2014 QCCA 1765, 2014 QCCA 1765

René Corriveau & Fils inc. c. 9201-0958 Québec inc. 2014 QCCA 1765 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-007845-123 (200-17-015846-124) DATE : Le 18 septembre 2014 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. RENÉ CORRIVEAU & FILS INC. APPELANTE - Défenderesse c. 9201-0958 QUÉBEC INC. INTIMÉE - Demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Michèle Lacroix), le 12 septembre 2012 [1] .

Ce jugement faisait droit à l’action de l’intimée et condamnait l’appelante à lui verser 113 476 $ avec intérêts et indemnité additionnelle. Selon la juge de première instance, l’appelante devait cette somme à l’intimée en vertu d’une clause du bail notarié P-2 qui l’obligeait en sa qualité de locataire à payer à l’intimée, en sa qualité de locatrice, le montant d’une taxe municipale prélevée annuellement sur l’immeuble loué.

Le même jugement a aussi accueilli certaines objections à la preuve soulevées en cours de procès par l’intimée et l’appelante interjette appel de ces jugements interlocutoires par le même pourvoi. * * * * * [ 2 ] Le bail entre les parties était prévu pour une durée de trois ans, du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2011.

Le litige en première instance comme en appel a pour source la clause 6.02.01 du bail P-2, reproduite plus loin dans les motifs qui suivent. [ 3 ] La somme de 113 476 $ que l’intimée réclamait en Cour supérieure correspond à une taxe payée par elle pour chacune des trois années du bail, soit 2009, 2010 et 2011.

Alors que le bail approchait de son terme, le représentant de l’intimée, prévoyant que la locataire ne renouvellerait pas le bail, procéda à certaines vérifications dans le bail et découvrit que, par oubli, les paiements qui paraissaient visés par la clause 6.02.01 n’avaient pas été réclamés de l’appelante au fur et à mesure qu’ils étaient dus.

L’appelante n’ayant pas répondu affirmativement à la demande faite par l’intimée en décembre 2011, cette dernière intentait action le mois de janvier suivant. * * * * * [ 4 ] En première instance, l’appelante a tenté de produire les projets de bail D-4 et D-5 antérieurs à la pièce P-2, ainsi qu’un courriel D-6 adressé par Giard, son directeur général, au notaire Denault, qui instrumenta le bail P-2, afin de démontrer quelle était l’intention véritable des parties qu’exprimait la clause 6.02.01. Elle a aussi voulu poser certaines questions à ce sujet aux témoins Denault et Giard.

L’intimée s’est opposée à la réception de ces éléments de preuve en soulevant plusieurs objections. Après avoir fait droit à ces objections séance tenante, la juge réitère la teneur de sa décision dans ses motifs écrits, puis elle ajoute au paragraphe [24] de ses motifs : « La pièce P-2, le bail, est un acte authentique, valablement fait qui ne peut être contredit. Il n'y a pas d'inscription en faux. La nullité de l'acte n'est pas réclamée. » Un lecteur inattentif pourrait attribuer à cette observation un sens qu’elle n’a manifestement pas.

Il va sans dire, en effet, que même en l’absence d’une inscription en faux, un acte notarié peut lui aussi être interprété par une preuve testimoniale ou autre, dès lors que la loi permet une telle preuve : c’est d’ailleurs ce que prévoit l’

article 2864 C .c.Q. [ 5 ] Cela dit, quelques lignes plus loin, au paragraphe [25] de ses motifs, la juge ajoute : « La clause en litige est claire. Le texte ne souffre d'aucune ambiguïté. » [ 6 ] Pour apprécier la portée de cette détermination de fait, il convient de reproduire certaines clauses du bail, parmi lesquelles figure la clause 6.02.01 mentionnée plus haut :

[…] préambule LES PARTIES DÉCLARENT CE QUI SUIT : […] Les parties désirent que ce bail s’interprète comme un contrat de gré à gré établissant un bail « brut » entre les parties de sorte que toutes les dépenses non spécifiquement attribuables au Locataire sont de la seule responsabilité du Locateur.

À CES FINS, LES PARTIES CONVIENNENT CE QUI SUIT : 1.00 INTERPRÉTATION 1.01 Terminologie spéciale […] 1.01.09 Taxes foncières Désigne toutes les taxes municipales et scolaires, contributions, cotisations, répartitions et charges (y compris les taxes et contributions d’amélioration locales) et autres taxes, contributions, cotisations et répartitions, imposées par toute autorité fiscale, évaluées, imposées ou perçues, maintenant ou à n’importe quel moment, mais excluant la taxes ( sic ) locative mentionnée à l’article 6.02 […] 1.03.04 Titres Les titres utilisés dans le Contrat n’ont aucune valeur interprétative; ils servent uniquement comme élément de classification et d’identification des dispositions constitutives de l’entente entre les parties qui sont consignées dans le Contrat et, en raison de cette fonction, ils ne peuvent se voir attribuer de signification ni influencer l’interprétation d’une disposition. […] 6.00 OBLIGATIONS DU LOCATAIRE […] 6.02 Taxes locatives 6.02.01 Responsabilité Le Locataire est responsable pour toute taxe imposée sur les biens qui lui appartiennent, sur les améliorations locatives et sur tous les autres biens qu'il a placés dans ou sur les lieux loués.

Sans limiter la généralité de ce qui précède, si les taxes ci-devant sont imposées sur la propriété ou l'immeuble et sont payées par le Locateur, le Locataire doit rembourser sa part respective au Locateur.

Quant à la taxe sur les immeubles non-résidentiels (anciennement "taxe d'affaires"), le Locataire la paiera au Locateur à leur date d'exigibilité par la Ville de Montmagny. […] 8.00 DISPOSITIONS PARTICULIÈRES […] 8.02 Déclaration Les parties déclarent et reconnaissent expressément que les dispositions du Contrat n’ont pas été imposées par l’une ou par l’autre d’entre elles, mais qu’au contraire ces dispositions ont été librement discutées entre elles et rédigées par un juriste agissant pour l’ensemble des parties.

De plus, chacune des parties a obtenu des explications adéquates sur la nature et l’étendue de chaque disposition du Contrat, a eu le loisir de faire examiner ces dispositions par son conseiller juridique et se déclare satisfaite du caractère lisible et compréhensible de celles-ci. En considération de ce qui précède, chacune des parties renonce expressément par la présente à invoquer la nullité de l’une ou l’autre des dispositions du contrat, pour le motif qu’elle est incompréhensible, illisible ou abusive.

[ 7 ] Il ressort de ce qui précède qu’on est ici en présence d’un bail brut, en vertu duquel seules les « dépenses spécifiquement attribuables au locataire » peuvent lui être imputées par le locateur. [ 8 ] Le bail définit l’expression « taxes foncières » à la clause 1.01.09, mais cette expression, assez curieusement, ne réapparaît nulle part ailleurs dans le document. Cela dit, la définition de la clause 1.01.09 renvoie à la clause 6.02, qui concerne les « taxes locatives ». L’expression « taxes locatives » ne fait l’objet d’aucune définition dans la

partie INTERPRÉTATION du bail – tout au plus sert-elle de

titre à la clause 6.02. Mais l’on sait que, par l’effet de la clause 1.03.04, les titres contenus dans le bail n’ont aucune valeur interprétative. Reste donc, en substance, le troisième alinéa de la clause 6.02.01 qui, rappelons-le, énonce : « Quant à la taxe sur les immeubles non-résidentiels (anciennement "taxe d'affaires"), le Locataire la paiera au Locateur à sa « date d'exigibilité par la Ville de Montmagny. » [ 9 ] La question précise que la juge de première instance avait à trancher était celle de savoir si le sens de cette clause 6.02.01 était clair.

Par l’effet convergent des stipulations qui viennent d’être mentionnées, on peut certainement déduire du bail P-2 que le locateur est tenu de payer les taxes foncières, sauf (« mais excluant la taxe locative », dit la clause 1.01.09) la « taxe sur les immeubles non- résidentiels (anciennement "taxe d'affaires") » qui est exigible « par la Ville de Montmagny ». Dans ce cas précis, la règle générale du bail brut est explicitement inversée : « …le Locataire la paiera au Locateur… » précise la clause 6.02.01.

La juge de première instance s’est satisfaite de cette analyse, elle a estimé que cette clause suffisait pour résoudre le litige entre les parties et elle a donc a accueilli l’action de l’intimée. On peut ajouter que, de fait, retenir l’interprétation proposée par l’appelante aurait pour conséquence de priver la clause 6.02.01 de toute utilité, ce qui paraît contrevenir à l’

article 1428 C.c.Q. [ 10 ] S’agissant de l’interprétation d’une ou de plusieurs clauses contractuelles, la juge était saisie d’une question de fait [2] . Il importe de rappeler que les déterminations de cet ordre ne sont infirmées en appel qu’en présence d’une erreur évidente. Comme l’écrivait récemment la juge Bich, au nom de la Cour, dans ses motifs de l’arrêt Compagnie de chemin de fer du littoral nord de Québec et du Labrador inc. c. Sodexho Québec ltée [3] : [211] Il est utile de rappeler la norme d'intervention qui s'applique à l'appel d'un jugement relatif à l'interprétation d'un contrat.

Sauf une erreur, qui serait de droit, dans l'identification des règles interprétatives applicables, leur sens ou leur portée, l'interprétation d'une disposition contractuelle, qui repose sur la recherche de l'intention commune et véritable des parties, est une question de fait : il s'agit de découvrir, à travers le texte du contrat et à travers la preuve qui peut être administrée par ailleurs (par exemple sur les circonstances de sa conclusion ou le comportement des parties pendant le contrat) ce que voulaient les cocontractants.

La conclusion du juge de première instance en pareille matière ne saurait donc être révisée à moins que la démonstration ne soit faite d'une erreur manifeste et dominante entachant son jugement. Sur le sens à donner à l'« erreur manifeste et dominante », on peut renvoyer aux arrêts cités plus haut. Cela étant, on pourrait d’ores et déjà conclure à partir de l’analyse exposée ci-dessus au paragraphe [9], qu’il n’y a pas lieu d’intervenir pour réformer le jugement entrepris. [ 11 ] Mais l’appelante renchérit sur deux points.

Elle reproche à la juge d’avoir erré en droit en accueillant les objections à la preuve précédemment décrites au paragraphe [4]. Qu’en est-il véritablement? [ 12 ] Les questions posées au notaire Denault visaient à obtenir son avis sur une différence possible entre « la taxe sur les immeubles résidentiels et la taxe au taux foncier pour la catégorie des immeubles non résidentiels », de même que sur le pouvoir en 2012 pour une municipalité d’imposer une taxe d’affaires.

La juge a correctement coupé court à ces questions en soulignant que, dans la mesure où une interprétation correcte de ces notions serait nécessaire à la solution du litige – ce qui s’avèrera ne pas être le cas – il lui reviendrait, à elle et à elle seule, d’en arrêter le sens. Il n’y a rien à redire sur ce point. [ 13 ] Les documents D-4, D-5 et D-6, que l’appelante voulait inviter le témoin Giard à commenter lors de son interrogatoire, sont des documents précontractuels. Les modalités du bail en cours de négociation entre les parties évoluent d’un document à l’autre.

Ainsi, et entre autres différences, le projet D-4 ne précise pas dans son préambule qu’il s’agit d’un bail brut et il n’y est pas question du paiement par la locataire d’une quelconque taxe sur les immeubles non résidentiels. Cette modalité apparaît dans le projet D-5, mais sans que ce bail soit qualifié de bail brut. Le calcul du loyer change d’un document à l’autre.

Enfin, le courriel D-6, adressé par le témoin Giard au témoin Denault, contient un commentaire, par ailleurs ambigu, sur les taxes payables par la locataire. [ 14 ] Même si l’on admettait qu’ayant permis le témoignage du notaire Denault sur les circonstances de la conclusion du bail P-2, la juge se trouvait à ouvrir une brèche pour une preuve testimoniale en application de l’

article 2864 C .c.Q. , le résultat demeurerait le même. En effet, les éléments de preuve que souhaitait présenter l’appelante ne sauraient à eux seuls fournir une assise à la conclusion que la juge de première instance a commis une erreur manifeste et déterminante en se prononçant comme elle l’a fait sur le sens de la clause 6.02.01.

Les explications du notaire Denault sur l’origine de la taxe sur les immeubles non résidentiels, et l’existence d’un taux particulier de taxation pour de tels immeubles dans la réglementation de la Ville de Montmagny, auraient suffi pour dissiper tout doute sur le bien-fondé de la lecture que la juge a faite de la clause 6.02.01. Quant à la preuve que voulait offrir l’appelante – et en particulier le courriel D-6 – elle aurait servi, non pas simplement à interpréter la clause en question, mais à la contredire, en la vidant de sons sens.

Pour attaquer l’acte de la sorte, l’appelante aurait dû procéder par inscription de faux, ce qui n’a pas été fait; cela explique sans doute le commentaire de la juge au paragraphe [24] de ses motifs, précité ici au paragraphe [4]. [ 15 ] POUR CES MOTIFS , la Cour : [ 16 ] REJETTE l’appel, avec dépens. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.

GUY GAGNON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Me Michel Jobin et Me Laurie Vandal-Fortin Jobin Gagnon Grégoire Pour l'appelante Me Stéphan Charles-Grenon BCF s.e.n.c.r.l. Pour l'intimée Date d’audience : Le 11 septembre 2014