2017 QCCQ 7645, 2017 QCCQ 7645

Charlebois c. Méthot 2017 QCCQ 7645 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023518-167 DATE : 15 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD ROCHEFORT et MARIE-CHRISTINE CHARLEBOIS Demandeurs c.

MICHEL MÉTHOT et LISE MÉTHOT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs le remboursement d’un dépôt d’un montant de 15 000$ [1] . [ 2 ] Le dépôt en question, qui totalise à l’origine 20 000$, est versé par les demandeurs au défendeur Michel Méthot en deux versements, soit une somme de 2000$ en argent comptant le 8 septembre 2012 [2] et une somme de 18 000$ versé par chèque [3] le 12 octobre 2012. [ 3 ] Considérant que la Demande des demandeurs réfère, en son paragraphe 1, à une demande d’annulation de la promesse d’achat conclu entre les parties [4] , le Tribunal s’enquiert, dès le début de l’audition, et ce, auprès des deux parties, des demandes précises qui sont formulées au Tribunal. [ 4 ] Tant les demandeurs que les défendeurs confirment au Tribunal qu’aucune demande d’annulation de la Promesse d’achat d’immeuble [5] n’est formulée.

Ainsi, la seule demande formulée au Tribunal est d’établir le sort du dépôt versé en 2012 par les demandeurs. QUESTION EN LITIGE [ 5 ] À la lumière du libellé de la Promesse d’achat d’immeuble, produite à

titre de pièce P-3, et à la lumière des faits mis en preuve, les demandeurs ont-ils droit au remboursement d’une portion du dépôt versé aux défendeurs en 2012, et ce, vu que les défendeurs auraient fait défaut de respecter les conditions auxquelles ils s’étaient engagés dans ladite Promesse d’achat? CONTEXTE ET ANALYSE [ 6 ] Le demandeur Richard Rochefort (ci-après M. Rochefort ) témoigne devant le Tribunal. [ 7 ] M.

Rochefort indique au Tribunal qu’il est intéressé, en 2012, par un terrain qui était, et qui est encore, la propriété des défendeurs. [ 8 ] Le terrain en question est un terrain vacant d’une superficie approximative de 11,4 acres. Il est situé sur le chemin St-Louis en la municipalité de Pontiac. [ 9 ] Les parties conviennent du versement, par les demandeurs, d’un dépôt de 20 000$. [6] Comme il appert de l’article 1.1.1 de la Promesse d’achat d’immeuble, Pièce P-3, ce dépôt vise à permettre au défendeur Michel Méthot (ci-après M.

Méthot ) de procéder à l’aménagement d’un chemin donnant accès au terrain, le tout en conformité avec les lois et règlements applicables. L’article 1.1 stipule

ce qui suit : 1.1 Le prix sera de CENT MILLE DOLLARS (100 000,00$) que l’acheteur convient de payer comme suit : 1.1.1 Avec la présente promesse d’achat, l’acheteur verse un acompte de DIX-HUIT MILLE DOLLARS (18 000,00$), par chèque et DEUX MILLE DOLLARS (2000,00$) en argent comptant, à l’ordre des vendeurs, qui sera encaissé au moment de l’acceptation de la présente promesse. Lors de la signature du contrat de vente, cette somme sera imputée au prix d’achat.

Cet acompte sera déboursé au vendeur avant la transaction afin de lui permettre de procéder à l’aménagement du chemin, tel que convenu lors de l’entente verbale. 1.1.2 Lors de la signature du contrat de vente devant notaire, l’acheteur versera, au moyen d’une traite bancaire, une somme additionnelle de QUATRE-VINGT MILLE DOLLARS (80 000,00$) à l’ordre de Me Batoul HASSAN, Notaire en fidéicommis. [les soulignements sont dans le document original] [ 10 ] Ladite Promesse d’achat fait suite à un premier document, daté du 8 septembre 2012 [7] qui confirme la réception, par M.

Méthot, de la première portion du dépôt, soit d’une somme de 2000$. [ 11 ] La seconde portion du dépôt est versée, comme nous l’avons vu, par voie de chèque, le 12 octobre 2012. [ 12 ] Plus particulièrement, les articles 5.1 à 5.4 de la Promesse d’achat stipulent ce qui suit : « 5.

AUTRES CONDITIONS 5.1 Le contrat de vente devra être reçu par le notaire Batoul HASSAN, le ou avant le trente juin deux mille treize (30 juin 2013). 5.2 L’acheteur deviendra propriétaire et prendra possession de l’immeuble lors de la signature du contrat de vente et l’occupera le ou avant le trente juin deux mille treize (30 juin 2013). 5.3 Au moment de la signature du contrat de vente, toutes les répartitions relatives notamment aux taxes, seront faites à la date de possession. 5.4 Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur procède à ce qui suit : - Aménager un chemin donnant accès au terrain conforme aux Lois et règlements municipaux en vigueur; - L’accès au terrain par le chemin, doit être légalisé soit en aménageant un chemin privé, public ou un droit de passage; - Pose de poteaux électriques jusqu’au terrain (sans-fils) selon les normes d’Hydro-Québec; - Subdiviser et cadastrer le terrain en un (1) lot; Le tout à la complète satisfaction de l’acheteur et complété avant la date de possession ci haut mentionnée.

Advenant que l’une des conditions ci-haut mentionnées n’a pas été accomplie le vendeur s’engage par les présentes à remettre le dépôt de VINGT MILLE DOLLARS (20 000$) à l’acheteur. » [nos soulignements] [ 13 ] Cette Promesse d’achat est dûment acceptée par les demandeurs en date du 17 octobre 2012, alors que les défendeurs la contresignent le 29 octobre 2012. [ 14 ] Les parties conviennent que l’article 5.4 comporte une coquille manifeste.

En effet, l’analyse de l’ensemble de la Promesse d’achat démontre bien que ce sont les vendeurs (et non pas les acheteurs) qui ont l’obligation de procéder aux 4 éléments mentionnés à cet

article 5.4. [ 15 ] En effet, tant la lecture de l’article 1.1.1, précité, (qui réfère à l’obligation du vendeur de procéder à l’aménagement du chemin), que l’analyse de l’article 5.4 (qui réfère à la complète satisfaction de l’acheteur ) que le libellé de la Pièce P-4, voir infra , militent toutes dans le même sens. Ces obligations prévues à l’article 5.4 sont celles des défendeurs. [ 16 ] Tel que mentionné devant le Tribunal, il appert que M. Méthot demande que les parties signent un document additionnel, intitulé « Vente de terrain » [8] .

Ce document est signé par les parties le 29 octobre 2012. [ 17 ] Ce document reprend l’obligation de verser la balance du prix de vente « devant notaire de votre choix pour les titres de propriété légale et officiel vers le 1 juin 2013 à 30 juin 2013 ». [ 18 ] Le dernier paragraphe de ce document indique clairement les « inclusions » à la vente, et ce, en ces termes : « Inclusion à cette (sic) achat par le propriétaire #1 – Fournir un chemin privé qui donne accès au lot et conforme #2 - Installation de poteau électrique conformes

#3 - Arpentage de

partie non arpenté #4 - Accès au terrain le jour du dépôt » [ 19 ] Eu égard à l’ensemble de ces obligations prises par les défendeurs, et en particulier par M. Méthot, la preuve établit clairement, en particulier par l’entremise du témoignage de M.

Rochefort, que les éléments prévus à l’article 5.4 de la Promesse d’achat ne sont pas, dans certains cas, même en date du procès, complétés par les défendeurs. [ 20 ] Subsidiairement, et sans l’ombre d’un doute, l’ensemble des éléments stipulés à l’article 5.4 de la Promesse d’achat ne sont pas rencontrés et complétés à la date butoir mentionnée à celle-ci, soit le 30 juin 2013. [ 21 ] En effet, la preuve démontre que l’aménagement du chemin donnant accès au terrain n’est pas, minimalement le 30 juin 2013, complété.

En fait, la preuve démontre que les travaux en question ne sont même pas débutés au 30 juin 2013. [ 22 ] Un débat existe entre les parties quant à la question de savoir si le chemin est suffisamment aménagé, à la date du procès, [9] mais aucun débat n’existe, avec égards, quant à la question de savoir si le chemin en question donnant accès au lot est aménagé et conforme à la législation et à la règlementation au 30 juin 2013. [ 23 ] Il apparait de la preuve que l’aménagement dudit chemin s’avère beaucoup plus compliqué qu’anticipé originalement.

Plusieurs étapes s’avèrent nécessaires auprès de la municipalité de Pontiac, étapes qui ne sont clairement pas terminées, voire entamées, au 30 juin 2013. [ 24 ] Quant à l’obligation prévue à la Promesse d’achat de procéder à la « pose de poteaux électriques jusqu’au terrain (sans-fils) selon les normes d’Hydro-Québec, le témoignage du demandeur est très clair : cette pose de poteaux n’a jamais été effectuée par M. Méthot ou par quiconque. Cette obligation appartient à Hydro-Québec selon M.

Méthot. [10] [ 25 ] Quant à la subdivision et au cadastre, ce qui constitue la 4 ième obligation prévue à l’article 5.4 de la Promesse d’achat [11] , M. Rochefort témoigne à l’effet que la description technique a été effectuée en février 2014. [12] [ 26 ] En résumé, et tel que le mentionne M.

Rochefort devant le Tribunal, les demandeurs ont suivi de très près les développements au dossier jusqu’au 30 juin 2013 mais il y a eu une série de surprises, de complications et, ultimement, plus le temps avançait, plus le dossier se complexifie auprès de la municipalité de Pontiac. [ 27 ] Or, le règlement de ces difficultés est clairement, à la lecture tant de la Promesse d’achat que du document intitulé « Vente de terrain », de la responsabilité des défendeurs, et en particulier de M. Méthot. [ 28 ] Or, force est de constater que ces difficultés, qui étaient soit inconnues, soit minimisées par M.

Méthot au moment de la signature de la Promesse d’achat, ne sont pas résorbées au 30 juin 2013. En fait, la preuve prépondérante [13] démontre que la plupart de ces complexités ne sont pas réglées même à la date du procès, soit les 28 février et 9 mai 2017. [ 29 ] Confronté à ces difficultés, en particulier à celles reliées à l’absence d’autorisation de la municipalité de Pontiac [14] , M. Méthot minimise celles-ci et mentionne à plusieurs reprises aux demandeurs qu’il « n’y a pas de problème ». [ 30 ] Or, les difficultés en question sont bien réelles. Comme il appert d’une lettre de M.

Benedikt Kuhn, directeur général par intérim de la Municipalité de Pontiac, datée du 3 octobre 2014, [15] un lotissement visant à créer 10 lots et plus – ce qui est le cas en l’espèce – doit être précédé d’une présentation d’un projet de lotissement conformément à l’article 3.10 du règlement 178-01 de ladite Municipalité. Ledit règlement se trouve annexé à cette lettre, pièce P-6. [ 31 ] Un représentant de la municipalité de Pontiac, soit M. Louis Montgrain témoigne devant le Tribunal le 9 mai 2017, et ce, à la demande de M. Rochefort. [16] [ 32 ] M. Montgrain est urbaniste.

Il est directeur du Service de l’urbanisme de Pontiac depuis janvier 2017. [ 33 ] Du témoignage solide et crédible de ce dernier, le Tribunal en retient les éléments pertinents suivants :

i) Une demande de subdivision, comme celle que souhaite faire M.

Méthot, doit être précédé de l’émission d’un permis de lotissement ainsi que d’un avant-projet de lotissement si ledit lotissement vise plus de 10 lots; ii) La municipalité de Pontiac – et en particulier son conseil municipal – demeure souveraine dans l’émission ou non d’un tel permis, le tout en conformité avec sa règlementation municipale, en particulier le règlement de lotissement 178-01. [17] iii) L’un des critères permettant l’émission d’un permis de construction est le caractère adjacent du lot subdivisé à une rue publique, une rue privée ou un droit de passage; iv) En l’espèce, et après des vérifications effectuées dans les dossiers de la municipalité, en particulier le dossier du matricule lié au terrain faisant l’objet du litige entre les parties, il appert qu’il n’y a eu aucune demande formelle de lotissement formulée par le propriétaire des lieux, soit M.

Méthot;

v) En conséquence, aucun permis n’a été émis quant à un lotissement ou à quelconque construction, et ce, même à la date du procès; vi) En l’absence d’un permis de lotissement, un propriétaire ne peut, manifestement, pas procéder à une construction; vii) Quant à la voie de circulation, celle-ci doit être cadastrée. Le chemin doit être carrossable et sécuritaire et être supporté par une étude d’ingénieur, notamment quant aux mesures de sécurité (accès pour la sécurité incendie, notamment). M. Montgrain confirme

qu’un chemin « sur du sable » ne se qualifie pas de chemin municipalisé; viii) Le dossier de lotissement n’a pas du tout été amené devant le Conseil municipal, faute de demande formelle de la part de M. Méthot ou de ses représentants, le cas échéant; ix) M. Montgrain confirme que très peu d’échanges ont eu lieu entre la fonction publique de Pontiac et M. Méthot; [ 34 ] M. Montgrain, par ailleurs, prend connaissance d’un courriel d’une dénommée Anick Bigras, secrétaire au service de l’urbanisme, qui lui est exhibée par M. Méthot.

Ce dernier mentionne que ce courriel, daté du 13 août 2012, [18] est le courriel sur lequel il s’est basé pour lancer le processus de discussion avec M. Rochefort et d’autres propriétaires. [ 35 ] Ce courriel réfère, en quelques lignes, à quelques exigences du règlement de lotissement de Pontiac. Ce courriel, cependant, se termine, par les mots suivants, que le témoin Montgrain note d’ailleurs à l’attention de M.

Méthot : « Mais premièrement vous devez nous fournir un plan d’arpenteur qui ensuite sera présenté à la réunion du conseil. » [nos soulignements] [ 36 ] De guerre lasse, les demandeurs expédient, par l’entremise de leur avocat, une mise en demeure en date du 11 août 2015. [19] Celle-ci réclame le remboursement, dans les 15 jours de celle-ci, de la somme totale du dépôt, soit 20 000$. Cette mise en demeure est signifiée par huissier, comme il appert du procès-verbal de signification datée du 17 août 2015. [ 37 ] M. Rochefort produit, par ailleurs, une série de 21 photos [20] .

Ces photos sont datées du 13 juin 2016. M. Rochefort attire l’attention du Tribunal sur le fait que le terrain en question, et en particulier son « chemin d’accès » est encore, à ce moment, impraticable et qu’il est, à tout événement, endommagé par rapport à son état de 2012. [ 38 ] Quant à la preuve des défendeurs, celle-ci est soumise par l’entremise du témoignage de M. Méthot. [ 39 ] Alors que ce dernier prend la position dans sa Contestation [21] qu’il y a déjà bel et bien eu vente du terrain entre les parties – et ce, plaide-t-il, considérant que la Pièce P-4 est intitulée « Vente de terrain », M.

Méthot se ravise lorsqu’il conteste la remise du dossier, pour continuation, en raison de l’absence d’un témoin de la municipalité de Pontiac [22] , et ce, en indiquant au Tribunal qu’il ne comprend pas pour quelle raison M. Rochefort souhaite avoir la présence d’un représentant de ladite municipalité, et ce, « vu que le terrain n’est pas vendu, et que M. Rochefort n’appartient rien ». [ 40 ] Par ailleurs, M. Méthot témoigne devant le Tribunal, le 9 mai 2017. [ 41 ] Quant aux obligations prévues à la promesse d’achat, il précise que ce document fut préparé à la demande de M. Rochefort.

Par contre, le document qu’il a lui-même préparé est, sensiblement, au même effet, du moins quant aux obligations devant être complétées au plus tard le 30 juin 2013. [ 42 ] M. Méthot précise, quant à la pose de poteaux électriques, que ce n’est pas lui, dans les faits, ni un entrepreneur qu’il aurait pu mandater, qui aurait pu installer ceux-ci. Seul Hydro-Québec aurait pu y procéder, précise-t-il. [ 43 ] Quant au plan d’arpenteur, après avoir mentionné qu’il l’a finalement soumis en 2015, M.

Méthot se ravise et précise – et d’ailleurs la preuve le démontre – que celui-ci fut produit en décembre 2013. [23] [ 44 ] M. Méthot confirme avoir bel et bien reçu la somme de 20 000$ de la part de M. Rochefort, et ce, en deux versements. [ 45 ] M. Méthot mentionne que le dossier, en particulier auprès de la Municipalité de Pontiac, « avance à pas de tortues », en particulier car le « staff », notamment au Service de l’urbanisme, a fait l’objet d’un grand roulement. [ 46 ] M.

Méthot confirme qu’il n’avait pas pris connaissance de la règlementation de Pontiac au moment de la conclusion de la promesse d’achat avec M. Rochefort, se fiant, à cet égard, au courriel d’Anick Bigras, courriel auquel le Tribunal a déjà référé. [ 47 ] M. Méthot mentionne que le dossier continue d’avancer – même en 2016 et en 2017. Par contre, il confirme qu’aucune construction domiciliaire n’a débuté quant à l’ensemble de son projet – même à la date du procès. [ 48 ] M. Méthot confirme, par ailleurs, qu’il n’a pas obtenu une étude d’ingénieur quant au chemin à y être aménagé.

Le chemin en question, concède-t-il, même à la date du procès, n’est pas complété en ce qu’il y « manque encore une couche de finition. » [ 49 ] Il apparait clairement que M. Méthot conserve la volonté de faire avancer son projet. Par contre, il apparait de manière tout aussi claire qu’il a sous-estimé grandement les tâches à accomplir, les délais pour ce faire, ainsi que les autorisations à obtenir.

ANALYSE ET DÉCISION [ 50 ] En l’espèce, le Tribunal n’a pas à décider si la vente du terrain pourra, ou non, se conclure. [ 51 ] La seule question qui est soumise au Tribunal est le sort qui doit être réservé au dépôt de 20 000$, qui est réduit à une somme de 15 000$, pour les fins du présent litige devant la Cour du Québec – Division des petites créances. [ 52 ] Le sort de la promesse d’achat – sa validité – son caractère annulable – sa résiliation – toutes ces questions n’ont pas à être tranchées par le Tribunal dans le présent jugement. [ 53 ] Le contrat est un accord de volonté [24] .

Ici, la volonté des parties est clairement exprimée. Le défaut par les défendeurs de s’exécuter quant aux quatre obligations prévues à l’article 5.4 de la Promesse d’achat ne rend pas nulle celle-ci [25] . La conséquence du

non-respect de ce délai est l’obligation, pour les défendeurs, de rembourser le dépôt versé. [ 54 ] L’

article 1434 du Code civil du Québec (ci-après CCQ) prévoit, quant au contenu obligationnel du contrat, ce qui suit : 1434. Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé , mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. [nos soulignements] [ 55 ] L’article 1590 CCQ, pour sa part, énonce ce qui suit : « 1590. L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard.

Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou

partie de l’obligation: 1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation; 2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en œuvre de son droit à l’exécution de l’obligation. » [ 56 ] En l’espèce, le Tribunal considère que la preuve claire démontre que les défendeurs n’ont pas été en mesure de respecter les obligations qui étaient les leurs et qui se retrouvent à la Promesse d’achat.

La preuve est limpide à cet égard, le libellé de ladite pièce P- 3 (et P-4, par ailleurs), l’est tout autant. [ 57 ] Même si un doute subsistait, et dans l’optique où les règles d’interprétation des contrats devenaient pertinentes [26] , l’analyse de ces règles fait également conclure le Tribunal en faveur des demandeurs. En effet, les articles 1425 , 1427 , 1428 et 1429 du Code civil du Québec énoncent ceci : 1425. Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1427.

Les clauses s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble du contrat. 1428 . Une clause s’entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n’en produit aucun. 1429. Les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat. [nos soulignements] [ 58 ] Certaines des étapes qui devaient encore être réalisées avant le 30 juin 2013 ne sont pas, même à la date du procès, complétées par M. Méthot. [ 59 ] M.

Méthot a produit devant le Tribunal une série de courriels qui démontre qu’il continue de travailler sur le projet. Il produit notamment un courriel daté du 11 février 2015 [27] qui provient de M. Jalloul Salah, qui est à ce moment le Directeur du Service de l’urbanisme de Pontiac. Ce courriel établit clairement les différents éléments encore restants, en 2015, afin de faire avancer le projet de lotissement de M. Méthot. [ 60 ] M. Méthot produit également un autre courriel échangé avec M. Sallah, courriel daté du 2 juin 2015 [28] , dans lequel M. Méthot demande à M.

Sallah de l’aider dans la recherche d’une firme d’ingénieur pour le chemin projeté – et ce, considérant que « toutes les démarches à date vont nulles part ». [ 61 ] M. Méthot produit également un courriel daté du 13 février 2017 [29] . Dans ce courriel, M.

Méthot mentionne, et reproche d’ailleurs, à la Municipalité, de l’avoir informé de « ne pas vendre de terrain » tant que l’ensemble des problématiques – notamment quant au lotissement – ne sont pas réglées. [ 62 ] Les défendeurs ne font valoir aucun motif qui démontrerait en quoi que l’application claire, et simple, de l’obligation de remboursement du dépôt, ne devrait pas ici être ordonnée. [ 63 ] Le Tribunal tient à préciser qu’il ne doute pas de la bonne foi des parties. Il est manifeste, en l’espèce, que celles-ci, et en particulier M.

Méthot, ont méconnu, ou sous-estimé grandement, les étapes nécessaires afin de mener à bien le projet en question. Comme l’a mentionné, à juste titre, M.

Méthot : « il s’agit d’une boite de Pandore » [ 64 ] Conséquemment, conformément à la demande qui lui est formulée par les demandeurs, le Tribunal condamnera les défendeurs à rembourser solidairement [30] ledit dépôt de 15 000$. [ 65 ] Quant aux frais de justice, et considérant, en l’espèce, que la relation contractuelle entre les parties est, par ailleurs, préservée, en ce que chacune des parties conservent, le cas échéant, les recours qui sont les siens, le Tribunal considère approprié, dans les présentes circonstances, que chaque

partie paie ses propres frais de justice. [31] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande des demandeurs;

CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 15 000$, avec l’intérêt au taux légal, et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 17 août 2015, soit la date de signification de la mise en demeure; LE TOUT, chaque

partie payant ses frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 28 février et 9 mai 2017.