2010 QCCQ 4772, 2010 QCCQ 4772

Driscoll c. Ouellet 2010 QCCQ 4772 JD1788 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MINGAN LOCALITÉ DE SEPT-ÎLES «Division des petites créances» N° : 650-32-002477-094 DATE : 22 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMANDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN DRISCOLL

Partie demanderesse c. NADIA OUELLET

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jean Driscoll poursuit Nadia Ouellet en recouvrement de la somme de 3 282,30 $ pour la réparation de ce qu'il estime être des vices cachés de l'immeuble que la défenderesse lui a vendu, dont 180,33 $ pour la réparation à la plomberie, 3 081,17 $ pour les fenêtres défectueuses, et 20,80 $ pour les frais de poste certifiée. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation et soumet que l'immeuble qu'elle a vendu n'était affecté, à sa connaissance, d'aucun défaut ou vice, et s'il y en avait les défauts n'étaient pas cachés, ou à tout le moins étaient prévisibles pour un immeuble de cet âge.

Elle demande donc le rejet de l'action du demandeur. [ 3 ] Il est établi que le 21 février 2009, Nadia Ouellet a confié à La Capitale, courtier d'immeubles, la vente d'une bâtisse résidentielle comprenant trois logements, portant les numéros d'immeuble […] à Sept-Îles, dont la construction remonte à 1950. La demanderesse l'avait achetée en juin 2001, d'abord en propriété indivise avec Dean Ritchie, pour en devenir la seule propriétaire depuis le 19 décembre 2003. [ 4 ] Jean Driscoll, intéressé à l'immeuble, l'a visité à trois reprises, tantôt accompagné de son frère, tantôt accompagné de l'agent d'immeuble.

Au cours de ces visites, il n'a jamais été assisté de professionnels de la construction, et bien que Nadia Ouellet lui ait suggéré de le faire, il ne l'a pas fait examiner non plus par un inspecteur professionnel. Le demandeur, charpentier-menuisier de métier, a préféré s'en remettre à ses propres connaissances et expériences. [ 5 ] Il a examiné les lieux, mais étant donné que c'était l'hiver il dit qu'il ne pouvait pas tout voir.

Ainsi, il n'a pas fait fonctionner les fenêtres pour vérifier si elles ouvraient et fermaient convenablement parce que, dit-il, il ne voulait pas refroidir les appartements, et les fenêtres lui semblaient en bon état. [ 6 ] Il a compris des réponses à ses questions que des rénovations ont été faites environ cinq ans auparavant et qu'elles incluaient les fenêtres. [ 7 ] Finalement, déclarant avoir examiné l'immeuble et en être satisfait, le demandeur a fait une promesse d'achat le 26 mars 2009 pour un montant de 190 000 $ incluant le lave-vaisselle, l'échangeur d'air, la cuisinière et le réfrigérateur de l'un des appartements ainsi que les persiennes, mais conditionnelle à l'obtention d'un financement avec une prise de possession prévue pour le 1 er mai 2009. [ 8 ] L'offre a été acceptée le 30 mars 2009, et les parties ont signé l'acte de vente notarié le 1 er mai 2009.

Bien que le contrat prévît une prise de possession le jour même, elles ont convenu que la défenderesse allait continuer d'occuper l'appartement principal à

titre de locataire jusqu'au 25 ou 26 juin 2009.

[ 9 ] Ce n'est donc qu'à ce moment que le demandeur a pris possession de l'ensemble de l'immeuble, bien qu'il y eût accès depuis la signature du contrat. [ 10 ] Lors de la signature du contrat, le demandeur a exigé une attestation écrite par Nadia Ouellet qu'elle a rénové la salle de bain au […], en posant un ventilateur et procédé au plâtrage et la peinture du plafond, dans l'app. 1 elle a fermé l'ouverture donnant accès à l'appartement 424 suivant les règles reconnues de la construction. [ 11 ] Au cours de l'été 2009, le demandeur a découvert que malgré leur apparent bon état, les fenêtres ne fonctionnaient pas convenablement.

Il y en avait une dont le mécanisme était complètement rouillé, et pour d'autres la manivelle qui devait les fermer et ouvrir ne fonctionnait tout simplement plus. [ 12 ] C'était le cas de la fenêtre dans la chambre principale, dans la salle de bain de l'appartement du bas, ainsi que dans les deux autres chambres à coucher sur le devant de la bâtisse. [ 13 ] La fenêtre de la cuisine présentait de la buée entre les vitres à cause d'une fuite du gaz argon qui est censée en assurer l'étanchéité thermale. [ 14 ] Le demandeur a aussi remarqué que lors du déménagement, un petit bout du comptoir qui se trouvait originalement entre la cuisinière électrique et le réfrigérateur avait été décollé et n'a pas été replacé.

Il a dû le replacer lui-même. Le dessus du comptoir était aussi décollé et il l'a réparé. [ 15 ] Le 26 juin 2009, alors que le demandeur procédait à effectuer des travaux dans la bâtisse, il a coupé par mégarde un tuyau d'eau qui passait dans le mur, et il a donc dû recourir aux services d'un plombier pour réparer ce bris. Cependant, à la fin de travaux, lorsque le plombier a ouvert les valves et remis l'eau, on a découvert que le tuyau pour amener l'eau vers l'arrosoir extérieur avait été fendu par le gel. Ce qui empêchait l'eau de fuir par là c'était un robinet fermé que le plombier a ouvert par erreur.

On a profité de la présence du plombier pour faire les réparations requises et poser une valve de jardin moins susceptible de gel que la valve originale. [ 16 ] Les travaux ont coûté 180,33 $, dont 69 $ pour le travail relatif à cette valve (facture P-6 du 26 juin 2009). [ 17 ] L'eau qui s'est répandue lors de cet incident a dû être épongée et les lieux nettoyés par le demandeur.

Il a alors découvert derrière et sous la laveuse du locataire des saletés et des excréments séchés de chien. [ 18 ] Le demandeur a informé l'agent d'immeuble Alain Chevarie des problèmes qu'il a rencontrés, et celui-ci a transmis l'information à Nadia Ouellet. Cependant, la défenderesse n'a pas cru bon de se déplacer pour vérifier la situation sur les lieux.

Elle s'est contentée d'attendre les preuves qu'il s'agissait vraiment de défauts et vices cachés et n'a fait faire aucune estimation ni évaluation des dommages. [ 19 ] Le 20 septembre 2009, le demandeur a transmis à la défenderesse une mise en demeure où il ne lui réclamait que la somme de 1 967,40 $ pour trois fenêtres et le tuyau fendu, étant donné que c'est lui qui allait faire les travaux. [ 20 ] Le prix réduit qu'il avait alors obtenu de l'entreprise Jeld-Wen Portes et Fenêtres était 2 334 $ plus TPS de 5 % et TVQ de 7,5 %, pour un total de 2 634,50 $. [ 21 ] La défenderesse a répondu le 30 septembre 2009 niant toute responsabilité puisqu'à son avis l'état des fenêtres pouvait facilement être connu lors des visites par leur simple inspection et leur essai, et en plus elle ignorait qu'il y avait des fenêtres qui étaient pourries ou embuées. [ 22 ] Elle souligne dans sa lettre que lors des rénovations majeures qu'elle a fait effectuer quelques années avant la vente, il n'y avait rien de pourri.

De plus, elle soulignait que le montant réclamé n'était ni expliqué ni appuyé de factures. Elle conclut finalement ne pas avoir à participer au coût des réparations. [ 23 ] Devant l'attitude de la défenderesse, le demandeur a consulté l'entreprise Vitrerie Norcristal pour obtenir une estimation avec les fenêtres posées, ce qui totalisait 3 081,17 $ (P-7a) . [ 24 ] Nadia Ouellet a précisé dans son témoignage que le comptoir qui a été décollé a été fait ainsi pour permettre d'entrer et sortir le réfrigérateur ou la cuisinière électrique.

Elle ne l'a pas replacé, car la prise de courant des appareils se situe derrière, et si quelqu'un voulait en installer un autre à la même place, il aurait dû de nouveau déplacer ce bout de comptoir mobile. [ 25 ] En ce qui a trait aux saletés qui ont été trouvées en dessous de la laveuse, elle explique qu'il s'agissait d'appareil au service des locataires et ne les avoir jamais déplacés. Elle ne pouvait donc être au courant de la saleté qui se trouvait derrière. [ 26 ] Elle explique qu'elle n'a fait de rénovations pendant qu'elle habitait cette bâtisse que dans la

partie identifiée par le numéro d'immeuble 426, et en octobre 2006 elle a fait changer la fenêtre du salon seulement. [ 27 ] Elle n'a jamais eu de problèmes avec les autres fenêtres et elle n'a donc pas eu à faire des réparations. [ 28 ] Étant donné qu'elle a habité cet endroit pendant huit ans, les fenêtres ont au moins cet âge. [ 29 ] C'est en somme le résumé de la preuve qui a été présentée. QUESTIONS EN LITIGE [ 30 ] Les questions auxquelles le Tribunal a à répondre pour déterminer l'issue du litige peuvent s'énoncer comme suit : 1. Sommes-nous en présence de vices cachés?

2. Le cas échéant, quelles seraient l'étendue de la réparation et l'indemnité auxquelles le demandeur aurait le droit? LE DROIT [ 31 ] Le litige présenté au Tribunal est régi et doit être résolu à la lumière des articles suivants du Code civil du Québec : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 32 ] L'

article 1726 C.c.Q. impose au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement de sa part, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente selon la gravité du vice. [ 33 ] Pour que l'acheteur d'une maison puisse réussir son recours et bénéficier de cette garantie, il doit établir que l'immeuble était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité dont il ignorait la présence malgré un examen sérieux qu'il a fait de l'immeuble acheté. [ 34 ] Ce défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu.

Il faut donc qu'il y ait un certain déficit d'usage causé ou en relation avec la présence du vice caché. [ 35 ] L'acheteur qui soulève l'obligation de garantie contre les vices doit aussi établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente ou, en d'autres termes, que le vice lui était alors inconnu. [ 36 ] Lorsque le vice est connu de l'acheteur, soit parce que lui ou son expert l'ont découvert avant la vente, ou encore que le vendeur le lui a dénoncé, il n'existe aucune garantie, sauf stipulation expresse contraire [1] . [ 37 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché lors de la vente, c'est-à-dire ne pas se révéler à l'examen de la chose vendue.

Cette exigence découle des dispositions de la loi.

Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucune action contre le vendeur. [ 38 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent, ayant pris toutes les précautions raisonnables sans avoir besoin de recourir à un expert, l'avait constaté. [2] [ 39 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il se propose d'acheter. [ 40 ] Un défaut ne sera pas considéré caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu alors qu'il était visible ou qu'il n'en a pas apprécié la véritable gravité. [ 41 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur. [3] [ 42 ] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. [4] [ 43 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat. [5] [ 44 ] Il est requis que l'acheteur, ou son expert s'il décide de faire examiner le bien par un expert, procède à un examen raisonnable du bien.

Seuls les vices qui échappent à un tel examen seront jugés cachés. La jurisprudence n'est pas très précise sur ce qu'elle entend par un examen raisonnable, mais exige qu'il soit, en principe, attentif et sérieux, quoiqu'on accepte qu'il puisse être rapide et non approfondi. [6] [ 45 ] Cet examen n'impliquera pas le recours à des mesures inhabituelles telles que ouvrir un mur, démolir partiellement un édifice ou creuser autour de la fondation, sauf si un indice visible soulève des soupçons.

Un vice est caché s'il ne peut être aperçu qu'au moyen d'un travail qu'il n'est pas d'usage de faire. [7] [ 46 ] La vérification élémentaire, l'examen rapide, le simple examen ou l'inspection raisonnable [8] sont considérés comme suffisants. [ 47 ] Le vice cesse d'être apparent lorsqu'il ne peut plus être constaté qu'après des recherches minutieuses d'un caractère spécial. [9] [ 48 ] Généralement, on considérera que l'acheteur, ou son expert s'il s'en est engagé un, satisfait à l'obligation d'inspection en procédant à un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l'extérieur et de l'intérieur d'un édifice, des principaux systèmes mécaniques accessibles de la toiture et l'état de quelques-uns des appartements.

Il n'est pas obligatoire de tout vérifier dans le détail, et encore moins de commencer à ouvrir ou à sonder planchers, murs, plafonds ou fondation. [ 49 ] L'examen requis n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire. [10]

[ 50 ] Le comportement du vendeur pourra, à l'occasion, jouer un rôle dans l'appréciation du caractère du vice.

Le camouflage, les représentations trompeuses, voire la réticence qui heurtent la bonne foi peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien et amener les tribunaux à considérer caché un vice qui autrement serait considéré apparent. [11] [ 51 ] De tels comportements de la part du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles des vices apparents dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage. [12] [ 52 ] Le dol ou le mensonge du vendeur peuvent rendre un vice, même apparent, juridiquement caché, surtout lorsque les explications au sujet de la manifestation de défauts orientent l'acquéreur sur une fausse piste. [ 53 ] L'acheteur n'a pas à faire de recherches ou de vérifications additionnelles si on lui représente que le problème n'est pas grave. [ 54 ] Lorsque le vendeur place l'acheteur par un tel comportement et des fausses représentations dans une situation de fausse sécurité, le vice, même apparent, peut devenir caché au sens de la loi. [13] [ 55 ] L'

article 1739 du Code civil du Québec stipule que : 1739 . L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 56 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander une réduction du prix de vente après avoir dénoncé la situation au vendeur. [ 57 ] Si le vendeur mis en demeure de procéder aux travaux de réparation n'y procède pas, l'acheteur peut les faire exécuter et réclamer du vendeur le remboursement des coûts. (1602 C.c.Q. ) [ 58 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C.c.Q., c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 59 ] Il peut y avoir présomption de la connaissance du vendeur s'il avait des motifs raisonnables de penser que son bien était affecté d'un vice (par exemple des traces d'humidité excessive visibles sur les murs, indice d'une mauvaise imperméabilisation ou d'une autre défectuosité). [14] Le vendeur qui n'a pas dénoncé le vice qu'il connaissait a généralement le fardeau de prouver que l'acheteur l'a aussi connu ou aurait dû le connaître avant la vente. [15] [ 60 ] En ce qui a trait au devoir de divulgation du vendeur, il y a lieu de faire certaines distinctions. [ 61 ] La garantie de qualité du vendeur s'appliquera lorsque celui-ci tient des propos mensongers, se lance dans des manœuvres frauduleuses ou fait preuve de réticence sur un vice particulier. [ 62 ] Par contre, le seul silence pur et simple du vendeur, à savoir l'absence de tout mensonge, manœuvre ou réticence, même s'il connaissait effectivement ou était présumé connaître un vice, n'aggravera pas son obligation de garantie. [ 63 ] Selon la doctrine, si le législateur avait eu l'intention d'imposer au vendeur un devoir général de divulgation ou de renseignement en matière de qualité avec des effets sur l'obligation de garantie, il l'aurait sans doute prévu au

chapitre traitant de ce sujet, tout comme il l'a fait pour la clause exonératoire à l'

article 1733 C.c.Q . [ 64 ] Il a déjà été jugé contraire à la lettre et à l'esprit du code d'imposer au vendeur profane un tel devoir de divulgation dont la sanction serait, notamment, de traiter comme caché un vice non communiqué qui pourrait autrement être considéré apparent. [16] [ 65 ] L'hypothèse que l'acheteur peut légitimement s'attendre à ce que le vendeur profane décrive spontanément tous les vices qui dévaluent sa propriété est pour le moins irréaliste dans un contexte où les deux parties ont des intérêts clairement opposés, le vendeur cherchant à obtenir un prix élevé, l'acheteur voulant payer le moins cher possible. [ 66 ] L'obligation de divulgation s'arrête là où commence le devoir de l'acheteur de veiller à ses propres intérêts et de chercher à se renseigner lui-même. [17] [ 67 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 68 ] Nous allons maintenant examiner les griefs du demandeur à la lumière de ces principes en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

DISCUSSION ET DÉCISION 1. La résidence achetée par le demandeur est-elle affectée de vices cachés? [ 69 ] La preuve a établi que l'immeuble acheté par Jean Driscoll connaît des problèmes aux fenêtres. [ 70 ] Non seulement le témoignage du demandeur l'établit, mais les photographies déposées indiquent très clairement que le mécanisme de ces fenêtres est détérioré par la rouille, et son fonctionnement est inadéquat. [ 71 ] Concernant cette

partie de l'immeuble, il n'est pas nécessaire d'avoir recours à un expert pour établir que les fenêtres ne

fonctionnent pas bien et que leur mécanisme est inadéquat. [ 72 ] Le seul témoignage du demandeur appuyé des photographies nous en convainc. [ 73 ] L'argument de la défenderesse que c'était des défauts visibles ne peut tenir, car il est établi que les mécanismes étaient cachés à l'intérieur des cadres qui ont une apparence saine et propre. [ 74 ] Certes la loi exige de l'acheteur de faire preuve d'une certaine prudence et d'être diligent dans l'examen de l'immeuble qu'il achète, et que cet examen soit raisonnable, c'est-à-dire attentif et sérieux.

Il peut cependant être rapide et il n'est pas nécessaire qu'il soit approfondi s'il n'y a rien qui laisse voir un problème. [ 75 ] Le Tribunal est satisfait par la preuve qu'il n'y avait aucun indice visible qui pouvait soulever des soupçons quant au fonctionnement des fenêtres, et on ne peut exiger d'un acheteur d'ouvrir et de fermer chaque fenêtre d'une bâtisse qu'il achète pour vérifier son bon fonctionnement.

Il peut se satisfaire de la déclaration du vendeur qu'il n'y a pas de problème concernant ces parties du bâtiment et de l'apparent bon état des fenêtres. [ 76 ] Il a été mis en preuve que le demandeur, lors des visites, s'est informé s'il y avait des problèmes avec cet immeuble et on l'a assuré qu'il n'y en avait pas, car des rénovations relativement récentes ont été faites. [ 77 ] Il semble que le demandeur se soit mépris sur l'étendue de ces rénovations dont on lui a fait mention. [ 78 ] La preuve ne permet cependant pas de conclure que la défenderesse connaissait l'état lamentable des mécanismes de fermeture des fenêtres et que c'est volontairement qu'elle aurait fait une telle déclaration dans l'intention d'induire le demandeur en erreur. [ 79 ] L'acquéreur était justifié aussi de se satisfaire de la déclaration de Nadia Ouellet au contrat de courtage immobilier où elle déclarait n'avoir connaissance d'aucun facteur se rapportant à l'immeuble susceptible de façon significative d'en diminuer la valeur. [ 80 ] En l'absence de toute indication à l'effet contraire de la part de la propriétaire au paragraphe 6.1 de la promesse d'achat et compte tenu de ce qui était visible, le demandeur-acheteur n'avait pas à pousser son examen plus loin, et il nous apparaît que le problème de mauvais fonctionnement du mécanisme de ces fenêtres doit être considéré comme un vice caché. [ 81 ] Il n'en est pas ainsi cependant du bout de comptoir décollé, de la penture à revisser, de la sortie d'eau que le demandeur a fait remplacer et de la vitre embuée. [ 82 ] Aux termes de l'

article 1726 du Code civil du Québec , le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, […] [ 83 ] La

section de comptoir conçue pour être déplacée afin de faciliter l'installation de la cuisinière et du réfrigérateur ne peut certainement pas être considérée comme causant un déficit d'usage de l'immeuble, donc ne peut être qualifiée de vice caché. [ 84 ] Il en est ainsi aussi des saletés que le demandeur a pu trouver en balayant. [ 85 ] Étant donné le coût négligeable de la réparation à la sortie d'eau à 69 $, et qu'en plus l'installation à la place du robinet régulier antérieur d'un robinet résistant mieux au gel représente une amélioration, on ne peut certainement pas classer ce problème non plus dans ceux prévus à l'

article 1726 C.c.Q. [ 86 ] En ce qui a trait à la vitre embuée, à cause de son descellement permettant la fuite d'argon, il s'agit d'un problème visible et apparent qu'un examen attentif permet de constater. Si au moment de la visite avant la vente la vitre n'était pas embuée, la loi exige une preuve que le problème existait. [ 87 ] En effet, il faut se rappeler que seuls les défauts existants au moment de la vente sont couverts par la garantie de qualité du vendeur. Une fenêtre usagée peut se desceller à n'importe quel moment. Il s'agit d'un problème d'entretien périodique que ne vise pas l'

article 1726 C.c.Q. Le Tribunal n'a pas ici la preuve prépondérante que ce défaut existait au moment de la vente.

Or elle est nécessaire pour le recours en garantie de qualité de l'acquéreur contre le vendeur. [ 88 ] Nous concluons donc que seul le problème de fonctionnement des fenêtres constituait pour le demandeur un défaut qui existait au moment de l'achat, dont l'acquéreur non seulement ignorait l'existence, mais que l'examen de la résidence avant de procéder à la transaction ne lui a pas permis de découvrir. [ 89 ] La preuve nous satisfait aussi que ce vice caché diminue tellement la valeur de la résidence ou son usage que le demandeur ne l'aurait pas achetée ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. 2.

La réparation et les dommages [ 90 ] Le demandeur dans la présente instance ne réclame que la remise en état, et en conséquence le fait que la défenderesse n'a pas révélé ou ne pouvait pas ignorer le fonctionnement défectueux des fenêtres devient accessoire. [ 91 ] À notre avis, la preuve n'est pas suffisante non plus pour déroger à l'

article 2805 C.c.Q. qui stipule que la bonne foi se présume toujours. [ 92 ] Si l'acheteur estime, comme dans la présente instance, que malgré les vices il aurait tout de même acheté l'immeuble, mais à un prix inférieur qui aurait tenu compte du déficit d'usage, il n'aura le droit qu'à une réduction du prix de vente. [ 93 ] L'acheteur qui aura opté pour ce recours pourra obtenir une réduction du prix de vente qui sera raisonnable eu égard aux

circonstances. [ 94 ] Il y a cependant lieu de rappeler que les règles de l'action estimatoire ou en réduction du prix de vente exigent que la réduction demeure raisonnable et ne procure jamais un avantage indu à l'acheteur. [18] [ 95 ] Il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale ou démesurée du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu. [19] [ 96 ] Le droit à la réduction du prix de vente est régi par l'

article 1604 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : 1604. Le créancier, s'il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s'il s'agit d'un contrat à exécution successive.

Cependant, il n'y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, à moins que, s'agissant d'une obligation à exécution successive, ce défaut n'ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative.

La réduction proportionnelle de l'obligation corrélative s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées ; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n'a droit qu'à des dommages-intérêts. [ 97 ] Dans le cas d'une action en diminution de prix, le Tribunal intervient dans le rapport contractuel des parties pour modifier à la baisse le prix d'achat qu'elles ont convenu. [ 98 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q. ) , le législateur prévoit qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées ». (Art. 1604.3 C.c.Q. ) [ 99 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge, et la discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres que les extraits suivants des décisions des Tribunaux permettent de bien cerner. [ 100 ] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable. [20] [ 101 ] En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas l'enrichir. [21] [ 102 ] La jurisprudence se montre très souple dans la détermination de la réduction du prix. La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de la valeur du bien attribuable au vice. On voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations. [22] [ 103 ] La détermination de ce qui constituera une diminution de prix raisonnable tiendra compte : 1. de la valeur du bien vendu telle que déterminée entre les parties. 2. des composantes de ce bien, tels terrain et bâtiment; 3. de l'inférence qu'il faut tirer du choix du recours exercé par l'acheteur qui estime, en choisissant la diminution de prix, que le bien vendu conserve une valeur malgré le vice, puisqu'il choisit de conserver le bien et de se satisfaire d'une diminution de prix. [ 104 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux pour corriger la situation. [23] [ 105 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 106 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles. [24] [ 107 ] C'est à la lumière de ces principes que le Tribunal doit analyser, dans la présente instance, la réclamation du demandeur et déterminer le montant raisonnable de diminution de prix à laquelle il a le droit.

Le demandeur réclame une diminution du prix équivalente au coût estimé des travaux pour remédier au défaut des vices cachés. [ 108 ] Ce montant doit être modulé pour tenir compte de l'âge des fenêtres et de celui de la bâtisse. En effet, les accessoires d'une maison, en particulier les fenêtres, finissent par se détériorer avec le temps.

Celui qui achète un immeuble d'un certain âge doit s'attendre à ce que les effets du passage du temps soient présents ou se manifestent plus rapidement que pour un immeuble neuf. [ 109 ] Il faut aussi prendre en considération que des fenêtres neuves vont considérablement améliorer la valeur de la bâtisse qui ne sera plus celle que les parties ont marchandée et sur laquelle ils ont transigé. [ 110 ] L'ensemble des travaux, bien que remédiant à un défaut, contribuera aussi à l'amélioration de la qualité de la bâtisse. [ 111 ] Des fenêtres neuves, saines, plus efficaces et de meilleure qualité constituent une augmentation de valeur par rapport à ce qui a été vendu, acheté et payé par le demandeur. [ 112 ] Le Tribunal estime que le montant juste et équitable pour rétablir l'équilibre du marché conclu entre les parties et réparer la

perte de valeur découlant de l'état des fenêtres est la somme de 1 500 $. [ 113 ] La poursuite du demandeur sera donc accueillie pour cette somme, ainsi que pour la somme de 20,80 $ pour les frais de poste certifiée. [ 114 ] Le Tribunal estime donc que le prix de vente devra être réduit de 1 500 $, donc la défenderesse doit rembourser cette somme au demandeur, en plus des frais de poste qu'il a encourus pour envoyer les mises en demeure nécessaires. [ 115 ] En ce qui concerne la computation des intérêts et l'indemnité additionnelle, le Tribunal estime qu'il y a lieu d'en retrancher 60 jours, car le jugement a été retardé pour des motifs pour lesquels il n'y a pas lieu de pénaliser les parties.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE Nadia Ouellet à payer à Jean Driscoll la somme de 1 520,80 $, avec intérêts au taux de 5 % l'an, augmentée de l’indemnité additionnelle calculée suivant l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 20 septembre 2009, moins 60 jours; CONDAMNE Nadia Ouellet à payer à Jean Driscoll les frais judiciaires de 127 $. __________________________________ GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q.