2018 QCCQ 7577, 2018 QCCQ 7577

Larouche c. Pearson 2018 QCCQ 7577 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-700369-172 DATE : 25 septembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PAUL GUIMOND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALAIN LAROUCHE et JOSÉE TREMBLAY

Partie demanderesse c. GINETTE PEARSON

Partie défenderesse et JOSÉE GAGNON et FRANÇOISE BOISSONNEAULT et VIA CAPITALE

Partie tierce intervenante ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ contexte [ 1 ] Les demandeurs, M. Alain Larouche (M.

Larouche) et M me Josée Tremblay (M me Tremblay) et/ou (le couple Larouche- Tremblay) poursuivent la défenderesse M me Ginette Pearson (M me Pearson) pour une somme de 15 000 $ lui reprochant le non-respect d’une offre d’achat de leur propriété revendue moins cher plus tard. [ 2 ] M me Pearson demande l’intervention de M mes Josée Gagnon et Françoise Boissonneault de même que leur employeur Via Capitale soumettant que si sa responsabilité est retenue, ces personnes doivent assumer la condamnation à sa place pour leur rôle de conseillères qu’elles ont eu à jouer dans le cadre de cette transaction avortée. [ 3 ] M me Pearson, quant à elle, se porte demanderesse reconventionnelle pour une somme de 15 000 $ faisant valoir la mauvaise foi et l’abus de droit du couple Larouche-Tremblay. les faits [ 4 ] En date du 20 avril 2017, M me Pearson offre au couple Larouche-Tremblay d’acquérir leur propriété pour une somme de 180 000 $ [1] . [ 5 ] L’offre est conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire de 1 er rang au montant de 171 000 $. [ 6 ] L’offre n’est pas conditionnelle à une inspection préachat. [ 7 ] Pour ce qui est du financement hypothécaire, M.

Simon Gilbert, conseiller en finances personnelles, souscrit en date du 25 avril 2017 à un document intitulé «Acceptation – Demande de financement hypothécaire» [2] . [ 8 ] Une contre-proposition pour un prix de 189 000 $ est soumise en date du 22 avril 2017 [3] .

[ 9 ] Il ne sera donné suite à cette dernière puisqu’ultimement les parties souscriront à un nouveau document en date du 25 avril 2017 dans lequel on y prévoit un nouveau prix de 187 500 $, mais s’ajoute toutefois la condition relative à l’inspection préachat dans un délai de 10 jours [4] . [ 10 ] L’inspection sera effectuée le 29 avril 2017 et le rapport D-7 sera produit le même jour. [ 11 ] On y apprend entre autres que la couverture remplacée en 1997 en est à sa fin de vie utile. [ 12 ] On y note également que dépendamment de divers facteurs, la durée de vie d’un tel élément s’avère de 20 à 35 ans. [ 13 ] Suivant les documents souscrits par les parties, M me Pearson a jusqu’au 9 mai 2017 minuit pour procéder à l’annulation de sa promesse d’achat si le rapport d’inspection est susceptible de diminuer de façon significative la valeur de l’immeuble. [ 14 ] Suite à l’inspection et jusqu’au 10 mai 2017, plusieurs messages sont échangés entre M me Pearson et les agentes immobilières. [ 15 ] M me Pearson désire faire réviser à la baisse le prix d’achat, car elle prétend qu’elle ne pouvait s’attendre à devoir investir à court terme au-delà de 7 000 $ pour la réfection de la toiture. [ 16 ] Selon les réponses fournies, il est clair qu’il est hors de question pour le couple Larouche-Tremblay de diminuer à nouveau le prix de vente de leur immeuble. [ 17 ] Aucune entente n’étant intervenue, M me Pearson n’achètera pas et le couple Larouche-Tremblay vendra sa propriété le 20 septembre 2017 pour 12 500 $ moins cher d’où les présentes procédures. questions en litige [ 18 ] M me Pearson avait-elle de bons motifs pour ne pas acheter l’immeuble? [ 19 ] La responsabilité des agentes immobilières et leur employeur est-elle engagée? prétentions des parties couple larouche-tremblay [ 20 ] L’on fait ici valoir que M me Pearson n’avait aucun motif pour ne pas acquérir l’immeuble et que toutes les conditions étaient rencontrées. [ 21 ] On considère comme un faux prétexte la question du rapport d’inspection si bien qu’à défaut d’avoir annulé dans les délais, elle était liée par la contre-proposition dûment acceptée.

M me pearson [ 22 ] Elle prétend que les conditions n’ont pas été rencontrées puisque les conclusions du rapport, quant à la couverture entre autres, font en sorte qu’elle ne peut plus acheter au prix entendu d’autant plus que son institution financière n’acceptait plus de la financer. M mes Gagnon et Boissonneault et Via Capitale [ 23 ] Les agentes immobilières et leur employeur considèrent avoir très bien effectué leur travail et que c’est sous de faux prétextes que M me Pearson n’a pas respecté ses obligations de se porter acquéresse de l’immeuble du couple Larouche-Tremblay.

Analyse et décision [ 24 ] Une clause relative à l’inspection préalable ne fait pas en sorte que l’acheteur potentiel pourra se désister de son offre dûment acceptée selon son bon vouloir. [ 25 ] L’acheteur a le fardeau de démontrer que ce que révèle l’inspection affecte la valeur de la propriété du moins le prix qu’il acceptait de verser pour son acquisition. [ 26 ] Le tout se doit d’être significatif et non anodin. [ 27 ] Ces principes sont d’ailleurs bien exprimés par l’auteur Pierre-Gabriel Jobin dans son ouvrage portant sur La vente [5] lorsqu’il écrit :

Les conditions dont est assortie la promesse sont le plus souvent stipulées dans l'intérêt de l'acheteur, qui a le choix de s'en prévaloir si elles se réalisent et de provoquer ainsi la résolution de la promesse, ou d'y renoncer et de contraindre alors le vendeur à procéder à la vente… Même lorsque la rédaction de la promesse qui confère en apparence un caractère strict et inéluctable ou, à l'inverse, semble accorder une grande latitude à l'acheteur afin qu'il puisse se retirer s'il n'est pas entièrement satisfait, les tribunaux tiennent compte systématiquement de la bonne foi des parties et n'autorisent pas l'une d'elle à se servir de la condition comme d'un prétexte pour échapper à la vente.

Pour que l'acheteur soit justifié d'invoquer la non-réalisation d'une condition, il faut même que le défaut soit important et que le vendeur n'offre pas d'y remédier ou qu'il en soit incapable. [ 28 ] Or dans la présente affaire, certes M me Pearson est consciente que la couverture a été remplacée il y a environ 20 ans, mais ce n’est que suite à la présentation du rapport d’inspection qu’elle apprend qu’elle aura d’importantes sommes à débourser pour la nouvelle réfection non pas à moyen terme comme elle le croyait, mais plutôt rapidement. [ 29 ] Elle a bien tenté de négocier un prix à la baisse et même assez près du prix fixé, mais sans succès, essuyant un refus catégorique de ses interlocuteurs. [ 30 ] Contrairement à ce que les demandeurs et les agentes puissent prétendre, un déboursé supplémentaire de plus de 7 000 $ dans un avenir rapproché s’avère un élément très significatif pour M me Pearson. [ 31 ] Les échanges de messages du 29 avril 2017 au 9 mai 2017 sont très éloquents à cet égard. [ 32 ] Dès lors que je conclus ce qui précède, puis-je reprocher à M me Pearson de ne pas avoir respecté à la lettre le délai d’annulation du 9 mai 2017, à minuit. [ 33 ] Pas du tout. [ 34 ] La preuve démontre que le 9 mai 2017 en fin d’après-midi, elle communique avec M me Josée Gagnon pour se rendre à son bureau pour annuler, ce que cette dernière refuse puisqu’elle doit quitter dans 5 minutes. [ 35 ] Elle demande les documents d’annulation par courriel, mais ne les recevra jamais. [ 36 ] C’est donc dans ce contexte qu’elle présentera tout de même le lendemain une nouvelle offre à la baisse pour malgré tout acheter l’immeuble, mais aucune suite n’est donnée. [ 37 ] Dans ce contexte, la responsabilité de M me Pearson ne peut être retenue si bien qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur celle des agentes et leur employeur pas plus qu’il y a lieu de prendre position sur l’arrivée tardive d’un refus hypothécaire malgré une acceptation préalable. [ 38 ] Reste la question de la demande reconventionnelle. [ 39 ] Cette dernière sera également rejetée puisque la preuve ne démontre aucune quelconque mauvaise foi de la part du couple Larouche-Tremblay. [ 40 ] Ce dernier n’ayant que fait valoir un droit qu’il croyait bien fondé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] REJETTE la demande; [ 42 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 43 ] LE TOUT sans frais de justice, vu le résultat mitigé. __________________________________ PAUL GUIMOND Juge à la Cour du Québec

Date d’audience : 10 juillet 2018