2017 QCCQ 8798, 2017 QCCQ 8798

Michaud c. Trudel 2017 QCCQ 8798 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-148042-155 DATE : 20 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNAH KAY MICHAUD et FRANCESCO NUCERA Demandeurs c.

GILLES TRUDEL Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Annah Kay Michaud et Francesco Nucera réclament 15 000 $ de Gilles Trudel aux motifs que la résidence qu’ils ont achetée de ce dernier était atteinte d’un vice caché au moment de la vente. [ 2 ] M. Trudel nie toute responsabilité et plaide qu’il ne s’agit pas d’un vice caché, car le problème dont se plaignent les demandeurs était visible au moment de la vente.

De plus, il plaide qu’il a dénoncé aux acheteurs le problème dont ils se plaignent aujourd’hui. Question en litige

a) La résidence vendue par M. Trudel aux demandeurs était-elle atteinte de vice caché?

b) Dans l’affirmative, quel est le montant des dommages auquel ont droit les demandeurs? Contexte [ 3 ] Le 1 er juin 2012, les demandeurs achètent de M. Trudel un immeuble résidentiel situé à Montréal au prix de 375 000 $ [1] . Cette vente est faite avec garantie légale. [ 4 ] Il s’agit d’un immeuble d’un étage et un sous-sol construit en 1950.

L’immeuble inclut une rallonge en béton construite à l’arrière de la résidence, où il y a une cage d’escalier qui donne accès au sous-sol et une terrasse construite sur le toit de la rallonge [2] . [ 5 ] Préalablement à l’achat, soit le 31 mars 2012, les demandeurs font inspecter l’immeuble par M. Salvatore Lipari, un inspecteur préachat de l’entreprise SAFCO inspection de bâtiment. M.

Lipari remet son rapport aux demandeurs quelques jours plus tard [3] . [ 6 ] Les demandeurs prennent possession de l’immeuble le 2 juin 2012. [ 7 ] Environ une semaine plus tard, ils constatent des traces d’eau et d’humidité dans la

partie avant du sous-sol. [ 8 ] M. Nucera en informe M. Trudel verbalement, mais ce dernier nie toute responsabilité. [ 9 ] Les demandeurs font installer un drain français dans la

partie avant de l’immeuble, à partir de la galerie au coin droit de l’immeuble et remplace la galerie. Ces travaux corrigent le problème d’infiltration d’eau à l’avant de l’immeuble. [ 10 ] Au procès, les demandeurs informent le Tribunal que leur demande ne vise pas les coûts encourus pour régler ce problème. D’ailleurs, les demandeurs n’ont jamais dénoncé par écrit l’existence d’un vice relié à l’infiltration d’eau dans la

partie avant de l’immeuble. [ 11 ] En février 2015, la rallonge arrière de l’immeuble se déplace et une fissure préexistante sur le mur de fondation à la jonction entre le mur original de la fondation et la rallonge s’élargit [4] .

[ 12 ] Avec le temps, la fissure prend de l’ampleur. De plus, les demandeurs constatent les infiltrations d’eau dans la

partie arrière du sous-sol de l’immeuble. Cette infiltration d’eau est constatée le long du mur arrière de l’immeuble ainsi que sur la

partie arrière des murs de fondation latéraux de l’immeuble [5] . [ 13 ] Par lettre datée du 7 avril 2015, les demandeurs transmettent une mise en demeure et un avis de dénonciation à Gilles Trudel par laquelle ils dénoncent « une fissure importante sur la fondation du côté Nord de la maison, à peu près à la jonction entre le mur original de la maison et l’extension [la rallonge] arrière » et des fissures sur la surface du plancher de la rallonge, lesquelles permettent à l’eau de s’infiltrer au sous-sol (« Fissure dans la fondation ») [6] . [ 14 ] Par lettre datée du 17 avril 2015, M.

Trudel informe les demandeurs qu’il nie toute responsabilité quant au vice décrit dans la mise en demeure et avis de dénonciation du 7 avril 2015 [7] . [ 15 ] Les parties correspondent par écrit entre le 21 avril et le 16 juin 2015 dans lesquels lettres les demandeurs réitèrent le vice et M. Trudel réitère son absence de responsabilité [8] . [ 16 ] Le 14 juillet 2014, les demandeurs introduisent leur recours devant la Cour du Québec, division des petites créances et réclament 15 000 $ à M. Trudel. Analyse et décision

a) La résidence vendue par M. Trudel aux demandeurs était-elle atteinte de vice caché? [ 17 ] Le recours des demandeurs est fondé sous la garantie de qualité dont est redevable tout vendeur à l’égard d’un acheteur en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] Pour conclure à la responsabilité du vendeur en vertu de cette garantie, les demandeurs ont le fardeau de prouver les quatre éléments constitutifs de la garantie:

a) Le vice doit être grave, c’est-à-dire qu’il doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien; l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou donné au prix s’il avait eu connaissance du vice;

b) Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente. Puisque la bonne foi est présumée, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l’acheteur;

c) Le vice doit être caché ce qui supporte qu’il ne soit pas apparent, c’est-à-dire qu’il n’a pas pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu’il n’a pas été dénoncé ou révélé par le vendeur;

d) Le vice doit être intérieur à la vente. [ 19 ] En sus de ces quatre critères, l’

article 1739 C.c.Q. oblige l’acheteur de dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 20 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander à son choix deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 21 ] En l’espèce, M. Trudel nie que la garantie légale contre les vices cachés s’applique, car la Fissure dans la fondation était apparente au moment de la vente. De plus, il soutient qu’il a dénoncé ce vice aux demandeurs. [ 22 ] Pour que la garantie légale contre les vices cachés s’applique, la loi exige que le vice doive être caché ou occulte, c’est-à-dire non apparent. L’

article 1726 C.c.Q. déclare être apparent « le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». [ 23 ] Un acheteur a une obligation de prudence et diligence lors de l’acquisition d’un bien et doit l’inspecter raisonnablement. Il doit porter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème particulier ou quelconque. [ 24 ] Dans Lavoie c. Comtois , le juge André Rochon, alors à la Cour supérieure, écrit : L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment.

Il est à l’affût d’indices pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche [9] . [ 25 ] Dans Dinel c. Bergeron la juge Lyne Foucault écrit :

[36] Si des indices laissent présager certains défauts du bien, l’acheteur peut avoir besoin d’aide pour procéder à l’examen de celui-ci s’il n’a pas toutes les compétences pour ce faire. […] [38] Les indices peuvent créer le besoin plus poussé même de la part de l’expert sous peine que le vice soit considéré comme apparent. Par exemple, un acheteur prudent devra faire un examen minutieux ou mandater un expert s’il remarque des signes d’infiltration d’eau dans un immeuble centenaire [10] . [ 26 ] Enfin, dans Cade c.

Saoudi , la juge Monique Dupuis écrit : [22] Cependant, certains indices peuvent suggérés au promettant acheteur qu’il y a des problèmes dans l’immeuble qu’il compte acheter : il ne peut rester passif, il doit se renseigner sur la cause des problèmes; il en va de même pour l’expert dont il a retenu les services pour l’inspection préachat. [23] Par ailleurs, lorsque le rapport d’inspection préachat contient certaines mises en garde et avertissements et si les examens suggérés avaient permis de révéler le vice dont est affecté l’immeuble acheté, on ne peut conclure qu’il s’agit d’un vice caché [11] . [ 27 ] M.

Nucera est présent le 31 mars 2012 lors de l’inspection préachat de l’Immeuble par l’inspecteur. Comme l’inspecteur, il voit la Fissure dans la fondation [12] . Il reconnaît que cette fissure correspond à la fissure reproduite dans les photos IMG 7792 et IMG 7792 du Rapport d’inspection préachat Lipari [13] . [ 28 ] Le Rapport d’inspection préachat Lipari contient plusieurs références relativement à la Fissure dans la fondation et quant à l’infiltration d’eau dans la résidence. [ 29 ] À la page 3 du Rapport, sous le

titre « significant items », l’inspecteur préachat écrit : « seal fondation crack » [14] . [ 30 ] Les demandeurs suivent la recommandation de l’inspecteur et en 2012, peu de temps après l’achat de l’immeuble, réparent la Fissure dans la fondation. Cependant, manifestement, cette réparation n’a pas donné le résultat souhaité, car c’est cette même fissure qui s’élargit en février 2015 et provoque l’infiltration d’eau au sous-sol. [ 31 ] À la page 6 du Rapport, à la

section 4.18, l’expert note des fissures dans les murs de la fondation du côté gauche de l’immeuble. Il recommande une réparation ou un remplacement à l’intérieur d’un an. Cette fissure est précisément la Fissure dans la fondation dont se plaignent les demandeurs dans les mises en demeure transmises à M. Trudel. [ 32 ] À la page 13 du Rapport, l’inspecteur commente le sous-sol et note qu’il y a des traces d’infiltration d’eau et fissures. De plus, il écrit « cannot predict how often or badly crawl space or basement will leak. » [15] . À cette même page, l’inspecteur écrit : « prior infiltration reported » et renvoie à la page 6,

section 4.18 de son rapport où il fait mention de la Fissure dans la fondation. [ 33 ] Enfin, à la page 20 du Rapport, l’inspecteur préachat inclut deux photos d’une fissure, qui correspond à la Fissure dans la fondation [16] . [ 34 ] Par ailleurs, M. Trudel plaide également que le vice dont se plaignent les demandeurs était connu puisqu’il l’a dénoncé dans la « Déclaration du vendeur » remise aux demandeurs préalablement à la vente de l’Immeuble [17] . [ 35 ] En effet, sous la rubrique « D3.

Infiltration », en réponse à la question D3.1, « À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs? », M. Trudel répond affirmativement et précise que cette infiltration est survenue sous la rallonge arrière. [ 36 ] Les demandeurs confirment qu’ils ont pris connaissance de cette mention avant d’acheter l’Immeuble, mais ils expliquent qu’ils n’ont pas été inquiets par la déclaration de M.

Trudel, car l’infiltration était limitée à un endroit sous la rallonge et non pas à l’intérieur au le sous-sol. [ 37 ] De l’avis du Tribunal, les nombreuses références à la Fissure dans la fondation dans le Rapport d’inspection préachat Lipari ainsi que la référence à l’infiltration d’eau sous la rallonge dans la Déclaration du vendeur établissent que le vice dont se plaignent les demandeurs, la Fissure dans la fondation, était apparent au moment de la vente. [ 38 ] Il y avait suffisamment d’indices dans le Rapport d’inspection préachat Lipari et la Déclaration du vendeur qui, chez une personne raisonnable, auraient soulevé des soupçons chez les demandeurs.

Cette preuve, lorsqu’évaluée de façon objective et considérant l’âge de l’immeuble, aurait dû guider les acheteurs à montrer plus de diligence et à pousser plus loin leur enquête, ce qu’ils n’ont pas fait [18] . [ 39 ] En conclusion, le Tribunal estime que le vice dont se plaignent les demandeurs était apparent et connu au moment de l’achat et pour cette seule raison leur recours doit échouer. [ 40 ] Dans les circonstances, cela dispense le Tribunal de répondre à la dernière question en litige.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] REJETTE la demande des demandeurs; [ 42 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur du défendeur au montant de 190 $.

__________________________________ ENRICO FORLINI, J.C.Q. Dates d’audience : 12 décembre 2016 et 3 avril 2017