2018 QCCQ 8602, 2018 QCCQ 8602

Blain c. Martin 2018 QCCQ 8602 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-700214-173 DATE : 8 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AGNÈS BLAIN [...] Québec (Québec) [...]

Partie demanderesse c. RICHARD MARTIN [...] Québec (Québec) [...] -et- CAROLINE MÉNARD [...] Québec (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la maison qu’elle a acheté des défendeurs Richard Martin et Caroline Ménard est affectée de vices cachés, la demanderesse réclame 15 000 $ à

titre de réduction du prix de vente. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation. Ils soutiennent avoir informé la demanderesse que le revêtement extérieur (bois et métal) nécessitait un entretien annuel, qu’ils n’ont jamais constaté le froid dont elle se plaint et qu’il n’y avait aucun bris apparent concernant les joints de céramique au moment de la vente. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le litige soulève les questions suivantes : • La demanderesse a-t-elle rempli son obligation de dénoncer les vices cachés dans un délai raisonnable au sens de l’

article 1739 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») et de mettre les défendeurs en demeure de le corriger avant de faire les travaux de réparation, tel que le prescrit l’

article 1595 C.c.Q. ? • Les vices allégués par la demanderesse constituent-il un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. ? • Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages subis par la demanderesse ? LE CONTEXTE [ 4 ] Le 24 juin 2013, la demanderesse dépose une offre d’achat pour la maison des défendeurs au montant de 238 000$. Cette offre

est acceptée le jour même par les défendeurs. [ 5 ] Le 23 juillet 2013, la demanderesse visite la résidence des défendeurs avec un inspecteur en bâtiment. [ 6 ] Le 24 juillet 2013, satisfaite des informations obtenues, la demanderesse complète l’acquisition de la maison et en prend possession. [ 7 ] En janvier 2015, la demanderesse dit avoir constaté à quel point le froid était saisissant sur la céramique face à la cuisinière. [ 8 ] Durant cette même année, elle constate également que le coulis entre les tuiles posé par le défendeur s’effrite. [ 9 ] À la fin de janvier 2015, la demanderesse retient les services de Frédéric Langlois (« monsieur Langlois »), estimateur, pour réaliser une évaluation de la situation. [ 10 ] Monsieur Langlois, reconnu comme expert à l’audience, visite la résidence de la demanderesse le ou vers le 26 janvier et produit un rapport écrit le 30 janvier.

Ses principales conclusions sont les suivantes : • Le coulis de la céramique de plancher était en mauvais état, soit par un mauvais mélange lors de la confection ou par une installation déficiente; • Il observe l’air froid qui entre à deux (2) endroits, soit par le mur extérieur en arrière de la cuisine; • La peinture qui a été refaite au revêtement extérieur en tôle sur trois (3) côtés de la maison est en train de décoller; [ 11 ] Monsieur Langlois conclut que les causes du décollement peuvent être multiples, soit une peinture inadéquate, les conditions climatiques lors de la pose de la peinture, une absence de nettoyage de la surface avant l’installation de la peinture. [ 12 ] Le 24 avril 2015, la demanderesse transmet une mise en demeure aux défendeurs, reprenant les conclusions de monsieur Langlois. [ 13 ] Par cette lettre, la demanderesse exige que les défendeurs lui versent 9 000 $ afin de corriger les problèmes.

À défaut, elle annonce qu’elle entreprendra un recours judiciaire contre eux. [ 14 ] Le 11 mai 2015, les défendeurs répondent à la mise en demeure de la demanderesse. Ils l’informent qu’ils ne donneront pas suite à sa demande. [ 15 ] En octobre 2015, le conjoint de la demanderesse se lance dans des travaux d’isolation du mur. Il espère mettre fin aux problèmes d’infiltration de froid par ré-isolation partielle du mur par l’intérieur. Ces travaux n’ont pas l’effet escompté. [ 16 ] Au même moment, elle fait repeindre par un professionnel la totalité du revêtement de la façade.

Elle affirme que la peinture du revêtement de la façade se décolle et que la maison a une allure « abandonnée ». [ 17 ] Le 16 janvier 2017, la demanderesse dépose son recours contre les défendeurs.

Elle y réclame la somme de 15 000 $, avec réduction pour respecter la limite de compétence de la Division des petites créances de la Cour du Québec, soit : • Changement du revêtement extérieur (pour éviter de devoir repeindre chaque année la façade) : 12 562 $ • Isolation du mur extérieur de la cuisine : 1 391 $ • Démolition du coulis, main d’œuvre et coulis neuf : 1 047 $ ANALYSE La garantie légale de qualité du vendeur – les principes [ 18 ] En matière de vente d’immeuble, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. Cette règle est énoncée à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] La jurisprudence établit une série de critères applicables afin de déterminer si l’immeuble est affecté d’un vice caché [1] . Un acheteur qui tente de démontrer l’existence d’un vice caché devra en principe établir les cinq (5) éléments suivants : • Que le vice présente une certaine gravité.

C’est-à-dire qu’il doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien et que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou donné un moindre prix s’il les avait connus; • Que le vice est antérieur à la vente;

• Que le vice était inconnu par l’acheteur au moment de ladite vente. Il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l’acheteur; • Que le vice était caché au moment de la vente. Ce qui suppose qu’il ne soit pas apparent, c’est-à-dire qu’il n’a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert qui n’a pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; • Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 20 ] L’acheteur a l’obligation de dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable. Enfin, l’

article 1595 C.c.Q. prévoit qu’une mise en demeure est requise et qu’elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l’immeuble par l’acheteur avant que celui- ci ne procède aux travaux correctifs. [ 21 ] En somme, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l’achat d’une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés.

La demanderesse a-t-elle rempli son obligation de dénoncer le vice caché dans un délai raisonnable au sens de l’article 1739 C.c.Q. et de mettre les défendeurs en demeure de le corriger avant de faire les travaux de réparation, tel que le prescrit l’article 1595 C.c.Q. ? [ 22 ] Le Tribunal est d’avis que la mise en demeure du 24 avril 2015 constitue une notification suffisante des problèmes de la propriété vendue et que des travaux seront effectués à leurs frais, en l’absence d’entente. [ 23 ] Au surplus, la réponse des défendeurs est une indication claire et précise qu’ils ne comptent pas donner suite à la demande.

À partir de cette date, la demanderesse était en droit d’aller de l’avant avec ses réparations sans recontacter les défendeurs. Les vices allégués par la demanderesse constituent-il un vice caché au sens de l’article 1726 C.c.Q. ? Le revêtement et la peinture [ 24 ] Dans un premier temps, la demanderesse reproche aux défendeurs le fait que la peinture commence à s’écailler sur le parement dès l’année suivant la vente. À

titre de réparation, elle demande de faire installer un nouveau revêtement extérieur aux frais des défendeurs pour éviter de devoir reprendre régulièrement les travaux de peinture. [ 25 ] Les défendeurs répondent qu’ils ont informé la demanderesse qu’il était nécessaire d’effectuer un entretien régulier du parement et même, que des retouches étaient faites chaque année. [ 26 ] La preuve est par ailleurs litigieuse entre les parties sur la fréquence dénoncée pour l’entretien requis.

La demanderesse reconnaît qu’il lui a été mentionné qu’un entretien du parement était requis, mais elle témoigne au fait qu’elle ne s’attendait pas à ce que la fréquence soit aussi grande.

Elle précise également que sa décision d’acheter la résidence aurait pu être autre que si elle avait eu l’information exacte. [ 27 ] Les défendeurs allèguent avoir informé la demanderesse qu’un entretien annuel était nécessaire pour le revêtement extérieur à cause des intempéries. [ 28 ] Monsieur Martin affirme avoir donné cette information à la demanderesse lors d’une conversation tenue devant Wilfred Hachey (« monsieur Hachey »), son voisin.

La demanderesse, quant à elle, nie que monsieur Martin a tenu de tels propos devant monsieur Hachey. [ 29 ] Monsieur Hachey n’étant pas disponible à l’audience, le Tribunal a permis le dépôt d’une déclaration écrite de celui-ci pour valoir témoignage.

Or, dans cette déclaration, monsieur Hachey ne fait nullement référence à telle conversation entre la demanderesse et le défendeur où la fréquence nécessaire d’entretien a été mentionnée. [ 30 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la demanderesse a été informée que le parement extérieur nécessitait un entretien régulier, mais qu’elle n’a pas été informée que les défendeurs le faisait à chaque année. [ 31 ] Cette situation en fait-elle un vice caché ? Oui, mais pas de la façon dont soutient la demanderesse. [ 32 ] En soit, le revêtement extérieur en tôle n’est pas un vice caché.

Le fait qu’il est dispendieux d’entretenir adéquatement le revêtement n’est pas une situation qui relève ou qui peut être imputée aux défendeurs. D’ailleurs, la demanderesse sait qu’elle achète une maison avec ce type de revêtement. [ 33 ] Par ailleurs, le véritable problème ici découle du fait que les travaux de peinture n’ont pas été bien faits par le défendeur.

La demanderesse était tout de même en droit de demander que les travaux de peinture soient faits correctement, c’est-à-direq ue la peinture ait une durée de vie raisonnable. [ 34 ] Or, les photographies de monsieur Langlois illustrent que la peinture sur le parement extérieur du côté de la demanderesse s’est dégradée beaucoup plus vite que celui du côté du voisin, monsieur Hachey.

[ 35 ] Monsieur Langlois témoigne qu’une peinture bien installée sur une surface de tôle aura normalement une durée de vie entre 4 à 5 ans avant de devoir être reprise. [ 36 ] Il est donc évident à la lumière de la preuve documentaire que les travaux de peinture par le défendeur n’ont pas été faits dans des conditions qui permettent qu’elle soit efficace pour une période normale, soit de 4 à 5 ans. [ 37 ] Quels sont les dommages que peut réclamer la demanderesse ? [ 38 ] Sur une base de principe, la réduction de prix demandée doit demeurer raisonnable et ne jamais procurer un avantage indu à l'acheteur.

Ce dernier ne doit pas s'enrichir aux dépens du vendeur en matière de réduction de prix. [ 39 ] Simplement dit, remplacer le revêtement aux frais des défendeurs représenterait un avantage indu pour la demanderesse et représente une demande sans aucune proportion avec le véritable problème de peinture. [ 40 ] Le véritable dommage de la demanderesse est donc que la peinture appliquée par le défendeur n’a pas eu la durée de vie escomptée, tel qu’établi par monsieur Langlois. [ 41 ] Le Tribunal octroi donc la somme de 2 000 $ en réduction du prix de vente en rapport aux travaux de peinture qui auront été repris et qui n’auront pas permis d’obtenir une durée de vie satisfaisante.

Le coulis de céramique [ 42 ] Le Tribunal retient que l’effritement du coulis aussi prématurément ne peut s’expliquer que par un mauvais mélange ou une pose déficiente. [ 43 ] Le Tribunal considère néanmoins que les inconvénients liés au coulis ne sont pas d’une gravité qui doit être considérée comme des vices cachés au terme de l’

article 1726 C.c.Q. [ 44 ] En effet, il ne découle aucun véritable déficit d’usage du problème du coulis. L’isolation du mur de la cuisine [ 45 ] Le Tribunal considère que la demanderesse a établi qu’il existe un manque d’isolation du mur de la cuisine, qui permet à l’air froid de s’engouffrer en arrière du micro-ondes par la sortie de la hotte.

Le test d’imagerie thermique permet de constater cette problématique. [ 46 ] Pour le Tribunal, ce vice était caché et inconnu de la demanderesse au moment de la vente de la maison, qui s’est concrétisée en juin 2013. [ 47 ] Or, ce n’est qu’en janvier 2015, un hiver particulièrement froid, que la demanderesse a constaté que le froid s’engouffrait sur le plancher de la cuisine. [ 48 ] À l’audience, la demanderesse a témoigné sur l’inconfort qui résultait de cette situation.

Selon la preuve, la demanderesse a établi l’existence d’un vice antérieur à la vente qui en affecte son usage. [ 49 ] Toutefois, par les travaux de ré-isolation du mur extérieur, la demanderesse obtiendra une certaine amélioration de sa maison. Le Tribunal doit en tenir compte. Ce volet de la réclamation sera donc accueilli en

partie pour un montant de 800 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE les défendeurs conjointement et solidairement à payer la somme de 2 800 $ avec intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. depuis le 24 avril 2015; LE TOUT avec frais de justice de 101 $. __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Dates d’audiences : 5 juin et 9 juillet 2018