2016 QCCQ 9313, 2016 QCCQ 9313

Lee c. Dabo 2016 QCCQ 9313 COUR DU QUÉBEC Division de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-229381-168 DATE : 8 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CARSON CHEUK KUN LEE Demandeur c.

MAMADY DABO Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans le cadre d’une action en paiements de loyers et en résiliation de bail [1] , le Tribunal est saisi de deux demandes, soit :

a) une demande présentée par le locateur Carson Cheuk Kun Lee (M. Lee) contre le locataire Mamady Dabo (M. Dabo) , selon les articles 49 et 175 du Code de procédure civile (C.p.c.) , soit, une demande pour défaut de plaider et de respecter des ordonnances du juge Jeffrey Edwards;

b) une demande présentée par M. Dabo, selon les articles 51 et suivants du C.p.c., soit, une demande en rejet et en déclaration d’abus de la demande de M. Lee. QUESTIONS EN LITIGE

A) La demande de M. Lee est-elle bien fondée?

B) La demande de M. Dabo est-elle bien fondée? La trame procédurale [ 2 ] Le 13 avril 2016, M. Lee présente à la Cour une ordonnance de sauvegarde.

Le juge Jeffrey Edwards rend jugement et considère ce qui suit : JUGEMENT : VU qu’un bail est intervenu entre les parties par rapport à une unité de location dans un bâtiment situé sur la rue St-Hubert à Montréal; VU que le défendeur a procédé à des ouvertures dans un mur du bâtiment où sont situés les lieux loués; VU que selon la preuve entendue à ce stade, le défendeur a procédé à faire ces ouvertures sans autorisation ni avis au locateur conformément au bail intervenu, sans obtenir de permis de la Ville de Montréal, sans plan approuvé par un ingénieur membre de l’Ordre des ingénieurs du Québec et en engageant un entrepreneur n’ayant pas de permis émis par la Régie du bâtiment du Québec; VU que le demandeur, locateur-propriétaire qui est ingénieur mécanique mais qui ne pratique plus, est d’avis que l’ouverture pratiquée a compromis l’intégrité structurale du bâtiment en raison de fissures aux murs, des dénivellement des planchers et l’impossibilité de fermer des portes, notamment aux étages supérieurs du bâtiment; VU que le demandeur craint que l’intégrité structurale du bâtiment soit compromise et que cela constitue un danger et une menace à la santé et à la sécurité des occupants malgré que l’ouverture a depuis été refermée; VU qu’il y a des motifs raisonnables et probables qu’il y ait un risque à la santé et à la sécurité des occupants et que cela devrait être vérifié dans les meilleurs délais;

[…] VU que le défendeur doit son loyer pour le mois d’avril pour cette unité. [ 3 ] Le juge Edwards conclut alors : POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ORDONNE au défendeur Mamady Dabo de fournir au demandeur Lee Carson Cheuk Kun dans un délai de dix-sept (17) jours de la présente, un rapport d’ingénieur membre de l’Ordre des ingénieurs du Québec attestant de l’intégrité structurale du bâtiment situé au 7334-7342, rue St-Hubert, Montréal, eu égard à l’ouverture pratiquée au rez-de-chaussée.

AUTORISE chacune des parties à être présente lors de l’inspection par l’ingénieur; ORDONNE au défendeur Mamady Dabo de payer au demandeur Lee Carson Cheuk Kun dans les cinq (5) jours de la présente le loyer dû pour le mois d’avril 2016, à savoir 1 679,70 $ et de payer ce montant au cours de la présente instance judiciaire le 1 er de chaque mois jusqu’au 28 février 2017, 1 719,70 $ par mois du 1 er mars 2017 au 28 février 2018 et 1 759,70 $ du 1 er mars 2018 au 28 février 2019, et ce, jusqu’au jugement final sur le fond ou que le bail prenne fin pour d’autres motifs; À défaut de respecter les ordonnances ci-dessus énoncées, le demandeur Lee Carson Cheuk Kun peut demander que le défendeur Mamady Dabo soit forclos de plaider.

Advenant que le rapport déposé de l’ingénieur ne confirme pas l’intégrité structurale du bâtiment, RÉSERVE le droit du demandeur Lee Carson Cheuk Kun d’exercer ses recours en résiliation du bail, le cas échéant; PREND ACTE de l’engagement du défendeur Mamady Dabo de stationner uniquement ses deux véhicules personnels dans son stationnement assigné et d’aviser ses clients de ne pas utiliser son espace de stationnement situé à l’arrière du bâtiment; PREND ACTE de l’engagement du demandeur Lee Carson Cheuk Kun de permettre accès à l’unité de la propriété de 7334-7342 rue St- Hubert, Montréal, afin que l’ingénieur puisse examiner l’ensemble du bâtiment pour faire son enquête; ORDONNE aux

partie de se conformer aux engagements mentionnés ci-dessus; […] (nos soulignements) [ 4 ] Le 14 avril 2016, suite à ce jugement, l’avocat de M. Dabo écrit à l’avocat de M. Lee ainsi qu’au juge Edwards : […] Nous avons un commentaire que nous aimerions respectueusement porter à votre connaissance concernant les frais à être engagés par notre client M. Dabo pour la rétention des services d’un ingénieur.

Il est de jurisprudence constante qu’au stade d’une demande d’ordonnance de sauvegarde, le tribunal ne statue par sur le fond du litige et qu’il revient au juge qui sera saisi du litige d’entendre l’ensemble de la preuve et les moyens de défenses des parties. Tel que notre client vous l’a mentionné lors de l’audition, d’autres personnes étaient présentes lorsqu’il a eu l’autorisation du demandeur d’ouvrir le mur et il se réserve le droit de les faire entendre lors de l’audition de la cause au fond.

Nous croyons donc avec égards que demander au défendeur d’assumer les frais pour l’ingénieur sans aucune forme de réserve de ses droits à ce stade-ci des procédures reviendrait à retenir sa responsabilité avant même que le juge qui sera saisi du fond du litige ait statué. C’est la raison pour laquelle, nous vous soumettons respectueusement, de bien vouloir dans votre jugement, réserver les droits du défendeur à réclamer au demandeur le remboursement des frais déboursés pour l’ingénieur advenant qu’il soit établi par prépondérance de preuve que ce dernier l’ait autorisé à ouvrir le mur. […] [ 5 ] L’avocat de M.

Lee répond à cette lettre en écrivant également au juge Edwards, contestant la demande de l’avocat de M. Dabo. [ 6 ] Le 21 avril 2016, l’avocat de M. Dabo écrit au juge Edwards pour expliquer les difficultés à obtenir les plans de l’immeuble et la nécessité de prolonger le délai pour obtenir le rapport de l’ingénieur quant à l’intégrité du bâtiment eu égard à la structure du mur. [ 7 ] Le 22 avril 2016, le juge Edwards tient donc une conférence téléphonique avec les avocats. [ 8 ] Préalablement, le même jour, le juge Edwards reçoit une lettre de l’avocat de M.

Lee commentant les plans de l’immeuble. [ 9 ] Le 22 avril 2016, par jugement, le juge Edwards accorde un délai additionnel jusqu’au 31 avril 2016 pour que M. Dabo fournisse un rapport d’ingénieur concernant l’intégrité structurale du bâtiment.

A) La demande de M. Lee est-elle bien fondée? [ 10 ] Pour trancher, le Tribunal doit tout d’abord vérifier si les ordonnances du juge Edwards ont été respectées. [ 11 ] D’entrée de jeu, à l’instruction, tant M. Lee que M. Dabo admettent que les loyers ont été payés [2] . [ 12 ] Le débat est plutôt lié à l’ordonnance visant le rapport d’ingénieur. Selon M. Lee, cette ordonnance n’a pas été respectée, ce que M. Dabo conteste. [ 13 ] Le Tribunal résume le contexte dans lequel le rapport d’un ingénieur a été demandé à M. Dabo. [ 14 ] M.

Lee est propriétaire de deux triplex réunis par un mur commun. [ 15 ] Les adresses du rez-de-chaussée des deux triplex sont le 7334 et le 7342. [ 16 ] M. Dabo loue le 7334. [ 17 ] M. Dabo a un projet d’affaires avec un tiers, ce qui implique l’expansion de son local. L’idée est donc d’avoir un grand espace réunissant le 7334 et le 7342 par la voie d’une ouverture dans le mur mitoyen. [ 18 ] M. Dabo procède à l’ouverture du mur en janvier 2016. [ 19 ] L’ouverture en question fait 4,5 mètres de long par 2,6 mètres de haut [3] . [ 20 ] Selon M. Lee, ces travaux sont faits à son insu et sans son consentement.

Ils sont exécutés sans entrepreneur licencié et sans permis. [ 21 ] Le projet d’affaires avec le tiers ne se matérialisant pas, M. Dabo voit à refermer l’ouverture dans le mur entre le 7334 et le 7342 en février 2016. [ 22 ] M. Lee est inquiet : son bâtiment s’affaisse, une porte ferme mal. Il craint pour la sécurité des locataires. [ 23 ] Des conflits découlent de la situation. Tant M. Lee que M.

Dabo font intervenir la police. [ 24 ] Le débat mène à la demande d’ordonnance de sauvegarde devant le juge Jeffrey Edwards, puis, à la présente instruction. [ 25 ] Lors de celle-ci, deux rapports d’ingénieurs sont commentés. Les avocats des deux parties admettent que ces rapports déposés lors de l’instruction peuvent tenir lieu de leur témoignage. [ 26 ] L’article 293 du Code de procédure civile le prévoit d’ailleurs : 293. Le rapport de l'expert tient lieu de son témoignage.

Pour être recevable, il doit avoir été communiqué aux parties et versé au dossier dans les délais prescrits pour la communication et la production de la preuve. Autrement, il ne peut être reçu que s'il a été mis à la disposition des parties par un autre moyen en temps opportun pour permettre à celles-ci de réagir et de vérifier si la présence du témoin serait utile. Il peut toutefois être reçu hors ces délais avec la permission du tribunal. [ 27 ] Ainsi, M. Dabo dépose le rapport de l’ingénieur Emre Yildiz [4] . Le mandat de M.

Yildiz est défini et limité : […] L’objectif de l’inspection est d’évaluer la présence et l’envergure des dommages structuraux et observables, et de se situer si ces dommages peuvent être causés par les travaux réalisés par le Locataire. Limitation du mandat Le mandat consiste de la réalisation d’une inspection visuelle afin d’établir, s’il y a lieu, la présence et la sévérité des dommages qui pourraient être liés aux travaux réalisés par le Locataire.

Les conclusions présentées dans ce rapport sont basées sur les observations réalisées lors de cette inspection et sur les informations reçues de la part du Propriétaire et du Locataire. Toutes activités qui ne sont pas décrites explicitement dans la

section de description du mandat sont hors mandat . Plus spécifiquement : - L’intégrité, la sécurité et l’état de l’immeuble n’ont pas été évalués ; - Les effets des travaux en cours de réalisation par le Propriétaire sur l’intégrité, la sécurité et l’état de l’immeuble ne sont pas évalués; - L’ingénierie , les méthodes de réalisation , et la qualité des travaux réalisés par le Propriétaire ou par le Locataire, n’ont pas été évalués . (p.1) […] (nos soulignements) [ 28 ] M. Yildiz ne note aucune déformation « excessive » aux endroits adjacents aux travaux (page 5). Il conclut à un défaut de peinture, sans relier un quelconque endommagement de la structure aux travaux de M. Dabo.

[ 29 ] Par contre, M. Yildiz indique avoir été dans l’impossibilité d’identifier la raison du non-fonctionnement de la porte (page 10). [ 30 ] De plus, il écrit : Il a été impossible d’identifier la date depuis laquelle ces travaux sont en cours. Le Propriétaire, durant une discussion dans l’unité 7336A, a souligné d’avoir le permis de la ville pour ces travaux.

Cependant, durant la discussion qui a eu lieu durant l’inspection de la porte de l’intérieur de l’unité 7336, il a aussi mentionné que les travaux étaient faits par l’ancien propriétaire et que les murs démolies étaient en même état depuis son acquisition. Ainsi, il nous est impossible de définir la séquence et l’ampleur des travaux . (reproduction exacte et nos soulignements ) [ 31 ] M. Yildiz suggère également un examen par un ingénieur en structure : Les observations précédentes résument l’inspection réalisée dans le cadre de ce mandat défini en détail précédemment.

Cependant, dans le devoir de protection du public , nous soulignons que l’état du mur Est de sous-sol de l’unité 7334, présenté par la photographie 12, doit être évalué en détail par un ingénieur en structure et subir des travaux de réparation si ce dernier le juge nécessaire . L’inspection visuelle a permit de noter que ce mur comporte des signes de dégradation , qui probablement détériore encore par la présence de l’infiltration d’eau. (reproduction exacte et nos soulignements) [ 32 ] M. Lee n’est pas satisfait de ce rapport. Il estime qu’il ne respecte pas l’ordonnance du juge Edwards.

Il retient donc les services de l’ingénieur en structure Luis Alberto Martinez Ramos dont le rapport [5] daté du 25 mai 2016 est déposé. [ 33 ] L’accès aux lieux est restreint. M. Martinez Ramos indique : […] However, it should be noted that the current tenant of the unit did not allow entrance to the area for an inspection to take place and consequently the inspection was performed on only one side of the building only.

In order to adequately assess the integrity of the structure, it is imperative that access be granted in the area in question and that the gypsum panels be removed such that the structure be exposed and be inspected. […] (nos soulignements) [ 34 ] M.

Martinez Ramos explique sa méthodologie pour évaluer l’intégrité structurale du bâtiment : • Field measurement (length of load bearing wall along with the expected tributary width) • Field observations that validate that the wall in question is in fact a load bearing wall (structural wall) • Field observations on the number of storeys the wall is supporting • Pictures illustrating the proposed construction of the wall and to validate its integrity as a structural wall [ 35 ] M.

Martinez Ramos procède à des calculs de charge. [ 36 ] Ses conclusions, exprimées sur quatre pages, attaquent la méthodologie de l’ingénieur Yildiz, le contenu de son expertise et les travaux effectués par M. Dabo. [ 37 ] M. Martinez Ramos émet le commentaire suivant : 4. […] In its current state, the current renovation work poses a danger to the occupants and it is highly recommended that the built-up beam and column be removed and that a suitable design is put forth as soon as possible. […] [ 38 ] La charge de la preuve [6] repose sur M. Lee.

Il doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante. Ceci signifie que pour avoir gain de cause, il doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [7] . [ 39 ] M. Lee établit que les travaux ont été effectués par M. Dabo sans autorisation écrite de sa part. [ 40 ] Ceci contrevient aux termes du bail [8] : […] • The Lessee is forbidden from making any physical alterations to the lease premises . All renovation requires a written approval from the landlord. This includes painting, changing of locks, etc.

These renovations or modifications must not damage, reduce in any way the value of the leased premises or inconvenience the usage of any common areas, Modification to any part of the property other than the leased premises are strictly forbidden. This includes any unauthorized signs and any forms of advertising. Penalty will be imposed for each violation. The Lessee will be billed for any repair cost associated with the violations.

The premise shall be return in the same condition at the start of lease. • [...] • All physical alterations must be done with a licensed contractor , plumber, electrician, etc with permits in compliance with city

building codes and require written permission from the Lessor. The Lessee shall conform to all municipal bills and regulations relating to safety, health, fire or other matters and adhere to the relevant building, fire and safety codes. (nos soulignements) […] [ 41 ] M. Dabo confirme qu’il n’a pas utilisé les services d’un entrepreneur licencié. [ 42 ] Aucun permis n’a été obtenu. [ 43 ] L’analyse des rapports de M. Yildiz et de M. Martinez Ramos ainsi que celle de la preuve présentée par M. Lee confirment que M. Dabo n’a pas respecté l’ordonnance du juge Edwards. [ 44 ] Le rapport de M.

Yildiz n’est pas celui d’un ingénieur en structure. M. Yildiz lui-même le reconnaît en commentant l’immeuble et en recommandant une évaluation par un ingénieur en structure. [ 45 ] Le problème d’intégrité structurale du bâtiment nécessite une intervention urgente selon M. Martinez Ramos. [ 46 ] Le Tribunal est lié par les conclusions du juge Edwards. [ 47 ] Le Tribunal déclare que M. Dabo est en défaut d’avoir respecté l’ordonnance du juge Edwards quant à l’obtention du rapport de l’ingénieur sur l’intégrité structurale du bâtiment. [ 48 ] M.

Lee demande les conclusions suivantes : FOR THESE REASONS, MAY IT PLEASE TO THE COURT: GRANT the present Application of default of pleading; DECLARE the Defendant in default of pleading as the Defendant Mamady disregarded the Court’s order to obtain, within the delays, and engineer report to certify the integrity of the Properties of the Plaintiff situated at 7334 and 7342 St-Hubert, Montreal, H2R 2N3, Montreal; DECLARE the Commercial Leases 7334 to be resiliated as of March 1 st , 2016 ; GRANT the Plaintiff permission to evict as per the Safeguard Order issued by the Honourable Judge Edwards on April 13, 2016, as the Properties’ structure is compromised; DECLARE that the Plaintiff has the right to seize all the goods and belongings of the Defendant inside the Commercial Premises 7334 as payment of the debt, pursuant to the Commercial Lease 7334 signed by both parties; […] [ 49 ] Or, le bail lie M.

Lee à M. Dabo, mais également à Aissata Dabo, non

partie à la demande. [ 50 ] Celle-ci accompagne toutefois M. Dabo à l’instruction et est présente tant le 1 er juin que le 29 juin 2016. D’ailleurs, la qualification de son statut et de son intérêt à la demande a entraîné une ordonnance de réouverture d’enquête. [ 51 ] L’avocat de M. Lee a alors précisé ne pas la poursuivre et l’avocate de M. Dabo ne pas la représenter. [ 52 ] Mme Dabo a cependant tout entendu des arguments présentés. [ 53 ] Mme Dabo n’est pas liée par l’ordonnance du juge Edwards et ne peut être déclarée en défaut. [ 54 ] Toutefois, le bail est de nature commerciale et vise une boutique.

M. et Mme Dabo y exploitent une entreprise aux termes du Code civil du Québec : 1525. La solidarité entre les débiteurs ne se présume pas; elle n’existe que lorsqu’elle est expressément stipulée par les parties ou prévue par la loi. Elle est, au contraire, présumée entre les débiteurs d’une obligation contractée pour le service ou l’exploitation d’une entreprise.

Constitue l’exploitation d’une entreprise l’exercice, par une ou plusieurs personnes, d’une activité économique organisée, qu’elle soit ou non à caractère commercial, consistant dans la production ou la réalisation de biens, leur administration ou leur aliénation, ou dans la prestation de services. [ 55 ] Le bail prévoit : • The infringement / fail to perform his/her obligations by the Lessee of the terms of the lease will entitle the Lessor to immediate termination and resiliation of the lease without judicial proceedings with the lessee no right to contest, without prejudice to any claim for rent, damages or any other claim whatsoever he have against the Lessee.

The lessor has the right to seize the properties of the lesse if there is outstanding back rent, unpaid damages, hydro or taxes. (reproduction exacte) [ 56 ] M. et Mme Dabo sont des débiteurs solidaires des obligations du bail [9] .

[ 57 ] Tacitement, les codébiteurs solidaires se donnent mutuellement le pouvoir de se représenter face au créancier [10] . [ 58 ] En conséquence, le Tribunal résilie le bail entre M. et Mme Dabo et M. Lee à compter de la date du présent jugement. [ 59 ] Le Tribunal accorde le droit à M. Lee d’évincer M. et Mme Dabo vu la résiliation de ce bail. [ 60 ] Cependant, le Tribunal n’accorde pas la saisie des biens demandés puisque la raison de la résiliation n’est pas liée à des arrérages de loyers impayés.

B) La demande de M. Dabo est-elle bien fondée? [ 61 ] Cette question devient académique en raison de la conclusion du Tribunal sur la première question. [ 62 ] Néanmoins, le Tribunal ajoute qu’aucune preuve n’a été présentée au niveau du caractère abusif de la demande et au niveau des honoraires réclamés. [ 63 ] La demande de M. Dabo est donc rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’ « Application for default of pleading » du demandeur Carson Cheuk Kun Lee; DÉCLARE le défendeur Mamady Dabo en défaut de plaider en raison du non-respect de l’ordonnance du juge Jeffrey Edwards en date du 13 avril 2016 et du défaut de produire un rapport d’ingénieur lié à l’intégrité de l’immeuble situé au 7334 et 7342, rue St-Hubert à Montréal; DÉCLARE le bail commercial entre le demandeur Carson Cheuk Kun Lee et le défendeur Mamady Dabo et Aissata Dabo résilié à compter de la date du présent jugement; PERMET au demandeur Carson Cheuk Kun Lee d’évincer le défendeur Mamady Dabo et Aissata Dabo; AVEC LES FRAIS DE JUSTICE; REJETTE la demande du défendeur Mamady Dabo de faire déclarer abusive la demande du demandeur Carson Cheuk Kun Lee; AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q.

Date d’instruction : 1 er juin 2016 Réouverture d’instruction : 29 juin 2016 Mise en délibéré : 5 juillet 2016 Me Wei Ye Chen Pour le demandeur Carson Cheuk Kun Lee Me N’da N’goran Christine Brou Pour le défendeur Mamady Dabo