2012 QCCQ 8907, 2012 QCCQ 8907

Pamerleau c. Germain 2012 QCCQ 8907 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-055014-111 DATE : 24 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Valérie pamerleau […], Saint-Apollinaire (Québec) […] et MARC OUELLET […], Saint-Apollinaire (Québec) […] Demandeurs c.

MARIÈVE GERMAIN […], Saint-Apollinaire (Québec) […] et STÉPHANE BEAULIEU […], Laurier-Station (Québec) […] Défendeurs et demandeurs en garantie c. MATHIEU morency […], St-Jean-Chrysostôme (Québec) […] Défendeur en garantie et demandeur en arrière-garantie c.

DANIEL MICHEL […], Bécancour (Québec) […] et GENEVIÈVE LAMBERT […], Saint-Apollinaire (Québec) […] et MARIE NORMAND […], Québec (Québec) […] Défendeurs en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Valérie Pamerleau et M. Marc Ouellet («couple Pamerleau-Ouellet») invoquent la garantie de qualité et demandent une réduction du prix de vente de leur résidence achetée de Mme Mariève Germain et M. Stéphane Beaulieu («couple Germain-Beaulieu»). Les autres parties ont été appelées à

titre d'anciens propriétaires de la même résidence. Question en litige: [ 2 ] L'immeuble est-il affecté de vices cachés et, si oui, quelle en est la conséquence pour chacune des parties? Les faits: [ 3 ] Le 25 mai 2010, le couple Pamerleau-Ouellet achète du couple Germain-Beaulieu la résidence du […] à Saint-Apollinaire. La vente est faite avec la garantie légale à un prix de 177 000 $. [ 4 ] Durant la saison de chauffage, les habitants de la résidence éprouvent des problèmes respiratoires. [ 5 ] Le 18 mai 2011, M. Jean Duguay, expert en bâtiment, inspecte la résidence.

Il constate alors que la résidence est affectée de différentes déficiences qui se doivent d'être corrigées. En particulier, M. Duguay note que des trous de chantepleures ont été agrandis avec un objet, ce qui est susceptible de percer le solin et de causer des infiltrations d'eau. Il constate, à l'intérieur, que la lisse de contour est contaminée par des moisissures et que de l'eau s'infiltre de l'extérieur par la lisse.

Il recommande de colmater l'infiltration d'eau venant de l'extérieur au niveau de la brique et de nettoyer les parties contaminées au niveau de la lisse de contour. [ 6 ] Le 26 mai 2011, l'assureur du couple Pamerleau-Ouellet dénonce l'existence de la déficience au couple Germain-Beaulieu. [ 7 ] Le 20 juin 2011, Airmax environnement, des experts en analyse de l'air, procèdent à diverses analyses, notamment afin de détecter la présence ou non de micro-organismes en concentration indésirable.

Ils concluent que leur étude: «a permis de mettre en évidence l'absence de contamination fongique dans l'air de la résidence malgré la présence de matériaux détériorés par l'eau au sous-sol. En effet, toutes les concentrations de moisissures viables et non viables mesurées dans l'air de la résidence sont faibles et inférieures aux concentrations retrouvées à l'extérieur». (Le gras est de nous) [ 8 ] Le 22 juin 2011, le couple Pamerleau-Ouellet écrit au couple Germain-Beaulieu.

Il dénonce la découverte de « champignons au sous-sol dus à une infiltration d'eau venant de la brique et le seuil de la porte avant ». [ 9 ] Le 4 juillet 2011, l'assureur du couple Germain-Beaulieu dénonce à M. Mathieu Morency la présence de vices cachés. [ 10 ] Le 14 juillet 2011, M. Jean Duguay retourne sur les lieux et procède cette fois à une expertise destinée à identifier la source des infiltrations d'eau et de la présence des moisissures au sous-sol.

Il conclut: Nous concluons en confirmant hors de tout doute que le solin du mur de maçonnerie a été endommagé par une action humaine lors du nettoyage des chantepleures. La personne qui a effectué cette action a utilisé un instrument (tel un tournevis) pour retirer le mortier dans les chantepleures. En grattant à la base des chantepleures, la personne a endommagé la membrane d'étanchéité (solin souple).

Donc l'eau a commencé à s'infiltrer dans le bâtiment à partir de ce moment. [ 11 ] Il recommande: Nous recommandons de faire enlever au moins 3 rangs de brique à la base du mur en façade, et ce, sur toute la largeur du bâtiment en façade afin de faire refaire le solin. Les travaux devront être faits par un spécialiste en maçonnerie (maçon) afin que les travaux soient

effectués selon les règles de l'art. [ 12 ] Par la suite, le couple Pamerleau-Ouellet entreprend les travaux destinés à remédier aux déficiences constatées et encourt les dépenses suivantes: Fournisseurs Travaux effectués Montant payé Service de nettoyage Brillo Nettoyer système de chauffage et laver, brosser et traiter un mur de béton 1 025,33 $ Entreprises Fortin Gariépy Travaux de maçonnerie 4 306,37 $ Rénovation AMC Vente et installation d'une porte d'acier en remplacement de la porte d'entrée existante et de son cadre en bois 3 638,93 $ Détection thermique JD Rapport d'inspection de mai 2011 569,63 $ Détection thermique JD Expertise du 14 juillet 2011 569,63 $ Airmax environnement Évaluation de la qualité de l'air et de l'environnement intérieurs 660,77 $ [ 13 ] Le 8 août 2011, le couple Pamerleau-Ouellet dépose sa demande devant la Division des petites créances réclamant du couple Germain-Beaulieu le paiement d'une somme de 7 000 $. [ 14 ] Le 31 août 2011, le couple Germain-Beaulieu dépose sa contestation et appelle en garantie M.

Morency. Le couple Germain- Beaulieu invoque à l'appui de son appel en garantie l'acte d'achat de la résidence du 29 avril 2008 par lequel le couple Normand- Morency lui a vendu la résidence avec la garantie légale pour un prix de 145 000 $. [ 15 ] Le 6 octobre 2011, M. Mathieu Morency dépose sa contestation et appelle en garantie le couple Michel-Lambert. Il fonde son appel en garantie sur son acte d'achat par lequel il a acquis avec Mme Normand la résidence du couple Michel-Lambert le 14 juin 2005 pour un prix de 112 000 $.

Il demande également que Mme Marie Normand participe avec lui à payer toute condamnation contre lui. Analyse et motifs: [ 16 ] Les parties invoquent chacune en leur faveur la garantie de qualité [1] . Le Code civil du Québec définit la garantie de qualité ainsi: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 17 ] La garantie de qualité s'applique donc lorsque les conditions suivantes sont rencontrées: ➢ Les parties ne l'ont pas exclue spécifiquement au contrat de vente; ➢ Le bien est affecté d'un défaut; ➢ Le défaut est caché, non apparent; ➢ Le défaut est grave; ➢ L'acheteur ignore le défaut; ➢ Le défaut existe au moment de la vente. [ 18 ] De plus, l'acheteur doit dénoncer par écrit au vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte, l'existence du vice [2] . [ 19 ] L'acheteur doit prouver, par prépondérance de preuve [3] , que les conditions d'application de la garantie de qualité sont rencontrées.

Cela signifie que chacun des acheteurs de la résidence doit prouver que les conditions d'application de la garantie de qualité sont rencontrées à l'époque où il a acheté la résidence. [ 20 ] En l'espèce, la preuve prépondérante révèle que le solin du mur de maçonnerie a été endommagé par une action humaine lors du nettoyage des chantepleures. Depuis lors, l'eau s'infiltre dans le bâtiment.

Ces infiltrations d'eau sont la cause de la présence de moisissures et de la dégradation du bois constatées par l'expert Jean Duguay. [ 21 ] Le solin endommagé et les infiltrations d'eau constituent un vice caché qu'un acheteur prudent et diligent ne pouvait constater. Ce vice est grave puisqu'il compromet la viabilité du bâtiment et se doit d'être corrigé.

Aucune des parties ne connaissait le vice affectant l'immeuble, celui-ci étant caché. [ 22 ] Le coût pour remédier au vice caché constitue un facteur pour apprécier le montant de la réduction du prix de vente auquel l'acheteur a droit. [ 23 ] L'expert Jean Duguay suggère des travaux correctifs consistant à enlever trois rangs de brique à la base du mur sur toute la

largeur du bâtiment en façade et la réfection du solin. Le couple Pamerleau-Ouellet affirme que le seuil de la porte avant joue un rôle dans les infiltrations d'eau. L'expert Duguay n'y fait pas référence. La preuve prépondérante ne permet pas de conclure que le seuil a un rôle à jouer. [ 24 ] Seule la valeur des travaux nécessaires pour identifier et remédier aux infiltrations d'eau peut être utilisée pour déterminer la réduction du prix de vente. Parmi les montants payés pour les travaux effectués (paragraphe 12 du jugement), le Tribunal considère pertinents les frais de Les Entreprises Fortin Gariépy (4 306,37 $), une

partie seulement des frais de Service de nettoyage Brillo correspondant au nettoyage des murs (200 $), les frais de détection thermique J.D. nécessaires pour identifier la source de l'infiltration d'eau (569,63 $) et les frais d'Air Max Environnement (660,77 $). Le Tribunal accorde au couple Pamerleau-Ouellet une réduction du prix de vente de 5 500 $ sur le prix payé de 177 000 $. [ 25 ] La preuve confirme qu'au moment où le couple Germain-Beaulieu achète la résidence le 29 avril 2008 du couple Morency- Normand, les chantepleures sont déjà agrandies et le solin endommagé.

Le couple Germain-Beaulieu a également droit à l'application de la garantie de qualité. Toutefois, l'assureur du couple Germain-Beaulieu ne dénonce par écrit l'existence du vice caché qu'à M. Morency. De plus, le couple Germain-Beaulieu n'exerce son appel en garantie que contre M. Morency . Le couple Germain-Beaulieu a également droit à une réduction du prix de vente de 5 500 $ sur le prix payé de 145 000 $, mais il ne peut obtenir une condamnation pour ce montant que contre M.

Morency. [ 26 ] Les chantepleures étaient également agrandies et le solin endommagé au moment de l'achat du couple Morency-Normand le 14 juin 2005. Toutefois, M. Morency n'a pas dénoncé par écrit l'existence du vice caché affectant la résidence en temps. Le couple Michel- Lambert n'apprend l'existence du vice caché que par l'appel en garantie du 6 octobre 2011. Or, au 6 octobre 2011, les travaux destinés à remédier aux vices sont déjà complétés. En omettant de dénoncer, par écrit, au couple Michel-Lambert l'existence du vice dans un délai raisonnable, M. Morency ne respecte pas son obligation prévue à l'

article 1739 C.c.Q : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 27 ] Le Tribunal rejette donc l'appel en garantie de M.

Morency à l'égard du couple Michel-Lambert. [ 28 ] Par contre, Mme Marie Normand est copropriétaire indivis (1/2-1/2) de l'immeuble avec M. Morency lorsque le couple Morency-Normand vend au couple Germain-Beaulieu. Elle est tenue de participer à la condamnation prononcée contre M. Morency en fonction de sa

part indivise. [ 29 ] Enfin, règle générale, la

partie qui perd doit supporter les frais judiciaires [4] . Ainsi, les frais relatifs à la préparation du rapport et à la présence et au témoignage de l'expert Jean Duguay à l'audience (569,73 $) font

partie de ces frais judiciaires. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE solidairement Mme Mariève Germain et M. Stéphane Beaulieu à payer à Mme Valérie Pamerleau et M. Marc Ouellet la somme de 5 500 $, avec intérêts au taux de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 19 août 2011; CONDAMNE solidairement Mme Mariève Germain et M. Stéphane Beaulieu à payer à Mme Valérie Pamerleau et M. Marc Ouellet les frais judiciaires totalisant 728,73 $; CONDAMNE M. Mathieu Morency à payer à Mme Mariève Germain et M. Stéphane Beaulieu la somme de 5 500 $, avec intérêts au taux de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 septembre 2011 dans la mesure où Mme Germain et M. Beaulieu ont payé la condamnation en faveur de Mme Pamerleau et M. Ouellet; CONDAMNE M. Mathieu Morency à payer à Mme Mariève Germain et M. Stéphane Beaulieu la somme de 728,73 $ en remboursement des frais judiciaires payés à Mme Valérie Pamerleau et M. Marc Ouellet; CONDAMNE Mme Marie Normand à payer à M. Mathieu Morency la moitié de tout montant que M. Mathieu Morency sera appelé à payer en vertu de ce jugement; REJETTE l'appel en garantie à l'encontre de Mme Geneviève Lambert et de M. Daniel Michel. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q.

Date d’audience : 29 août 2012 Délibéré: 12 septembre 2012