2017 QCCQ 7656, 2017 QCCQ 7656

Desbiens c. Desmarais 2017 QCCQ 7656 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-015149-161 DATE : 2 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS DESBIENS -et- ÉMILIA RODI

Partie demanderesse c. SYLVIE DESMARAIS -et- CLAUDE BERTRAND

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] François Desbiens et Émilia Rodi, ci-après désignés respectivement «Desbiens [1] » et «Rodi», réclament 9 600 $ de Sylvie Desmarais et Claude Bertrand, ci-après désignés respectivement «Desmarais» et «Bertrand», pour les vices cachés affectant la résidence acquise de ces derniers. [ 2 ] Plus précisément, Desbiens et Rodi reprochent à Desmarais et Bertrand d’avoir vendu une résidence dont un mur de soutènement extérieur est totalement désuet et à refaire.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes: − L’immeuble vendu est-il affecté de vices cachés? − Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien? LE CONTEXTE: [ 4 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 5 ] À l’hiver 2015, Desbiens et Rodi sont à la recherche d’une résidence à Repentigny.

Ils contactent Desmarais et Bertrand et visitent l’immeuble en litige, rue Victor-Hugo à Repentigny. [ 6 ] La neige recouvre d’au moins 60 centimètres les installations du jardin. [ 7 ] Lors des deux visites précontractuelles des 31 janvier et 5 février 2015, Desbiens et Rodi soutiennent ne pas percevoir l’existence d’un muret de soutènement situé sur la ligne de propriété arrière. [ 8 ] Selon leur témoignage, ils ne savent même pas au moment de l’acquisition de l’immeuble que ce muret existe. [ 9 ] Pour le voir, ils doivent accéder à la propriété voisine, celle appartenant à Louis Corsi. [ 10 ] Quelques semaines après avoir emménagé, monsieur Corsi s’informe auprès du père de Desbiens de leurs intentions quant à la réfection du muret.

Desbiens et Rodi n’ayant aucune connaissance de la problématique sont alors informés qu’à l’automne précédent,

des discussions ont eu lieu avec Bertrand à ce sujet. Ce dernier se serait alors engagé à réparer ou refaire le muret de soutènement d’une hauteur d’environ trois pieds au printemps suivant.

Il n’en fut rien, la résidence fut plutôt vendue. [ 11 ] Des lettres de divulgation, mises en demeure et conversations téléphoniques ont lieu entre les parties. [ 12 ] Desmarais et Bertrand viennent constater de visu la situation le 30 mai 2015. [ 13 ] Les parties ne trouvent pas de façon de régler leur différend. [ 14 ] Corsi est entendu à l’audience et précise qu’à l’automne 2014, lors de sa discussion avec Bertrand, il lui a montré la détérioration affectant le muret.

Celui-ci penche énormément vers son terrain et il comprend qu’on procèdera bientôt à son remplacement. [ 15 ] Steven Pimenta, le courtier immobilier des acheteurs, explique qu’il n’a jamais été question de la présence ou de l’état de ce muret de soutènement pendant les négociations ou lors de l’achat. [ 16 ] Il réfère aux articles 4.4 et 13.9 de la déclaration des vendeurs qui ne mentionnent aucune problématique particulière, notamment avec des murs de soutènement.

Il ajoute qu’à cause de la neige présente lors des visites préachat, la situation est impossible à voir. [ 17 ] À l’instruction, Desmarais et Bertrand expliquent qu’ils sont propriétaires de l’immeuble de 2009 à 2015. Le muret a été construit en 1998, en même temps que l’aménagement de la résidence. [ 18 ] Il est exact qu’il n’a jamais été question de la présence ou de l’état du muret lors des négociations entre les parties. [ 19 ] C’est que le terrain en litige est surélevé par rapport à celui du voisin arrière, monsieur Corsi.

Ils ont installé en 2009 des vignes qui, grâce à un entretien rigoureux et régulier au fil du temps, ont grandi pour obtenir une hauteur suffisante et procurer une bande d’intimité. [ 20 ] Lors des rencontres préachat, ils exhibent des photos de l’extérieur de la résidence, prises en période estivale, afin de démontrer tout l’aménagement qu’ils ont fait au cours des années. [ 21 ] Les relations ont toujours été cordiales jusqu’au moment de recevoir, le 28 mai 2015, un courriel de Desbiens dénonçant la problématique du muret. [ 22 ] Les défendeurs sont alors sous le choc puisqu’ils estiment ne pas connaître cette problématique avant. [ 23 ] Lors de leur rencontre sur les lieux le 30 mai, des travaux ont déjà été effectués par Desbiens. [ 24 ] Des pièces de bois complètement pourries sont au sol, les vignes sont enlevées et on peut percevoir l’avancement de ce chantier de construction. [ 25 ] Desbiens les informe qu’il avait l’intention de changer ce muret à l’automne, mais que compte tenu de sa piètre qualité, il doit procéder plus tôt à son remplacement. [ 26 ] Bertrand précise que jamais il n’a mentionné à Corsi qu’il allait changer le muret.

Tout au plus, il a été question de couper la vigne qui touchait au cabanon de Corsi et de traiter l’endroit par des produits répulsifs aux fourmis. [ 27 ] Bertrand ajoute qu’il aurait procédé à certains travaux uniquement si le muret était tombé. Il confirme qu’il était impossible de voir la situation sans se rendre chez le voisin arrière. [ 28 ] Il s’agit là de l’essentiel de la preuve retenue par le Tribunal. [ 29 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige.

ANALYSE : [ 30 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 31 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 32 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès.

[ 33 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 34 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 35 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 36 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 37 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 38 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [2] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 39 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 40 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [3] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 41 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [4] . [ 42 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [5] . [ 43 ] L'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu'il propose d'acquérir, sans avoir besoin de recourir à l'aide d'un expert ( art. 1726 C.c.Q. ) [6] . [ 44 ] L'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels [7] . [ 45 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c.

Comtois [8] écrit : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème.

À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent.

Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). » [ 46 ] Dans les circonstances de l’affaire, le Tribunal retient de la preuve qu’il était impossible lors de la visite préachat de voir le muret et d’en connaître son état. [ 47 ] De l’aveu même de Desmarais et Bertrand, il est impossible d’apprécier la solidité ou la condition du muret sans se rendre chez le voisin arrière, monsieur Corsi. [ 48 ] En l’espèce, il n’y a alors aucun indice permettant de soupçonner un vice ou une problématique avec ce muret. [ 49 ] Pour ces motifs, le Tribunal conclut que l’immeuble, au moment de sa vente, est affecté d’un vice caché.

QUANTUM : [ 50 ] Les tribunaux considèrent que la réduction du prix est l'un des remèdes appropriés dans les cas de vices cachés et qu'il doit être calculé de trois façons.

Premièrement, selon la valeur de la dévaluation occasionnée par le vice, deuxièmement, assimilée au coût des réparations et enfin, par rapport à la diminution de vie utile du bien [9] . [ 51 ] Le remboursement du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalent au coût des réparations, mais représentera plutôt la portion du prix de vente que l'acheteur n'aurait pas accepté de verser s'il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente [10] . [ 52 ] L'évaluation des dommages en cas de vices cachés devra tenir compte des coûts de réparations, mais également de l'âge et de la valeur dépréciée d'un bien pour éviter l'attribution d'une plus-value qui constituerait une forme indirecte d'enrichissement sans cause [11] . [ 53 ] Le Tribunal ne conclut pas à la mauvaise foi de Desmarais et Bertrand en cette affaire.

Ainsi, les principes de l’

article 1728 C.c.Q. ne sont pas applicables. [ 54 ] Cependant, même si Desmarais et Bertrand ne connaissaient pas l’état véritable du muret, son état constitue un vice caché, laissant ouverture à indemnisation. [ 55 ] Rodi et Desbiens ont déboursé, facture à l’appui, 7 818,30 $ pour son remplacement. [ 56 ] Suivant les principes ci-haut décrits, le Tribunal fixe à 3 000 $ les sommes auxquelles ils ont droit en dommages-intérêts pour vices cachés. [ 57 ] Quant à la réclamation d’intérêts sur le prêt, elle n’est pas recevable, puisque juridiquement indirecte en pareilles circonstances. [ 58 ] Quant à la perte salariale et aux autres réclamations, le Tribunal les fixe globalement à 500 $.

Ainsi, la réclamation est accueille pour 3 500 $. [ 59 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 60 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 61 ] CONDAMNE Sylvie Desmarais et Claude Bertrand solidairement à payer à Émilia Rodi et François Desbiens 3 500 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation, plus les frais judiciaires de 185 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 20 avril 2017