2017 QCCQ 8205, 2017 QCCQ 8205

Payette c. Bélanger 2017 QCCQ 8205 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-149945-158 DATE : 27 avril 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DIANE PAYETTE Demanderesse c.

LISE BÉLANGER et ANDRÉ CARON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Diane Payette (Mme Payette) poursuit Mme Lise Bélanger et M.

André Caron, en recouvrement du coût des réparations de ce qu’elle estime être des vices cachés de la résidence que ceux-ci lui ont vendue. [ 2 ] Mme Payette établit ses coûts de réparation à la somme de 28 000 $ qu’elle réduit volontairement à 15 000 $ afin de tirer profit de la juridiction de la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 3 ] Les défendeurs contestent la réclamation étant d'avis qu’elle vise plutôt à leur faire payer des coûts de rénovation qu’à corriger de supposés vices cachés affectant leur ancienne résidence. QUESTIONS EN LITIGE i.

Mme Payette fait elle la preuve de vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.)? ii. Dans l’affirmative, Mme Payette fait elle la preuve d’une situation d’urgence l’autorisant à procéder à la réparation de certains vices avant même de les dénoncer aux défendeurs? iii. Quelle est l’étendue de la réparation et l’indemnité à laquelle Payette a droit?

CONTEXTE [ 4 ] Le 2 septembre 2013, par acte notarié [1] instrumenté devant Me Louise Bélanger, notaire, Mme Payette achète des défendeurs un immeuble situé au […] à Montréal. [ 5 ] Cette vente est faite pour le prix de 430 000 $ comme entendu aux avant-contrats conclus le 16 juillet 2013. [ 6 ] L’achat est précédé de visites, d’une inspection et de la remise par les défendeurs du formulaire obligatoire intitulé Déclaration du vendeur sur l’immeuble [2] . [ 7 ] Dans cette déclaration, datée du 1 er juillet 2013, les défendeurs dénoncent l’accumulation de glace ou de glaçons en bordure de leur toit l’hiver. [ 8 ] Mme Payette prend possession de son immeuble en février 2014 et constate rapidement la présence de glaçons en bordure du toit [3] . [ 9 ] Elle note également que la neige accumulée sur le toit n’est pas uniforme; en effet, certaines parties du toit sont dégagées alors que d’autres restent enneigées. [ 10 ] Un an plus tard, soit le 16 mars 2015, Mme Payette dénonce aux vendeurs l’existence de problèmes reliés à des vices cachés comme suit : 1.

Problèmes d'infiltration d'eau et de ventilation dans l'entretoit. Ces problèmes n'étaient pas apparents lors de l'inspection, car il n'y avait aucune ouverture qui permettait l'accès à l’entretoit ; 2. Condensation et moisissure importantes sur les trois fenêtres du 2e étage ;

3. Le calorifère de l'entrée n'a jamais fonctionné ; 4. La valve du système de chauffage a dû être remplacée, car elle coulait ; 5. La porte de douche a été remplacée, car la douche était inutilisable, l’eau coulait sur le plancher ; 6. Le tuyau de renvoi d’eau était bouché et troué. Nous avons dû le faire remplacer ainsi que cinq autres valves qui avaient des fuites ; 7.

Remplacement de sept prises électriques qui étaient sans mise à terre et correction des anomalies de branchement électrique. [ 11 ] Les défendeurs ne donnent aucune suite à cette mise en demeure. [ 12 ] En octobre 2015, Mme Payette retient les services de Plomberie Brochu pour vérifier le système de chauffage et remplacer un élément [4] . [ 13 ] Le 2 novembre 2015, Mme Payette dénonce à nouveau les mêmes vices, réclamant cette fois des défendeurs la somme de 27 609 $. [ 14 ] Encore une fois, les défendeurs ne donnent aucune suite à cette lettre étant sous la croyance que cette lettre n’a pas de valeur, puisqu’elle n’émane pas d’un bureau d’avocat. [ 15 ] L’inaction des défendeurs amène Mme Payette à procéder aux travaux de réparation en lien avec la toiture [5] et les fenêtres du deuxième étage. [ 16 ] Quant aux autres vices reliés à (1) la valve du système de chauffage (2) le remplacement de la porte de la douche (3) le tuyau de renvoi et (4) le remplacement des sept prises électriques, ces problèmes ont été réparés avant mars 2015, au motif qu’ils revêtaient un caractère urgent.

ANALYSE Mme Payette fait elle la preuve de vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.)? [ 17 ] Le Code civil du Québec impose deux obligations au vendeur : celle de délivrer le bien vendu et celle de garantir le droit de propriété et la qualité. [ 18 ] Dans le cas à l’étude, seule la garantie de qualité est en jeu. [ 19 ] Les dispositions utiles à notre analyse sont les suivantes : 1726.

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempte de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » 1728.

« Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. » 1732.

« Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. » [ 20 ] Pour que Mme Payette puisse réussir son recours et bénéficier de la garantie de qualité, elle doit établir que l’immeuble des défendeurs était au moment de la vente, affecté d’un défaut d’une certaine gravité et qu’elle l’ignorait au moment de la signature de l’acte de vente malgré un examen sérieux de sa part. [ 21 ] La gravité du vice se mesure à son impact sur le bien.

En somme, le vice doit être d’une gravité telle qu’il rende le bien impropre à l’usage auquel on le destinait ou encore qu’il diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il l’avait connu. [ 22 ] Enfin, l’acheteur qui soulève l’obligation de garantie contre les vices cachés doit aussi établir qu’il ignorait la défectuosité lors de la vente ou en d’autres termes, que le vice lui était inconnu. [ 23 ] La connaissance du vice par l’acheteur, soit parce que lui-même ou son expert l’on découvert avant la vente, lui fait perdre son caractère caché et du coup il n’existe aucune garantie de qualité sauf stipulation expresse contraire [6] . [ 24 ] Une jurisprudence constante explique ce que doit être un examen adéquat du bien faisant l’objet de la transaction.

Reprenons sur ce sujet les mots du juge De Pokomandy: « [92] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. [93] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat. [94] Il est requis que l'acheteur, ou son expert s'il décide de faire examiner le bien par un expert, procède à un examen raisonnable du

bien. Seuls les vices qui échappent à un tel examen seront jugés cachés. La jurisprudence n'est pas très précise sur ce qu'elle entend par un examen raisonnable, mais il doit, en principe être attentif et sérieux, quoiqu’on accepte qu’il puisse être rapide et non approfondi. [95] Cet examen n'impliquera pas le recours à des mesures inhabituelles telles qu'ouvrir un mur, démolir partiellement un édifice ou creuser autour de la fondation, sauf si un indice visible soulève des soupçons.

Un vice est caché s’il ne peut être aperçu qu’au moyen d’un travail qu’il n’est pas d’usage de faire. [96] La vérification élémentaire, l'examen rapide, le simple examen ou l'inspection raisonnable sont considérés comme suffisants. [97] Le vice cesse d'être apparent lorsqu'il ne peut plus être constaté qu'après des recherches minutieuses d'un caractère spécial. [98] Généralement, on considérera que l'acheteur ou son expert, s'il s’en est engagé un, satisfait à l'obligation d'inspection en procédant à un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l'extérieur et de l'intérieur d'un édifice, des principaux systèmes mécaniques accessibles de la toiture et l'état de quelques-uns des appartements.

Il n'est pas obligatoire de tout vérifier dans le détail, et encore moins de commencer à ouvrir ou à sonder planchers, murs, plafonds ou fondation. [7] » (Références omises). [ 25 ] Ces principes rappelés, le Tribunal évalue les défauts soulevés par Mme Payette.

Problème d’infiltration d’eau et de ventilation dans l’entretoit. [ 26 ] Mme Payette explique avoir découvert à l’hiver 2014, des problèmes de condensation et d’accumulation de glace et de glaçons en bordure du toit de son immeuble. [ 27 ] Photographies à l’appui [8] , elle relate que ceci ne pouvait être constaté par elle au moment de son achat puisque c’était l’été. [ 28 ] Le Tribunal ne partage pas ce point de vue puisque les défendeurs ont déclaré l’accumulation de glace en bordure du toit dans le formulaire, Déclaration du vendeur sur l’immeuble [9] . [ 29 ] D’ailleurs, fort de cette information, l’inspecteur en bâtiment Sylvain Larose en a tenu compte dans son rapport en portant ce qui suit à l’attention de Mme Payette : « signes d’accumulation de glace observés aux extrémités du toit. (bardeaux retroussés au-dessus des gouttières).

Ceci peut indiquer des pertes de chaleur et/ou une mauvaise circulation d’air à l’entretoit. Nous recommandons de consulter un spécialiste en ventilation afin d’évaluer / corriger cette situation [10] . » [ 30 ] Avec ces informations, Mme Payette ne peut prétendre qu’elle ignorait le ou les problèmes reliés à la toiture.

Cette connaissance du vice lui fait perdre son caractère caché et met en échec son recours sur cet élément. [ 31 ] En conclusion sur ce point, le Tribunal reprend les termes du professeur Me Jacques Deslauriers: « Le vendeur ne peut être responsable des vices dont l’acheteur a pu lui-même déceler l’existence, que ce soit par leur caractère apparent ou par des indices permettant d’en soupçonner l’existence, l’acheteur est alors présumé avoir acheté en connaissance de cause.

Le régime de garantie légale de qualité ne protège pas l’acheteur imprudent ou incompétent qui n’accomplit pas consciencieusement son devoir d’inspection [11] . »

Condensation et moisissure importantes / remplacement de trois fenêtres du deuxième étage. [ 32 ] Mme Payette découvre à l’hiver 2014, des problèmes de condensation et de moisissure au pourtour des trois fenêtres du deuxième étage et des photographies [12] illustrent éloquemment son propos. [ 33 ] Cette problématique n’a pas été révélée par l’inspecteur Larose, pour qui les fenêtres semblaient fonctionnelles et la quincaillerie satisfaisante [13] [ 34 ] Qui plus est, dans leur déclaration obligatoire, les vendeurs ont répondu par non aux questions s’intéressant à la présence de condensation importante et régulière en hiver sur les fenêtres ou sur des traces de moisissure ou de pourriture [14] . [ 35 ] Lors de son témoignage, Mme Bélanger refuse de reconnaitre les photographies produites par Mme Payette, au motif que ces photos peuvent avoir été trafiquées . [ 36 ] Par ailleurs, elle reconnait qu’à l’hiver, il y avait sur ces dites fenêtres, formation de condensation l’amenant à nettoyer le pourtour des fenêtres à l’eau de javel au retour de la belle saison. [ 37 ] Elle ajoute même spontanément qu’elle mettait un peu de liquid paper en été, pour que ce soit beau. [ 38 ] Mme Bélanger termine son témoignage en disant avoir déclaré à d’autres acheteurs potentiels cette situation, mais explique ne pas l’avoir fait à l’endroit de Mme Payette, car celle-ci ne lui a rien demandé par rapport aux fenêtres. [ 39 ] À l’analyse de cette preuve, le Tribunal est d’opinion que les problèmes de condensation et de moisissure reliés aux fenêtres du deuxième étage rencontrent la définition d’un vice caché.

Valve du système de chauffage. [ 40 ] Mme Payette déclare avoir dû changer une valve du système de chauffage parce qu’elle coulait. Elle ne peut fournir aucune

explication en lien avec ce bris. [ 41 ] Par ailleurs, il vaut de rappeler que dans l’acte de vente notarié [15] , les parties ont expressément convenu que les installations permanentes de chauffage étaient conventionnellement vendues sans la garantie légale de la qualité. [ 42 ] Au vu de la preuve administrée, le Tribunal est d’avis que la clause d’exclusion de la garantie de qualité est opposable à Mme Payette.

Remplacement de la porte de la douche. [ 43 ] Mme Payette soulève que la porte de la douche n’était pas étanche et qu’elle a découvert ceci qu’après avoir pris une douche. [ 44 ] Les photographies produites par Mme Payette illustrent clairement que la douche et la porte n’étaient pas nouvelles et que les imperfections étaient parfaitement visibles pour tout acheteur attentif. [ 45 ] Il ne faut pas confondre la notion de vice caché avec le caractère vétuste d’une composante. [ 46 ] Comme déjà mentionné, le vice doit être grave au point de rendre l’immeuble impropre à son usage. [ 47 ] Par conséquent, cette déficience ne rencontre pas la définition du vice caché.

Tuyau de renvoi. [ 48 ] Comme l’explique Mme Payette, le tuyau de renvoi et particulièrement ses valves étaient usées et coulaient. [ 49 ] Rien d’autre n’est discuté sur cette problématique, hormis les frais encourus pour y remédier et qui totalisent une somme d’environ 160 $ [16] . [ 50 ] L’inspecteur Larose, dans son rapport d’inspection pré-achat a qualifié la robinetterie de « satisfaisant », ce qui selon sa légende signifie que « le matériau et son utilisation son acceptables comparativement à ceux d’autres immeubles du même âge type et ils remplissent la fonction pour lesquelles ils ont été prévus [17] . » [ 51 ] Tel que mentionné ci-haut, le Tribunal conclut que cette réclamation ne satisfait pas les critères définissant le vice caché, dont celui de gravité.

Remplacement de prises électriques. [ 52 ] Mme Payette informe le Tribunal qu’il y a eu plusieurs problématiques mineures au niveau du système électrique et selon ce qu’elle rapporte, les vendeurs en ont été avisés et s’étaient engagés à payer le tout. [ 53 ] Le rapport d’inspection pré-achat [18] recommande effectivement des améliorations au niveau du système électrique notamment, des mises à la terre. [ 54 ] Mme Bélanger nie catégoriquement avoir souscrit quelque engagement que ce soit, concernant la correction des problèmes électriques. [ 55 ] Indépendamment de cette preuve contestée, force est d’admettre que cette problématique était connue de Mme Payette au moment de son achat et que par conséquent ceci ne peut donc constituer un vice caché.

Dans l’affirmative, Mme Payette fait elle la preuve d’une situation d’urgence l’autorisant à procéder à la réparation de certains vices avant même de les dénoncer aux défendeurs? [ 56 ] Ayant conclu que les déficiences en lien avec le système de chauffage, la porte de la douche, le tuyau de renvoi et les prises électriques n’étaient pas des vices cachés, cela dispense le Tribunal de répondre à cette question. [ 57 ] Eût-il conclu autrement que le Tribunal aurait de toute façon décidé que ces vices devaient impérativement être dénoncés avant d’être corrigés par Mme Payette. [ 58 ] La notion d’urgence doit répondre à un péril , un risque de dépérissement immédiat du bien ou encore d’un danger qui oblige l’acheteur à procéder très rapidement aux travaux afin de réduire ses dommages [19] . [ 59 ] La preuve de Mme Payette sur la notion d’urgence ne rencontre pas ce fardeau.

Quelle est l’étendue de la réparation et l’indemnité à laquelle Mme Payette a droit? [ 60 ] En mai 2015, Mme Payette a acheté et fait poser de nouvelles fenêtres au coût de 2 527,61 $. [ 61 ] Durant l’installation, la présence de fourmis charpentières a été révélée. Un exterminateur a dû être retenu pour appliquer un traitement au montant de 661,11 $ [20] . [ 62 ] La présence de fourmis dans un immeuble constitue un vice caché [21] . [ 63 ] Le Tribunal entend compenser ces montants, mais tout en respectant le principe qui prohibe qu’une

partie s’enrichisse aux dépens d’une autre.

[ 64 ] Dans le cas à l’étude, Mme Payette a fait changer trois fenêtres qui dataient de 1981 et qui devaient approcher de la fin de leur vie utile. Les nouvelles fenêtres donnent assurément une valeur accrue à l’immeuble de Mme Payette, cependant qu’elle ne peut fournir au Tribunal une évaluation. [ 65 ] Usant de sa discrétion, le Tribunal applique une réduction de 20% sur le coût des fenêtres neuves. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement l’action de la demanderesse, Mme Diane Payette; CONDAMNE les défendeurs Lise Bélanger et André Caron, à payer à Mme Payette la somme de 3 085.01 $, avec intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 16 mars 2015, date de la mise en demeure. AVEC FRAIS, au montant de 200 $ représentant le timbre judiciaire de la demande. __________________________________ JO ANN ZAOR, J.C.Q. Date d’audience : 3 mars 2017.