2022 QCCQ 9482, 2022 QCCQ 9482

Dupont c. Cournoyer 2022 QCCQ 9482 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL-TRACY « Chambre civile » N° : 765-32-700415-194 DATE : 22 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Daniel Dupont Demandeur c.

Line Cournoyer Défenderesse et demanderesse en garantie et Nicole Bouthillier Défenderesse en garantie et demanderesse en arrière garantie et Jean Paré en sa qualité de liquidateur de la succession de Feue Josette Gauthier Paré Défendeur en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige concerne les défauts affectant un immeuble qui a fait l’objet de plusieurs ventes au fil des ans.

LES FAITS [ 2 ] Le 23 juin 1986, un syndic de faillite vend l’immeuble à Josette Gauthier Paré et à son époux, Alphée Paré [1] . [ 3 ] Le 26 juin 2009, ils vendent l’immeuble à Nicole Bouthillier [2] . [ 4 ] Le 29 février 2012, Nicole Bouthillier vend l’immeuble à Line Cournoyer qui fait remplacer le revêtement de la toiture dès le mois d’avril de la même année. [3] [ 5 ] En juin 2016, Line Cournoyer vend l’immeuble à Daniel Dupont. [ 6 ] Au printemps 2019, Daniel Dupont constate qu’un vallon s’est formé sur le toit et que ce dernier est déformé. [ 7 ] Il se rend alors dans le grenier pour examiner la structure et, après avoir enlevé les matériaux isolants, il constate le bris de la lisse du haut des murs extérieurs sur laquelle reposent les fermes du toit. [ 8 ] Ce bris résulte de la détérioration du bois qui est coti et affaibli au point de s’effriter. [ 9 ] Il consulte alors un entrepreneur qui conclut que la lisse supportant les fermes du toit doit être remplacée en entier et qu’il est également nécessaire de remplacer partiellement les montants verticaux des murs extérieurs sur lesquels elle s’appuie. [ 10 ] Il n’est pas contesté que le problème est dénoncé à tous les intéressés en temps utile. [ 11 ] Ensuite, Daniel Dupont fait réparer l’immeuble, mais, vu sa capacité financière et les disponibilités de l’entrepreneur, les travaux sont faits en deux étapes soit en façade en 2020 et au mur arrière en 2022.

[ 12 ] Au procès, l’entrepreneur précise que ses travaux n’ont pas nécessité de réparation au revêtement de la toiture parce qu’il était en bon état.

POSITION DE CHACUNE DES PARTIES [ 13 ] Dans sa demande en justice, Daniel Dupont allègue que le mauvais état de la structure constitue un défaut caché dont Line Cournoyer est responsable et qu’elle doit conséquemment payer le coût de la réparation. [ 14 ] Il plaide que les travaux exclusivement reliés à cette réparation ont coûté 19 024,07 $ [4] et il limite sa réclamation à 15 000 $ en raison de la limite monétaire applicable à la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 15 ] Dans sa contestation écrite, Line Cournoyer plaide que la demande doit être rejetée « car il ne s’agit pas de vices cachés et un acheteur prudent et diligent aurait remarqué le vice » [5] . [ 16 ] Pour le cas où sa contestation ne serait pas accueillie, Line Cournoyer appelle en garantie sa vendeuse, Nicole Bouthillier. [ 17 ] À l’appui de la demande en garantie, elle plaide que « le vice existait au moment de la vente de l’immeuble en février 2012 » [6] . [ 18 ] Nicole Bouthillier conteste la demande en garantie pour le motif que « pendant les années que j’ai eu ladite maison je n’ai eu aucun problème.» [7] [ 19 ] Pour le cas où sa contestation ne serait pas accueillie, Nicole Bouthillier appelle en garantie Josette Gauthier Paré qui lui avait vendu l’immeuble conjointement avec son époux, Alphée Paré. [ 20 ] Il n’est pas contesté qu’Alphée Paré est décédé en 2011 et que sa seule héritière était son épouse Josette Gauthier Paré. [ 21 ] La contestation écrite de Josette Gauthier Paré se lit comme suit : « L’acheteur Bouthillier n’a pas fait inspecter l’immeuble avant de l’acheter.

Le vendeur n’avait fait aucune modification a l’immeuble le temps qu’elle a été propriétaire » [8] (sic) [ 22 ] Au début du procès Jean Paré a informé le Tribunal que sa mère, Josette Gauthier Paré, est décédée pendant l’instance et qu’il est le liquidateur de la succession. [ 23 ] Vu ce décès, il y a eu une reprise d’instance verbale et le Tribunal a modifié la désignation de la défenderesse en arrière- garantie afin qu’elle se lise comme suit : « Jean Paré en sa qualité de liquidateur de la succession de Feue Josette Gauthier Paré ». ANALYSE ET DÉCISION [ 24 ] Les demandes seront analysées distinctement.

DEMANDE DE DANIEL DUPONT CONTRE LINE COURNOYER [ 25 ] Contrairement à une croyance populaire fort répandue, l’ignorance d’un défaut caché n’a pas pour effet de libérer un vendeur de la responsabilité découlant de la garantie légale. [ 26 ] En effet, cette responsabilité permet à l’acheteur de réclamer une indemnité dès que sont réunies les conditions de l’

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 27 ] En l’instance, personne ne prétend que le problème affectant la structure de l’immeuble serait insuffisant pour constituer un défaut au sens du premier alinéa de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 28 ] Personne ne prétend, non plus, que le défaut aurait été connu de l’acheteur lors de l’une ou l’autre des ventes de l’immeuble. Au contraire, tous les intéressés affirment l’avoir ignoré jusqu’à sa découverte par Daniel Dupont en 2019. [ 29 ] Le Tribunal conclut par ailleurs que le problème affectant la structure ne pouvait pas « être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». [ 30 ] En effet, l’expert qui a effectué l’inspection préachat à la demande de Daniel Dupont ne l’a pas décelé.

Surtout, l’entrepreneur qui a réparé l’immeuble affirme qu’il était impossible de constater le problème sans enlever les matériaux isolants dans le grenier, voire même sans détruire une

partie des murs recouvrant les montants verticaux de la structure. [ 31 ] La seule question qui subsiste consiste donc à déterminer si le défaut constaté en 2019 existait déjà en 2016 quand Daniel Dupont a acheté l’immeuble.

[ 32 ] Le témoignage de l’entrepreneur qui a effectué la réparation peut être résumé comme suit : le bois qu’il a remplacé était coti au point de s’effriter et la présence d’eau est la seule cause possible de cette dégradation; il n’y avait cependant aucune humidité ni aucune infiltration d’eau dans le grenier ou dans les murs lors de ses travaux et ce sont donc des infiltrations antérieures qui ont déclenché un lent processus d’affaiblissement de la résistance du bois; les infiltrations ont conséquemment cessé lorsque le revêtement de la toiture a été refait, mais puisque le bois de la structure était déjà dégradé, c’est le poids de la neige ou même du toit lui-même qui a graduellement exercé la pression responsable du bris de la lisse. [ 33 ] Ce témoignage est compatible avec l’opinion de Daniel Couture qui a visité l’immeuble à la demande de l’assureur de Line Cournoyer.

L’extrait pertinent de son rapport se lit en effet comme suit : « Pour atteindre ce type de proportion de dégradation, il faut qu’il y ait une condition récurrente s’échelonnant sur une période de plusieurs mois voir plusieurs années. Cependant, je suis d’avis que la dégradation de la charpente du mur date d’un certain temps, car aucune dégradation de la charpente du toit qui repose sur le mur de façade n’a été observée. Selon moi, la charpente du toit a été installée directement sur une ossature de mur qui présentait déjà des signes de dégradations.

L’accumulation de la neige au cours des différents hivers aura possiblement fini par sectionner des membrures déjà affaiblies. » [9] (Sic) [ 34 ] Aucun élément de preuve contraire n’a été présenté par l’un ou l’autre des intéressés et le Tribunal conclut conséquemment que le défaut constaté en 2019 existait déjà en 2016 lorsque Daniel Dupont a acheté l’immeuble. [ 35 ] Les conditions de l’

article 1726 du Code civil du Québec sont donc réunies ce qui entraîne la responsabilité de Line Cournoyer et, conséquemment, le Tribunal doit déterminer le montant de l’indemnité payable à Daniel Dupont. [ 36 ] L’entrepreneur qui a effectué la réparation affirme que ses 2 factures totalisant 19 024,07 $ [10] représentent le coût des travaux directement reliés à la réparation du problème faisant l’objet de la réclamation. [ 37 ] Selon son témoignage, des travaux d’amélioration de l’immeuble ont aussi été réalisés, en même temps, mais ils ont fait l’objet d’une facture additionnelle distincte. [ 38 ] Il précise toutefois que le montant de 19 024,07 $ comprend des matériaux neufs utilisés en remplacement des anciens matériaux devenus inutilisables tels que les isolants, les soffites, les gouttières et environ 50% du revêtement extérieur. [ 39 ] Dans la détermination du montant de l’indemnité, le Tribunal doit tenir compte du fait que ces nouveaux matériaux ont augmenté la valeur de l’immeuble et, en l’absence d’éléments de preuve plus précis, le montant de l’indemnité est fixé à 12 555,88 $ représentant 66% du coût de la réparation. [11] [ 40 ] Line Cournoyer sera donc condamnée à payer à Daniel Dupont la somme de 12 555,88 $.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 5 novembre 2020 sur la somme de 7 564,18 $ et à compter du 13 septembre 2022 sur la somme de 4 991,70 $. [12] [ 41 ] Line Cournoyer sera également condamnée au paiement des frais de justice, soit 205 $. DEMANDE EN GARANTIE DE LINE COURNOYER CONTRE NICOLE BOUTHILLIER [ 42 ] À l’appui de sa demande en garantie, Line Cournoyer plaide que la responsabilité de sa vendeuse est engagée parce que les conditions d’application de la garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec étaient déjà toutes réunies au moment de l’achat en 2012. [ 43 ] Nicole Bouthillier conteste sa responsabilité pour le motif que « pendant les années que j’ai eu ladite maison je n’ai eu aucun problème ». [13] [ 44 ] Tel que mentionné précédemment, l’ignorance d’un défaut caché n’a pas pour effet de libérer un vendeur de la responsabilité découlant de la garantie légale. [ 45 ] Le Tribunal a déjà décidé que le problème est un défaut au sens du premier alinéa de l’

article 1726 du Code civil du Québec et que personne ne peut l’avoir dénoncé lors de l’une ou l’autre des ventes parce que tous les intéressés disent l’avoir ignoré jusqu’en 2019. [ 46 ] Le Tribunal également déjà conclu que le problème ne pouvait pas « être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». [ 47 ] La seule question qui subsiste consiste donc à déterminer si le défaut constaté en 2019 existait déjà 7 ans plus tôt, soit en février 2012, lorsque Nicole Bouthillier a vendu l’immeuble à Line Cournoyer. [ 48 ] Le problème a été causé par des infiltrations d’eau et il y a lieu de conclure qu’elles sont survenues pendant que Nicole Bouthillier était propriétaire de l’immeuble.

En effet, il serait invraisemblable qu’il y en ait eu après la vente puisque Line Cournoyer a fait refaire le revêtement de la toiture presqu’aussitôt après avoir acheté l’immeuble et qu’aucune réparation de ce revêtement n’a été requise lors des réparations effectuées en 2020 et 2022. [ 49 ] Cette conclusion est d’ailleurs compatible avec le témoignage de l’entrepreneur qui a réparé l’immeuble.

En effet, il affirme que les infiltrations avaient cessé depuis longtemps lors de ses travaux parce que les matériaux qu’il a remplacés n’étaient pas mouillés et qu’il n’y avait pas, non plus, d’humidité à l’intérieur des murs ou dans le grenier. [ 50 ] Conséquemment, le Tribunal décide que le bois de la structure était déjà endommagé en 2012 en raison des infiltrations d’eau.

[ 51 ] Les conditions d’application de la garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec sont donc toutes réunies et la demande en garantie sera conséquemment accueillie. DEMANDE EN ARRIÈRE-GARANTIE DE NICOLE BOUTHILLIER CONTRE JEAN PARÉ EN SA QUALITÉ DE LIQUIDATEUR DE LA SUCCESSION DE FEUE JOSETTE GAUTHIER PARÉ [ 52 ] À l’appui de la demande en arrière-garantie, Nicole Bouthillier plaide que la responsabilité des ayants-droits de ses vendeurs est engagée parce que les conditions d’application de la garantie légale étaient déjà toutes réunies lorsqu’elle a acheté l’immeuble en 2009. [ 53 ] Le Tribunal a déjà décidé que le problème est un défaut au sens du premier alinéa de l’

article 1726 du Code civil du Québec et que personne ne peut l’avoir dénoncé lors de l’une ou l’autre des ventes parce que tous les intéressés disent l’avoir ignoré jusqu’en 2019. [ 54 ] Le Tribunal également déjà conclu que le problème ne pouvait pas « être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». [ 55 ] La seule question qui subsiste consiste donc à déterminer si le défaut constaté en 2019 existait déjà 10 ans plus tôt, soit en juin 2009, lorsque Nicole Bouthillier a acheté l’immeuble. [ 56 ] C’est Nicole Bouthillier qui a le fardeau de prouver cette condition essentielle. [ 57 ] Le Tribunal a précédemment conclu qu’il y a eu des infiltrations d’eau dans les murs et le grenier pendant que Nicole Bouthillier était propriétaire de l’immeuble, mais cette conclusion est insuffisante, à elle seule, pour conclure que le problème existait déjà lorsqu’elle l’a acheté. [ 58 ] Or, Nicole Bouthillier ne présente aucun élément de preuve permettant de décider que le bois de la structure était déjà coti ni même qu’il y avait des infiltrations d’eau dans les murs ou dans le grenier lorsqu’elle a acheté l’immeuble. [ 59 ] Elle se limite plutôt à évoquer des hypothèses, notamment la période relativement courte de seulement 3 ans durant laquelle elle a été propriétaire de l’immeuble de même qu’un incendie qui y serait survenu vers 1982, soit plusieurs années avant l’achat par ses propres vendeurs. [ 60 ] La demande en arrière-garantie sera conséquemment rejetée pour le motif que Nicole Bouthillier n’a pas fait la preuve prépondérante que le problème faisant l’objet du litige existait déjà lorsqu’elle a acheté l’immeuble en juin 2009.

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : [ 61 ] CONDAMNE Line Cournoyer à payer à Daniel Dupont 12 555,88 $ avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 5 novembre 2020 sur la somme de 7 564,18 $ et à compter du 13 septembre 2022 sur la somme de 4 991,70 $ ainsi qu’une somme additionnelle de 205 $ à

titre de remboursement des frais de justice ; [ 62 ] CONDAMNE Nicole Bouthillier à payer à Line Cournoyer la totalité de la condamnation prononcée ci-dessus ainsi qu’une somme additionnelle de 205 $ à

titre de remboursement des frais de justice payés lors du dépôt de la contestation; [ 63 ] REJETTE, sans frais de justice, la demande en arrière-garantie introduite par Nicole Bouthillier contre Josette Gauthier Paré maintenant représentée par « Jean Paré en sa qualité de liquidateur de la succession de Feue Josette Gauthier Paré ». __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 17 novembre 2022