2019 QCCQ 923, 2019 QCCQ 923

Garage Daniel Lessard inc. c. Gestion MTCR inc. 2019 QCCQ 923 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE « Chambre civile » N° : 350-22-000057-169 DATE : 21 FÉVRIER 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL4155) ______________________________________________________________________ GARAGE DANIEL LESSARD INC. Demanderesse c.

GESTION MTCR INC. et KOSTA ROUMELIOTIS et MICHELINE TURCOTTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Garage Daniel Lessard inc. (le Locateur) réclame 36 461,96 $ à Gestion MTCR inc. (MTCR inc.), Kosta Roumeliotis et Micheline Turcotte pour du loyer impayé, la valeur de biens loués manquants, des frais de déneigement et d’électricité ainsi que des troubles et inconvénients. [ 2 ] Il demande la résiliation du bail avec en plus le loyer de 2 200 $ par mois depuis le 1 er juillet 2017 jusqu’à jugement final sur la résiliation. [ 3 ] Tout en admettant avoir signé un bail commercial et ne pas avoir payé le loyer après avoir abandonné les lieux loués, les défendeurs nient devoir les sommes réclamées.

Plus particulièrement : - Le Locateur n’a pas minimisé ses dommages. Il pouvait louer les lieux à compter du 1 er janvier 2016 et ils ne peuvent être tenus responsables d’un loyer moindre chargé au locataire subséquent. - Ils n’ont emporté avec eux aucun bien appartenant au Locateur. - Ils ont investi dans les lieux loués au début du bail et au cours de l’exploitation du restaurant.

Ils ont laissé les lieux en bon état. - Ils ont supporté indûment des frais du propane. [ 4 ] En début d’audience, les défendeurs ont produit une défense orale modifiée et demande reconventionnelle ainsi que les pièces D-1 à D-6. [ 5 ] Après avoir entendu les avocats à ce sujet, le Tribunal a refusé, en raison de la tardiveté, le dépôt de la demande reconventionnelle et de la pièce D-6 de même que les modifications apparaissant aux paragraphes 3, 4, 6 en

partie (le stationnement), 7, 12, 14 et 15 de la défense orale modifiée. [ 6 ] Les modifications créent une procédure entièrement nouvelle, notifiée 36 heures avant le début de l’audition, qui apportent des faits nouveaux et des pièces qui n’ont jamais été portées à la connaissance du Locateur. La demande reconventionnelle préjudicie le Locateur qui se trouve privé de son droit à une défense pleine et entière vu l’impossibilité de vérifier les informations transmises et de préparer les témoignages à la lumière des faits nouveaux.

Les défendeurs n’avaient jamais laissé entendre ou manifester leur intention de notifier une demande reconventionnelle. Ainsi, le Locateur est pris par surprise. [ 7 ] Seuls les autres paragraphes de la défense orale modifiée, qui précisent des allégations contenues à la défense orale, sont acceptés [1] . Les pièces D-1 à D-5 le sont sous réserve de leur pertinence. [ 8 ] Toujours en début d’audience, les défendeurs Roumeliotis et Turcotte reconnaissent s’être engagés solidairement avec MTCR inc. envers le Locateur quant aux obligations contenues au bail.

LA QUESTION EN LITIGE [ 9 ] Le Locateur a-t-il établi son droit au loyer impayé et aux autres frais et dommages qu’il réclame? LE CONTEXTE [ 10 ] En 2013, le Locateur achète de Jean-Yves Poulin un immeuble dans lequel la conjointe de ce dernier, Annie Quirion, exploite un restaurant sous le nom de Buffet Notre-Dame. [ 11 ] Celle-ci poursuit l’exploitation du restaurant et verse un loyer mensuel de 2 200 $ au Locateur.

Le bail se termine à la fin du mois d’avril 2015 après qu’elle ait donné au Locateur un préavis de six mois tel que convenu avec lui. [ 12 ] Mme Quirion quitte les lieux ainsi que le domaine de la restauration. Le Locateur lui achète alors l’ameublement et les équipements du restaurant pour la somme de 12 625 $ plus les taxes. [ 13 ] M.

Roumeliotis, un restaurateur d’expérience, manifeste à Daniel Lessard, le représentant du Locateur, son intention de louer le local. [ 14 ] Le 7 mai 2015 et après négociations, les parties signent un bail commercial pour l’exploitation du restaurant sur le formulaire requis par la Régie du logement pour la conclusion d’un bail résidentiel. Le bail est d’une durée de cinq ans commençant le 1 er juillet 2015 au loyer mensuel de 2 200 $.

Il comprend la location de l’ameublement et de l’équipement du restaurant. [ 15 ] Il prévoit également la prise en charge par les défendeurs de l’entretien intérieur et extérieur de l’espace loué. L’électricité, le gaz et le déneigement du stationnement (incluant l’entrée, le trottoir et les allées) sont aux frais des défendeurs et le Locateur fournit cinquante places de stationnement à l’extérieur. [ 16 ] Avant le début du bail, le Locateur refait l’électricité de manière à ce que chaque locataire, dont les défendeurs, ait un compteur d’électricité qu’il lui est propre.

Il fait aussi de nombreuses réparations à l’intérieur et autour du restaurant. [ 17 ] Les défendeurs font aussi des améliorations et acquièrent des équipements : - Ils font recouvrir de cuirette noire les banquettes et des bancs. - Ils achètent des chaises, des couverts de vaisselle, des luminaires, des ustensiles de cuisine et des équipements. [ 18 ] Le 5 décembre 2015, après quelques mois d’opération, les défendeurs transmettent une lettre au Locateur l’avisant qu’ils quittent les lieux loués le 31 décembre 2015.

Il appert que les affaires ne sont pas celles qu’ils avaient espérées. [ 19 ] Le 10 décembre 2015, par lettre de ses avocats, le Locateur met les défendeurs en demeure de respecter le bail et de payer le loyer convenu. [ 20 ]

Malgré cela, les défendeurs quittent les lieux loués le 22 décembre 2015. [ 21 ] Gilles Barrette, le beau-frère des défendeurs, contacte M. Lessard en décembre 2015. Il souhaite louer le local pour poursuivre l’exploitation du restaurant. Ils ont des discussions mais M. Lessard considère qu’il a toujours un bail avec les défendeurs. [ 22 ] Finalement, le 1 er mars 2016, un bail commercial intervient entre le Locateur et Gestion Frangil inc. (Frangil inc.), compagnie contrôlée par M.

Barrette et Francine Turcotte, la sœur de la défenderesse Turcotte. [ 23 ] Ce bail est d’une durée de quinze mois depuis le 1 er mars 2016 jusqu’au 30 juin 2017 avec la possibilité de le renouveler pour une année additionnelle. [ 24 ] Les loyers de mars et avril sont gratuits. Le loyer mensuel est de 1 900 $ de mai à décembre 2016.

Pour les années suivantes, et bien qu’il soit question d’un seul renouvellement, le loyer mensuel est fixé à : - 2 000 $ jusqu’au 1 er avril 2018; - 2 100 $ jusqu’au 1 er avril 2019; - 2 200 $ jusqu’au 1 er avril 2020; - 2 300 $ jusqu’au 1 er avril 2021. [ 25 ] Il est prévu que le locataire est responsable du chauffage, de l’électricité, du propane, de l’entretien extérieur et intérieur du restaurant, du déneigement et des ordures. [ 26 ] Frangil inc. exploite le restaurant jusqu’au 30 juin 2017 mais ne renouvelle pas le bail.

Le local est remis aussitôt en location par l’entremise d'un courtier immobilier au loyer mensuel de 1 900 $. L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 27 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de celui qui veut faire valoir un droit. L’

article 2803 du Code

civil du Québec ( C.c.Q. ) énonce que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». Cet

article impose au Locateur le fardeau d’établir son droit au loyer impayé et aux autres frais et dommages réclamés. [ 28 ] Cette preuve qu’il doit présenter doit être faite selon les critères de la prépondérance en vertu de l’

article 2804 C.c.Q. qui établit que « la preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante ». Ainsi, le Tribunal décide selon la balance des probabilités. Autrement dit, il optera pour ce qui est le plus probable dans les circonstances. [ 29 ] Le Code civil du Québec prévoit des règles spécifiques pour les contrats de location : 1851.

Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. […] 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence. [ 30 ] Le bail est un contrat par lequel chacune des parties s’oblige réciproquement l’une envers l’autre.

Ainsi, le locateur procure au locataire la jouissance du bien loué alors que le locataire en contrepartie lui paie un loyer. [ 31 ] En l’espèce, il est établi que les défendeurs ont quitté les lieux loués en cours de bail et après seulement quelques mois d’opération. [ 32 ] Un locataire peut déguerpir s’il démontre l’inexécution substantielle des obligations du Locateur et un grave trouble de jouissance [2] . [ 33 ] En l’espèce, les défendeurs n’ont pas démontré que le Locateur avait manqué à ses obligations de façon substantielle. D’ailleurs, ils n’ont jamais dénoncé de trouble de jouissance à celui-ci.

L’absence de rentabilité ou la faible rentabilité du restaurant, s’il en est, n’est pas reliée à un manquement aux obligations du Locateur. [ 34 ] Les défendeurs ne pouvaient pas mettre fin au bail commercial de façon unilatérale et quitter les lieux loués. Ils doivent maintenant acquitter leurs obligations. [ 35 ] Ainsi, le Locateur a établi son droit à du loyer impayé et des dommages compensatoires. Reste à déterminer le montant auquel le Locateur a droit à

titre de loyer impayé et de compensation. 1. Le loyer impayé [ 36 ] Le Locateur réclame les mois de janvier et février 2016. Il réclame aussi : - Les deux premiers mois de loyer gratuits accordés à Frangil inc. - La différence du prix du loyer souscrit par les défendeurs avec le nouveau loyer convenu avec Frangil inc. qui est moindre. - Le loyer mensuel de 2 200 $ depuis la fin du bail de Frangil inc. jusqu’au prononcé du jugement sur la résiliation. [ 37 ] Le Locateur avait l’obligation de mitiger ses dommages [3] .

Il a reloué le local dès le 1 er mars 2016 pour dix-huit mois avec possibilité de renouvellements en fixant le loyer mensuel à 1 900 $ pour le premier terme, 2 000 $, 2 100 $, 2 200 $ et finalement 2 300 $ pour les années subséquentes jusqu’au 1 er avril 2021. Il a aussi accordé deux mois de gratuité au début du bail. [ 38 ] En relouant ainsi, le Locateur a exercé le droit que lui confère l’

article 1605 C.c.Q. : 1605. La résolution ou la résiliation du contrat peut avoir lieu sans action judiciaire lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation ou qu’il ne l’a pas exécutée dans le délai fixé par la mise en demeure. [ 39 ] Les défendeurs n’ont pas exécuté leurs obligations malgré la mise en demeure transmise le 10 décembre 2015. [ 40 ] Le bail des défendeurs a été résilié le 1 er mars 2016. À partir de cette date, le local n’était plus à la disposition des défendeurs et l’

article 1833 C.c.Q. ne constitue pas un obstacle à la résiliation extrajudiciaire puisque c’est ce que recherchaient les défendeurs. [ 41 ] La Cour d’appel dans l’affaire Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte lté

e) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc. [4] mentionne à ce sujet : [62] À partir du 1er novembre 1998, les lieux n'étaient plus à la disposition de l'appelante et on peut considérer qu'en louant au tiers de cette façon, l'intimée exerçait le droit que lui confère l'

article 1605 C.c.Q. de résilier le bail précédent proprio motu (et renonçait du

même coup à demander l'exécution de ce dernier). L'appelante était corrélativement libérée de l'obligation de payer le loyer prévu au bail désormais résilié. [ 42 ] Ainsi les deux mois de gratuité et la différence de loyer réclamés ne peuvent être accordés. La preuve n’a pas démontré qu’elles avaient pour but de convaincre le nouveau locataire de signer le bail. Gilles Barrette s’était déjà manifesté en décembre 2015. Le Locateur a loué pour des raisons d’opportunité. M.

Lessard déclare que mars et avril 2016 ont été offerts gratuitement pour donner une chance au nouveau locataire. [ 43 ] Les défendeurs plaident que le Locateur aurait pu louer le local à Gilles Barrette dès le 1 er janvier 2016, ce dernier ayant contacté M. Lessard en décembre 2015 à ce sujet. [ 44 ] Cet argument ne peut être retenu. La preuve ne permet pas d’établir la nature des échanges et les négociations qu’ils ont eus entre eux concernant le contrat de location. D’ailleurs, M.

Lessard témoigne qu’il était difficile pour lui de louer dans l’immédiat puisqu’il était sous bail avec les défendeurs. [ 45 ] Par ailleurs, M. Lessard ne peut prétendre que la réduction de loyer était due au mauvais état des lieux. Il affirme avoir mis deux jours en janvier 2016, avec sa conjointe et sa sœur, pour les remettre en état. [ 46 ] Aussi, le Tribunal n’alloue, à

titre de perte de loyer, que les mois de janvier et février 2016, soit 4 400 $. 2. La valeur des biens appartenant au Locateur [ 47 ] Le Locateur réclame 6 109,99 $ représentant la valeur des biens qui lui appartiennent et que les défendeurs auraient emportés avec eux en décembre 2015. [ 48 ] M. Lessard s’appuie sur l’inventaire des biens achetés de Mme Quirion en avril 2015 pour établir une liste de biens manquants auxquels il attribue les valeurs suivantes.

Quantité Description Valeur 1 Attrape-mouches électrique 50.00 $ 2 Chaises du solarium 160.00 $ 6 Tables de la salle à manger 720.00 $ 8 Chaises de la salle à manger 640.00 $ 1 Décodeur Shaw 100.00 $ 4 Bancs d’appoint pour bébé 120.00 $ 1 Étagère en stainless de la cuisine 200.00 $ 5 Étagères de la chambre froide côté restaurant 200.00 $ 1 Lot complet d’ustensiles de cuisine (Voir soumission ci-jointe) 3 769,99 $ 1 Escabeau 150.00 $ TOTAL : 6 109.99 $ [ 49 ] M.

Roumeliotis nie que les défendeurs aient emporté avec eux des biens appartenant au Locateur. [ 50 ] En ce qui concerne le lot complet d’ustensiles de cuisine, il précise avoir déposé des ustensiles de cuisine et la vaisselle appartenant au Locateur dans des boîtes, avoir remisé celles-ci au sous-sol du restaurant et avoir remplacé le tout par des biens appartenant aux défendeurs. [ 51 ] Il appert des factures déposées sous la cote D-4 que les défendeurs ont acheté pour le restaurant 100 couverts de vaisselle blanche comprenant assiettes de toutes sortes, bols à soupe, tasses à café, soucoupes et bols à fruits ainsi que des ustensiles. [ 52 ] Dans les circonstances, la preuve ne permet pas de conclure de façon prépondérante que les défendeurs ont emporté avec eux un lot complet d’ustensiles de cuisine appartenant au Locateur.

Le montant de 3 769,95 $ réclamé à ce

titre ne peut être accordé. [ 53 ] Le professeur Léo Ducharme, dans son livre Précis de la preuve , écrit [5] : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. » [ 54 ] Quant aux autres biens mentionnés dans la liste ci-dessus, les défendeurs n’ont apporté aucune preuve suffisamment convaincante pour contrer le témoignage de M. Lessard.

Les biens décrits sont contenus dans l’inventaire des biens achetés en 2015 par le Locateur. Le Tribunal accorde donc une somme de 2 340 $. 3. Frais de déneigement et d’électricité [ 55 ] Selon le bail, les frais de déneigement et d’électricité étaient à la charge des défendeurs. Le Locateur réclame 919,80 $ pour le déneigement et 1 032,17 $ pour l’électricité selon les factures produites. [ 56 ] Le coût du déneigement a été facturé le 3 janvier 2016 et les coûts d’électricité visent les mois de janvier et février 2016.

Les factures correspondent à la période de location durant laquelle ces frais doivent être acquittés par les défendeurs. Le Tribunal alloue au

Locateur la somme réclamée de 1 951,97 $. 4. Troubles et inconvénients [ 57 ] La perte d’un locataire comporte son lot de troubles et d’inconvénients. Notamment, M. Lessard témoigne qu’il a consacré deux jours avec sa conjointe et sa sœur à nettoyer l’endroit. [ 58 ] Il y a lieu d’octroyer au Locateur une somme de 1 000 $ pour ce poste de réclamation. [ 59 ] Pour conclure, l’ensemble des dommages octroyés totalise 9 691,97 $ auxquels a droit le Locateur. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la

partie demanderesse; DÉCLARE le bail commercial intervenu le 1 er juillet 2015 entre la demanderesse et les défendeurs résilié depuis le 1 er mars 2016 CONDAMNE les défendeurs, solidairement, à payer à la demanderesse la somme de 9 691,97 $ avec l’intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 20 juin 2016, date d’assignation; AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. Me Joanie Laquerre Les Avocats Chabot et Associés Inc. 754, rue Notre-Dame Est, bureau 104 Thetford Mines (Québec) G6G 2S7 Avocats de la demanderesse Me Serge Bahati Muvanira BMS Avocat 750, côte de la Pente-Douce, bureau 205 Québec (Québec) G1N 2M1 Avocats des défendeurs