2010 QCCQ 12163, 2010 QCCQ 12163

Gaudreault c. Ferme Desrochers, s.e.n.c. 2010 QCCQ 12163 JR-1213 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ALMA Chambre civile N° : 160-32-000031-109 DATE : 15 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE JOHANNE ROY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAUL GAUDREAULT et ANGÈLE LAVOIE

Partie demanderesse c. FERME DESROCHERS S.E.N.C.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ REMARQUE PRÉLIMINAIRE [ 1 ] Au début de l'audience, le Tribunal souligne aux demandeurs que, selon l'acte de vente de l'immeuble faisant l'objet du litige, le vendeur, Ferme Desrochers s.e.n.c., compte à cette date 2 associés soit MM. Bertrand et Jean-Marc Tremblay. [ 2 ] M me Marguerite Boudreault, conjointe de M. Jean-Marc Tremblay, n'étant pas propriétaire de l'immeuble, M.

Gaudreault et M me Lavoie renoncent à leur réclamation à son égard. [ 3 ] Par ailleurs, considérant que le vendeur de l'immeuble est la société en nom collectif dûment immatriculée, Ferme Desrochers s.e.n.c., vu la présence des 2 associés à l'audition, lesquels estiment tous deux être concernés par la vente de l'immeuble; [ 4 ] Considérant que M. Gaudreault et M me Lavoie ont pu être induits en erreur parce que M.

Jean-Marc Tremblay et sa conjointe ont habité l'immeuble dont ils ont fait l'acquisition; [ 5 ] Afin d'éviter la multiplication de procédures, il y a lieu de modifier la désignation des défendeurs pour y substituer Ferme Desrochers s.e.n.c. à M. Jean-Marc Tremblay. [ 6 ] En conséquence, toute conclusion applicable le sera à l'égard de la société et non pas à l'encontre du seul associé, M. Jean- Marc Tremblay. LES FAITS [ 7 ] Le 1er mars 2007, M me Angèle Lavoie et M. Paul Gaudreault se portent acquéreurs d'un immeuble dans lequel ils comptent établir leur résidence principale.

[ 8 ] La maison, construite une quarantaine d'années auparavant, est payée 85 000 $. [ 9 ] M. Jean-Marc Tremblay l'a habitée depuis 1970, l'immeuble étant devenu la propriété de la société en nom collectif, en 1975. [ 10 ] Au cours des visites précédant l'acquisition, M. Tremblay mentionne et indique un endroit où il dit avoir observé, lors de la fonte des neiges ou à l'occasion de fortes pluies, une légère infiltration d'eau au sous-sol qui, selon ses dires, n'a jamais causé de problèmes sérieux et ne se présente pas de façon régulière. [ 11 ] M. Tremblay et M.

Gaudreault se connaissent depuis de nombreuses années et, sur la foi de cette indication, M. Gaudreault comprend qu'il s'agit d'un problème mineur dont il n'a pas à s'inquiéter. [ 12 ] M. Tremblay ajoute que l'installation de gouttières pourrait éventuellement éviter ce genre de situation, ce qui paraît logique à M. Gaudreault, en raison de la présence d'arbres sur la façade de la propriété. [ 13 ] C'est finalement le fils des acquéreurs qui s'installe dans l'immeuble vu l'échec de la vente de leur autre propriété. [ 14 ] Au printemps 2009, une infiltration survient à l'endroit précis indiqué par M.

Tremblay, à la différence qu'au lieu d'avoir l'aspect d'une rigole, elle s'étend sur 12 po de large, à partir du mur extérieur jusqu'au centre de la pièce dont le plancher est légèrement plus bas, au site du drain de plancher. [ 15 ] Les évaluations faites afin d'en identifier la provenance et la cause situent le problème à la fondation de l'immeuble, tel qu'il appert du rapport de M. Richard Belleau, entrepreneur en construction [1] : … Les problèmes d'infiltration d'eau proviennent des fissures dans les blocs de béton.

Les blocs de béton ont une dimension de 16 pouces de longueurs par 8 pouces de largeur par 8 pouces de hauteur. Ces blocs sont juxtaposé un par-dessus les autres avec un joint de mortier.

Avec de telles fissures, les infiltrations d'eau seront toujours présentes dans votre sous-sol. (sic) [ 16 ] Ces observations ont été faites après que les propriétaires aient retiré le placoplâtre recouvrant les fondations. [ 17 ] L'expert recommande l'installation d'une membrane autour de la fondation, ce qui occasionnera le changement du drain périphérique. [ 18 ] Les coûts de cette opération sont évalués à 13 238,54 $, uniquement pour l'excavation et la pose d'une membrane assurant l'étanchéité. [ 19 ] Les demandeurs consentent à réduire leur réclamation au seuil admissible des réclamations à la Division des petites créances, soit 7 000 $. [ 20 ] Cette demande est contestée sous plusieurs motifs :

a) L'infiltration d'eau a été dénoncée, ce qui aurait dû justifier un examen plus poussé par les éventuels acquéreurs;

b) L'immeuble étant âgé de plus de 40 ans, les acheteurs se devaient d'être plus vigilants;

c) Les fondations en blocs de ciment étaient visibles;

d) L'installation d'un spa a augmenté le taux d'humidité. ANALYSE ET DÉCISION [ 21 ] Les vendeurs sont tenus de garantir la qualité du bien vendu, dans les conditions décrites à l'

article 1726 du Code civil du Québec : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 22 ] Est susceptible d'indemnisation, un vice qui répond aux conditions suivantes [2] : - Il est antérieur à la vente; - Il affecte l'usage du bien au point où l'acheteur, s'il l'avait connu, aurait réclamé une diminution de prix ou n'aurait pas acheté; - Il n'était pas connu de l'acheteur ni apparent à l'examen d'un acheteur prudent et diligent. [ 23 ] Le type d'examen auquel doit se prêter un acheteur, pour satisfaire aux obligations de prudence et de diligence, a été ainsi décrit par la Cour d'appel du Québec [3] : Dans l'un et l'autre cas, l'examen antérieur à l'achat n'est pas un examen approfondi, comportant un travail spécial.

… Le vice cesse d'être apparent lorsqu'il ne peut plus être constaté qu'après des recherches minutieuses, d'un caractère spécial. Récemment, notre Cour décidait que l'on n'exigera pas de l'acquéreur l'exécution de coupes dans une toiture ou dans des murs pour en vérifier l'état.

Dans le cas d'un édifice comme celui de l'appelante, l'acheteur prudent ou son expert, s'il en engageait un, satisferait à l'obligation d'inspection en procédant à un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l'extérieur et de l'intérieur, des principaux systèmes mécaniques accessibles de la toiture et en vérifiant l'état de quelques-uns des appartements. Il ne serait pas obligé de tout vérifier dans le détail et, encore moins, de commencer à ouvrir ou à sonder les planchers, les murs, les plafonds ou les fondations. … Cet examen n'est pas un examen approfondi.

S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire. [ 24 ] La loi n'impose pas à la personne intéressée à un immeuble de retenir les services d'un expert pour investiguer les différentes composantes de la bâtisse avant de s'en porter acquéreur. [ 25 ] Ainsi, à moins d'un indice sérieux, le simple examen, bien qu'attentif et vigilant, rencontre les obligations faites à l'acheteur [4] : La nouvelle règle écarte cette

partie de la jurisprudence, développée sous l'empire du Code civil du Bas Canada, qui décidait que seul un vice qu'aurait constaté un expert procédant à un examen prudent pouvait être admis comme vice caché, ou encore que le recours à un expert était une mesure de prudence qui était parfois nécessaire, selon les circonstances, pour que le vice fût jugé caché, en matière de meuble usagé et d'immeuble plus ou moins ancien – par opposition à un bien neuf.

L'obligation de recourir à un expert, aujourd'hui, ne pourrait se justifier d'après nous que dans des circonstances bien particulières, lorsque l'examen initial fait par l'acheteur révèle un indice sérieux de vice potentiel que seul un expert peut identifier … Soulignement ajouté [ 26 ] Toutes les circonstances doivent être prises en compte afin d'établir s'il y avait présence d'un indice sérieux. [ 27 ] En particulier, les déclarations du vendeur peuvent influencer le niveau d'inquiétude de l'acheteur. [ 28 ] Dans ces situations, les propos rassurants tenus par le vendeur ont pour effet d'alléger la responsabilité de l'acheteur qui s'en remet, de bonne foi, aux informations qui lui sont communiquées. [ 29 ] Ce principe correspond à la situation vécue par les parties. [ 30 ] En raison de la connaissance ancienne et empreinte de respect qui existe entre les parties, M.

Gaudreault comprend des informations qui lui sont communiquées, que la situation décrite équivaut à un problème mineur qui n'a pas lieu de soulever d'inquiétude. [ 31 ] On lui rapporte un filet d'eau observé en de rares occasions et qui ne cause aucun dommage significatif. [ 32 ] Sur cette base, il ne peut soupçonner un problème majeur qui risque d'endommager la structure de l'immeuble. [ 33 ] Or, la situation qui se produit est incomparable avec celle qui lui a été dénoncée. [ 34 ] M. Tremblay a admis que les propos relatés par M.

Gaudreault étaient conformes aux informations qu'il lui a communiquées. [ 35 ] On ne peut aujourd'hui lui reprocher de ne pas s'être inquiété d'un fait qui lui était rapporté comme étant marginal. [ 36 ] Que les infiltrations aient été moins importantes à l'époque où M.

Tremblay habitait l'immeuble, ne le dégage pas de sa responsabilité puisque l'origine du problème est antérieure à la vente et a pour effet de diminuer la valeur de la propriété. [ 37 ] Il n'est par ailleurs pas pertinent de considérer l'installation d'un spa puisqu'il n'a été utilisé qu'au cours d'un été et que les infiltrations ont été notées plusieurs mois après qu'il ait été vidé et remisé. [ 38 ] Considérant l'ordre de grandeur des travaux qui devront être entrepris sur l'immeuble, l'indemnité de 7 000 $ est justifiée, en particulier compte tenu de l'évaluation de la valeur marchande complétée à l'époque de la transaction, laquelle était établie à 72 500 $, soit 12 500 $ de moins que le prix de vente convenu entre les parties. [ 39 ] Il y a lieu de souligner que ce rapport d'évaluation n'a pas été porté à l'attention des acheteurs au moment de la négociation du prix. [ 40 ] Les intérêts et l'indemnité additionnelle prendront effet à compter de la date du présent jugement compte tenu du fait que les travaux n'ont pas encore été exécutés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] ACCUEILLE la demande; [ 42 ] CONDAMNE la société en nom collectif Ferme Desrochers s.e.n.c. à payer à M. Paul Gaudreault et M me Angèle Lavoie la

somme de 7 000 $ avec l'intérêt au taux légal de 5 % et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du présent jugement et les dépens établis à 157 $. __________________________________ Johanne Roy, Juge à la Cour du Québec Date d’audience : 2 décembre 2010