieur Lalonde, celui-ci était parfaitement au courant de l'étendue du droit de passage consenti à André Coursolle et à Roger Coursolle, et plus particulièrement, que le droit de passage suivant l'acte numéro 158410, se rendait jusqu'à la

partie nord des immeubles de Roger et André Coursolle et que ces derniers s'en servaient pour le stationnement; 14. J'ai personnellement informé Monsieur Lalonde desdits droits de passage et de leur étendue; 15. La présente déclaration est sincère; Signé à St-Jovite le 10 décembre 1996. (je souligne) [ 19 ] Eileen Coursolle est décédée en 2001. Le procès s'est tenu en juin 2010. LE JUGEMENT A QUO [ 20 ] À la demande des parties, le juge de première instance s'est rendu sur les lieux.

Au cours du procès, le juge de la Cour supérieure a réalisé que le plan liséré en rouge, annexé à l'acte de vente de 1984, n'avait pas été produit par les parties. Il a alors exigé la production. Une copie du plan fut retracée au greffe du notaire instrumentant. [ 21 ] Le juge du procès tranche en tout premier les objections à la production de l'entente du 15 juillet 1995 et de la déclaration notariée du 10 décembre 1996 d'Eileen Coursolle. [ 22 ] Il juge irrecevable l'entente du 15 juillet 1995. Cette entente fut conclue alors qu'Eileen Coursolle n'était plus propriétaire depuis dix ans.

L'entente n'a jamais été publiée ou dénoncée à l'intimé. Elle ne lie, en conséquence, que les parties et nullement l'intimé. Même s'il l'avait acceptée en preuve, le juge affirme qu'il n'aurait pu lui accorder quelque force probante puisque sa teneur est contredite par la preuve. [ 23 ] Il juge également irrecevable la déclaration notariée. D'abord, il s'interroge longuement sur l'absence d'explication satisfaisante quant aux circonstances qui ont entouré la confection de ce document. Il trouve suspect qu'elle n'ait pas été portée à la connaissance de la

partie intimée avant le procès. Dans tous les cas, il la rejette puisqu'elle contredit l'acte de vente de 1984 intervenu entre la déclarante et l'intimé. Il ajoute que la déclaration contredit également la preuve reçue quant à l'existence de la ruelle au moment de la vente de 1984. [ 24 ] Puis, le juge de la Cour supérieure s'attaque au fond du litige. Il expose les règles de droit applicables. Il conclut de la preuve prépondérante que la ruelle en litige n'existait pas en 1984 au moment où l'intimé a acquis la propriété d'Eileen Coursolle.

Il ajoute qu'indépendamment de ce dernier élément, il ne saurait retenir la thèse d'André Coursolle. Il s'en explique. [ 25 ] Au moment de l'acte d'achat de 1979 (numéro 158410), la servitude de passage décrite à l'acte existait déjà. Il s'agissait du chemin « Impasse du Lac Coursolle » qui partait des limites de la propriété d'André Coursolle pour se diriger à l'est vers le chemin public.

Comme ce chemin n'existait qu'à l'est de l'immeuble d'André Coursolle, l'acte ne pouvait être qu'un droit de passage du côté est de sa propriété. [ 26 ] Le juge de première instance rappelle aussi qu'André Coursolle prétend que le mari de sa tante a accepté de déplacer l'assiette de la servitude jusqu'à l'arrière de sa propriété, derrière sa nouvelle résidence. Or, le texte de l'acte de 1979 indique un chemin existant. Il ne prévoit pas le déplacement de l'assiette selon la volonté du vendeur.

De plus, André Coursolle ne peut prétendre au déplacement de la servitude puisqu'il utilise toujours l'assiette de cette servitude créée en 1979, lui permettant l'accès au chemin public du côté est, à l'avant de sa maison. [ 27 ] En somme, rien ne soutient sa prétention qu'une servitude de passage a été créée à l'ouest de sa propriété. Le juge de première instance est d'avis qu'André Coursolle ne détient aucun droit de passage sur le prolongement du chemin Impasse du lac Coursolle (ruelle) du côté ouest de sa propriété.

A fortiori , il n'y possède pas, non plus, de droit de stationnement. [ 28 ] Un autre droit de passage était en jeu. Aux termes de l'acte de 1948, André Coursolle soutenait détenir un droit de passage sur le résidu du lot 34 B et sur le lot 33 A pour se rendre au Lac Bardeau. [ 29 ] Le juge de première instance reconnaît l'existence de la servitude de passage, mais affirme que son droit d'accès au lac est éteint en raison d'une période de non-usage pendant une période de plus de dix ans.

LES MOYENS [ 30 ] Les appelants soutiennent plusieurs moyens. [ 31 ] Ils reprochent au juge de première instance son refus d'ordonner la réouverture des débats pour permettre le dépôt de la déclaration sous serment d'un arpenteur-géomètre. Ils lui reprochent son refus de permettre la production de l'entente du 15 juillet 1995 et la déclaration solennelle du 10 décembre 1996. Ils plaident que le juge a erré de façon manifeste et déterminante lors de l'évaluation de la preuve. Finalement, ils plaident que le juge a erré en droit quant à la conclusion relative à l'accès au Lac Bardeau.

L'ANALYSE [ 32 ] D'entrée de jeu, je reproduis un plan synthèse qui a été remis aux avocats lors de l'audience. Ceux-ci ont eu l'occasion de le commenter. Ils s'y sont référés à l'occasion des plaidoiries. Ce plan ne fait pas

partie de la preuve. Il n'est pas construit à l'échelle. Il est reproduit à la seule fin de faciliter la lecture de mes motifs. [ 33 ] Apparaît à la droite sur le plan le chemin public. De ce chemin public,

part le chemin privé l'« Impasse Coursolle » qui se rend à l'immeuble des appelants. Ce droit de passage traverse la propriété de Roger Coursolle. Il y a un débat sur l'existence en 1984 de cette servitude de passage au-delà de la propriété de Roger Coursolle. [ 34 ] Au nord de la propriété de Roger Coursolle apparaît la ruelle, objet principal du litige entre les parties. [ 35 ] André Coursolle a fait l'acquisition de deux immeubles. Un premier en 1970, son nom est inscrit sur cette

partie du lot. Un second en 1979 qui est situé immédiatement à côté (à l'est) de celui acquis en 1970. Ce second immeuble longe également à l'est l'immeuble de son frère Roger. [ 36 ] N'apparaît pas sur ce plan le droit de passage en entier qui conduit au Lac Bardeau. L'emplacement de cette servitude est admis par toutes les parties.

i) Le refus de permettre la réouverture d'enquête [ 37 ] À la fin du procès, avant que le dossier ne soit mis en délibéré, l'avocat des appelants a demandé la réouverture de l'enquête, alors close. Cette demande fut rejetée sur le banc le 23 juin 2010. Ce même jour, les avocats ont complété leur plaidoirie et l'affaire fut alors mise en délibéré. [ 38 ] Les appelants désiraient produire la déclaration solennelle de l'arpenteur-géomètre qui avait préparé le plan annexé au contrat de vente de 1984 intervenu entre l'intimé et Eileen Coursolle.

Par ce témoignage écrit, les appelants voulaient faire la preuve du mandat reçu par l'arpenteur-géomètre à l'époque et des circonstances de son exécution. [ 39 ] Les appelants n'ont pas interjeté appel de cette décision interlocutoire du 23 juin 2010. Le jugement au fond fut rendu le 5 août 2010. L'inscription en appel de ce dernier jugement porte la date du 7 septembre 2010.

Dans cette inscription en appel, les appelants remettent en cause le bien-fondé du jugement interlocutoire du 23 juin 2010. [ 40 ] Bien que cette preuve contenue à la déclaration solennelle de l'arpenteur-géomètre ait eu peu d'incidence sur l'issue du pourvoi, je suis d'avis que l'appel de ce jugement interlocutoire était assujetti à une permission d'appeler. Une telle permission ne fut pas demandée et le délai pour le faire est expiré.

La Cour est donc sans compétence pour se saisir de cette question. [ 41 ] Bien que l'on ne puisse pas à proprement parler de réouverture d'enquête au sens de l'article 463 C.p.c. , l'affaire n'étant pas alors en délibéré, la demande d'une

partie d'ajouter à une preuve déclarée close doit y être assimilée [1] . [ 42 ] Le jugement du 23 juin 2010 est un jugement interlocutoire qui empêche une

partie de faire une preuve additionnelle. En pratique, ce jugement équivaut à une objection à la preuve faite au cours de l'instruction [2] . Il devait faire l'objet d'un appel immédiat (art. 29(2) C.p.c. ).

En l'espèce, à défaut d'appel dans les 30 jours et compte tenu que le jugement final fut prononcé plus de 30 jours après ce jugement interlocutoire, le droit d'appel est périmé et ce jugement interlocutoire ne peut être remis en cause dans le cadre de l'appel du jugement final. ii) Les erreurs manifestes et déterminantes du juge de première instance [ 43 ] Il est acquis au débat que la seule assise aux revendications des appelants est l'acte de vente de 1979 par lequel André Coursolle acquiert une pièce de terrain additionnelle située à l'est de celle qu'il possédait déjà.

C'est à cet acte qu'apparaît la mention de la servitude en litige que je reproduis de nouveau : Avec droit de passage sur le résidu dudit lot pour donner accès au chemin public, à l'endroit indiqué par le vendeur.

[ 44 ] André Coursolle affirme que, en 1982, il a demandé et obtenu de l'époux d'Eileen Coursolle (Joe Dubeau) la permission de construire un chemin à l'arrière de sa résidence, alors en construction, afin d'acheminer les matériaux de construction et de faciliter le passage des véhicules lourds reliés à la construction.

Dubeau lui aurait mentionné également qu'il pouvait construire des places permanentes de stationnement pour y laisser ces véhicules lorsqu'il accéderait à sa propriété par l'arrière. [ 45 ] Pour des raisons inexpliquées, l'existence physique de ce chemin aménagé par André Coursolle à l'arrière de sa propriété a pris une dimension considérable lors du procès.

Je dis « inexpliquées » puisque la preuve non contredite révélait que tous, y compris l'intimé [3] , reconnaissaient que ce chemin existait lorsque l'intimé a fait l'acquisition de l'immeuble en 1984. [ 46 ] La seule véritable question qui se posait, était de savoir si ces travaux et l'usage que l'on en a fait par la suite constituaient des actes de simple tolérance de la part d'Eileen Coursolle jusqu'en 1984 et par l'intimé par la suite ou s'il ne fallait pas plutôt y voir un indice important pour interpréter le texte de la servitude de 1979. [ 47 ] Contrairement à cette preuve non contredite, le juge de première instance conclut que ce chemin n'existait pas en 1984.

Cette méprise n'est pas sans conséquence. Elle lui servira d'appui pour écarter une

partie de la preuve des appelants et pour jauger de la crédibilité des témoins. [ 48 ] L'erreur manifeste repose sur une analyse erronée de deux pièces : une photo (P-7A) et un plan (J-1). [ 49 ] Le juge retient de la photo que le chemin n'existait pas en 1984. Cette photo corroborerait ainsi le témoignage de l'intimé et serait contraire au témoignage d'André Coursolle. Or, l'intimé, je l'ai dit, affirme le contraire et reconnaît l'existence du chemin même sur la photo en cause. Il précise que le chemin se situe dans la

partie supérieure de la photo et qu'à cette époque le tracé de la route était plus étroit. [ 50 ] Le plan J-1 est annexé au contrat de 1984. Il trace le périmètre de la propriété vendue. Même si sur ce plan apparaît en pointillé une

partie de l'« Impasse Coursolle », il est manifeste qu'il ne décrit pas les servitudes établies sur le fonds servant depuis 1948. Le juge de première instance ne pouvait, sans commettre une erreur manifeste, conclure que ce plan représentait l'état physique des lieux. [ 51 ] En fonction de cette preuve corrigée, j'examinerai maintenant la question de l'admissibilité des éléments de preuve rejetés. iii) L'entente du 15 juillet 1995 (D-19) [ 52 ] Il s'agit de la première de deux pièces rejetées par le juge de première instance au motif notamment que D-19 contredit la preuve.

Bien que ce motif soit erroné, le juge rejette le document pour d'autres motifs qui me paraissent, par ailleurs, valides. Voici le texte intégral de cette entente : 15 juillet 1995 Entente relative, (au droit de passage pour accès au chemin public) entre Mme Eileen Coursolle Dubeau et André Coursolle, selon le contrat passé devant le notaire R. La Salle sous le numéro (11083) et enregistré à Papineauville sous le numéro 158410. Il est stipulé que le droit de passage sera indiqué par le vendeur .

En juin 1983, lors de la construction du chemin pour accès à la propriété, le vendeur a désigné au contracteur le tracé du dit chemin . Le chemin touche à la propriété par le nord venant de l'ouest. (je souligne) [ 53 ] Cette « entente » intervient près de onze ans après la vente du fonds servant d'Eileen Coursolle à l'intimé. À cette époque, Eileen Coursolle ne pouvait lier l'intimé d'aucune façon. Il s'agit d'un document ex post facto , sans conséquence juridique sur l'issue du litige. Présentée à

titre de contrat entre André et Eileen Coursolle, cette entente est sans pertinence. Pour ces motifs, je conclus que le juge de première instance était bien fondé à maintenir l'objection à la production du document. Je note au passage que les parties signataires tentent de modifier la description du droit de passage inscrit à l'acte de 1979. Dans cet acte, les parties avaient écrit : « avec droit de passage à l'endroit indiqué par le vendeur ».

Dans l'entente ci-haut, on écrit plutôt : « il est stipulé (à l'acte de 1979) que le droit de passage sera indiqué par le vendeur ». iv) La déclaration solennelle d'Eileen Coursolle (D-4) [ 54 ] En 1996, douze ans après la vente à l'intimé en 1984, Eileen Coursolle fait une déclaration solennelle. Elle déclare notamment ceci : […] 6. J'ai consenti en faveur dudit immeuble, à l'encontre du résidu du lot 34 B, rang VI, Canton de Ponsonby une servitude réelle de droit de passage pour accéder à un chemin public, et ce, à un endroit par moi indiqué; 7. L'endroit où se trouve ce droit de passage est en

partie indiqué au plan de Monsieur Barbe, arpenteur-géomètre, en date du 3 août 1984, sous le numéro 2500 de ses minutes; 8. Cependant, ledit droit de passage se continue jusqu'au lac Bardeau suivant les actes de vente mentionnés aux paragraphes 1 et 3 de la présente déclaration; 9. De plus, ce droit de passage se continue au nord de l'immeuble de Roger Coursolle pour revenir le long de la limite nord des immeubles appartenant à Roger et André Coursolle;

10. Je joins à la présente déclaration un extrait du plan précité de Guy Barbe sur lequel apparaît en rouge, ce dernier prolongement dudit droit de passage, lequel plan j'ai signé comme véritable; 11. Lors de la création de la servitude en faveur de André Coursolle aux termes de l'acte inscrit sous le numéro 158410 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Papineau, j'ai consenti à ce que la

partie du droit de passage situé au nord des propriétés d'André Coursolle et de Roger Coursolle servent [sic] non seulement comme accès à leur résidence mais également comme stationnement; 12.

Lors de la vente de mes immeubles et plus particulièrement du résidu du lot 34-B, rang VI, Canton de Ponsonby à Monsieur Guy Lalonde par acte de vente passé devant Me Lionel Fortin, notaire, le 5 octobre 1984, et inscrit au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Papineau, sous le numéro 180028, lequel constituait le fonds servant, le droit de passage, tel qu'il apparaissait au plan annexé aux présentes était utilisé dans son entier; 13.

Lors de la vente à Monsieur Lalonde, celui-ci était parfaitement au courant de l'étendu du droit de passage consenti à André Coursolle et à Roger Coursolle, et plus particulièrement, que le droit de passage suivant l'acte numéro 158410, se rendait jusqu'à la

partie nord des immeubles de Roger et André Coursolle et que ces derniers s'en servaient pour le stationnement; 14. J'ai personnellement informé Monsieur Lalonde desdits droits de passage et de leur étendue; 15. La présente déclaration est sincère; Signé à St-Jovite le 10 décembre 1996. [ 55 ] Eileen Coursolle est décédée en 2001. [ 56 ] Le juge de première instance a jugé admissible la pièce D-4 pour valoir à

titre de témoignage d'une personne décédée. Les conditions de nécessité et de fiabilité étaient, selon le juge du procès, satisfaites. Cette déclaration reçue par un notaire laissait croire qu'Eileen Coursolle aurait répété au procès de juin 2010 ce qu'elle avait déclaré le 10 décembre 1996. [ 57 ] C'est un autre motif juridique qui a amené le juge à déclarer ce document inadmissible. L'assise de ce motif se retrouve dans la déclaration même d'Eileen Coursolle. [ 58 ] Aux paragraphes 6, 7 et 10 de cette déclaration, Eileen Coursolle dit : 6.

J'ai consenti en faveur dudit immeuble, à l'encontre du résidu du lot 34 B, rang VI, Canton de Ponsonby une servitude réelle de droit de passage pour accéder à un chemin public, et ce, à un endroit par moi indiqué ; 7. L'endroit où se trouve ce droit de passage est en

partie indiqué au plan de Monsieur Barbe, arpenteur-géomètre, en date du 3 août 1984 , sous le numéro 2500 de ses minutes; 10. Je joins à la présente déclaration un extrait du plan précité de Guy Barbe sur lequel apparaît en rouge, ce dernier prolongement dudit droit de passage, lequel plan j'ai signé comme véritable . (je souligne) [ 59 ] Dans un premier temps, elle affirme que le droit de passage « est en

partie indiqué au plan de Monsieur Barbe en date du 3 août 1984 ». Il s'agit du plan (J-1) annexé à l'acte de vente de 1984. [ 60 ] Dans un deuxième temps, elle ajoute, et les mots sont importants : 10. Je joins à la présente déclaration un extrait du plan précité de Guy Barbe sur lequel apparaît en rouge, ce dernier prolongement dudit droit de passage, lequel plan j'ai signé comme véritable. [ 61 ] La déclaration laisse entendre que la

section litigieuse du droit de passage apparaît au plan de l'arpenteur-géomètre Barbe, plan annexé à l'acte de vente de 1984. Ce plan J-1 n'avait pas été produit par les parties lors du procès. Il le fut à la demande du tribunal à la fin des auditions. D'où la stupéfaction du juge du procès de constater que le plan de 1984, annexé à l'acte de vente, avait été modifié dans l'extrait produit en

annexe à la déclaration solennelle d'Eileen Coursolle de 1996. [ 62 ] Les modifications effectuées sont les suivantes. Sur le plan de 1984, apparaît en pointillé en

partie le droit de passage pour se rendre au chemin public. Le pointillé débute à la limite du terrain de Roger Coursolle pour se diriger vers l'est vers le chemin public. Dans la pièce D-4, ce droit de passage est prolongé vers le Lac Bardeau. Encore plus important, apparaît pour une première fois un passage tracé en rouge à l'arrière de la propriété de Roger et André Coursolle. Il s'agit de la

section au cœur du litige. [ 63 ] Dans les circonstances, l'on peut comprendre la forte réaction du juge de première instance. Eileen Coursolle joint à sa déclaration de 1996 le plan de l'arpenteur-géomètre de 1984 « lequel plan j'ai signé comme véritable ». Ce plan est utilisé tout au long du procès.

En fin de procès, on découvre que ce plan (partie de D-4) a été altéré et n'est pas conforme au plan de 1984 (J-1). [ 64 ] Le juge de première instance, d'avis que D-4 (y incluant le plan modifié) contredit les termes de l'acte de vente de 1984 auquel était annexé le plan J-1, conclut à l'inadmissibilité de D-4 au motif qu'il contredit l'acte authentique de 1984 signé par Eileen Coursolle. [ 65 ] Dans la mesure où le plan annexé à la déclaration de 1996 prétend reproduire celui joint à l'acte de vente de 1984, le juge n'a pas eu tort de rejeter la pièce D-4. [ 66 ] Je n'affirme pas pour autant que la déclaration de 1996 était admissible aux termes de l'

article 2870 C.c.Q. La preuve ne révèle rien des circonstances entourant la rédaction de ce document et du but envisagé par la déclarante. Comment dans ce cas conclure à la

fiabilité de la déclaration?

Qui plus est, pour plusieurs raisons dont le juge s'est abstenu de traiter, il est plus que douteux que cette déclaration ait pu être retenue. [ 67 ] Quoi qu'il en soit, les motifs qui ont incité Eileen Coursolle à faire cette déclaration en 1996, l'ambiguïté soigneusement entretenue dans le texte de la déclaration, les circonstances du dévoilement de la pièce, entachent sinon annihilent la valeur probante de D-4. [ 68 ] La preuve révèle que, en 1996, Eileen Coursolle et l'intimé entretenaient un débat acrimonieux à l'occasion d'une poursuite judiciaire dont la teneur exacte n'a pas été révélée.

André Coursolle déclare que l'intimé aurait eu l'intention à l'époque « de déposséder ma tante (Eileen Coursolle) de sa terre…». [ 69 ] Dans ces circonstances, d'aucuns pourraient s'interroger sur la motivation de la déclarante, et ce, d'autant plus qu'André Coursolle affirme que ses relations avec l'intimé étaient bonnes jusqu'en 2004. S'ajoute à cette opacité, l'ambiguïté savamment entretenue du texte de la déclaration. La déclarante réfère à un plan comme si les indications qui s'y trouvaient étaient l'œuvre originelle de l'arpenteur-géomètre.

Pourquoi faire une telle déclaration 18 mois après l'entente de juillet 1995? Pourquoi préciser que cette servitude est consentie à André et Roger Coursolle? [ 70 ] Cette pièce D-4 ne fut pas mentionnée dans les procédures judiciaires si ce n'est que dix jours avant le procès prévu pour le 15 juin 2009. L'avocat d'André Coursolle fit alors signifier une requête pour obtenir la permission de produire le document.

Cette requête ne fournit aucune explication sur les circonstances entourant la découverte du document de 1996 ou encore des raisons pour expliquer le retard à produire la pièce alors qu'Eileen Coursolle était décédée depuis 2001. [ 71 ] Bref, si l'on devait conclure que le témoignage de la déclarante ne visait pas à contredire l'acte authentique de 1984 et que le document était, par ailleurs, admissible, ce que je ne conclus pas, je n'ai aucune hésitation à le déclarer sans valeur probante.

v) La servitude située à l'arrière de l'immeuble d'André Coursolle [ 72 ] Le seul

titre invoqué par André Coursolle pour obtenir la reconnaissance d'un droit de passage (à l'arrière de sa propriété) sur l'immeuble de l'intimé est celui de 1979 que je reproduis de nouveau : Avec droit de passage sur le résidu dudit lot pour donner accès au chemin public , à l'endroit indiqué par le vendeur ; Tel que le tout se trouve présentement que l'acquéreur déclare connaître et dont il se dit satisfait. (gras ajouté) [ 73 ] Les règles sont connues. Je les rappelle brièvement.

La servitude conventionnelle s’interprète suivant les règles habituelles, on doit rechercher l’intention commune des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés [4] . Si toutefois un doute subsiste, la servitude doit être interprétée de façon restrictive, contre son existence, puisque la loi favorise la liberté des immeubles [5] . [ 74 ] La simple tolérance ou la connaissance qu'Eileen Coursolle ou l'intimé pouvait avoir du fait qu'André Coursolle circulait sur la

section litigieuse et s'y stationnait, ne peut à elle seule être constitutive d'une servitude. [ 75 ] André Coursolle a soutenu la thèse voulant qu'il émane du texte de 1979 une intention des parties signataires de conférer à l'immeuble alors acquis un droit de passage situé à l'arrière de celui-ci.

Ce droit de passage serait situé en entier sur le lot 34 B, propriété alors d'Eileen Coursolle. [ 76 ] André Coursolle ajoutait que cette servitude avait été jugée nécessaire en 1979 parce qu'il envisageait la construction de sa résidence sur le lot acquis et que la topographie des lieux rendait nécessaire ce droit de passage ne serait-ce que pour acheminer les matériaux de construction. [ 77 ] Soit dit avec égards, plusieurs motifs m'incitent à rejeter ses prétentions et cela même si je devais rejeter les conclusions du juge de première instance quant à la crédibilité d'André Coursolle.

Voici pourquoi. [ 78 ] D'abord, le texte de la servitude ne me paraît pas ambigu. On y indique un droit de passage. Il n'y a aucune référence à un droit de stationnement. Le but de la servitude est déclaré. Il s'agit de donner accès au chemin public qui est situé à 0.3 kilomètre à l'est du lot vendu. L'on précise « à l'endroit indiqué par le vendeur »… « tel que le tout se trouve présentement ». [ 79 ] Il n'y a aucune indication que la servitude en cause sera déterminée à un moment ultérieur. Il n'y a aucune indication que cette servitude pourrait se situer à l'ouest ou au nord de la

partie vendue. [ 80 ] Je constate à la lecture même du témoignage d'André Coursolle, qu'il n'affirme pas que les parties, à l'acte de vente de 1979, avaient prévu, lors de la signature de l'acte, que la servitude se rendrait jusqu'à l'arrière de sa propriété. [ 81 ] Il témoigne plutôt que c'est en 1982-1983, au moment d'entreprendre la construction de sa maison, qu'il réalise la difficulté d'y amener des matériaux. Il se rend alors rencontrer Joe Dubeau, l'époux d'Eileen Coursolle. Il témoigne de la rencontre en ces termes : R- Joe, c'est monsieur Dubeau.

Et puis Joe, il dit, « il y a pas de problème, il dit, sur le contrat, quand tu m'as vendu le dernier emplacement, il dit, c'est marqué « à l'endroit spécifié par le vendeur »».

Ça fait qu'il a dit, « bâtis-toi en haut, puis il dit, on amènera le chemin à ta maison après ». [ 82 ] Si l'intention des parties était de prolonger la servitude à l'arrière de la propriété vendue, force est de constater qu'elles en n'ont rien dit malgré la présence du notaire instrumentant pour les conseiller à cet égard. [ 83 ] Que faut-il déduire de l'existence d'une ruelle à l'arrière de la propriété de Roger et d'André Coursolle lorsque l'intimé a acquis

son immeuble en 1984? Il existe deux versions contradictoires. D'abord, celle de l'intimé qui reconnaît que cette ruelle existait en 1984. Il savait qu'elle était située sur sa propriété. Il affirme l'avoir tolérée tout comme l'avait elle-même tolérée Eileen Coursolle, son auteure. Eileen Coursolle affirme, dans sa déclaration, qu'il s'agissait d'un véritable droit de passage qui se continuait au nord. Elle affirme avoir informé l'intimé de l'étendue du droit de passage. [ 84 ] Pour les motifs énoncés plus haut, je suis porté à accorder plus de crédibilité à la version de l'intimé qu'à celle d'Eileen Coursolle.

Cette dernière semble avoir mis au point une version pour ennuyer l'intimé à une époque où un débat acrimonieux l'opposait à l'intimé. Si elle était en mesure d'énoncer clairement l'intention et la volonté des parties dans sa déclaration de 1996, pourquoi ne l'a-t- elle pas fait lors de la vente de 1979? [ 85 ] Si l'on doit rechercher la commune intention des parties à l'acte de 1979, il faut se placer au moment de l'acte pour tenter de la cerner.

Or, je le répète, André Coursolle n'a jamais témoigné que les parties, lors de l'acte de vente, avaient manifesté l'intention de créer un droit de passage au nord de l'immeuble acquis. [ 86 ] Tout tend à confirmer que les parties, à l'acte de 1979, ont tenté par différents moyens de bonifier le

titre de la servitude, particulièrement à partir de 1982-1983. Comment expliquer autrement l'entente de 1995 et la déclaration de 1996 alors qu'Eileen Coursolle n'était plus propriétaire depuis plus de dix ans? [ 87 ] De plus, se pose un obstacle juridique à la revendication des appelants. Pour se rendre à la ruelle en cause, André Coursolle dit emprunter le droit de passage situé sur la propriété de son frère Roger.

De là, il bifurque vers le nord pour longer l'arrière de la propriété de Roger Coursolle et la sienne. [ 88 ] La difficulté juridique tient au fait que l'immeuble vendu en 1979 ne bénéficie d'aucun droit de passage sur la propriété de Roger Coursolle. Ainsi, un éventuel propriétaire du lot acquis en 1979 par André Coursolle ne bénéficie d'aucun

titre pour emprunter ce passage pour se rendre à la ruelle ou encore au Lac Bardeau. Ce droit de passage, établi dans l'acte de 1948 et repris dans les actes subséquents, n'a jamais été établi au bénéfice de l'immeuble acquis par André Coursolle en 1979 quoique ce dernier lot soit affecté par les droits de passage consentis par Eileen Coursolle à des tiers dont les membres de la famille d'André Coursolle. [ 89 ] On peut comprendre que cet aspect juridique ait échappé à des profanes d'autant plus qu'André Coursolle achetait un immeuble voisin du sien.

Cela étant, si telle avait été l'intention des parties, le notaire instrumentant aurait corrigé cette lacune. On ne peut ignorer le caractère réel du droit qui confère en la matière un droit en faveur d'un immeuble peu importe entre quelles mains passe l'immeuble. Ainsi, un éventuel acquéreur du lot acquis en 1979 ne pourrait emprunter l'« Impasse Coursolle » vers l'ouest. [ 90 ] Pour ces motifs, l'appel à l'égard de la portion arrière de la servitude doit échouer. vi) La servitude du Lac Bardeau [ 91 ] Aux termes de l'acte de vente de 1970, André Coursolle a acquis de son père Émile une

partie du lot 34 B y compris un droit de passage qui porte sur le résidu du lot 34 B et sur le lot 33 A pour se rendre notamment au Lac Bardeau. Cette servitude avait été créée dans l'acte de vente de 1948 lorsqu'Émile Coursolle avait acquis d'Eileen Coursolle l'immeuble revendu en

partie à son fils en 1970. [ 92 ] Le juge de la Cour supérieure a reconnu que l'immeuble de l'intimé était affecté d'une servitude de passage en faveur de l'immeuble acquis par André Coursolle en 1970. Le juge refuse toutefois de lui reconnaître le droit d'accès au lac puisque ce droit serait éteint par prescription extinctive pour non-usage. [ 93 ] Soit dit avec beaucoup d'égards, la conclusion du juge de première instance relative à l'accès au Lac Bardeau est erronée. [ 94 ] Il est acquis au débat que le Lac Bardeau fait

partie du domaine public. [ 95 ] Si les appelants bénéficient d'un droit de passage « pour se rendre au Lac Bardeau », on doit leur reconnaître le droit d'accéder au lac une fois rendus à ce dernier. Conclure autrement serait priver la servitude de tout contenu significatif. [ 96 ] Une servitude ne peut être établie sur le domaine public sauf si l'État y consent [6] . Partant, le droit de circuler sur les lacs et les cours d'eau ne peut s'éteindre à la suite d'un non-usage. La règle, propre à l'extinction des servitudes, ne régit nullement la circulation sur les lacs et les cours d'eau. [ 97 ] Le droit revendiqué par les appelants est celui conféré par l'

article 920 C.c.Q. Toute personne peut circuler sur les lacs et cours d'eau dans la mesure où elle peut y accéder légalement. Comme je l'ai déjà mentionné, je ne peux concevoir qu'une personne soit autorisée à se rendre au Lac Bardeau sans pouvoir y accéder alors que le lac fait

partie du domaine public. [ 98 ] Pour ces motifs, je propose d'accueillir en

partie l'appel, chaque

partie payant ses frais vu le résultat du pourvoi, de substituer le paragraphe suivant au paragraphe [231] du jugement entrepris : RECONNAÎT aux appelants en reprise d'instance le droit d'accès au Lac Bardeau. ANDRÉ ROCHON, J.C.A.