2019 QCCQ 8028, 2019 QCCQ 8028

9320-1622 Québec inc. c. 9273-2270 Québec inc. 2019 QCCQ 8028 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-22-009558-178 DATE : 15 octobre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9320-1622 QUÉBEC INC. Demanderesse c. 9273-2270 QUÉBEC INC. Défenderesse/Demanderesse en garantie c.

RE/MAX DE FRANCHEVILLE INC. et GARRY GAUDREAULT Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la défenderesse lui a faussement représenté que la toiture de l’immeuble commercial convoité était refaite en entier et datait de 2009-2010 alors qu’elle était en fait affectée d’importants vices cachés, la demanderesse réclame 64 787,00 $ en diminution du prix d’achat et divers dommages. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation.

Elle plaide qu’elle a vendu un immeuble commercial en bon état d’entretien et de construction et qu’elle a transmis à la demanderesse toutes les informations pertinentes relatives à la qualité de l’immeuble avant la transaction.

Elle précise que les vices allégués étaient connus de la demanderesse qui a manqué à son devoir d’agir avec prudence et diligence dans cette transaction. [ 3 ] Par un appel en garantie, elle reproche à Re/Max de Francheville inc. et Garry Gaudreault, agence et courtier inscripteur mandatés pour la transaction, d’avoir manqué à leur devoir de vérification et obligation d’information en omettant d’aviser les représentants de la demanderesse de l’état de la toiture de l’immeuble.

Elle demande que ces derniers soient tenus responsables de toute éventuelle condamnation. [ 4 ] Ces derniers plaident avoir agi avec professionnalisme et dans le respect de leurs obligations envers les parties à la transaction. Notes préliminaires [ 5 ] Le 25 janvier 2017, le défendeur en garantie Garry Gaudreault a déposé une cession de ses biens en vertu de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité entre les mains du syndic Houle Roy S.A. [ 6 ] En conséquence, le 8 août 2017, le syndic a déposé au dossier de la Cour un avis de surseoir aux procédures intentées contre le failli Gaudreault.

Admission [ 7 ] À l’audience, les parties informent le Tribunal reconnaître que dans l’éventualité où une dépréciation devait s’appliquer sur la valeur des travaux de correction de la toiture, un montant équivalant à 20 % du coût des travaux correctifs devrait être retranché de la réclamation à ce titre. Mise en contexte [ 8 ] Au mois de décembre 2014, la défenderesse, propriétaire d’un immeuble commercial sis au coin des rues Houssart et St- Laurent à Trois-Rivières, entame des démarches afin de le mettre en vente.

Cette décision découle d’une divergence d’intérêts entre les deux actionnaires de la défenderesse, Joseph Ahoua « Ahoua » et Steve Garceau « Garceau » qui les amène à convenir de se départir de l’immeuble. [ 9 ] Il s’agit d’un immeuble commercial comportant onze locaux aménagés construit en 1989 auquel est annexé un second bâtiment comprenant six locaux utilisés comme entrepôts. [ 10 ] Ahoua, président de la défenderesse, contacte le courtier immobilier Garry Gaudreault « Gaudreault » œuvrant pour l’agence immobilière Re/Max de Francheville inc. dans le but de lui confier un mandat de courtage exclusif. [ 11 ] Gaudreault est intéressé par le mandat.

Il informe Ahoua que l’immeuble pourrait intéresser un de ses clients à l’affût d’opportunités d’affaires de ce type. [ 12 ] Ahoua l’invite alors à vérifier l’intérêt de son client. Il lui indique qu’il pourrait lui confier un contrat de courtage exclusif, le cas échéant. Il remet à Gaudreault une fiche comportant une description

sommaire de la bâtisse principale et des entrepôts ainsi qu’un bref état des revenus et dépenses. [ 13 ] Ahoua informe Gaudreault que la défenderesse demande un prix de 1 850 000 $ pour l’immeuble. [ 14 ] Gaudreault communique avec André Laroche « Laroche », un ami d’enfance intéressé par ce type d’investissement.

Laroche, sergent détective à la Sûreté du Québec et Hugo Parent « Parent », dentiste, sont tous deux actionnaires de la demanderesse qui œuvre dans le domaine de la gestion immobilière. [ 15 ] Le 7 janvier 2015, Gaudreault transmet à Laroche le courriel suivant : « Salut mec, voici la bâtisse dont je t’ai parlé. Méga bâtisse avec peu d’entretien et chiffres extraordinaire. 1850000$ avec possibilité de balance de vente dépendemment du prix offert. Je n’ai aucune preuve des revenus et dépenses pour l’instant alors il faut y aller avec ce que le proprio m’a donné.

Évidemment nous pourrons vérifier en temps et lieu au besoin. Je n’ai rien de signé avec les proprios pour l’instant, mais cela viendra aussitôt que vous me dites si vous avez de l’intérêt…. alors ma confiance présentement est envers toi. L’immeuble n’est pas à vendre actuellement. S’il l’étais il aurais déja de l’activité. J’ai pris les photos hier. » (sic)

[ 16 ] Il joint à ce courriel la fiche obtenue d’Ahoua ainsi que trois photographies de l’immeuble. [ 17 ] Laroche étudie la documentation reçue de Gaudreault et discute du projet d’acquisition de cet immeuble avec son partenaire d’affaires. Rapidement, la demanderesse confirme son intérêt à Gaudreault. Dans le cadre des discussions, Laroche questionne certaines informations concernant la qualité de l’immeuble dont notamment, l’état de la toiture. Gaudreault le réfère à la description

sommaire de la bâtisse incluse à la fiche remise par Ahoua qui indique à ce sujet : « Toit : élastomère (2009-2010) » [ 18 ] Considérant l’importance de la superficie de la toiture de l’immeuble, Laroche est rassuré de savoir que la toiture est faite d’une membrane élastomère et qu’elle date de 2009-2010. [ 19 ] Gaudreault informe Ahoua que ses clients sont intéressés à déposer une offre d’achat.

Tel que convenu, le 9 janvier 2015, la demanderesse signe en faveur de l’agence Re/Max de Francheville, représentée par le courtier Gaudreault, un contrat de courtage exclusif visant l’immeuble. [ 20 ] Le 12 janvier 2015, la demanderesse présente une promesse d’achat de l’immeuble au prix de 1 800 000 $ qui est aussitôt acceptée par la défenderesse.

Débutent alors les démarches utiles à la rencontre des diverses conditions apparaissant à la promesse d’achat et plus particulièrement celle à l’examen de documents pertinents (baux, dépenses de l’immeuble, analyse de sol) par le promettant-acheteur. [ 21 ] L’obtention de ces documents de la part de la défenderesse est difficile et nécessite que les parties conviennent de prolongations des échéances prévues à la promesse d’achat. [ 22 ] Au cours des semaines suivantes, dans le cadre de ses vérifications d’usage, Laroche s’intéresse au quartier où se trouve l’immeuble et entreprend une recherche à l’aide du logiciel Google Map.

Il remarque alors, à même une photographie aérienne de la bâtisse, que la toiture est toute noire. Cette photographie datant de 2007, il n’en fait pas de cas. [ 23 ] Toujours en attente des documents requis de la défenderesse, la demanderesse mandate l’inspecteur préachat Stéphane Perron « Perron » de la firme Inspecthor afin que ce dernier procède à une inspection

sommaire de la qualité de l’immeuble. [ 24 ] Le 19 mars 2015, Perron se présente sur les lieux afin de réaliser son mandat. Il est alors accompagné du courtier Gaudreault, de Laroche et de Garceau. [ 25 ] Perron procède à l’inspection de l’immeuble. Il débute par l’intérieur des bâtiments. [ 26 ] Par la suite, il accède à la toiture du bâtiment principal à l’aide d’une échelle empruntée d’un locataire.

La présence de neige sur le toit plat oblige Perron à dégager une superficie approximative de trois pieds par trois pieds sous laquelle il constate la présence d’une membrane élastomère de couleur blanche apparaissant de bonne qualité. [ 27 ] Perron redescend au sol où l’attendent Laroche, Gaudreault et Garceau.

Ici, les témoignages divergent sur la teneur d’une discussion intervenue entre les parties à ce moment concernant l’état de la toiture. [ 28 ] Laroche prétend que Garceau était présent lorsque Perron mentionne, en réponse à une question de Gaudreault, que la toiture était faite d’un enduit élastomère et qu’elle semblait en bon état. Laroche précise que Garceau, sans dire un mot, acquiesce à cette constatation.

[ 29 ] Pour sa part, Garceau témoigne qu’il n’a pas assisté à une telle discussion puisqu’il avait déjà quitté les lieux à ce moment. Nous y reviendrons. [ 30 ] Laroche monte à son tour sur la toiture et fait les mêmes constatations que l’inspecteur Perron. Il est rassuré du fait que la toiture a bel et bien été refaite en entier et est en bon état.

Selon son témoignage, à son retour au sol, Garceau est toujours présent et ne dit rien pour corriger l’impression de Laroche et de Perron voulant que la toiture soit composée d’une membrane élastomère sur la totalité de sa surface. [ 31 ] Le 23 mars 2015, les parties conviennent d’une prolongation de délai pour la réalisation de la condition liée au financement.

Le formulaire de modification [1] confirme que les conditions relatives à l’inspection, la visite des lieux et la vérification des documents sont réalisées à la satisfaction des acquéreurs. [ 32 ] Le 21 mai 2015, la demanderesse et la défenderesse ratifient l’acte de vente notarié pour un prix de 1 800 000 $ avec prise de possession immédiate. [ 33 ] De manière concomitante, Laroche travaille à la constitution d’un site internet permettant la mise en marché de la nouvelle bâtisse acquise par son entreprise de gestion immobilière. À cette fin, il recherche des photographies de l’immeuble sur le site Google Map.

En consultant les photographies aériennes de son immeuble, il constate avec stupéfaction que sur une photo datée du 5 mai 2016 [2] , la toiture était pour moitié noire et pour moitié blanche. [ 34 ] Surpris, il informe son partenaire d’affaires et revérifie avec Gaudreault les mentions présentes aux documents préachat relativement à l’âge de la toiture.

Il contacte également un ancien propriétaire de la bâtisse, soit le Groupe immobilier Bel-Rive, afin d’obtenir de plus amples informations sur les travaux de réfection de la toiture. [ 35 ] Il apprend alors que les travaux de réfection de la toiture ont été effectués en 2007 et qu’ils ne visaient que la moitié de la superficie totale du bâtiment. [ 36 ] Le 25 mai 2016, la demanderesse obtient de l’entreprise Toiture Thermotech inc. une soumission pour compléter les travaux de toiture par la pose d’une membrane élastomère TPO sur la

partie non refaite pour un montant de 62 661,38 $. [ 37 ] Le 28 mai 2016, la demanderesse dénonce par écrit la situation à la défenderesse et demande réparation. [ 38 ] Le 10 novembre 2016, elle met la défenderesse en demeure de la compenser pour les dommages subis. Cette mise en demeure est réitérée le 11 avril 2017 par l’intermédiaire des procureurs de la demanderesse. [ 39 ] Le 15 août 2017, la demanderesse effectue les travaux de réfection de la

partie non complétée de la toiture par la pose d’un revêtement de type «sopralène flam» pour la somme de 59 787 $, toutes taxes incluses. Questions en litige [ 40 ] Le litige soulève les questions suivantes :

A) L’immeuble acquis par la demanderesse est-il affecté d’un vice caché? La défenderesse a-t-elle faussement laissé croire à la demanderesse que la toiture avait été refaite en entier dans les années précédant la vente?

B) Le courtier immobilier a-t-il commis une faute en ne vérifiant pas la véracité de l’information utilisée dans sa mise en marché de l’immeuble?

C) Quelle est la valeur des dommages? Analyse et décision [ 41 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 42 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 43 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: • Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; • Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente.

La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; • Le vice doit être caché , ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; • Le vice doit être antérieur à la vente . [ 44 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 45 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 46 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 47 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude? Le Tribunal répond aux questions que soulève le litige de la manière suivante :

A) L’immeuble acquis par la demanderesse est-il affecté d’un vice caché? La défenderesse a-t-elle faussement laissé croire à la demanderesse que la toiture avait été refaite en entier dans les années précédant la vente?

[ 48 ] Le Tribunal répond par l’affirmative à ces questions. Voici pourquoi.

Le vice caché [ 49 ] La demanderesse reproche à la défenderesse de lui avoir vendu un immeuble commercial dont la moitié de la superficie de la toiture est dans un état d’usure avancé alors qu’on lui a faussement représenté, avant la vente, que la toiture avait été refaite par la pose d’un enduit élastomère en 2009-2010, soit cinq ans avant la transaction. [ 50 ] Or, la preuve révèle que les travaux de réfection de la toiture ont été exécutés en 2007 par le propriétaire du moment, le Groupe immobilier Bel-Rive inc., et ne visaient que la moitié de la superficie totale de la toiture de l’immeuble. [ 51 ] Il découle du témoignage du représentant de la défenderesse que cette dernière savait que la toiture de l’immeuble n’était refaite qu’à moitié au moment de sa mise en marché en janvier 2015.

Dans son témoignage, Garceau admet ce fait et précise avoir obtenu cette information au moment de l’acquisition de l’immeuble par la défenderesse en 2013. [ 52 ] Au moment de mettre l’immeuble en vente en janvier 2015, les représentants de la défenderesse remettent au courtier Gaudreault un document de travail « Pièce P-2a) » faisant état d’une description

sommaire de la bâtisse et des entrepôts et indiquant au sujet de la toiture la mention suivante : « Toit : élastomère (2009-2010) », sans plus. [ 53 ] Ahoua et Garceau ne précisent pas à Gaudreault que la toiture n’a été refaite d’élastomère que pour moitié. [ 54 ] S’agissant d’Ahoua, ce dernier déclare qu’il ignorait alors cette information. [ 55 ] Pour sa part, Garceau témoigne qu’il ne savait pas que le document Pièce P-2a) avait été remis à Gaudreault par son coactionnaire puisqu’avant la première semaine de janvier 2015, il n’était pas au parfum des démarches entreprises par ce dernier pour vendre l’immeuble.

Il ajoute que par la suite, Gaudreault ne lui a pas posé de questions sur la condition de la toiture de l’immeuble. Gaudreault témoigne du contraire. Nous y reviendrons. [ 56 ] Cette information n’est donc pas dévoilée au courtier Gaudreault, ni aux promettant-acheteurs de l’immeuble.

Ainsi, la preuve démontre qu’en aucun temps, la défenderesse ne précise, ni au courtier, ni aux promettant-acheteurs, le fait que seulement la moitié de la superficie totale de la toiture de l’immeuble a été refaite en élastomère au cours des années 2009-2010, bien qu’elle était bien au fait de cette information. [ 57 ] Ajoutons qu’il a de plus été démontré que la

partie non refaite de la toiture est alors dans un état d’usure avancé. Elle est affectée d’un bon nombre de fissures et de stries et d’un étalement inégal et inadéquat des roches et du goudron qui en assurent l’étanchéité et la durabilité, ce qui explique l’infiltration d’eau survenue à l’hiver 2017 dans un des locaux commerciaux [3] . La preuve non contestée démontre que la

partie non refaite de la toiture avait alors atteint sa durée de vie utile. [ 58 ] Le fait que la toiture soit, pour moitié, dans un état d’usure avancé constitue un vice d’une gravité certaine, dont l’antériorité à la vente n’est pas contestée, et qui était inconnu de la demanderesse au moment de la transaction. [ 59 ] Ce vice était-il pour autant caché?

[ 60 ] La défenderesse plaide que la demanderesse n’a pas agi en acheteur prudent et diligent en ne faisant pas les vérifications utiles et minimales pour s’assurer de la qualité de la toiture et qu’au surplus, la situation de la toiture était apparente. [ 61 ] Cette prétention n’est pas supportée par la preuve. Tout au contraire, la preuve démontre que la demanderesse a agi de manière prudente et diligente en procédant à une inspection rigoureuse de l’immeuble à l’aide d’un inspecteur préachat et qu’elle a porté une attention particulière à la qualité de la toiture de l’immeuble. [ 62 ] La présence de la neige en grande quantité sur la toiture, la vérification satisfaisante d’une

partie déneigée de la toiture démontrant la présence de l’enduit élastomère en apparente bonne condition et la réticence dont a fait preuve le représentant de la défenderesse au moment de l’inspection combinées aux représentations erronées de cette dernière sur la qualité de la toiture ont induit la demanderesse en erreur et l’ont rassurée au sujet de la qualité de la toiture.

Ces éléments de fait ont eu pour effet de rendre les vices affectant l’immeuble non apparents ou juridiquement cachés [4] . [ 63 ] Il découle en effet du comportement des représentants de la défenderesse, tout au long des discussions et négociations relatives à la vente de l’immeuble, que cette dernière a délibérément dissimulé cette information à la demanderesse. [ 64 ] D’abord, les représentants de la défenderesse ont transmis à leur courtier le document Pièce P-2a), lequel laisse erronément entendre que la toiture était refaite en entier en élastomère depuis 2009-2010, sans se soucier de préciser que les travaux ne visaient que la moitié de la superficie de la toiture de la bâtisse. [ 65 ] Par la suite, malgré plusieurs demandes provenant du courtier Gaudreault requérant la production de la documentation démontrant les entretiens effectués aux bâtiments, dont la facture des travaux de réfection de la toiture, les représentants de la défenderesse n’ont jamais été en mesure de produire les documents pertinents tout en tenant au silence la véritable teneur de l’état de la toiture. [ 66 ] À chacune de ces occasions, les représentants de la défenderesse omettent ou négligent de dévoiler les informations pertinentes relativement à la qualité de la toiture. [ 67 ] Il en est de même au moment de l’inspection préachat effectuée par l’inspecteur Perron lors de laquelle Laroche et lui montent tour à tour sur la toiture alors recouverte de neige.

Le Tribunal retient le témoignage sincère de Laroche lorsqu’il mentionne que la question de la qualité de la toiture a été abordée en présence de Garceau qui s’est contenté d’acquiescer à la constatation de Perron à l’effet que la toiture était constituée d’élastomère et qu’elle semblait en bonne qualité.

Ce témoignage est corroboré par celui du courtier Gaudreault et confirme que Garceau était bel et bien présent à ce moment. [ 68 ] Garceau avait, à ce moment, la responsabilité de donner l’heure juste au représentant de la demanderesse et corriger aussitôt l’impression laissée par la visite de la toiture par l’inspecteur Perron et par le représentant de la demanderesse.

En deux occasions, il laisse croire erronément que la toiture est refaite en entier en élastomère. [ 69 ] En agissant de la sorte, la défenderesse manque à son obligation d’information envers la demanderesse et lui communique volontairement une information biaisée et incomplète [5] .

Par sa réticence, elle induit en erreur la demanderesse au sujet de la qualité de construction de la toiture et se fait rassurante à ce sujet de telle sorte que le représentant de cette dernière et l’inspecteur préachat étaient bien fondés de ne pas pousser plus loin leur examen de la toiture. [ 70 ] La qualité de la toiture représentant une considération importante pour la demanderesse vu sa superficie et les coûts liés à sa réfection, force est de conclure qu’elle n’aurait certainement pas payé si haut prix pour l’acquisition de l’immeuble si cette information lui avait été dévoilée, tel qu’en témoigne d’ailleurs Laroche. [ 71 ] Dans l’affaire Proulx-Robertson c.

Collins , [6] la Cour d’appel mentionne :

« Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. […] » [ 72 ] Le Tribunal conclut que l’immeuble acquis par la demanderesse était affecté d’un vice caché dont la défenderesse doit répondre en vertu de la garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec . Les fausses représentations ou le dol de la défenderesse [ 73 ] Il ressort de l’ensemble des considérations qui précèdent que le consentement de la demanderesse a été vicié par le silence dolosif des représentants de la défenderesse. Cette dernière doit maintenant en assumer les conséquences, comme le prévoient les articles 1400 , 1401 et 1407 du Code civil du Québec . Ces articles énoncent : « 1400.

L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. » [ 74 ] Les fausses représentations portant sur un élément déterminant ayant amené la demanderesse à transiger avec la défenderesse, le Tribunal retient qu’avoir su la condition réelle de la toiture, la demanderesse n’aurait simplement pas acheté l’immeuble ou ne l’aurait pas acheté à si haut prix.

La garantie conventionnelle [ 75 ] Ajoutons que la défenderesse a fait défaut de respecter son engagement conventionnel de vendre à la demanderesse un immeuble dont la toiture a été refaite en entier au cours des années 2009-2010. [ 76 ] Par la production de la Pièce P-2a), la défenderesse, par l’intermédiaire du courtier Gaudreault, a garanti conventionnellement à la demanderesse que la toiture de l’immeuble était refaite en entier et datait d’au plus cinq ans.

Or, l’on sait que la moitié de la superficie de la toiture de l’immeuble n’est pas refaite en élastomère et est dans un état d’usure avancé. [ 77 ] Ahoua reconnaît qu’une telle représentation a été faite au courtier Gaudreault et que ce dernier était autorisé à utiliser les informations contenues à la Pièce P-2a) afin d’intéresser d’éventuels acheteurs de l’immeuble, bien qu’il n’ait jamais personnellement vérifié la véracité de l’information relative à la toiture.

[ 78 ] Le fait que cette représentation soit fausse, et ce, à la connaissance ou non de la défenderesse, entraîne sa responsabilité puisqu’une telle déclaration doit être considérée comme une garantie conventionnelle de la part du vendeur. En d’autres mots, la responsabilité du vendeur est engagée en ce qu’il n’a pas vérifié la teneur de ce qu’il a garanti à son acheteur [7] . [ 79 ] Pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal accueille la demande principale contre la défenderesse.

B) Le courtier immobilier a-t-il commis une faute en ne vérifiant pas la véracité de l’information utilisée dans sa mise en marché de l’immeuble? [ 80 ] Les parties sont liées par un contrat de service au sens des articles 2098 et suivants du Code civil du Québec . [ 81 ] En vertu de ces dispositions, le courtier est tenu d’agir au mieux des intérêts de son client, soit avec prudence et diligence. Cette obligation comprend les obligations de renseignement et d’information ainsi qu’une obligation de vérification des informations transmises aux parties impliquées dans une transaction immobilière. [ 82 ] Le courtier est également soumis aux dispositions pertinentes de la

Loi sur le courtage immobilier et ses règlements [8] qui contiennent essentiellement les mêmes obligations de vérification, d’information et de renseignement. [ 83 ] Il s’agit là d’obligations de moyen. Ceci commande que le courtier prenne tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations, comme le ferait un courtier raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [ 84 ] La défenderesse reproche aux défendeurs en garantie d’avoir transmis à la demanderesse une information erronée dans le cadre des efforts de vente de l’immeuble en cause.

Elle plaide que les défendeurs en garantie ont manqué à leur obligation de vérification des informations utilisées et transmises à la demanderesse et plus précisément quant à l’état de la toiture. [ 85 ] Ces reproches à l’endroit des défendeurs en garantie sont sans fondement. [ 86 ] Tel que mentionné précédemment, la preuve démontre que la défenderesse savait pertinemment, au moment de confier le mandat à son courtier, que la toiture de l’immeuble n’avait été refaite que pour moitié en 2010 sans l’aviser ou sans offrir quelque précision que ce soit sur l’information contenue à ce sujet sur la fiche informative Pièce P-2a). [ 87 ] La défenderesse se retranche malhabilement derrière la mésentente qui existait alors entre ses actionnaires pour expliquer son silence et sa négligence à répondre aux demandes répétées du courtier à fournir la facture ou autres documents pertinents de manière à informer adéquatement les promettant-acheteurs à ce sujet. [ 88 ] Gaudreault témoigne de manière claire qu’il a fait plusieurs demandes aux représentants de la défenderesse afin d’obtenir l’information pertinente concernant les travaux de toiture effectués en 2010 sans obtenir de collaboration de la part de sa cliente. [ 89 ] Ce témoignage sincère convainc le Tribunal que le courtier Gaudreault a cherché à obtenir l’information qui aurait pu permettre de connaître l’état réel de la toiture, dont une copie de la facture des travaux [9] , mais que les difficultés rencontrées à obtenir les informations requises et la réticence des représentants de la défenderesse de donner suite à ses demandes expliquent que l’information transmise à la demanderesse relative à l’état de la toiture se soit limitée à la mention contenue à la Pièce P-2a). [ 90 ] Le Tribunal souligne que le courtier Gaudreault a par ailleurs émis aux promettant-acheteurs une mise en garde à l’effet que l’information transmise provenait de la défenderesse et était sujette à vérification.

Cette mise en garde n’est d’ailleurs pas étrangère à la décision de la demanderesse d’obtenir l’avis d’un inspecteur préachat sur la qualité de la toiture avant de transiger [10] .

[ 91 ] La défenderesse peut difficilement reprocher au courtier Gaudreault l’inexécution de son obligation de vérification alors qu’elle est, elle-même, à l’origine de la mention imprécise et biaisée relativement à l’état de la toiture contenue à la Pièce P-2a) et qu’elle laisse délibérément et en connaissance de cause planer le doute et l’incertitude sur cette question tout au long de la transaction, le tout au détriment de la demanderesse principale [11] . [ 92 ] Dans l’affaire Agostino c.

Mutuelle-vie des fonctionnaires du Québec, Corp d’assurance [12] traitant de l’obligation de renseignement du vendeur et la relation entre ce dernier et son courtier, la Cour Supérieure mentionne : « [68] Les courtiers mandataires, bien qu’ils aient présenté des documents qui ont amené les acheteurs à une certaine croyance, ne sont pas poursuivis par les acheteurs. [69] La seule relation dont le Tribunal doit tenir compte, pour les fins de la décision à rendre sur l’action en garantie, c’est la relation entre le mandataire et son mandant (entre les courtiers et le vendeur). [70] Pour le Tribunal, il ne fait aucun doute que la responsabilité ultime de toute cette situation repose, clairement et manifestement, sur les épaules du vendeur qui était la personne la mieux équipée, la plus instruite, tout à fait en mesure de fournir à tous et chacun les bons outils de travail, si les efforts nécessaires, en toute bonne foi, avaient été faits.

Au surplus, c’est le vendeur qui a encaissé plus que ce que normalement il aurait dû encaisser soit, dans les circonstances, les 15 000 $ qu’il va maintenant devoir rendre aux acheteurs.

C’est donc à lui, et à lui seul, de rendre ces sommes aux acheteurs et non pas aux courtiers (qui ont bien tenté d’obtenir du vendeur des corrections, le cas échéant) de contribuer à cette condamnation. […] [72] Dans le présent dossier, le Tribunal est convaincu que le vendeur est à l’origine de tout l’imbroglio qu’il a été en mesure de corriger à moult reprises ce que, par manque d’expérience, d’organisation ou, peut-être, par manque de bonne foi, il a omis de faire. » [ 93 ] Le Tribunal conclut que le courtier a rempli, par les moyens raisonnables qu’il avait à sa disposition, son obligation de vérifier et valider les informations reçues de sa cliente et utilisées dans le cadre de la transaction intervenue avec la demanderesse.

Il n’a pas commis de faute dans l’exécution de son mandat.

Conclure autrement ferait en sorte, dans les circonstances bien précises de cette affaire, d’imposer sur les épaules du courtier immobilier une obligation de vérification déraisonnable et permettrait à la défenderesse de se décharger de sa propre obligation de renseignement et d’information et de faire reposer sur son courtier immobilier une responsabilité qui lui appartient en propre. [ 94 ] En l’absence de preuve qu’un courtier raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances aurait agi de meilleure manière que ne l’a fait le défendeur en garantie, le recours en garantie doit être rejeté.

C) Quelle est la valeur des dommages? [ 95 ] La réclamation de la demanderesse se ventile comme suit :

a) Coûts des travaux de réfection de la toiture : 59 787,00 $

b) Frais d’intérêts supplémentaires sur le prêt hypothécaire : 7 971,25 $

c) Troubles, ennuis et inconvénients : 5 000,00 $ Total : 72 758,25 $ [ 96 ] Il a été établi par une preuve prépondérante que les coûts de réfection de la toiture se sont élevés à la somme de 59 787,00 $. La défenderesse plaide que l’on doit réduire ce montant du pourcentage de dépréciation admis afin de tenir compte du fait que la demanderesse a acquis un immeuble dont la toiture avait été refaite en 2009-2010. En revanche, la demanderesse est d’avis qu’aucune dépréciation ne doit être appliquée à ce montant puisqu’elle aurait droit au plein remboursement des travaux correctifs afin de remettre le

bien à un niveau conforme au dol ou aux fausses représentations du vendeur. [ 97 ] Les principes généraux en matière d'indemnisation pour une réclamation relative à des vices cachés sont résumés ainsi par les auteurs Baudouin et Deslauriers dans leur volume La Responsabilité civile [13] : « 1-419 – Principes généraux – C'est peut-être à l'égard de l'indemnisation du dommage matériel que les règles jurisprudentielles établies pour la responsabilité contractuelle se rapprochent le plus de celles de la responsabilité légale. La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs.

Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime. Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. La tâche des tribunaux est cependant facilitée par le fait qu'il est, en général, relativement aisé de fixer une valeur économique de marché ou de remplacement pour un bien matériel. […] 1-422 – Valeur de remplacement – Lorsque le bien est complètement détruit ou rendu inutilisable, la victime devrait théoriquement obtenir le montant d'argent qu'elle devra débourser pour se le procurer à nouveau.

On ne saurait lui accorder simplement le prix d'achat original, étant donné que l'inflation et la dévaluation de la monnaie ne lui permettraient probablement pas d'obtenir un remplacement adéquat, non plus, s'il s'agit d'un immeuble ancien que le seul coût de reconstruction avec des matériaux d'origine. Cependant, lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un certain sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances. 1-423 – Détérioration – Si l'objet n'est que détérioré, on doit accorder en principe les déboursés nécessaires pour permettre sa remise en état, à condition toutefois que ceux-ci ne soient pas supérieurs au prix d'achat d'un objet identique sur le marché. Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique. Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci.

Toutefois, lorsque le propriétaire démontre qu'il était en mesure de vendre l'immeuble à un certain prix, les tribunaux lui accordent le manque à gagner sur la vente ainsi ratée. » [Références omises] [ 98 ] Il semble évident que la réfection de la toiture au mois d’août 2017 au coût de 59 787,00 $ apporte nécessairement une plus- value à l’immeuble de la demanderesse puisqu’au moment de transiger, elle croyait acquérir un immeuble dont la toiture entière avait été refaite en 2009-2010. [ 99 ] Un montant de dépréciation doit donc être considéré de manière à éviter que cette dernière s’enrichisse en bénéficiant d’une

partie de toiture complètement neuve et non dévaluée. [ 100 ] Les parties ayant admis qu’un pourcentage de dépréciation équivalant à 20 % des coûts de réfection est juste et raisonnable dans les circonstances, le Tribunal octroie à la demanderesse un montant de 47 829,60 $ à ce chapitre. [ 101 ] La réclamation pour les intérêts payés en trop sur le prêt hypothécaire est rejetée puisqu’il s’agit de dommages indirects et non prévisibles pour la défenderesse [14] . [ 102 ] Il en est de même pour la réclamation en dommages pour troubles, ennuis et inconvénients au montant de 5 000 $.

Non seulement ce chef de réclamation n’a pas fait l’objet d’une preuve prépondérante, mais, de toute manière, il ne peut être recevable puisque la jurisprudence a déterminé qu’une indemnisation pour des dommages moraux de cette nature ne peut être octroyée à une personne morale [15] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 103 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 104 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 47 829,60 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 novembre 2016; [ 105 ] REJETTE l’appel en garantie. [ 106 ] LE TOUT avec frais de justice contre la défenderesse, tant eu égard à la demande principale qu’à l’appel en garantie. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. M e Pierre Soucy Lambert Therrien Avocats de la demanderesse M e Serge Grimard Avocat de la défenderesse/demanderesse en garantie M e Catherine Bourget Langlois avocats Avocats des défendeurs en garantie Dates d’audience : 6 et 7 juin 2019