2010 QCCQ 3899, 2010 QCCQ 3899

Century 21 Opt/Immo inc. c. Agia 2010 QCCQ 3899 COUR DU QUÉBEC (Chambre civile) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-138637-072 DATE : Le 29 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CENTURY 21 OPT/IMMO INC. , une personne morale dûment constituée ayant son bureau et place d'affaires au 276, rue Principale en la cité de Saint-Sauveur, district de Terrebonne, province de Québec J0R 1R0 Demanderesse c. RAYMOND T.

AGIA , résidant et domicilié au […] en la cité de Tampa, Floride (U.S.A.) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse est courtier en immeubles. À ce titre, elle réclame du défendeur la somme de 41,466.51$.

Cette somme représente la rétribution de 7% des prix de vente des deux immeubles propriétés du défendeur. [ 2 ] La rétribution réclamée par la demanderesse fut convenue dans deux contrats distincts de courtage exclusif intervenus entre les parties en date du 19 février 2006 [1] . [ 3 ] À l'un des contrats, le défendeur donne mandat à la demanderesse de vendre l'immeuble portant le numéro civique […] à Piedmont pour le prix de 359,000$.

À l'autre, il donne mandat à la demanderesse de vendre l'immeuble portant le numéro civique […] à Piedmont, pour le prix de 165,000$. [ 4 ] Dans le cadre de l'exécution des susdits contrats de courtage exclusif, après échange d'une promesse d'achat et de contre- propositions débutant le 19 février 2006 et se terminant le 29 mars 2006, le défendeur a accepté de vendre les immeubles à monsieur Michel Saint-Onge pour le prix de 515,000$ [2] . [ 5 ] Selon la demanderesse, son agent, Pierre Daneau, a trouvé un acheteur disposé à acheter les immeubles pour le prix demandé et c'est par la faute du défendeur que la vente ne s'est pas réalisée. [ 6 ] Plus particulièrement, selon la demanderesse, c'est en raison du fait que les titres de propriété des immeubles n'étaient pas clairs que l'acheteur, Michel Saint-Onge, a refusé, avec raison, de compléter la transaction. [ 7 ] Le défendeur conteste l'action de la demanderesse alléguant en substance que l'irrégularité dans les titres soulevée par l'acheteur Saint-Onge avait été corrigée en temps opportun et qu'en conséquence, il n'avait pas de raison valable de refuser de donner suite à la transaction. [ 8 ] Subsidiairement, le défendeur plaide que l'agent immobilier Pierre Daneau, n'a pas exécuté son mandat avec l'habilité et la prudence requise du professionnel qu'il est et que ces manquements sont la cause réelle de l'échec de la transaction. [ 9 ] Pour le défendeur, il s'ensuit donc qu'il ne peut être tenu responsable du fait que la demanderesse n'a pas reçu paiement de la commission. [ 10 ] De plus, alléguant que le recours introduit contre lui par la demanderesse est abusif, le défendeur se porte demandeur- reconventionnel et réclame la somme de 15,000$ représentant les honoraires et les frais encourus par lui pour se défendre en l'action.

LES FAITS [ 11 ] De la preuve, le Tribunal retient les éléments suivants.

[ 12 ] En tout temps pertinent à la présente affaire, le défendeur est propriétaire d'un immeuble portant le numéro civique […] à Piedmont. [ 13 ] Dans le cadre des événements qui vont donner naissance au litige, la demanderesse est représentée par monsieur Pierre Daneau, agent d'immeuble agréé. [ 14 ] Le 19 février 2006, le défendeur signe deux contrats de courtage exclusif avec la demanderesse. Ces contrats concernent la vente des immeubles propriété du défendeur. [ 15 ] Pierre Daneau connaît bien la propriété mise en vente puisqu'il réside sur la même rue à proximité de celle-ci.

De plus, en 2001 et 2002, le défendeur lui avait déjà donné mandats de vendre la propriété en question mais, dans le cadre de l'exécution de ces mandats, aucune vente n'avait alors été conclue. [ 16 ] En 2002, la propriété du défendeur porte un seul numéro civique à savoir le [...] car la subdivision en condominium projetée par le défendeur n'a pas encore été réalisée. [ 17 ] En février 2006, lorsque les contrats de courtage exclusif de vendre la propriété sont conclus, le projet de transformation en condominium est déjà bien amorcé mais non finalisé. [ 18 ] Un premier mandat de vente est donné à monsieur Daneau en date du 10 février 2001.

Le deuxième mandat lui est donné en date du 8 février 2002. À ce moment Daneau prépare une fiche descriptive de la propriété. À cette fiche descriptive, il est fait mention de l'existence d'un certificat de localisation. [3] [ 19 ] Le certificat de localisation dont il est question à la fiche descriptive de la propriété est le certificat daté du 26 octobre 1988 préparé par l'arpenteur-géomètre Lucien Corbeil portant la minute C-2140 [4] .

À ce certificat de localisation, il est mentionné que: […] La dite maison est érigée en conformité des règlements municipaux de construction actuels en vigueur dans la Municipalité de Piedmont, mais dans l'acte enregistré sous le numéro 455202 le 13 janvier 1975, il est fait mention que les constructions doivent être à sept mètres et soixante-deux centièmes (7,62) de la ligne de rue. [ 20 ] L'acte de vente dont il est question au susdit certificat de localisation fut en fait passé le 3 janvier 1975 et publié au bureau de la publicité des droits en date du 13 janvier 1975 [5] . [ 21 ] À cet acte de vente, aux articles 5 et 10 de la rubrique "charges et conditions", il est mentionné ce qui suit: 5.

De n'ériger aucune construction à moins de vingt-cinq pieds (25') de la ligne de rue et à au moins dix pieds (10') de la ligne des lots voisins; […] 10.

D'accorder au besoin, à la venderesse, à la corporation municipale, à l'Hydro-Québec ou à Bell Canada une servitude sur une lisière de terrain d'au plus dix pieds (10') de profondeur par toute la largeur desdits lots pour l'installation de tuyaux d'aqueduc, de poteaux, trottoirs ou autres services d'utilité publique; [ 22 ] De plus, à la rubrique "servitude" du susdit acte de vente, il est écrit ce qui suit: Pour garantir à la venderesse et à ses successeurs dans l'avenir que lesdites clauses cinquième à dixième inclusivement seront respectées en tout temps, l'acquéreur, comme propriétaire du lot No 25-51 qu'il acquiert en vertu des présentes, établit sur son dit lot une servitude réelle et perpétuelle en faveur de la venderesse comme propriétaire de tout résidu du lot No 25 du cadastre de la paroisse de St-Sauveur. [ 23 ] Lorsque les contrats de courtage exclusif sont conclus le 19 février 2006, le défendeur remet à monsieur Daneau un plan de l'immeuble [6] .

Ce plan a été préparé par l'arpenteur-géomètre Roch Labelle en date du 5 mai 2003. En l'examinant, on constate qu'il est fait référence à deux servitudes soit:

a) une servitude de passage et;

b) une servitude d'égouts publics. [ 24 ] Le susdit plan accompagnait le certificat de localisation préparé par l'arpenteur-géomètre Roch Labelle en date du 5 mai 2003 [7] . Toutefois, le certificat de localisation n'était pas annexé au plan lorsque le défendeur l'a remis à monsieur Daneau. [ 25 ] Aux clauses 3.5 et 3.10 du certificat de localisation en question, il y est écrit ce qui suit:

3.5 SERVITUDES PUBLIÉES Ce bien-fonds est sujet à une servitude d'utilité publique pour le passage de conduites d'égout sanitaire en faveur de la municipalité de Piedmont publié le 23 décembre 1997 sous le numéro 1160583. Le lot originaire 25 est sujet à une servitude en faveur de l'Hydro-Québec et de Bell Canada publié le 7 février 1966 sous le numéro 311103. Il faut noter que l'assiette de la servitude n'est pas définie dans cet acte. Ce bien-fonds est sujet à une servitude d'utilisation restreinte publiée le 13 janvier 1975 sous le numéro

Malgré l'interdiction faite de bâtir à moins de 7,62 mètres de la rue, la bâtisse érigée sur le bien-fonds à l'étude est placée à 6,60 mètres de la dite rue. […] 3.10 RÈGLEMENT DE ZONAGE ET DE LOTISSEMENT Cette propriété est située dans la zone R2-125. La position principale de la bâtisse principale n'est pas conforme aux règlements municipaux de zonage et de lotissement actuellement en vigueur.

Cependant elle bénéficie de droits acquis, la bâtisse ayant été érigée en conformité avec les règlements municipaux de zonage et de lotissement en vigueur au moment de la construction. [ 26 ] Avant la conclusion des contrats de courtage exclusif de février 2006, en date du 29 mars 2005, l'arpenteur-géomètre Roch Labelle prépare un nouveau certificat de localisation concernant la propriété du défendeur [8] . [ 27 ] Aux clauses 3.5 et 3.10 du certificat de localisation en question, l'arpenteur-géomètre Roch Labelle note ce qui suit: 3.5 SERVITUDES PUBLIÉS Ce bien-fonds est sujet à une servitude d'utilité publique pour le passage de conduites d'égout sanitaire en faveur de la municipalité de Piedmont publié le 23 décembre 1997 sous le numéro 1160583.

Le lot originaire 25 est sujet à une servitude en faveur de l'Hydro-Québec et de Bell Canada publié le 7 février 1966 sous le numéro 311103. Il faut noter que l'assiette de la servitude n'est pas définie dans cet acte. Ce bien-fonds est sujet à une servitude d'utilisation restreinte publiée le 13 janvier 1975 sous le numéro

Malgré l'interdiction faite de bâtir à moins de 7,62 mètres de la rue, la bâtisse érigée sur le bien-fonds à l'étude est placée à 6,60 mètres de la dite rue. […] 3.10 RÈGLEMENTS DE ZONAGE ET DE LOTISSEMENT Cette propriété est située dans la zone R2-125. La position de la bâtisse principale n'est pas conforme aux règlements municipaux de zonage et de lotissement actuellement en vigueur.

Cependant elle bénéficie de droits acquis, la bâtisse ayant été érigée en conformité avec les règlements municipaux de zonage et de lotissement en vigueur au moment de la construction. [ 28 ] La déclaration de co-propriété [9] de l'immeuble du défendeur a été préparée par le notaire Jacques Dorais en date du 6 février 2006. [ 29 ] À l'article 123 de la déclaration de co-propriété, il est mentionné ce qui suit:

ARTICLE 123 L'immeuble faisant l'objet de la présente déclaration de copropriété est affecté des droits réels suivants: SUJET à une servitude d'égout en vertu d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne sous le numéro 1160583. SUJET à une servitude d'utilisation restreinte en vertu d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne sous le numéro 455202. [ 30 ] Tel que mentionné précédemment, lorsque sont conclus les contrats de courtage exclusif relatifs à la vente de la propriété du défendeur en février 2006, monsieur Daneau se fait remettre le plan (pièce P1-

A) faisant

partie du certificat de localisation préparé par l'arpenteur Roch Labelle en date du 5 mai 2003. [ 31 ] Pour qu'il puisse obtenir copie du certificat de localisation, le défendeur suggère à monsieur Daneau de communiquer avec

l'une ou l'autre de ses sœurs à savoir Mona ou Viviane Agia. [ 32 ] Dans les jours qui suivent, monsieur Daneau communique avec Viviane Agia afin d'obtenir toute la documentation pertinente à la vente dont le certificat de localisation de l'arpenteur Labelle.

À ce moment, madame Agia l'informe qu'elle n'a pas le certificat de localisation mais qu'elle verra à demander au notaire Dorais de le lui transmettre. [ 33 ] Comme les jours passent et qu'il n'a pas encore reçu le certificat de localisation, monsieur Daneau communique avec l'arpenteur-géomètre Labelle qui lui confirme qu'il est en voie d'obtenir l'approbation des autorités gouvernementales pour ce qui est de la subdivision cadastrale de la propriété du défendeur et que le délai pour l'obtention de ce nouveau certificat de localisation sera d'environ six semaines. [ 34 ] Curieusement, monsieur Daneau ne juge pas alors approprié de demander à l'arpenteur-géomètre Labelle de lui transmettre les certificats de localisation en sa possession. [ 35 ] Le 9 mars 2006, monsieur Daneau prépare une fiche descriptive de la propriété du défendeur [10] .

Au motif que le formulaire de fiches descriptives préparées par la Chambre immobilière du grand Montréal ne fait plus référence au certificat de localisation, il n'en fait pas mention. [ 36 ] Ainsi, sans avoir obtenu les titres de propriété ni les certificats de localisation existants, monsieur Daneau annonce que la propriété du défendeur est à vendre et sollicite le dépôt d'offres d'achats. [ 37 ] Le 26 mars 2006, Michel Saint-Onge dépose une promesse d'achat [11] préparée par monsieur Daneau.

Après le dépôt de cette promesse d'achat, il s'ensuit une série de contre-offres qui se terminent le 29 mars 2006 par l'acceptation de la dernière contre-offre du défendeur [12] . [ 38 ] À l'offre d'achat acceptée, il est mentionné que l'acte de vente devra être signée le ou avant le 20 juin 2006 devant le notaire André Delorme. La preuve révèle que Me Delorme est le beau-frère de l'acheteur, Michel Saint-Onge. [ 39 ] Le 22 avril 2006, Mona Agia, sœur du défendeur, remet à monsieur Daneau en main propre, les documents suivants: 1. La déclaration de co-propriété datée du 16 février 2006 (pièce D-14). 2.

Le certificat de localisation du 5 mai 2003 (pièce D-3). 3. Copie des factures et des taxes foncières pour l'année 2005. 4. Description budgétaire pour fins de co-propriété. [ 40 ] Sans prendre connaissance du contenu de ces documents, monsieur Daneau les fait parvenir au notaire Delorme à la fin mai début juin 2006. [ 41 ] Le notaire André Delorme se voit confier le mandat de préparer l'acte de vente.

Il reçoit le dossier début mai 2006 et la recherche de titres est effectuée le 26 mai 2006 par un de ses associés. [ 42 ] À ce moment, en prenant connaissance du certificat de localisation de l'arpenteur Labelle daté du 29 mars 2005, l'irrégularité dans le

titre qui va mener au litige est constatée par lui. Notamment, il s'agit de la servitude d'utilisation restreinte qui grève l'immeuble vendu. [ 43 ] Le 6 juin 2006, Me Delorme transmet une lettre au défendeur où il lui signale les irrégularités qui, selon lui, grève les titres de la propriété [13] . [ 44 ] Selon la lettre de Me Delorme, la propriété vendue est en contravention avec les termes édictés dans la servitude puisque la bâtisse érigée sur le lot est placée à 6,60 mètres (21.653 pieds) de la ligne de rue.

Il demande au défendeur de procéder à la correction qui s'impose afin d'annuler la servitude. [ 45 ] Suit alors un échange de lettres entre l'avocat du défendeur et le notaire Delorme quant à la façon de corriger les irrégularités constatées dans le

titre de propriété. [ 46 ] Le défendeur obtient une opinion juridique du notaire Denis-Claude Lamontagne qui est d'avis que la servitude en question est éteinte. [ 47 ] Dans une lettre datée du 15 juin 2006 [14] , le notaire Lamontagne déclare qu'il y a une forte probabilité que la servitude en question soit de nature personnelle et non réelle malgré l'utilisation de l'expression "servitude réelle et perpétuelle" dans l'acte constitutif. [ 48 ] À la page 2 de la lettre, Me Lamontagne écrit: […] Au strict point de vue juridique, il faudrait obtenir un jugement en annulation de la servitude, en conséquence de la prescription accomplie, mais qui nécessiterait possiblement la mise en cause d'environ 90 propriétaires (si l'on interprète libéralement le terme "successeurs", dont il sera question plus loin), soit les ayants droit de la venderesse Terzi (laquelle a vendu à M.

Dunnigan en 1975, sous

réserve de droits de servitude) quant au résidu du lot 25. Cela me paraît exorbitant dans le contexte, la servitude étant prescrite sans aucun doute possible. Il faudrait envisager plutôt une solution pratico pratique, qui ferait savoir aux tiers qu'il y a eu prescription.

Je suggère de faire déclarer au vendeur Raymond Agia dans l'acte de vente à être consenti incessamment qu'il y a prescription de la servitude, motifs et preuves à l'appui (tout en soulignant que la maison respecte la réglementation municipale relative aux marges de recul) et d'annexer la présente opinion à l'acte de vente aux fins de clôture et de publication. Une autre solution peut aussi être envisagée, au choix du notaire instrumentant.

On a dit que la servitude était vraisemblablement personnelle à la venderesse Terzi, plus exactement en faveur de la venderesse "et ses successeurs" (et non pas de "ses successeurs à quelque

titre que ce soit", comme dans le cas de l'acquéreur). Comme Mme Terzi est décédée et que, juridiquement parlant, le terme "successeur" employé seul nous renvoie au droit des successions (613 et suiv. C.c.Q. ), il y aurait lieu de faire renoncer à la servitude par les successibles de Mme Terzi (1191 C.c.Q. ), en autant que besoin est, en expliquant qu'il y a par ailleurs prescription (motifs et preuves à l'appui), ce qui serait une autre façon d'aviser les tiers par le biais de la publication au registre foncier. À mon avis, ces solutions parallèles sont parfaitement valables.

L'important est que les tiers soient avisés qu'il y a prescription sans aucun doute possible: si l'on peut y arriver en évitant le processus judiciaire, avec les coûts inhérents qui risquent d'être fort élevés dans le présent dossier, je ne vois pas qui aura à redire.

Personne ne s'est plaint quand la prescription était en cours d'accomplissement; Il est maintenant trop tard pour demander la modification des lieux eu égard aux marges conventionnelles de recul, alors que la prescription s'est bel et bien accomplie !! [ 49 ] Pour sa part, dans le témoignage rendu à la Cour, la notaire Delorme déclare être d'avis que la détermination de la nature juridique de la servitude était problématique.

À son avis, seul un jugement déclaratoire énonçant que la servitude était éteinte pouvait assurer à l'acheteur Saint-Onge que les titres étaient clairs. [ 50 ] La lettre du notaire Lamontagne est transmise au notaire Delorme le 16 juin 2006. [ 51 ] Par lettre datée du 28 juin 2006 [15] , le notaire Delorme écrit à Me Laflamme, avocat du défendeur, et l'informe que la solution mise de l'avant par le notaire Lamontagne n'est pas acceptable à son client. La seule solution envisageable pour l'acheteur Saint- Onge est l'obtention d'un jugement annulant la servitude.

À défaut de l'obtenir dans un délai de dix jours, son client ne donnera pas suite à l'offre d'achat. [ 52 ] Par lettre datée du 7 juillet 2006 [16] le défendeur, par l'entremise de son avocat, avise Me Delorme que la solution proposée par l'acheteur Saint-Onge est refusée et qu'il verra à obtenir immédiatement une renonciation à la servitude publiée en faveur de madame Terzi ce qui est fait le 7 juillet 2006 [17] avec publication de la renonciation au bureau de la publicité des droits le 12 juillet 2006. [ 53 ] L'acheteur Saint-Onge refuse néanmoins de procéder à l'achat de l'immeuble. [ 54 ] Vu l'échec de la transaction, la demanderesse décide alors de réclamer du défendeur le paiement de la commission de 7% stipulée aux contrats de courtage exclusif conclut en février 2006.

ANALYSE ET DÉCISION [ 55 ] Aux paragraphes 30 à 35 de la requête introductive d'instance, la demanderesse énonce comme suit le fondement de la réclamation introduite par elle contre le défendeur: 30. QU'en conséquence du fait que les titres des propriétés n'étaient pas clairs, l'acheteur a refusé avec raison de compléter la transaction; 31. QUE même avant d'avoir engagé la demanderesse, le défendeur savait qu'il y avait des irrégularités dans les titres de la propriété; 32.

QUE si la transaction avait été complétée telle que prévu, le défendeur aurait dû payer à la demanderesse pour commission pour services de courtage immobiliers 7% du prix de vente de 515 000,00$, soit 36 050,00$ plus la TPS au montant de 2 523,50$ et la TVQ au montant de 2 893,01$, le tout formant un montant total de 41 466,51$; 33. QUE c'est la faute du défendeur si la vente n'a pas eu lieu et que la transaction n'a pas été complétée; 34. QU'en conséquence, la demanderesse a été privée de sa commission pour services de courtage immobilier au montant de 41 466,51$; 35.

QUE le défendeur est responsable à indemniser la demanderesse pour le montant de la commission qu'elle n'a pas reçu; [ 56 ] La demanderesse invoque également l'article 7.2 des contrats de courtage exclusif qui prévoit ce qui suit: 7.2 Nothing stipulated in

section 7.1 shall be interpreted as restricting the broker's right to obtain, where applicable, payment of any sums of money that may be due to him as compensation or damages under the ordinary rules of ordinary law, particularly, but without limiting the generality of the foregoing, where a sale does not take place because the seller voluntarily blocks it or otherwise voluntarily prevents the free performance of this contract.

[ 57 ] Pour sa part, le défendeur conteste l'action de la demanderesse alléguant principalement que si la transaction a échouée, c'est en raison du refus injustifié de l'acheteur Saint-Onge qui n'a pas donné suite à son offre d'achat dûment acceptée. [ 58 ] Ainsi aux paragraphes 59 à 65 de la défense, le défendeur allègue: 59.

Le représentant de la demanderesse Pierre Daneau savait dès le mois de juin 2006 que l'acheteur, Michel Saint-Onge, ne désirait plus acheter la propriété du défendeur et cela appert clairement de la position prise par le notaire de l'acheteur quelques jours avant la date prévue pour la signature de l'acte de vente et des demandes contenues aux lettres subséquentes et nomme la lettre du 28 juin 2006 (P-14) demandant l'obtention et la publication d'un jugement dans les dix jours à compter du 28 juin 2006, condition impossible à satisfaire; 60.

Cette position fut confirmée de nouveau dans la lettre de Me Delorme du 12 juillet 2006 (P-16) où il avise M. Daneau, représentant de la demanderesse que l'acheteur considère la promesse d'achat nulle et demande le remboursement du dépôt; 61. Alors que la demanderesse par l'intermédiaire de M. Daneau avise l'acheteur M. St-Onge que le problème est réglé (P-19) ce dernier répond par l'intermédiaire de son avocat (P-20) qu'il n'a aucune intention d'acheter et réitère la position prise par le notaire André Delorme et demande le remboursement du dépôt; 62.

Il ressort clairement des faits ci-dessus que l'acheteur Michel St-Onge avait changé d'idée et ne voulait plus acheter la propriété même si l'irrégularité invoquée avait été corrigée; 63. L'action de la demanderesse contre le défendeur est abusive et a été introduite par la demanderesse dans le seul but de soutirer du défendeur le paiement d'une commission à laquelle la demanderesse n'a pas droit; 64. Par ailleurs, l'article 7.1 du mandat (P-1) prévoit spécifiquement que la commission est payable par le vendeur lors de la signature de l'acte de vente; 65.

Dans le présent cas, le vendeur n'a rien fait pour empêcher la conclusion de la vente mais a, au contraire, fait tout ce qui était en son pouvoir pour conclure la vente; [ 59 ] En argument, le défendeur a également plaidé que l'irrégularité dans le

titre de propriété aurait dû être découverte par monsieur Daneau au moment de compléter la fiche descriptive de l'immeuble et avant de solliciter des offres d'achat de la part d'acheteurs potentiels et ce, en obtenant les certificats de localisation existants et en la possession de l'arpenteur-géomètre Roch Labelle. [ 60 ] Pour le défendeur, monsieur Daneau n'a pas agit en courtier immobilier prudent et diligent dans l'exécution des mandats à lui confiés. [ 61 ] Selon le défendeur si monsieur Daneau avait agit avec prudence et diligence, il aurait constaté l'existence de l'irrégularité dans le

titre avant que l'acheteur Saint-Onge ne dépose son offre d'achat. [ 62 ] Ceci étant, pour le défendeur, le fait que la vente n'a pas été finalisée ne résulte pas de son fait mais plutôt du fait de monsieur Daneau.

En conséquence, le défendeur plaide qu'aucune commission n'est payable par lui à la demanderesse. [ 63 ] Pour les motifs ci-après énoncés, le Tribunal conclut que l'action de la demanderesse est mal fondée en faits en droit et doit être rejetée. [ 64 ] En l'espèce, tel que mentionné précédemment, la preuve a révélé que lors de la signature des contrats de courtage exclusif, le défendeur a remis à monsieur Daneau le plan (pièce P-1A) daté du 5 mai 2003 préparé par l'arpenteur-géomètre Roch Labelle.

À ce plan, il est mentionné qu'il existe un certificat de localisation préparé par le même arpenteur et portant la même date. [ 65 ]

Malgré que le certificat de localisation dont il est fait mention au plan n'y était pas joint, avant même de l'avoir obtenu et avant même d'en avoir examiné le contenu, monsieur Daneau a sollicité des offres d'achat d'acheteurs potentiels. [ 66 ] Aux contrats de courtage exclusif conclu avec le défendeur, monsieur Daneau a inscrit aux clauses 8.2: 8.2 The seller also declares that, unless stipulated otherwise hereinafter: (7) to the best of his knowledge and subject to what the usual verifications to be carried out by the broker or by any person acting on his behalf or on behalf of a prospective buyer may reveal, the immovable is free of any debt, prior claim, hypothec, servitude, real right, charge or other restriction of private law other than the usual and apparent servitudes of public utility, except: There exist a servitude in favor of the municipality of Piedmont with regards to inground service pipins installation. [ 67 ] Aux fiches descriptives que monsieur Daneau a préparées (pièce D-10), à la rubrique "certificat de localisation", il a inscrit "non" comme information.

En date du 9 mars 2006, date de la parution des fiches descriptives, monsieur Daneau n'avait donc pas encore obtenu le certificat de localisation du 5 mai 2003 auquel réfère le plan.

De plus, il n'avait pas encore obtenu copie du certificat de localisation plus récent soit celui du 29 mars 2005 préparé lui aussi par l'arpenteur-géomètre Labelle. [ 68 ] De ce qui précède, le Tribunal conclu que, sans avoir vérifié l'exactitude des renseignements fournis par le défendeur aux contrats de courtage exclusif notamment en ce qui concerne l'existence de servitudes sur la propriété, monsieur Daneau a complété l'offre d'achat de l'acheteur Saint-Onge. Or, à la clause 6.1

j) de la promesse d'achat, il a indiqué ce qui suit:

6.1 DÉCLARATIONS le VENDEUR déclare, à moins de stipulations contraires ci-après: […]

j) autres déclarations: Servitude en faveur de la municipalité de Piedmont. [ 69 ] Il appert donc que l'acheteur Saint-Onge n'est pas alors informé de l'irrégularité dans le

titre de propriété bien que l'information est disponible et facilement accessible. [ 70 ] Cela dit, les articles 1, 11 et 27 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents d'immeuble du Québec prévoient ce qui suit [18] : 1. Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. […] 11.

Le membre doit vérifier conformément aux usage et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. […] 27.

Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la loi ou l'objet-même de la transaction. [ 71 ] La preuve révèle que monsieur Daneau a contrevenu à ses obligations car il a omis de vérifier l'exactitude des renseignements que le défendeur lui a donnés à savoir, les informations contenues au plan du 5 mai 2003 (pièce P1-

A) et qu'il a lui-même par la suite fournies à l'acheteur Saint-Onge avant que celui-ci ne dépose sa promesse d'achat. [ 72 ] Si, en temps opportun, monsieur Daneau avait obtenu de l'arpenteur Labelle les certificats de localisation en sa possession, il aurait alors été en mesure d'informer le défendeur et l'acheteur Saint-Onge de l'irrégularité dans le

titre et ce, avant même le dépôt de la promesse d'achat du 26 mars 2006. [ 73 ] Considérant l'attitude adoptée par l'acheteur Saint-Onge lorsqu'il fut informé de l'irrégularité dans le

titre de propriété, il est probable que, s'il avait quand même décidé de déposer une promesse d'achat, celle-ci aurait contenu une condition exigeant la radiation de la servitude problématique. [ 74 ] En ce qui concerne l'application des règles de déontologique auxquelles sont soumis les agents immobiliers dont celles énoncées aux articles 1, 11 et 27 de leur Code de déontologie, les tribunaux ont eu l'occasion de se pencher sur le sujet à maintes reprises. [ 75 ] Dans l'affaire de Caisse populaire de Waterloo c.

Re/Max Professionnels inc. et Daniel Morin et al. [19] , il s'agissait d'une réclamation en dommages et intérêt contre un courtier immobilier et son agent immobilier pour avoir omis de dénoncer l'existence d'un droit de passage apparaissant à un certificat de localisation. Se prononçant sur la question, madame la juge S. Mireault écrit: […] [90] Il ressort de la preuve que D.

Morin n'a jamais informé Caisse populaire de l'existence de la servitude puisqu'il présumait qu'elle la connaissait. [91] Il a été démontré, à la satisfaction de la soussignée, que cette dernière ignorait ce fait. [92] Ceci étant dit, Caisse populaire, n'étant pas une néophyte dans ce domaine, a été négligente en n'examinant pas le certificat de localisation avant de le remettre à D. Morin. [93] Toutefois, ceci n'a aucune incidence sur le sort de ce litige. [94] D.

Morin devait aviser tout acheteur potentiel, ou son représentant, de la présence de cette servitude sur la propriété de façon à ce qu'un consentement libre et éclairé puisse être donné sur tous les éléments pertinents à la transaction. [95] C'était là, en effet, un facteur qui affectait défavorablement l'objet même du marché. [96] En ne le faisant pas, D. Morin nuisait considérablement non seulement audit acheteur potentiel mais aussi à son propre client. [97] Or, H. Meagher est formelle. [98] D.

Morin ne lui a jamais parlé du et ne lui a pas fait parvenir le certificat de localisation, à quelque moment que ce soi, ce qui lui aurait permis, en le parcourant, de constater cette irrégularité.

[ 76 ] Dans l'affaire Baribeau c. Grandmaître et al. [20] , monsieur le juge C. Bigué écrit: […] [28] Dans l'arrêt Richard que nous venons de citer, couvrant la responsabilité de l'agent d'immeuble, la Cour d'appel réfère à l'arrêt Chartré c. Exploitation agricole et Forestière des Laurentides inc. où c'est la responsabilité du notaire qui est en cause. Ainsi, le courtier et l'agent immobilier commettent une faute professionnelle dans la mesure où, comme ce fut le cas dans Chartré, ils omettraient de signaler aux acheteurs l'existence d'une servitude.

En l'espère, le notaire avait omis de divulguer l'existence d'une servitude de drainage et de non-construction sur l'immeuble vendu. [29] D'autres décisions retiennent la responsabilité du courtier et de l'agent en lien avec leur devoir de vérifier l'exactitude des renseignements qu'ils fournissent à d'éventuels acheteurs De Casere c. Sciarraba .

Il faut déduire de cette obligation de vérifier les renseignements que non seulement un courtier ou agent immobilier doit fournir aux acheteurs tous les renseignements qu'ils ont en leur possession, mais encore qu'ils doivent vérifier l'exactitude de ces renseignements dans la mesure où cela leur est possible. [30] En effet, si les courtiers et agents immobiliers sont responsables des omissions et erreurs que contiennent les fiches descriptives qu'ils préparent en vue d'informer les acheteurs éventuels, ils sont aussi responsables des omissions et des erreurs qui apparaissent sur les formulaires qu'ils doivent obligatoirement utiliser pour faire leur travail; par conséquent, ils sont aussi responsables quand ils omettent de transmettre aux acheteurs les formulaires eux-mêmes.

Les acheteurs doivent en effet pouvoir se faire une idée juste sur les facteurs défavorables à l'immeuble qu'ils envisagent possiblement d'acheter. [ 77 ] Dans Buisson c. David et al. [21] monsieur le juge Pierre E. Audet écrit: […] [38] Les devoirs de conseil, de vérification et de fidélité du courtier ou de l'agent immobilier sont prévus au Code civil ainsi que dans les Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec .

Ces devoirs découlent d'ailleurs de l'obligation générale d'habilité, de diligence et de prudence incombant aux courtiers et agents immobiliers. [39] En vertu de ces diverses obligations, le courtier ou l'agent immobilier doit donc agir au mieux des intérêts de son client et éviter les conflits d'intérêts.

Il doit protéger les intérêts de son client, l'informer de tout facteur qui peut l'affecter ou encore affecter l'objet de la transaction et l'informer des droits et obligations qui découlent des documents à signer, notamment, de la nature de la tâche et des biens et du temps nécessaires. [40] Le courtier ou l'agent a une obligation "positive" de vérification.

Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client puisque ce dernier n'est pas, sauf exception un expert en matière immobilière. [41] Tout comme il ne peut se contenter de réclamer les documents se rapportant à l'immeuble et de les transmettre au notaire à la suite de la conclusion d'une promesse d'achat.

Il doit plutôt prendre connaissance des documents de propriété pour y déceler toute limitation (hypothèque, servitudes, etc.) et, de cette façon, il peut s'assurer que le vendeur fera toutes les déclarations pertinentes concernant son immeuble. [42] Par ailleurs, l'obligation contractuelle qui incombe à un courtier ou à un agent immobilier en est une de moyens, c'est-à-dire qu'il doit prendre tous les moyens mis à sa disposition afin de parvenir à remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client Distance c.

Longato . [43] Comme le souligne le praticien Me Henri Richard: "Dans l'évaluation de la responsabilité d'un courtier ou d'un agent immobilier, les tribunaux devront analyser (leur) comportement (…) eu égard à un courtier ou un agent normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances ( in abstracto) . [44] D'ailleurs, convient-il de le rappeler, le manquement à une règle déontologique peut constituer une faute civile.

Les auteurs Baudoin et Deslauriers écrivent à ce sujet: "La transgression d'une obligation spécifique imposée par la loi ou le règlement, surtout si elle est intentionnelle, constitue en principe une faute civile, puisqu'il y a alors violation d'une norme de conduite impérativement fixée par le législateur. (…) Cette transgression n'entraîne pas toutefois de plein droit la responsabilité civile de l'agent: encore faut-il que les autres éléments soient présents, c'est-à-dire le dommage et surtout le lien de causalité.

La seule contravention, toutefois, permet souvent de présumer le lien de causalité et la terminologie de l'

article 1457 C.c.Q. qui réfère spécifiquement à la loi, renforce désormais cette affirmation." [45] Les appelés en garantie, Le Groupe Sutton et madame Boies, soutiennent en substance que madame David et son représentant, Me Lamarre, ne les ont pas informés de l'existence du bail. [46] Avec égards, l'analyse de la preuve et des circonstances de la présente affaire convainc plutôt le Tribunal que les appelées en garantie ont manqué à leur devoir de vérification, compte tenu des indices ou des renseignements disponibles et, dans sa foulée, à leur devoir d'information. […] [50] À supposer même que les appelés en garantie n'avaient pas reçu la note du 6 octobre de Me Lamarre, il n'en demeure pas moins que madame Boies et, par conséquent, l'entreprise de courtage, Le Groupe Sutton, qui est lié par les actes fautifs de ses agents, ont manqué à leur devoir de vérification et, dans sa foulée, à celui d'information à l'égard de monsieur Buisson, également leur client.

[…] [53] Convient-il de répéter ici que le courtier ou l'agent immobilier a une obligation positive de vérification. Il ne peut pas se contenter de réclamer des documents et de les transmettre au notaire, le cas échéant.

Il doit procéder à des vérifications minimales afin de remplir cette obligation qui est: celle d'informer, qui d'ailleurs, dans la présente affaire, était double puisque madame Boies avait reçu un mandat tant de monsieur Buisson que madame David. [54] Certes, le courtier ou l'agent immobilier n'est pas obligé de faire des recherches exhaustives sur toutes les charges non apparentes qui pourraient affecter l'immeuble mis en vente mais, dès qu'il a une information de nature à influer sur les droits et obligations des parties à un acte de vente, il se doit d'agir. [55] Le fait de ne pas avoir vérifié l'information reçue constitue ici une faute professionnelle qui entraîne, dans sa suite logique, la responsabilité de la

partie appelée en garantie par madame David. Leur manquement est la cause directe et immédiate du défaut par madame David de dévoiler l'existence du bail à son acheteur, monsieur Buisson. [ 78 ] Enfin, le Tribunal fait sien les commentaires de monsieur le juge Landry dans l'affaire Marion c. Landry [22] : […] Le droit [33] Nous sommes en présence d'un contrat de services professionnels au sens de l'

article 2098 du Code civil du Québec qui se lit comme suit: Art. 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. [34] L'

article 2100 du Code civil du Québec prévoit les règles de conduite applicables à l'agent immobilier , puisqu'il s'agit d'un prestataire de services. L'

article 2100 C.c.Q. se lit comme suit : Art. 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. [35] Dans son ouvrage sur le courtage immobilier au Québec, Me Henri Richard écrit que l’agent immobilier, outre l’obligation générale contenue à l’

article 2100 du Code civil du Québec , doit respecter les prescriptions des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [36] Les articles 1, 11, 26, 27 et 28 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec adoptées en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier précisent ainsi les devoirs et obligations de l'agent envers les clients et les parties à une transaction : Art. 1. Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. Art. 11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ses renseignements. Art. 26. Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. Art. 27.

Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la loi ou l'objet même de cette transaction. Art. 28.

Le membre doit informer son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. [37] L'obligation de compétence de l'agent et du courtier repose sur le fait que le courtier est un spécialiste, un expert dans son domaine. [38] À ce sujet, Me Richard écrit ce qui suit à la page 72 de son ouvrage, relativement à l'agent immobilier : […] Nous croyons qu’un agent immobilier ne peut être associé à "tout le monde".

Il est un spécialiste et un expert du domaine du courtage immobilier. Un auteur, s’appuyant sur le droit français, prétend même qu’il risque de devenir "une sorte d’officier public, comparable au notaire". Cette assertion, bien qu’excessive, démontre à juste

titre le caractère important de la fonction d’un agent immobilier. Cet état de "professionnel", entendu au sens commun du terme, doit nécessairement apparaître dans l’évaluation de la responsabilité d’un agent immobilier dans l’exécution de ses fonctions. […] [39] Puis à la page 73 :

[…] Il apparaît que l’agent immobilier doit posséder un niveau de compétence équivalent à un expert dans le domaine de l’immobilier. Bien qu’il ne soit pas un notaire, ni un architecte et encore moins un évaluateur agréé, il se doit néanmoins de posséder des connaissances minimales afin de conseiller adéquatement ses clients. […] [40] Comme mentionné dans l'affaire Papineau c. Sigouin : Le courtier est un spécialiste en immeubles. Il a l'obligation de conseiller son client vendeur et de le représenter adéquatement dans les négociations et la transaction.

Le courtier doit s'assurer des caractéristiques de l'immeuble qu'il propose en vente, de ses qualités et de ses défauts. Il doit faire plus qu'une courte visite de l'immeuble. Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client puisque ce dernier n'est pas un expert en la matière. [41] La jurisprudence a ainsi imposé au courtier ou à l'agent immobilier certaines obligations envers son client : devoir de conseil, de vérification et de prudence, compte tenu qu'il est reconnu comme un spécialiste dans sa sphère d'activités. [42] Dans un

article de doctrine traitant de l'obligation de vérification du courtier immobilier, le directeur adjoint, Affaires juridiques, de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, s'exprime comme suit: En premier lieu, on peut prétendre qu'un courtier ou un agent immobilier n'a pas l'obligation de procéder à une recherche au bureau de la publicité des droits. D'une part, les courtiers et les agents n'ont pas les qualifications requises pour procéder à de telles vérifications. On peut même avancer que ces actes relèvent exclusivement de la compétence de juristes, notaires ou avocats.

Cependant, cela n'empêche pas, par exemple, le fait de se procurer une copie de l'acte d'acquisition du client vendeur aux fins de s'assurer qu'il est réellement propriétaire et le seul propriétaire de l'immeuble en vente. Sur cette question, le comité de discipline a considéré qu'un agent avait fait preuve de négligence en omettant de vérifier l'identité du propriétaire de l'immeuble lors de la signature du contrat de courtage pour la vente de ce dernier. Environ deux mois après la conclusion de ce contrat, une promesse bilatérale d'achat et de vente est intervenue.

On découvrit peu après que le "vendeur", signataire du contrat de courtage et de la promesse, n'était pas propriétaire de l'immeuble, ce qui fit avorter la transaction. En second lieu, un courtier ou un agent ne peut se contenter de réclamer les documents se rapportant à l'immeuble et de les transmettre au notaire à la suite de la conclusion d'une promesse d'achat.

En agissant de la sorte, il va de soi qu'il ne vérifie rien du tout. […] … un courtier ou un agent doit prendre connaissance le plus tôt possible des documents de propriété pour y déceler toute limitation, par exemple une hypothèque ou une servitude de vue, bien qu'il ne soit pas "un notaire ou un «spécialiste des titres»".

Il pourra ainsi s'assurer, dans le cadre d'une promesse d'achat éventuelle, que le propriétaire vendeur fasse toutes les déclarations pertinentes concernant l'immeuble. [ 79 ] Relativement à l'importance du certificat de localisation dans l'exécution du contrat de courtage, l'auteur Me Claude Barsalou écrit [23] : LES VÉRIFICATIONS D'USAGE PRÉVUES AU CONTRAT DE COURTAGE […] L'importance du certificat de localisation dans l'exécution du contrat de courtage Sans nous livrer à des commentaires sur l'ensemble des documents que le propriétaire doit remettre au courtier, il est pertinent de souligner l'importance pratique que revêt le certificat de localisation.

Bien qu'en vertu du droit commun, le propriétaire vendeur ne s'engage qu'à remettre à l'acheteur le certificat qu'il possède, le formulaire de promesse d'achat d'usage obligatoire pour les courtiers et les agents prévoit plutôt la remise à l'acheteur par le vendeur d'un certificat "indiquant l'état actuel de la propriété". Dans la mesure où le vendeur s'engage à fournir un bon

titre de propriété à l'acheteur, cette exigence se comprend. C'est un document que le courtier ou l'agent se doit de parcourir. […] CONCLUSION L'obligation de vérification du courtier et de l'agent immobiliers est, en pratique, probablement la plus importante pour la sauvegarde des droits des parties. D'une part, le vendeur fait appel à leurs services pour offrir en vente son immeuble dans l'objectif que cette vente se déroule sans problème.

Cela comprend le fait de ne pas se voir réclamer ultérieurement des dommages ou même l'annulation de la vente en raison d'allégations, de la part de l'acheteur, que des renseignements erronés lui ont été transmis. D'autre part, la personne désireuse d'acheter un immeuble veut obtenir toute l'information pertinente pour la guider dans ses choix et communique bien souvent avec un courtier ou un agent pour les obtenir. [ 80 ] D'autre part, la preuve n'a pas révélé que le défendeur a sciemment caché à monsieur Daneau l'existence de l'irrégularité dans le

titre de propriété. En effet, dès la conclusion des contrats de courtage exclusif, le défendeur lui a donné le plan (pièce P-1A) qui référait au certificat de localisation du 5 mai 2003 lequel, révèle, en toute lettre, l'irrégularité dans le

titre de propriété. [ 81 ] De plus, en 2001-2002, lorsque le défendeur a donné mandats à monsieur Daneau de vendre la propriété, au certificat de localisation alors remis, il y a une mention spécifique qui concerne les distances à respecter relativement à la construction de l'immeuble.

[ 82 ] Enfin, une fois informé de l'irrégularité dans le

titre de propriété, le défendeur a tenté, dans un court délai, de régulariser la situation mais, malgré ses efforts, il n'a pu satisfaire les inquiétudes et exigences de l'acheteur Saint-Onge. [ 83 ] Considérant ce qui précède, le Tribunal est d'avis que les omissions de monsieur Daneau dans le cadre de l'exécution des mandats de vente à lui confiés par le défendeur sont la causa causans de l'échec de la transaction. [ 84 ] En conséquence, l'action de la demanderesse ne peut être accueillie. [ 85 ] Relativement aux allégations du défendeur à l'effet que l'acheteur Saint-Onge a, sans raisons valables, refusé de donner suite à sa promesse d'achat, la preuve ne permet pas de conclure ainsi. [ 86 ] En effet, sur le conseils de son notaire, Me Delorme, l'acheteur Saint-Onge a exigé que l'irrégularité dans le

titre soit régularisé par voie de jugement annulant la servitude. [ 87 ] Le Tribunal est d'avis que cette demande de l'acheteur Saint-Onge était raisonnable et même prudente dans les circonstances d'autant plus que le notaire Lamontagne lui-même, dans la lettre du 15 juin 2006 écrit "du strict point de vue juridique, il faudrait obtenir un jugement en annulation de la servitude". [ 88 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle du demandeur, rien dans la preuve ne révèle que l'action de la demanderesse a été introduite avec mauvaise foi ni que cette action constitue un exercice abusif du droit d'ester en justice. [ 89 ] En conséquence, vu les principes de droit énoncés par la Cour d'Appel en cette matière [24] , la demande reconventionnelle est rejetée.

PAR CES MOTIFS , le Tribunal: REJETTE l'action de la demanderesse. AVEC dépens. REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur. AVEC dépens. __________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Me Harvey Lazare LAZARE ALTSCHULER Procureur de la demanderesse Me Serge Laflamme LAFLAMME NADEAU Procureur du défendeur Dates des audiences : Les 14 et 15 octobre 2009