2013 QCCQ 8749, 2013 QCCQ 8749

Pinel c. Gauthier 2013 QCCQ 8749 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUEBEC DISTRICT DE RIMOUSKI « Chambre civile » No : 120-32-000904-127 DATE : Le 16 juillet 2013 ______________________________________________________________________ sous la présidence de MADAME LA JUGE JANICK POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-YVES PINEL

Partie demanderesse c. JEAN-PAUL GAUTHIER et LILY CARON

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame aux défendeurs le versement de 3,736.69$ conformément à un contrat de courtage immobilier ayant lié les parties. [ 2 ] En 2011, alors qu'ils doivent composer avec des difficultés financières, Lily Caron et Jean-Paul Gauthier décident de mettre en vente leur résidence. [ 3 ] À cet effet, ils concluent un contrat de courtage immobilier le 23 février 2011. Jean- Yves Pinel est leur courtier. [ 4 ] À compter de l'automne 2011, une collègue de monsieur Pinel, madame Nadia Beaujean, agit également à

titre de courtière en immeubles pour madame Caron et monsieur Gauthier.

[ 5 ] En janvier 2012, madame Caron et monsieur Gauthier refusent une promesse d'achat et soumettent une contre-proposition. Le 19 janvier, cette contre-proposition est acceptée. Le promettant-acheteur accepte alors d'acquérir la maison pour 50,000.00$, soit le prix demandé par les vendeurs. Le 23 janvier 2012, madame Beaujean transmet aux vendeurs un télégramme qui confirme l'acceptation de leur contre-proposition. [ 6 ]

Malgré tout, la vente de la résidence n'aura jamais lieu. Le courtier réclame le versement de sa rétribution affirmant s'être conformé aux obligations du contrat qui le lie à madame Caron et monsieur Gauthier. [ 7 ] Quant à madame Caron, elle affirme n'avoir pas été en mesure de compléter la vente pour des raisons indépendantes de sa volonté. Elle refuse de verser la somme réclamée. [ 8 ] La disposition pertinente du contrat de courtage est la suivante: 7.2: Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat. [ 9 ] La réclamation s'appuie également sur l'

article 1503 du Code civil du Québec qui se lit comme suit: Art. 1503: L'obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. [ 10 ] Afin de trancher le présent litige, le Tribunal doit donc répondre à la question suivante: ➢ Madame Caron et monsieur Gauthier ont-ils volontairement agi afin d'empêcher la conclusion de la vente de leur résidence? [ 11 ] En vertu des règles du droit civil, le fardeau de convaincre le Tribunal repose sur le demandeur.

Il doit présenter une preuve prépondérante, soit une preuve qui surpasse celle de l'autre partie. [ 12 ] Madame Beaujean affirme que, dès le début de l'exécution de son mandat, elle se demande si madame Caron souhaite réellement vendre. Elle affirme que, finalement le 18 avril 2012, madame Caron lui dit qu'elle ne veut pas vendre. [ 13 ] Le promettant-acheteur, quant à lui, a trouvé une autre propriété en vente et n'a intenté aucun recours contre madame Caron et monsieur Gauthier. [ 14 ] Madame Caron, pour sa part, explique différemment le déroulement des événements.

Elle admet que ce n'est pas de gaieté de coeur que son conjoint et elle décident, en 2011, de mettre en vente leur résidence. Cette décision est motivée par des contraintes financières. [ 15 ] Au début 2012, le conjoint de madame Caron, monsieur Gauthier, souffre de problèmes cognitifs qui ne font pas encore l'objet d'un diagnostic. Il s'avérera par la suite qu'il est atteint de la maladie d'Alzheimer. [ 16 ] Après s'être engagés à vendre la résidence, madame Caron constate que son conjoint ne semble pas conscient de ce qui se passe.

Son état se détériore rapidement. [ 17 ] D'ailleurs, une lettre du médecin traitant de monsieur Gauthier indique que celui-ci ne comprenait pas l'implication de son geste lorsqu'il a signé la contre-proposition à une promesse d'achat. Au surplus, madame Caron affirme que la famille de son conjoint l'a menacée de poursuites judiciaires si elle continuait le processus de vente, alors que son conjoint était en désaccord.

C'est dans ce contexte que madame Caron refuse de compléter la transaction. [ 18 ] L'analyse de la preuve présentée ne permet pas au Tribunal de conclure à une faute ou un acte volontaire de la part des défendeurs. Il s'agit plutôt d'un malheureux concours de circonstances lié à la détérioration de l'état de santé de monsieur Gauthier et pour lequel on peut difficilement blâmer madame Caron. Dans ce contexte, le demandeur ne peut exiger le paiement de sa commission. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[ 19 ] REJETTE la demande, sans frais. ____________________________________ JANICK POIRIER, J.C.Q. Date de l'audience: 2 juillet 2013 Motifs déposés le 16 juillet 2013