2021 QCCA 348, 2021 QCCA 348

Produits Suncor Énergie c. Finance Wentworth (Québec) inc. 2021 QCCA 348 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028297-190 (500-17-083377-146) DATE : 17 février 2021 FORMATION : LES HONORABLES SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. PRODUITS SUNCOR ÉNERGIE S.E.N.C. APPELANTE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle c. FINANCE WENTWORTH (QUÉBEC) INC. INTIMÉE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle et M e JEAN-FRANÇOIS DUGAS , exerçant sa profession au sein de l’étude DUTRISAC, DUGAS ET DEMERS, NOTAIRES, S.E.N.C.R.L.

MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Produits Suncor Énergie, S.E.N.C. (« Suncor »), se pourvoit contre un jugement rendu le 4 avril 2019 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable David E. Platts), qui accueille la demande en jugement déclaratoire de l’intimée, Finance Wentworth (Québec) inc. (« Wentworth »), et qui rejette sa demande reconventionnelle [1] . * * * [ 2 ] Le litige tire son origine du bail liant les parties pour l’exploitation d’une station-service sous la bannière Petro-Canada.

Ce bail, par lequel Suncor loue l’immeuble, est d’une durée de 20 ans et comprend des options de renouvellement. Il s’agit d’un « bail net, net, net », en vertu duquel Suncor paie les frais d’exploitation, de même que les taxes foncières en sus du loyer.

Suncor bénéficie d’un droit de premier refus et d’une option d’achat selon des modalités prévues et détaillées dans le bail. [ 3 ] En janvier 2012, Wentworth informe Suncor qu’elle a reçu une offre d’un tiers pour acheter l’immeuble au prix de 3,2M $ et lui rappelle qu’elle bénéficie d’un délai de 30 jours pour exercer son droit de premier refus aux termes du bail. [ 4 ] Suncor répond par un avis d’exercice de l’option d’achat au montant de 1,5M $.

Elle somme Wentworth de signer l’acte de vente le 8 février 2012, ce qu’elle fait elle-même devant le notaire Jean-François Dugas, mis en cause. [ 5 ] Wentworth décline l’invitation de Suncor et cette dernière dépose une demande introductive d’instance en passation de titre. [ 6 ] Le 18 décembre 2012, le juge Reimnitz de la Cour supérieure accueille partiellement l’action en passation de

titre de Suncor (« jugement Reimnitz » ) . Il est d’avis que Wentworth a abusé de ses droits contractuels en mettant en place un faux scénario à l’égard du droit de premier refus afin de priver Suncor de son droit d’acquérir l’immeuble au prix de 1,5M $ comme le lui permettait le bail. Il considère valable l’option d’achat exercée par Suncor et oppose une fin de non-recevoir aux moyens de Wentworth quant aux formalités d’exercice de l’option d’achat.

Il écarte ainsi la thèse de Wentworth quant au droit de premier refus qu’il qualifie de déraisonnable. [ 7 ] Il conclut [2] : [181] DÉCLARE que l’option d’achat de la demanderesse en vertu du bail publié à la circonscription foncière de Terrebonne le 8 octobre 1997 sous le numéro d’inscription 1 154 689, dont avis a été donné le 26 janvier 2012, a préséance sur le droit de premier refus inclus dans ce même bail ; [182] DÉCLARE que l’avis d’exercice de l’option d’achat donné par la demanderesse remplit les exigences du même bail et qu’il est bon, valable et opposable à la défenderesse ; [183] DÉCLARE nul l’avis de la défenderesse en date du 16 janvier 2012 donné à la demanderesse et DÉCLARE que cet avis n’a pas d’effet et ne confère aucun droit à la défenderesse ;

[184] ORDONNE à la défenderesse de passer

titre et de signer l’acte de vente qui lui a été proposé par le notaire Jean-François Dugas, et ce, dans les dix (10) jours du présent jugement en ce qui à trait à l’immeuble plus amplement décrit comme suit : […] [Transcription textuelle] [ 8 ] Le 4 juin 2014, la Cour rejette l’appel de Wentworth [3] . [ 9 ]

Malgré cela, le litige se poursuit après le rejet de l’appel du jugement Reimnitz, car les parties ne s’entendent pas sur les ajustements au moment de la signature de l’acte de vente : ➢ Suncor soutient que ces ajustements devraient être effectués en date du 8 février 2012, date à laquelle elle avait originalement sommé Wentworth de signer l’acte de vente; ➢ Wentworth se dit prête à signer l’acte de vente, mais exige que les ajustements se fassent le jour de la signature de l’acte de vente. [ 10 ] En juillet 2014, Wentworth dépose une demande introductive d’instance en jugement déclaratoire pour mettre fin à l’impasse où elle requiert de [4] : DÉCLARER que l'acte de vente à être signé par la requérante et l'intimée devant le notaire instrumentant mis en cause doit porter la date du jour de sa signature par les parties et le notaire instrumentant et les ajustements d'usage calculés à cette date, ce qui ne comprend pas le remboursement des loyers perçus entre le 8 février 2012 et la date de signature de l'acte de l'acte de vente; [ 11 ] Dans sa défense et demande reconventionnelle, Suncor plaide qu’il découle du jugement Reimnitz que Wentworth n’avait pas droit aux loyers depuis février 2012.

Selon elle, la compensation s’est opérée de plein droit entre le prix de vente de 1,5M $ et les loyers payés après le 8 février 2012.

La position de Suncor est évolutive à cet égard et des modifications nombreuses sont faites à sa défense et demande reconventionnelle, y compris à la fin des plaidoiries devant le juge. [ 12 ] Dans leur mémoire respectif, Suncor et Wentworth informent la Cour que la vente de l’immeuble a eu lieu après le jugement entrepris [5] . * * * [ 13 ] Le 4 avril 2019, le juge accueille l’action de Wentworth et rejette la demande reconventionnelle de Suncor. [ 14 ] Dans un jugement fouillé, le juge aborde chacune des questions soulevées par les parties.

Il conclut qu’il n’y a pas eu de transfert de propriété le 8 février 2012 et que l’ensemble des circonstances démontre que le jugement Reimnitz est constitutif de droit et non déclaratif. Selon le juge, la levée de l’option d’achat n’implique pas le transfert de propriété, mais crée plutôt l’obligation de conclure la vente. L’intention des parties et leur conduite lui apparaissent révélatrices, notamment lorsque Suncor lève l’option et somme Wentworth de signer l’acte de vente.

Le juge conclut que « l’effet du jugement Reimnitz est de constater que le droit de propriété se transfèrera lors de la signature de l’acte de vente. Il n’y a pas de rétroactivité qui découle de ce jugement » [6] . [ 15 ] Pour le juge, l’obligation de remboursement du loyer n’est pas une conséquence du dispositif de passation de titre. Il s’agit de deux demandes distinctes et la chose jugée quant à la passation de

titre ne s’étend pas aux loyers ni à la compensation avec le prix de vente. Il écrit [7] : [157] Étant donné le résultat de l’analyse à laquelle le Tribunal s’est livré sur la question à savoir quand la propriété est transférée dans ce dossier, il est difficile de prétendre, comme fait Suncor, que le fait de payer un loyer après le 8 février 2012 lui confère la qualité de créancière. [158] Il n’y a pas eu de déclaration rétroactive transférant la propriété.

Le Tribunal ne peut alors conclure que Suncor était véritablement propriétaire, que le bail est annulé rétroactivement et que le loyer n’était pas dû. [ 16 ] Le juge souligne aussi que Suncor aurait pu réclamer des dommages-intérêts pour la violation des obligations contractuelles de Wentworth, mais qu’aucune demande de ce type n’a été faite au juge Reimnitz.

Il rejette donc la demande reconventionnelle de Suncor, tout en notant que celle-ci n’avait qu’à payer le prix de vente pour avoir à cesser de payer le loyer, comme le lui avait d’ailleurs souligné la Cour supérieure préalablement lors du rejet de sa demande d’ordonnance de sauvegarde [8] . * * * [ 17 ] Suncor soulève trois moyens pour infirmer le jugement de première instance.

Elle n’allègue cependant pas d’erreur du juge de première instance, mais reprend plutôt les arguments qui ont déjà été soumis à ce dernier et qui se résument comme suit : ➢ Wentworth peut-elle bénéficier de l’abus de droit constaté par le juge Reimnitz? ➢ le jugement Reimnitz est-il déclaratif des droits de Suncor? ➢ Suncor a-t-elle droit aux loyers versés à partir du 8 février 2012 par l’effet de la compensation? [ 18 ] En somme, les deux premiers moyens de l’appelante visent les conclusions du juge quant aux effets du jugement Reimnitz relativement au droit conféré à Suncor et notamment quant au remboursement des loyers.

Le troisième moyen porte sur le recours et la voie empruntée par Suncor pour le remboursement des loyers. Les effets du jugement Reimnitz

[ 19 ] Suncor prétend avoir rétroactivement droit au remboursement des loyers payés à compter de février 2012 en tant que véritable propriétaire de l’immeuble, car n’eût été le stratagème de Wentworth pour artificiellement gonfler le prix de vente par le biais de l’exercice du droit de premier refus, cette dernière aurait dû signer le contrat de vente en raison de l’exercice de l’option d’achat par Suncor. [ 20 ] La Cour, sous la plume du juge Baudouin, a établi un cadre d’analyse pour déterminer l’effet déclaratif ou constitutif de droit d’un jugement sur une action en passation de

titre [9] : [44] Cet appel incident pose donc un problème important qui est de savoir quel est l'effet juridique d'un jugement sur l'action en passation de titre. Deux réponses sont possibles. [45] On peut soutenir, en premier lieu, que le jugement ne fait que confirmer un droit déjà en existence du créancier c'est-à-dire son droit de propriété et, qu'en conséquence, il doit rétroagir à la date où, en l'absence de contestation judiciaire, l'acte de vente aurait normalement dû être signé. Le jugement reconnaîtrait ou constaterait ainsi l'existence d'un transfert antérieur du droit réel.

Il serait déclaratif de ce droit, en l'espèce, du droit de propriété sur les deux immeubles . C'est ce qui a, semble-t-il, été soutenu avec succès dans l'affaire Zusman c. Tremblay , par une majorité de 3-2 des juges de la Cour suprême. On notera cependant que le litige en l'espèce ne portait que sur la réclamation des fruits civils. Rappelons que la date prévue à l'origine avait été fixée d'abord au 12 mai, puis au 30 juin 1986, pour être reportée tacitement, en raison des actes de l'appelant, à un moment ultérieur.

C'est ce qui a poussé les intimés à suggérer, dans leur appel incident, la date de la signification du protêt comme moment du transfert. [46] On peut, et c'est là la seconde hypothèse, argumenter au contraire que le jugement en passation de titre, crée un droit personnel à la signature de l'acte en faveur du créancier et que le droit de propriété ne sera donc transféré au créancier qu'à l'expiration du délai imparti au débiteur pour signer l'acte ou, s'il se plie à l'ordre donné, au moment de l'apposition de sa signature.

Pour éviter les problèmes susceptibles de surgir à cause de ce délai supplémentaire, ce serait la date du jugement lui-même à laquelle il faudrait se référer pour calculer les ajustements à faire.

Le jugement n'aurait donc pas d'effet rétroactif, il serait simplement constitutif de droit. [47] Pour trancher la question, il me paraît indispensable de rechercher l'intention des parties et d'examiner en détail leur conduite et l'ensemble des circonstances de fait particulières à l'espèce . [Référence omise – soulignements ajoutés] [ 21 ] En application de ces principes, le juge fait une analyse minutieuse et sans faille des actes de procédures, des constats du juge Reimnitz, de même que de l’intention et de la conduite des parties.

Avant de conclure que le jugement Reimnitz est constitutif de droit et que le transfert du droit de propriété n’interviendra qu’à la date de la signature de l’acte de vente par les parties, il note que le juge Reimnitz n’accorde pas la conclusion recherchée par Suncor pour que le jugement vaille

titre [10] : [84] L’ordonnance du juge Reimnitz dont on demande l’interprétation n’est pas la conclusion originalement demandée par Suncor. La conclusion de la requête réamendée en passation de

titre de Suncor en date du 15 juin, modifiée le 19 juin 2012 durant l’instruction devant le juge Reimnitz, se lisait comme suit : « ORDONNER qu’à défaut par [Wentworth] de passer

titre et de signer l’acte de vente qui lui a été proposé par le notaire Jean-François Dugas dans les dix jours du jugement à intervenir sur la requête ou subsidiairement à toute autre date qui pourrait être déterminée par la Cour, que le jugement à intervenir équivaille à

titre en faveur de [Suncor] et que, par conséquent, le jugement à intervenir confère à un

titre parfait et irrévocable, à l’égard de quiconque, en ce qui trait à l’immeuble […]. » [Références omises – soulignements faits par le juge] [ 22 ] Pour le juge, le jugement Reimnitz ne reconnait pas à Suncor ni implicitement ni explicitement de droit aux loyers non plus qu’à la compensation. Il souligne différents passages du jugement Reimnitz qui le démontrent [11] : [91] Les extraits suivants méritent notre attention : « [124] […] [Suncor] a clairement manifesté son intention de se prévaloir de l’option d’achat , il faut donner droit à cette manifestation claire. »

« [162] S’agissant ici non pas de condamner [Wentworth] en dommages, mais bien d’analyser son comportement quant à la mise en exercice du droit prévu au bail (option fccd’achat c. droit de premier refus), le tribunal considère que le comportement déraisonnable de [Wentworth] doit être considéré comme un comportement fautif pouvant constituer une fin de non-recevoir à son argumentation ayant trait au non-respect par [Suncor] de la mise en œuvre de la clause d’option d’achat. […] »

« 167 […] [Wentworth] a d’une part faussé le processus et par conséquent a empêché l’accomplissement de l’obligation concernant l’option d’achat, dans un tel cas, « l’obligation conditionnelle a tout son effet . ». Dans un tel contexte, le tribunal déclare que l’exercice de l’option d’achat [Suncor] a été valablement exécuté et [Suncor] peut procéder afin de devenir propriétaire de l’immeuble. » « 168

Les paragraphes qui suivent porteront sur la demande d’injonction visant à ordonner [Wentworth] de pas vendre et accorde un délai afin de permettre que la vente se réalise . » « 171 […] Une injonction est nécessaire pour empêcher que [Suncor] se voie ainsi privée de son droit de devenir propriétaire de l’immeuble au prix prédéterminé de 1 500 000 $. » [Soulignements faits par le juge – Transcription textuelle] [ 23 ] Suncor n’établit pas que le juge erre en concluant que le jugement Reimnitz est constitutif de droit et que le transfert du droit de propriété ne devait se faire qu’à la signature par les parties de l’acte de vente, tant aux termes du jugement Reimnitz que dans les clauses

pertinentes du bail et enfin dans l’avis de Suncor à Wentworth sommant cette dernière de signer l’acte de vente. [ 24 ] Le juge ne commet pas d’erreur non plus en rappelant que l’abus de droit ou la fin de non-recevoir dans le jugement Reimnitz à l’égard de Wentworth concerne seulement et précisément le stratagème mis en place pour éviter l’exercice de l’offre d’achat et nullement des dommages-intérêts ou le remboursement de loyers [12] .

Le remboursement des loyers et la compensation [ 25 ] Partant de la prémisse que le jugement Reimnitz déclare les droits des parties à partir du 8 février 2012, Suncor soutient qu’elle a droit aux fruits et revenus de l’immeuble, c’est-à-dire les loyers qu’elle a acquittés depuis cette date.

Selon elle, aucune demande précise n’était nécessaire puisqu’il y a compensation de plein droit avec le prix de vente. [ 26 ] C’est cette question, soulevée principalement après l’arrêt de la Cour rejetant l’appel du jugement Reimnitz, qui a réactivé le litige entre les parties. [ 27 ] Suncor transmet l’acte de vente qu’elle demande à Wentworth de signer et un projet d’ajustements prévoyant le remboursement des loyers depuis le 8 février 2012 à même le prix de vente. [ 28 ] Wentworth accepte de signer l’acte de vente, mais refuse que les ajustements remontent à février 2012 et exige qu’ils soient faits à la date de la signature de l’acte de vente.

Comme Suncor s’y refuse, elle entreprend la demande de jugement déclaratoire dont le juge était saisi. [ 29 ] Jusqu’à la fin de l’argumentation devant le juge de première instance, la demande de Suncor, bien qu’alléguant avoir droit au remboursement de loyers, ne comporte aucune conclusion visant à condamner Wentworth à payer ou à lui rembourser les loyers payés depuis le 8 février 2012. Sa position est qu’une telle demande est inutile puisqu’elle a droit à la compensation de plein droit.

Ainsi, Suncor, en choisissant de ne faire aucune demande de dommages-intérêts et de retarder la signature de l’acte de vente au motif de la compensation de plein droit quant aux loyers, refuse d’envisager que l’acte de vente ne rétroagira pas au 8 février 2012. [ 30 ] Il faut noter que les loyers payés par Suncor le sont sans indiquer de protêt et sans que Suncor minimise les dommages qu’une telle situation peut lui causer.

Pourtant, dès le 31 juillet 2014, le juge Lalonde, saisi de la demande de sauvegarde de Suncor, mentionne ce qui suit relativement au paiement du loyer [13] : [3] Au plan de l'apparence de droit, le Tribunal est d'avis que le jugement de la Cour d'appel confirme qu'il doit y avoir passation de titre.

La requérante doit simplement passer titre, comme le prévoit le jugement de la Cour d'appel, pour créer la confusion des titres entre celui de locataire et propriétaire, ce qui lui permettra de devenir propriétaire et ce qui la dispensera de payer un loyer. [4] Le Tribunal en comprend que la requérante n'entend pas signer un

titre comme le prévoit le jugement de la Cour d'appel, mais tient plutôt à obtenir préalablement adjudication sur la question de compensation des loyers depuis 2012. [5] Le Tribunal est d'avis que la requérante peut à la fois passer titre, payer 1 500 000 $ et continuer sa demande reconventionnelle, et les intimées en conviennent. [6] Partant de là, le Tribunal est d'avis que la requérante n'a pas établi à ce stade une apparence sérieuse de droit à ne pas payer les loyers pendant le déroulement de l'instance. [7] Au plan maintenant du préjudice irréparable, le préjudice de payer un loyer par un locataire n'est pas en soi un préjudice tant et aussi longtemps qu'il ne devient pas lui-même propriétaire ou qu'il n'a pas mis fin au bail. [8] En l'instance, on pourrait tout simplement mettre fin au préjudice qui pourrait découler du paiement du loyer en passant

titre et en créant la confusion des titres par l'effet de la passation de titre. [9] Le Tribunal est d'avis que l'intimée subirait en l'instance un plus grand préjudice et de plus grands inconvénients du fait d'émettre une ordonnance de dispense des loyers à ce stade des procédures ou même le paiement des loyers dans un compte en fidéicommis alors que la requérante pourrait tout simplement mettre un terme à cette situation en signant la passation de titre. [ 31 ] Le juge ne commet pas d’erreur en concluant que les loyers auraient pu être réclamés dans le cadre de la demande en passation de

titre dès février 2012 à

titre de dommages-intérêts et que cela n’a pas été fait [14] : [172] Deuxièmement, la preuve des véritables dommages de Suncor n’a pas été faite.

À l’instruction, Suncor ne fait pas la preuve de la perte de profits, la différence de rendement sur la somme de 1,5 M$ par rapport au coût du loyer ou toute autre base de calcul de dommages. [Références omises] [ 32 ] Ce n’est qu’à la fin des plaidoiries que Suncor demande une nouvelle fois la modification de sa demande reconventionnelle pour y ajouter la conclusion suivante [15] : CONDAMNER la Requérante de rembourser à l'Intimée les loyers payés depuis le 8 février 2012 jusqu'à ce que l'acte de vente soit signé par la Requérante; [ 33 ] Wentworth s’oppose à cette modification qu’elle considère tardive et qui constitue une nouvelle réclamation.

Le juge précise que sa décision sur la demande de modification sera rendue avec son jugement au fond et les autorise à lui faire part de leurs arguments écrits dans un délai qu’il fixe [16] .

[ 34 ] Même si le juge ne tranche pas expressément la demande de modification dans son jugement, on comprend implicitement de ses motifs qu’il la rejette en retenant les arguments de Wentworth qu’il s’agit d’une demande tardive et contraire aux intérêts de la justice.

D’ailleurs, Suncor confirme à l’audience que cette modification ne change pas sa thèse et que cette nouvelle conclusion ne vise qu’à faciliter la compensation de plein droit recherchée et rien d’autre. [ 35 ] Le juge ne commet pas d’erreur en retenant que, de son propre aveu, Suncor « a fait son lit » [17] sur la question de la compensation de plein droit sans nécessité de réclamer les dommages, alors que d’autres options s‘offraient à elle. [ 36 ] Suncor ne démontrant aucune erreur révisable dans le jugement entrepris, nous sommes unanimement d’avis de rejeter l’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR : [ 37 ] REJETTE l’appel; [ 38 ] Avec les frais de justice. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. M e Éric Jacques Ouimet M e Yannick Pomerleau BCF Pour l’appelante M e Louis P. Bélanger ARNAULT THIBAULT CLÉROUX M e Amaya Aridia Olivo Espinal SWEIBEL NOVEK Pour l’intimée Date d’audience : 15 février 2021 [15] Défense et demande reconventionnelle remodifiée (cinquième modification), 5 septembre 2018.