2024 QCCS 57, 2024 QCCS 57

Ther-Hart Ranch inc. c. Ferme Berlunier inc. 2024 QCCS 57 COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS N° : 450-17-008871-239 DATE : Le 11 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN BUREAU, J.C.S. ______________________________________________________________________ THER-HART RANCH INC. et LYNDA THERRIEN Demanderesses (Partie demanderesse) c.

FERME BERLUNIER INC. et LUC GRENIER Défendeurs (Partie défenderesse) ______________________________________________________________________ TRANSCRIPTION ÉDITÉE [1] D’un jugement rendu séance tenante le 8 janvier 2024 ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’un litige entre voisins. D’une part, la

partie demanderesse, dans sa demande introductive d’instance en passation de

titre modifiée, demande que le Tribunal constate la vente d’un immeuble depuis le 1 er mai 2020. Cette demande est, de toute évidence, contestée par la

partie défenderesse. [ 2 ] Dans le cadre de ce litige principal quant à savoir s’il y a existence ou non d’une vente entre les parties et s’il y a, comme l’affirme la

partie demanderesse, non seulement une promesse de vente [2] , mais aussi une occupation et une justification à obtenir une passation de titre, la

partie défenderesse, se fondant sur l’existence d’un contrat de bail [3] qui date de plus d’une dizaine d’années, affirme que la

partie demanderesse occupe les lieux, non pas à

titre de propriétaire, suite à d’une promesse de vente et d’une possession, mais plutôt, et uniquement en tant que locataire en raison d’un bail annuel intervenu il y a plusieurs années. [ 3 ] II y a donc une divergence fondamentale entre les prétentions de chacune des parties quant à ce qui constitue la nature juridique de l’occupation, par la

partie demanderesse, des lieux concernés. [ 4 ] En résumé, d’un côté, la

partie demanderesse affirme qu’il y a eu vente et possession et que c’est en vertu de cette entente de vente qu’elle occupe la propriété alors que la

partie défenderesse plaide que ce n’est pas en vertu de cette entente qu’il y a occupation des lieux, mais plutôt en vertu d’une entente antérieure, soit un bail. [ 5 ] C’est certain qu’un jour, un juge au fond aura à déterminer quelle est la nature des liens juridiques entre les parties, quelle est la nature de cette occupation, et s’il y a existence ou non d’une vente et si cette situation entraîne la nécessité d’une passation de titre, ou est-ce qu’il y a eu une vente, mais qu’il n’y a pas nécessairement lieu à une passation de

titre parce qu’il y a des éléments qui n’ont pas été respectés ou encore, est-ce que nous ne serions pas plutôt en présence d’un bail qui n’a pas été respecté par la

partie demanderesse, ce qui ferait en sorte que l’occupation par celle-ci est celle d’un locataire et non pas d’un propriétaire. [ 6 ] Le Tribunal n’a pas actuellement à décider de ce qu’il considère comme étant le fond du litige. Toutefois, ce que le Tribunal peut constater c’est qu’à première vue, il ne peut pas arriver à la conclusion qu’il y a une apparence de droit évidente, claire et non contestée en faveur de la

partie défenderesse qui réclame une ordonnance de sauvegarde. [ 7 ] Des ordonnances de sauvegarde peuvent être prononcées, mais les critères pour l’émission d’ordonnances de sauvegarde sont quand même généralement bien connus et ont fait l’objet à de nombreuses reprises de toutes sortes de décisions par les tribunaux inférieurs et par les tribunaux d’appel. [4] [ 8 ] Les critères qui sont applicables dans ce domaine, comme cela a été maintes fois affirmé et reconnu, sont assez semblables à ceux que le Tribunal doit analyser dans le cas d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire. [ 9 ] La

partie qui réclame une ordonnance de sauvegarde doit démontrer d’abord une apparence de droit quant aux conclusions recherchées sur le fond. À l’heure actuelle, il n’y a même pas de conclusions recherchées sur le fond, mais elles sont annoncées par la

partie défenderesse comme étant, d’une part, la reconnaissance, de l’existence non pas d’une vente, mais de l’existence d’un bail et le fait que le loyer pour ce bail n’a pas été payé par la

partie demanderesse. Cela justifierait la fin du bail et l’expulsion des lieux occupés par la

partie demanderesse. [ 10 ] Cette apparence de droit est la première chose qui doit être démontrée. La deuxième exigence, c’est que l’émission d’une ordonnance de sauvegarde permettrait de prévenir un préjudice sérieux ou irréparable durant le déroulement de l’instance. Le troisième critère qui doit être examiné exige que la prépondérance des inconvénients favorise la

partie qui réclame l’ordonnance de sauvegarde. Enfin, le dernier critère consiste dans la démonstration qu’il y a une urgence à intervenir immédiatement plutôt qu’à une phase ultérieure de l’instance. [ 11 ] C’est, aux yeux du Tribunal, à la

partie qui réclame une ordonnance de sauvegarde de démontrer que chacun de ces critères est respecté, c’est elle qui a le fardeau de la preuve. [ 12 ] Pour revenir sur chacun de ces critères, le Tribunal considère d’abord qu’en ce qui concerne l’apparence de droit, celle-ci est à tout le moins douteuse. Ill y a des éléments sérieux, bien que non encore démontrés de façon définitive, qu’il y a eu un jour une entente entre les parties pour la vente d’un immeuble [5] , qu’il y a eu possession [6] et qu’il y a eu également versement d’une

partie du prix de vente [7] . [ 13 ] Il y a eu ensuite plusieurs autres démarches qui semblent avoir été faites de concert par les parties en ce qui concerne la poursuite de cette entente de vente. Il appert qu’à l’heure actuelle, cela ne semble pas avoir mené à une vente définitive et que les parties sont en litige. C’est toutefois le juge du fond qui déterminera, en bout de ligne, s’il y a eu ou pas une vente, mais de là à affirmer que l’occupation actuelle par la

partie demanderesse et depuis au moins trois ans par celle-ci des terrains en est une à

titre de locataire, le Tribunal considère qu’il y a un doute sérieux à ce sujet et que l’apparence de droit n’existe pas. [ 14 ] Ce critère à lui seul pourrait permettre, fort probablement, de rejeter la demande de sauvegarde. [ 15 ] Mais il y a plus. Le Tribunal ne considère pas que la

partie défenderesse, qui fait la demande d’ordonnance de sauvegarde, subirait un préjudice, non seulement un préjudice, mais un préjudice sérieux et également un préjudice irréparable durant le déroulement de l’instance du fait qu’elle ne recevrait pas le paiement du loyer, lequel, tel que mentionné, est contesté. [ 16 ] En ce qui concerne la prépondérance des inconvénients, le Tribunal constate que, la

partie demanderesse affirme, autant dans ses déclarations assermentées que devant la Commission de protection du territoire agricole, qui le mentionne dans sa décision [8] , que cela fait plus de vingt ans, semble-t-il, qu’elle utilise les lieux. La preuve démontre clairement que cette occupation dure depuis plus de 10 ans au moins. Elle y a fait des travaux, y a posé des clôtures et s’en sert pour ses chevaux. [ 17 ] Les parties sont en litige pour déterminer qui doit, en bout de ligne, avoir la propriété de cet immeuble. Est-ce que c’est la

partie demanderesse parce qu’elle l’aurait acheté ou est-ce que c’est la

partie défenderesse parce qu’elle ne l’aurait pas vendu ? [ 18 ] Le Tribunal considère que, au sujet de la prépondérance des inconvénients, et tant et aussi longtemps que cette question du droit de propriété n’est pas décidée et puisque c’est la

partie demanderesse qui utilise les lieux et qui a posé plusieurs gestes au fil des ans et qui a investi des sommes d’argent sur la propriété, le fait d’accueillir les conclusions recherchées par ordonnance de sauvegarde causerait à celle-ci, des inconvénients plus sérieux que ceux qui pourraient être causés à la

partie défenderesse. [ 19 ] Le seul préjudice pour la

partie défenderesse serait de ne pas utiliser une

partie de terrain, qu’elle n’utilise pas depuis fort longtemps et qu’elle a accepté à une certaine époque de louer, et qu’elle aurait, selon les prétentions de la

partie demanderesse et également selon des écrits assez clairs, à un moment donné accepté de vendre. Il n’y aurait pas alors de graves inconvénients. [ 20 ] Enfin, le Tribunal ne considère pas non plus qu’il y a une urgence à intervenir immédiatement dans cette affaire. La

partie défenderesse, celle qui demande l’ordonnance de sauvegarde, n’a pas jugé bon, depuis 2020, alors qu’elle prétend que la demanderesse n’utilisait les terrains qu’à

titre de locataire, d’en exiger le paiement du loyer, de sorte que c’est difficile pour le Tribunal d’en arriver à la conclusion qu’il y a une urgence. [ 21 ] Le Tribunal considère qu’à sa face même et de toute évidence, cette demande d’ordonnance de sauvegarde était vouée à l’échec, qu’il s’agit d’une procédure qui a été prise de manière pratiquement, abusive, et qu’elle doit, de toute évidence, être rejetée avec dépens à l’encontre de la

partie défenderesse. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] REJETTE la demande d’ordonnance de sauvegarde datée du 15 novembre 2023 avec dépens à l’encontre de la

partie défenderesse. __________________________________ martin bureau, j.c.s. Me Guillaume Roy Lemieux Roy Avocats Avocat des demanderesses Me Marcel Després Després Goulet Avocat des défendeurs

Date d’audience : 8 janvier 2024