2024 QCCQ 162, 2024 QCCQ 162

9326-6187 Québec inc. c. Rousseau 2024 QCCQ 162 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d’appel CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre de pratique civile » N° : 500-80-044624-238 DATE : Le 22 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9326-6187 QUÉBEC INC. Requérante c.

PIERRE OLIVIER ROUSSEAU Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9326-6187 Québec inc. (9326) loue deux logements à M. Rousseau et cherche à éviter la reconduction des baux conclus avec lui au motif de sous-locations depuis plus de douze mois. [ 2 ] À la suite d’un avis de 9326 de terminaison des baux, M.

Rousseau a institué deux recours auprès du Tribunal administratif du logement (TAL) pour contester le droit de 9326 à la non-reconduction des baux; ces deux instances ont été jointes. [ 3 ] 9326 demande maintenant au Tribunal une permission d’appel d’une décision interlocutoire du TAL ayant rejeté son moyen en irrecevabilité des recours de M. Rousseau fondé sur leur tardiveté. [ 4 ] En effet, M. Rousseau a agi après le délai d’un mois prévu à l’

article 1948 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), mais le TAL, se fondant sur l’

article 59 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement [1] ( LTAL ), l’a relevé de son défaut (la Décision). [ 5 ] 9326 formule les deux questions suivantes : 1. « La Juge Borno a-t-elle erré en droit en concluant que l’

article 59 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement permet de faire échec à la présomption irréfragable d’acceptation du Locataire de la fin de bail prévue à l’

article 1948 C.c.Q. ? » 2. « La Juge Borno a-t-elle erré en faits et en droit en déclarant raisonnable le fait pour le Locataire de ne pas avoir saisi le T.A.L. dans le délai prévu par la

loi sur la foi de sa propre ignorance de la loi et d’avoir justifié la permission de contester les Avis du Locateur sur une simple allégation du Locataire, qui, par surcroît, constitue du ouï-dire? » [ 6 ] Pour les motifs qui suivent, la demande pour permission d’appel de 9326 est mal fondée et doit être rejetée. [ 7 ] Il convient tout d’abord de reproduire le texte des articles 1944 et 1948 C.c.Q. et de l’

article 59 LTAL : Code civil du Québec 1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification. Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la succession. 1948.

Le locataire qui a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois , ainsi que l’héritier ou le liquidateur de la succession d’un locataire décédé, peut , dans le mois de la réception d’un avis donné par le locateur pour éviter la reconduction du bail, s’adresser au tribunal pour en contester le bien-fondé ; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la fin du bail . (…)

Loi sur le Tribunal Administratif du logement

59. Le Tribunal peut , pour un motif raisonnable et aux conditions appropriées, prolonger un délai ou relever une

partie des conséquences de son défaut de le respecter, si l’autre

partie n’en subit aucun préjudice grave . (Soulignements ajoutés) [ 8 ] Mentionnons qu’en l’espèce, dans le mois ayant suivi l’avis de 9326 de non-reconduction des baux, M. Rousseau a avisé 9326 par écrit de sa contestation, mais n’en a saisi le TAL que quelques mois plus tard [2] . Les conditions donnant ouverture à une permission d’appel d’une décision du TAL [ 9 ] Selon l’

article 91 LTAL , le droit d’appel d’une décision du TAL est soumis à l’obtention d’une permission qui ne peut être accordée que si la question « en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec ». [ 10 ] Il est bien établi que l’intention du législateur de limiter le droit d’appel doit être respecté et qu’il faut prendre garde de ne pas le libéraliser par trop de laxisme [3] . [ 11 ] De plus, il faut tenir compte du principe de proportionnalité et de la saine administration de la justice [4] . [ 12 ] S’agissant ici d’une demande relative à une décision interlocutoire, mentionnons qu’une permission d’appel ne sera accordée que si la décision revêt un caractère irrémédiable ou encore mette en cause une question de compétence du TAL, en plus de rencontrer l’un ou l’autre des critères applicables à l’appel [5] . [ 13 ] Notons que le rejet d’un moyen en irrecevabilité n’entraîne généralement pas de conséquences irrémédiables. [ 14 ] Soulignons aussi l’importance de ne pas ankyloser les instances en permettant l’appel de décisions interlocutoires de façon trop large et généreuse [6] . [ 15 ] Voyons maintenant les critères applicables dans l’exercice du pouvoir discrétionnaire d’un juge de déterminer si une question doit ou non être soumise à la Cour du Québec [7] . [ 16 ] Ainsi, pour obtenir une permission d’appel d’une décision du TAL, la question en litige doit être une question sérieuse, nouvelle, controversée ou encore porter sur « une question de portée générale ou une situation nécessitant la correction d’une injustice intolérable » [8] . [ 17 ] Une question est sérieuse quand elle est importante et grave du point de vue de la justice, par exemple, lorsque les règles de justice fondamentale et d’équité procédurale n’ont pas été respectées. [ 18 ] Une question est nouvelle quand elle est innovante, controversée ou encore si elle suscite une divergence d’opinions dans la jurisprudence. [ 19 ] Enfin, une question est d’intérêt général quand elle n’est pas exclusivement d’intérêt privé. [ 20 ] Il s’agit d’apprécier chaque demande au cas par cas et de pondérer les différents critères.

Un seul critère peut parfois suffire au droit d’appel alors que le cumul de plusieurs peut aussi s’avérer nécessaire. [ 21 ] Il est par exemple reconnu que le critère de la question nouvelle n’est généralement pas suffisant en lui-même pour qu’un appel soit autorisé [9] , non plus que la présence d’une erreur de droit en l’absence d’une question sérieuse, controversée ou d’intérêt général [10] . La question du pouvoir discrétionnaire du TAL en vertu de l’

article 59 LTAL [ 22 ] La première question formulée par 9326 concerne le pouvoir discrétionnaire du TAL de relever un locataire du défaut d’avoir agi dans le délai prévu à l’

article 1948 C.c.Q. et de prolonger ce délai. [ 23 ] Selon 9326, l’

article 59 LTAL ne s’applique pas dans un cas relevant de l’

article 1948 C.c.Q. [ 24 ] Se fondant sur la jurisprudence de cette Cour au sujet de la présomption irréfragable et absolu de fin de bail tel que le prévoit l’

article 1948 C.c.Q. [11] , 9326 soutient que le TAL ne peut prolonger le droit d’un locataire de contester la non-reconduction d’un bail puisque ce faisant, les conséquences de la présomption de l’

article 1948 C.c.Q. seraient contournées. [ 25 ] Avec respect, 9326 ne présente pas le problème sous le bon angle. [ 26 ] Il ne s’agit pas de court-circuiter l’effet de la présomption de l’

article 1948 C.c.Q. , mais bien seulement de permettre à une

partie de faire valoir sa position alors que le délai prévu pour agir est écoulé. [ 27 ] Le pouvoir discrétionnaire d’un tribunal de prolonger un droit d’action est bien implanté, le législateur en prévoyant expressément l’exercice dans bons nombre de circonstances. [ 28 ] Ce pouvoir ne soulève en lui-même aucune question sérieuse, nouvelle, controversée ou d’intérêt général. [ 29 ] Au sujet de l’

article 59 LTAL , de nombreuses décisions ont été rendues par le TAL tant dans des contextes relevant de l’

article 1948 C.c.Q. qu’à l’occasion de situations mettant en cause des dispositions semblables [12] .

[ 30 ] En effet, en matière de bail de logement résidentiel, d’autres dispositions du Code civil du Québec comportent, comme l’

article 1948 C.c.Q. , de courts délais d’action qui emportent des présomptions opposables à l’une ou l’autre des parties [13] . [ 31 ] Le Tribunal ne constate aucune controverse au sein du TAL mais plutôt l’application de l’

article 59 LTAL au cas par cas. [ 32 ] La question de l’application de l’

article 59 LTAL aux délais du Code civil du Québec a aussi déjà été tranchée par cette Cour et ne fait pas, non plus, l’objet d’une controverse [14] . [ 33 ] Ainsi, dans Bensoussan c. Kaplan [15] , feu l’honorable Jacques Paquet réitère la position prise par cette Cour quelques années au précédent dans l’affaire Fill [16] , selon laquelle l’

article 59 LTAL peut être applicable non seulement aux délais de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement , mais aussi à ceux du Code civil du Québec . [ 34 ] Mentionnons que dans ces deux affaires, il s’agissait de prolonger le délai accordé au propriétaire pour aviser un locataire de la reprise de son logement et pour en saisir le TAL en cas de refus du locataire [17] . [ 35 ] La question du champ d’application de l’article 59 LTAL a donc déjà fait l’objet d’une analyse par cette Cour et n’est ni controversée ni d’intérêt général.

La question ne concerne pas non plus une situation nécessitant la correction d’une injustice intolérable ; au contraire. [ 36 ] C’est plutôt la position de 9326 qui, si elle avait été retenue par le TAL, pourrait comporter une injustice intolérable en conférent un caractère fatal et irrémédiable à l’écoulement du temps sans qu’une

partie ne puisse, selon les circonstances, y remédier. [ 37 ] Rappelons que la déchéance d’un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’un texte exprès [18] . La seconde question [ 38 ] Selon 9326, le TAL aurait erronément retenu l’ignorance de la loi comme constituant un motif valable pour une prolongation de délai et aurait permis à M. Rousseau de présenter une preuve de ouï-dire au sujet de communications avec un préposé du TAL. [ 39 ] Ces reproches formulés par 9326 quant aux fondements de la Décision sont sans intérêt pour la Cour du Québec. [ 40 ] Au surplus, comme l’indique le mot « peut » à l’

article 59 LTAL , la Décision du TAL de relever M. Rousseau de son défaut est une décision qui relève d’un pouvoir discrétionnaire. Or, une telle décision est encore plus difficilement réformable et requiert un très grand degré de déférence du Tribunal [19] . [ 41 ] Ici, non seulement la question est sans intérêt mais l’appel serait voué à l’échec. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’appel de 9326-6187 Québec inc; LE TOUT, avec les frais de justice. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. Me Serge Laflamme Laflamme Nadeau, Avocats Avocat de la

partie requérante

Partie non représentée Date d’audience : 10 janvier 2024